Обзор рынка московских гостиниц 3–5*

Общая ситуация

Ситуация на гостиничном рынке отражает общую ситуацию в экономике: поток бизнес-туристов зависит от деловой активности, а количество путешественников-отдыхающих является индикатором настроений населения и его желания тратить деньги на отдых. При этом речь идет не только об экономической ситуации внутри страны – московский рынок гостиниц среднего и высшего сегментов в большой степени зависит от гостей из-за рубежа (по оценкам, доля иностранных постояльцев современных отелей составляет около 40%). Текущий кризис отличается от кризиса 1998 года своим международным размахом, и в данном случае московские гостиницы кроме снижения внутреннего спроса ощущают спад интереса со стороны зарубежных приезжих.

Прошлый год за исключением последнего квартала был весьма успешным для московского гостиничного рынка, в том числе благодаря значительной доле корпоративных клиентов и турагентств, договора с которыми гостиничные операторы, как правило, заключают на год вперед. Последний квартал показал некоторое снижение загрузки, в результате чего к концу года некоторые гостиницы были готовы снизить цены на услуги размещения. Кроме того, девальвация рубля способствовала еще большему снижению доходности на номер в долларовом эквиваленте.

Что касается девелоперской активности на рынке гостиничной недвижимости, то она на сегодняшний день ограничивается теми объектами, которые на момент кризиса находились на этапе активного строительства. «Бумажные» проекты в основном были отложены до лучших времен. Как отмечают эксперты Jones Lang LaSalle Hotels, привлечение финансирования для девелопмента гостиниц сегодня почти невозможно: договоры на управление с гостиничными операторами не требуют от последних никаких гарантий, поэтому финансирующая организация не может быть уверена в том, что кредит будет обеспечиваться. Кроме того, традиционно низкая доходность этого сегмента недвижимости не позволит оправдать сегодняшнюю стоимость финансирования.

Тем не менее заявления о строительстве новых гостиниц все-таки есть. Например, в марте текущего года The Rezidor Hotel Group подписала стратегическое соглашение с компанией «Региональная гостиничная сеть», которое предполагает открытие в России более 20 отелей под брендом Park Inn. Первые две гостиницы должны открыться уже в 2010 году в Астрахани и Казани. Реализация остальных проектов будет зависеть от возможностей инвестора по финансированию строительства.

Предложение

По оценкам департамента гостиничной недвижимости DTZ, современный гостиничный фонд Москвы насчитывает порядка 9773 номера (33 гостиницы). В основном это международные брендовые гостиницы высшего сегмента, а также российские сетевые отели, преимущественно в среднем ценовом сегменте.

В прошлом году номерной фонд столицы увеличился более чем на 800 номеров, среди открытий необходимо назвать следующие:

• В начале 2008 года на ул. Большая Полянка открылся отель «Park Inn Саду Москва» компании The Rezidor Hotel Group (3–4*, 118 номеров).
  
  
• В марте после реконструкции «Центрального дома охотника и рыболова» на Головинском шоссе открылся отель «Охотник» в составе офисно-гостиничного комплекса (3*, 104 номера).
  
  
• Первый в России отель под брендом Hilton открылся летом в сталинской высотке на Каланчевской улице – Hilton Moscow Leningradskaya (4*, 273 номера). Управление – Interstate Hotels & Resorts по договору франчайзинга с Hilton Hotels Corporation;
  
  
• После реконструкции открылась гостиница «Аэростар» на Ленинградском проспекте, 37 (4*, 281 номер). Управление – российская WEL Hotels & Resorts.
  

С начала 2009 года состоялось тестовое открытие еще двух проектов: резиденций Grand Hyatt Moscow Residence and Spa под управлением сети Hyatt (в деловом комплексе «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» и гостиницы «Аквариум» на территории МВЦ «Крокус Экспо» (225 номеров).

На текущий год запланировано к вводу в общей сложности более тысячи номеров (см. таблицу 1), однако, по оценкам экспертов, ряд проектов может быть перенесен на следующий год.

Также сейчас ведется строительство нескольких отелей высшей категории, ввод которых ожидается не раньше следующего года. Среди них InterContinental Moscow Tverskaya на месте гостиницы «Минск» (205 номеров, ввод намечен на 2010 год), проект реконструкции гостиницы «Центральная» на Тверской (управление – Mandarin Oriental Hotel Group, 237 номеров, ввод в 2011 году), гостиница «Москва» (управление – Four Seasons, 180 номеров, ввод перенесен на 2011 год).

Спрос

Несмотря на то что в США и Европе кризис начался задолго до его прихода в Россию, по итогам прошлого года количество иностранных гостей в России не только не снизилось, но даже увеличилось на 3%. Как бы то ни было, в 2008 году гостиницам удалось достичь лишь небольшого по сравнению с предыдущими годами прироста операционных показателей. Как отмечают эксперты «Эрнст энд Янг», до недавнего времени московский гостиничный рынок отличался высокими показателями среднегодовой загрузки и средней ставки за номер. Однако в 2008 году гостиницам удалось достичь лишь небольшого прироста операционных показателей. Основной прирост показателей относился к первым трем удачным кварталам 2008 года, которые в свою очередь компенсировали общее снижение активности в последнем квартале. В 2009 году снижение загрузки продолжилось, особенно в январе-феврале, по сравнению с аналогичными периодами 2008 года.

По оценкам экспертов, по итогам I квартала 2009 года заполняемость московских отелей снизилась в среднем на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив в среднем за квартал 50-55%. Данные о показателях гостиниц в мировых столицах, формируемые компанией STR Global, демонстрируют, что во многих городах снижение загрузки оказалось гораздо более значительным (например, в Амстердаме падение загрузки составило 19,7%, в Будапеште – 24,8%, в Праге – 25,4% по сравнению с I кварталом 2008 года). Однако в результате весьма значительного уменьшения стоимости номеров (в том числе за счет девальвации рубля) российская столица возглавила список городов с максимальным падением доходности на номер – оно здесь достигло 45,7%, превысив аналогичный показатель Будапешта (падение доходности – 40,8%), Праги (40,4%), Барселоны (39,6%).

По мнению экспертов Jones Lang LaSalle Hotels, показатели гостиниц всех сегментов в большой степени зависят от того, управляются ли они сетевым оператором или имеют независимое управление (см. таблицу 3). Это связано как с централизованными системами бронирования сетевых игроков, так и с опытом профессиональной команды, которая есть не у всех собственников, управляющих независимо.

Эксперты рынка отмечают, что потребители гостиничных услуг стали более осторожными в тратах, тщательнее выбирая гостиницы и отказываясь от дополнительных услуг в отелях. Как отметили в отеле Holiday Inn Sokolniki, компании более взвешенно планируют командировки для своих сотрудников, а для частных клиентов заметной на рынке тенденцией стало сокращение времени пребывания в гостинице.

О том, что рекреационный туризм в новой экономической ситуации становится более краткосрочным, говорят многие участники рынка, и с этой точки зрения Россия и ее столица снова проигрывают другим туристическим центрам из-за высокой стоимости перелета и строгого визового режима – для коротких каникул жители Европы предпочтут более доступные столицы, например, Прагу или Париж.

Ставки, инвестиции

В условиях неопределенности и переменчивости показателей гостиничного бизнеса и почти полного отсутствия сделок в этом сегменте (а те, что могут случиться, не отразят общей ситуации) говорить о средних ставках доходности гостиничной недвижимости не представляется целесообразным. Можно только отметить, что, как и в других секторах, собственникам и управляющим пришлось еще раз придется пересмотреть ожидания по срокам окупаемости своих объектов – если раньше они составляли в среднем 6–8 лет, то теперь в результате роста стоимости финансирования и снижения дохода на номер сроки окупаемости гостиниц значительно выросли.

По наблюдениям специалистов гостиничного департамента DTZ, ужесточение конкуренции и снижение спроса привели к тому, что отели, желая привлечь корпоративных гостей и большие группы, предлагают более существенные скидки, чем ранее. Исключение составляют гостиницы в сегменте люкс (Park Hyatt, Ritz Carlton, Kempinksi), которые пытаются удержать тарифы на прежнем уровне в ущерб заполняемости.

По оценкам специалистов, по итогам I квартала 2009 года снижение средней стоимости услуг размещения достигло 35–40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По наблюдениям экспертов Jones Lang LaSalle Hotels, сегодня наблюдается большой разброс в стоимости внутри сегмента гостиниц примерно одного уровня, что связано с обострением конкуренции в условиях снижения спроса. «Это предоставляет корпоративным клиентам и туроператорам широкие возможности для торга», – отмечают в компании.

По сведениям STR Global, средняя стоимость номера в верхнем сегменте московских отелей по итогам I квартала составила $398,8 (падение стоимости по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 39,5%), в среднем сегменте отелей международного уровня средняя стоимость номера составила $193,72 (на 40,3% ниже, чем в 2008 году). Средняя доходность на номер (RevPAR) уменьшилась более чем на 40%, составив $202,3 для отелей люксового сегмента и $103,8 для отелей средней категории.

Тенденции

• Из-за отсутствия финансирования большинство «бумажных» проектов гостиниц отложено, многие из строящихся объектов откладывают сроки ввода.
  
  
• Международные и местные операторы пересматривают свои планы по развитию.
  
  
• Снизилась средняя загрузка гостиниц всех сегментов как за счет снижения количества приезжих, так и за счет сокращения времени пребывания.
  
  
• Потребители гостиничных услуг заметно сократили время планирования отпусков и деловых поездок, что затрудняет прогнозирование доходов для гостиничных операторов;
  
  
• Снизился доход операторов от дополнительных услуг – банкетов, конференций и т. д.
  
  
• Чтобы привлечь клиентов и избежать значительного снижения стоимости номера, многие операторы бесплатно предоставляют некоторые дополнительные услуги (завтрак, химчистка и т. д.);
  

Существует и обратный тренд: чтобы минимизировать стоимость услуг размещения, в ряде отелей гостям предлагается базовый продукт без излишеств за умеренную цену.

Прогноз

Россия вошла в кризис на год-полтора позже других стран, поэтому не исключено, что пик кризиса у нас еще впереди. Развитие отечественного гостиничного рынка зависит от того, предстоят ли нам все испытания, которые уже пережили европейские экономики, или же Россия пройдет кризис по «сокращенному» пути. Однако, учитывая недостаток качественного предложения отелей, катастрофический обвал гостиничному рынку, по всей видимости, не грозит.

Тем не менее эксперты ожидают дальнейшего снижения стоимости услуг размещения и некоторого снижения среднегодовой загрузки столичных отелей. Пополнение гостиниц в ближайшие годы ограничится в основном проектами, строительство которых началось до кризиса. Это значит, что на момент выхода из кризиса рынок вновь может столкнуться с дефицитом гостиничных номеров, что приведет к повышению показателей существующих гостиниц.