Заговор отельеров

По оценкам некоторых аналитиков, сейчас наступило подходящее время для строительства: подрядчики стали более сговорчивыми, некоторые стройматериалы подешевели, земельный участок подобрать проще и т. д. Иными словами, все готовы идти на компромисс. Благоприятную картину портит только заемный капитал под высокие проценты и неуверенность в будущем спросе. Кроме того, сравнительно невысокая доходность сегмента гостиничной недвижимости традиционно привлекает инвесторов и девелоперов в последнюю очередь.

Дорогого стоит

В крупных российских городах, особенно в Москве, гостиниц по-прежнему не хватает. И цены в них все также зашкаливают. Несмотря на кризис, Москва остается самым дорогим городом мира по стоимости размещения. По разным данным, цены на проживание в столичных отелях варьируются, однако эксперты не видят в этом ничего удивительного. «Гостиничный бизнес – динамичная система, лишь немногие операторы фиксируют цены на целый год, у большинства, как правило, нет единого тарифа», – рассказывает Марина Усенко, исполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels. Тарифы могут меняться утром-вечером, в зависимости от спроса на услуги по размещению.

По сведениям специалистов Knight Frank и TRI Hospitality Consulting, на сегодняшний день средняя стоимость номера в московских отелях категории 4–5* составляет около $230. Казалось бы, в настоящее время цены в гостиницах Москвы должны быть скорректированы в сторону понижения. Но этого не произошло. Скажем, стандартный одноместный номер в четырехзвездной гостинице «Космос» обойдется в $156, или 4700 руб., в сутки, за одноместный номер 1-го класса в трехзвездочном отеле «Измайлово Гамма» придется заплатить $133, или 4000 руб., в трехзвездочной гостинице «Аэрополис» – $143, или 4300 руб., одноместный стандартный номер в четырехзвездочном отеле «Холидей Инн Сокольники» – примерно в $300, или 9100 руб. Проживание в пятизвездочных «Арарат Парк Хаятт» и «Балчуг Кемпински» обойдется примерно в $383, или в 11 500 тыс. руб., и в $567, или в 17 000 руб., соответственно. В то же время существуют различные спецпредложения, когда стоимость проживания может быть снижена даже вдвое. Например, в «Холидей Инн Сокольники» предлагают скидку на размещение в размере 4500 тыс. руб.

Тот факт, что Москва остается самым дорогим городом, подтвердило и недавно прошедшее «Евровидение». По словам гостей и участников музыкального конкурса, они были обескуражены и шокированы высокими ценами. По разным источникам, во время проведения «Евровидения» минимальная цена проживания в гостиницах 2–3* составила 120 евро в сутки с человека. Логично, что в этот «кризисный» год большинство болельщиков «Евровидения» предпочли проживать только в отелях среднего и низкого ценового сегмента, мини-отелях, а также гостиницах, построенных еще в советское время, и частных квартирах.

Дмитрий Степаненко, генеральный директор Heliopark Hotels & Resorts, проводит параллели с проведением финала «Лиги чемпионов» в 2008 году в Москве. Для отельеров то прошлогоднее мероприятие оказалось хорошей возможностью заработать, и цены подчас завышались в несколько раз.

Что касается ценообразования, то Дмитрий Степаненко отмечает, что необходимо учитывать множество факторов, однако основным из них является направление, в котором работает тот или иной комплекс. «Как известно, все отели нашей сети делятся на три основных сегмента: городские, загородные и курортные, – рассказывает г-н Степаненко. – В городском направлении цена в отелях варьируется исходя из проживания в обычные дни или выходные и праздничные дни и корректируются в зависимости от выставочных периодов». Цены утверждаются на год вперед и после утверждения уже практически не пересматриваются. Возможно небольшое варьирование цены в зависимости от загрузки в тот или иной период, но, как правило, общий диапазон не превышает 10%.

Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничной недвижимости DTZ в России и СНГ, подчеркивает, что разработчики гостиничных концепций не занимаются вопросами ценовой политики, условия диктуют гостиничные операторы. Причем постоянные клиенты или группы зачастую получают скидки на проживание в отелях, поэтому, по словам г-на Дженкинса, лишь немногие клиенты платят по установленным тарифам. По информации, предоставленной DTZ, стоимость проживания в гостиницах Москвы в первой четверти 2009 года снизилась на 10–20% по сравнению с первой четвертью 2008 года.

Рынок примет все

Эксперты гостиничного сектора отмечают, что ситуация с завышенными ценами является следствием низкой конкуренции на рынке, а точнее, ее полного отсутствия. Один из отельеров порекомендовал адресовать вопрос о дефиците гостиниц и причине нежелания их строить мэру Москвы Юрию Лужкову и главе стройкомплекса Владимиру Ресину, которые из года в год сообщают об очередной программе по гостиницам. Однако по каким-то причинам Москва до сих пор не застроена отелями, в том числе и самыми востребованными – трехзвездочными.

На днях появилось очередное сообщение, на этот раз от столичного комитета по туризму, где информируется о возведении в Москве в 2009 году 32 гостиниц на 7,94 тысячи мест. «К 2015 году гостиничный фонд российской столицы планируется увеличить вдвое и ввести в эксплуатацию 302 гостиницы», – сообщается в послании.

На фоне этих оптимистичных сведений от туркомитета аналитики рынка отмечают спад в строительстве. Практически все гостиничные стройки сейчас заморожены. Девелоперы, работающие в Москве, не распространяются на эту тему. А вот в Санкт-Петербурге, например, по информации, предоставленной Knight Frank, еще в начале 2009 года открыто заявили о приостановке возведения сразу четырех отелей: Sheraton компании «Адамант» на Пулковском шоссе (350 номеров), Domina Prestige группы Pro Kapital Grupp на Большой Морской ул., 54 (108 номеров), отель на Невском пр., 1, принадлежащий группе «ЛСР» (данных о количестве номеров нет), «Невский Колизей» компании Margheri Group в Буграх (100 номеров).

«Гостиничный рынок страдает, поскольку у девелоперов и инвесторов есть другие приоритеты, отели остаются самым рискованным вложением не только из-за достаточно больших сроков окупаемости, но и из-за сложностей в прогнозировании потоков по сравнению с офисной или торговой недвижимостью», – подчеркивает Марина Усенко. По ее словам, дефицит номерного фонда в России останется, по меньшей мере, на протяжении ближайших 5–6 лет. Гостиничный сектор станет последним в числе воспрявших после экономического спада.

Инвесторы, ранее вошедшие в проекты, пытаются изыскивать возможности достроить до конца начатые объекты, привлекая соинвесторов. Однако как уступка доли проекта, так и полная продажа, в том числе и готовых объектов, на сегодняшний день крайне затруднены. Рынок еще не сформировал представление о «справедливой» цене. С одной стороны, инвесторы, дорого «вошедшие» в проект на стадии активного роста цен на участки и активного увеличения капитализации гостиничного бизнеса за счет снижения требуемой ставки доходности, хотят выйти из проекта с премией за потраченные усилия по оформлению участка и разработке проекта. С другой стороны, гостиничный бизнес стал волатильным и малопрогнозируемым. При доходности в пересчете на номер, ставки требуемой доходности инвесторов по гостиничному сегменту выросли как минимум на 3 пункта, что означает не менее чем 30% снижение рыночной стоимости объекта оценки. В результате, капитализированная стоимость гостиницы, рассчитанная с учетом кризисных корректировок, может отличаться от докризисной на порядок. Собственники не готовы совершать сделки на таких условиях, и только давление долговых обязательств может вынудить их к уступкам.

Впрочем, спрос рождает предложение. И хотя некоторые эксперты отмечают, что ошибочно предполагать о переориентации спроса на самое дешевое размещение, констатируя сохранение заполняемости гостиниц верхнего сегмента, спрос сегодня очевиден – это недорогие отели. С этим соглашается большинство участников рынка, и все они называют одни и те же причины, почему не строятся гостиницы вообще и доступные гостиницы, в частности. Длительная окупаемость и невысокая доходность – не лучшие факторы для ведения бизнеса, отмечает Дмитрий Степаненко. Вкладываться в долгосрочные проекты опасно из-за экономической нестабильности, считает Александр Лесник, генеральный директор Hotel Consulting and Development Group. А главной проблемой в Москве игроки рынка считают то, что ни одно из революционных постановлений правительства о стимулировании гостиничного строительства не было реализовано на практике. «Инвесторам продолжают предлагать участки, стоимость которых превосходит все разумные пределы экономической целесообразности, а многочисленные компенсационные мероприятия, навязываемые на местах под предлогом социальной ответственности, вообще отбивают желание заниматься подобным бизнесом», – поясняет Александр Лесник.

Как рассказывает г-н Лесник, если в секторе жилья, офисов или торговли, выполнив строительные работы под черновую отделку, инвестор уже может начать формировать первые финансовые потоки, то в гостиничном бизнесе этот момент наступает только после полной готовности здания, его оснащения и найма персонала.

Густо и пусто

Как известно, для проведения Олимпиады в Сочи и других мероприятий мирового масштаба требуется не только наличие спортивных сооружений, но и развитие всей инфраструктуры. Большое количество отелей планируется построить в Сочи, однако каким образом будет решаться вопрос с рентабельностью, заполняемостью этих гостиниц, когда схлынет олимпийская волна?

Недавно СМИ сообщили, что премьер-министр РФ Владимир Путин распорядился, чтобы после Олимпиады несколько построенных в Сочи ледовых дворцов, а их будет пять, были разобраны и переустановлены в тех российских городах, где таких сооружений нет. Современные технологии позволяют переносить спортивные сооружения на любые расстояния. Однако гостиницы все же не карточные домики или конструкторы, чтобы их собирать и разбирать по нескольку раз. Построенные отели придется заселять или искать для них новое предназначение.

Кстати, с проблемой сосредоточенных в одном месте и, как следствие, невостребованных объектов уже столкнулись в Китае после проведения Олимпиады в Пекине. Самым важным при возведении грандиозных объектов для спортивных мероприятий становится не взвешенная стратегия, а политическая составляющая престижа страны.

Аналитики не исключают, что подобная ситуация может произойти и с Сочи. По их словам, инвесторы с большой настороженностью и недоверием относятся к вложению денег в олимпийские объекты. Для грамотного инвестора важен трезвый расчет и возврат инвестиций, а на вопрос, что будет с этими объектами потом, ответа пока нет.

«Наша компания частично участвовала в проектах в Сочи, и можем констатировать, что на сегодняшний день ни один проект пока толком не начат, девелоперы опасаются участвовать в строительстве олимпийских объектов из-за неуверенности в том, что смогут вернуть потраченные деньги», – говорит Марина Усенко. По словам Дмитрия Степаненко, перед началом строительства отеля обязательно рассматривается прогноз на несколько лет вперед, где учитываются как пиковые периоды, так и периоды затишья. В этом помогает тщательный маркетинговый анализ. «Мы бы не стали строить отель под какое-то разовое событие, а потом думать, что с ним делать, как обеспечить загрузку и т. д., то есть мы создаем продукт, учитывая спрос на данную услугу в данном регионе», – подытоживает г-н Степаненко.