Кризис и девелоперский проект: выйти победителем

С точки зрения участника рынка недвижимости к наиболее значимым последствиям кризиса можно отнести следующие:

• резкое изменение уровня цен;
• резкое изменение курсов валют;
• невозможность привлечения кредитов.
  

Далее мы рассмотрим, как суды оценивают их, применяя нормы об освобождении от ответственности ввиду обстоятельств непреодолимой силы (статья 401 ГК) и о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК).

От ответа не уйти

Возможность освобождения от ответственности по причине обстоятельств непреодолимой силы установлена в пункте 3 статьи 401 ГК. Однако для этого необходимо доказать, что такие обстоятельства носят «чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях» характер, а также подтвердить причинно-следственную связь между ними и неисполнением.

Резкое изменение уровня цен и конъюнктуры рынка судебная практика последовательно отказывается признавать обстоятельствами непреодолимой силы.

Так, в постановлении ФАС Московского округа от 28.07.2005 №КГ-А40/6518-05-П суд поддержал выводы первой инстанции, указав, что «увеличение цены товара не относится к обстоятельствам непреодолимой силы». Такой же подход этот суд занял в постановлениях ФАС МО от 22.01.2007 №КГ-А40/9630-06 и от 02.06.2005 №КГ-А40/4390-05.

Нетипичные колебания курсов иностранных валют к рублю были оценены судами после кризиса 1998 года, и непреодолимой силой они не признаются.

В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 05.01.2000 №Ф08-2993/99 окружной суд отменил постановление апелляционной инстанции, которая «не указала, какую роль сыграл «скачок» курса доллара по отношению к курсу национальной валюты России, имевший место в августе 1998 года, при перечислении банком валютных средств, принадлежащих истцу».

В постановлении ФАС Уральского округа от 28.12.1999 №Ф09-617/99-ГК отмечено, что «ссылка ответчика на обстоятельства непреодолимой силы, вызванные ситуацией 17.08.98 и выразившиеся в том, что истец в связи с падением курса рубля по отношению к доллару США был лишен возможности приобрести нужное ему оборудование по ценам, установленным при заключении договора, несостоятельна».

Отсутствие кредитного или иного финансирования не может освобождать нарушившую сторону от ответственности, так как в пункте 3 статьи 401 ГК прямо указано, что «отсутствие денежных средств у должника» и «неисполнение контрагентами должника своих обязательств» непреодолимой силой не являются.

В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 18.10.2007 №А13-12643/2006-16 указано, что «несвоевременное бюджетное финансирование строительства не может быть признано основанием для освобождения ответчика от уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами».

Такой же подход был высказан в постановлении ФАС Московского округа от 07.02.2002 №КГ-А40/130-02: «отсутствие бюджетного финансирования для коммерческой организации не может рассматриваться в качестве непредвиденного обстоятельства».

С другой стороны, в практике ФАС Северо-Кавказского округа встречается и обратная позиция: в ряде случаев суд освобождал от ответственности коммерческие организации по причине отсутствия бюджетного финансирования, аргументируя это тем, что в определенных случаях их деятельность не является предпринимательской, и поэтому должен применяться общий принцип пункта 1 статьи 401 ГК об ответственности только при наличии вины.

Такой вывод суд сделал в постановлениях от 09.06.2005 №Ф08-2397/2005 («деятельность ответчика по электроснабжению организаций, получающих электроэнергию с непредпринимательской целью, не может рассматриваться в качестве предпринимательской»), от 21.02.2005 №Ф08-340/2005 («в данной части деятельность ответчика (водоканала – И. А.) не является предпринимательской, т. е. его ответственность наступает при наличии вины») и др.

Следует учесть, что такой подход применяется только одним окружным судом и что доказать «непредпринимательский» характер деятельности коммерческой организации в сфере девелоперской деятельности (в отличие от ЖКХ) будет весьма непросто.

В суд за расторжением

Пункт 2 статьи 451 ГК позволяет стороне договора в судебном порядке требовать расторжения договора, если обстоятельства «изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях». Однако для ее применения необходимо доказать, что изменение обстоятельств было непредвиденным, непредотвратимым и сторона лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Резкое изменение уровня цен противоречиво оценивается судами в контексте существенного изменения обстоятельств: в ряде дел указывалось, что рост цен не удовлетворяет критерию непредвиденности.

Так, в постановлении ФАС Московского округа от 11.05.2004 №КГ-А40/3323-04 суд отметил, что «указывая в договоре точную сумму арендной платы в рублях, прежний собственник здания не мог не учесть возможного повышения стоимости аренды».

В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2005 №А56-29510/04 указано, что «рост рыночных цен нельзя признать таким обстоятельством, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора; изменение рыночных цен в сторону увеличения является естественным следствием экономических процессов».

Однако встречается и иная точка зрения. В постановлении ФАС Московского округа от 15.12.2006 №КГ-А40/11912-06-П суд установил «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, вызванное увеличением рыночной стоимости арендной платы за пользование объектом, переданным в аренду».

В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 20.10.2006 №Ф03-А37/06-1/3670 кассация поддержала доводы нижестоящих судов о том, что «в спорный период имело место существенное изменение обстоятельств, вызванное непрогнозируемым повышением цен на топливно-энергетические ресурсы».

В определении Высшего арбитражного суда РФ от 16.10.2008 №10544/08 в ситуации, когда плата по договору аренды недвижимости не изменялась с 2003 года и была в шесть раз ниже рыночной, ВАС РФ поддержал позицию нижестоящих судов, которые применили к отношениям сторон пункт 2 статьи 451 ГК РФ.

Колебания курсов иностранных валют, напротив, оцениваются судебной практикой в контексте пункта 2 статьи 451 ГК РФ отрицательно.

В постановлении ФАС Московского округа от 04.01.2001 №КГ-А40/6004-00 суд отверг аргументы истца о признании роста курса доллара в связи с кризисом 1998 года существенным изменением обстоятельств.

В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 11.01.2007 №Ф04-8719/2006(29809-А75-16) суд отметил, что «что дефолт сам по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекших для истца последствия, установленные в статье 451 ГК».

В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2006 №А33-23686/04-С1-Ф02-6957/05-С2 суд указал, что изменение курса иностранной валюты, изменение тарифов на электроэнергию и на перевозку грузов не могут быть оценены в качестве существенно изменившихся.

Отсутствие кредитного финансирования не соответствует критерию непредотвратимости. В судебной практике подобные аргументы суды отвергают без развернутой оценки.

Таким образом, в некоторых ситуациях у сторон имеются определенные шансы на признание существенным изменением обстоятельств резкого отклонения договорных цен от рыночных – тем более ввиду резкого колебания цен в нетипичную сторону снижения.