Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
1 Июля 2009, 7:43
Возможности расторжения предварительного договора аренды: не уверен – не расторгай!
Многие компании, связанные обязательствами по предварительным договорам аренды коммерческой недвижимости, инициируют их расторжение (или признание их незаключенными) в судебном порядке, маскируя утрату экономического интереса в приобретении права аренды ссылками на формальное несоответствие заключенных предварительных договоров требованиям действующего законодательства. Как девелоперам защитить свои права?
Заключая предварительный договор, стороны создают для себя обязательство заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это обязательство обеспечивается тем, что одна сторона может понудить другую заключить основной договор, если она недобросовестно уклоняется от этого.
В предварительном договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор не может считаться заключенным. Стороны также должны установить срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Однако если этот срок не определен, то в соответствии с ГК РФ он считается равным году. Если основной договор не будет заключен в установленный срок либо одна сторона из сторон не направит другой предложение о заключении основного договора аренды, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, будут считаться прекращенными. Если же основной договор не будет заключен из-за действий или бездействия одной из сторон, то, в соответствии с законодательством, другая сторона может понудить «виновную» сторону к его заключению.
По общему правилу одностороннее расторжение предварительного договора не допускается. Предварительный договор может быть расторгнут лишь в случае нарушения его условий какой-либо из сторон. Иными словами возможность расторжения предварительного договора по инициативе арендатора во многом определяется содержанием предварительного договора. Обычно в предварительный договор сторонами включается перечень нарушений, при совершении которых одной стороной другая имеет возможность его расторгнуть и за которые также может быть предусмотрены существенные штрафные санкции.
Как показывает практика, чаще всего арендаторы пытаются расторгнуть (признать незаключенным) предварительный договор аренды недвижимого имущества в случаях, когда арендодатель не зарегистрировал право собственности в отношении соответствующего объекта аренды.
Закон предписывает сторонам предварительного договора обязанность определить в предварительном договоре аренды условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора аренды. Для объектов недвижимого имущества, право собственности на которые уже зарегистрировано, основной определяющей характеристикой является кадастровый (условный) номер, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества. Вместе с тем право собственности арендодателей в отношении объектов коммерческой недвижимости, находящихся в процессе строительства, как правило, не регистрируется (если речь не идет о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства). Соответственно, указанные объекты не имеют кадастровых (условных) номеров, что создает определенные трудности в их индивидуализации.
В связи с этим возникают вопросы: как девелоперам защитить свои права, понудив недобросовестного арендатора к заключению основного договора аренды? Какую информацию считать достаточной для определения предмета основного договора аренды, если право собственности арендодателя на него не зарегистрировано?
Анализ доступной судебной практики показал, что суды не имеют единой позиции относительно действительности и заключенности предварительных договоров аренды в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности арендодателя на которые не зарегистрировано. В каждом случае это зависит от содержания предварительного договора аренды (от детальности описания объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче в аренду по основному договору аренды в будущем), фактов и обстоятельств. Например, Арбитражный суд г. Москвы (решение Арбитражного суда г. Москвы от 23/29 января 2007 года по делу № А40-67254/06-82-436) пришел к выводу о том, что предварительный договор аренды, заключенный в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности арендодателя на который не зарегистрировано, был заключен в соответствии с требованиями законодательства, так как со всеми приложениями содержит данные, позволяющие определенно установить объект аренды, а именно: адрес, площадь, план помещения. Данное решение было обжаловано в судах апелляционной и кассационной инстанций, но оставлено без изменения. В сходном случае Десятый арбитражный апелляционный суд (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2008 по делу № А41-15903/08), рассматривая спор в отношении предварительного договора аренды помещения в строящемся здании торгового центра, признал возможность и законность его заключения. Другие суды категорически отрицают возможность заключения предварительного договора аренды при отсутствии зарегистрированного права собственности на объект аренды.
Так, ФАС Московского округа (постановление ФАС Московского округа от 22 сентября 2008 года по делу № А41-К1-13707/07), указав, что, поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить основной договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке, оставил без изменения решения судов нижестоящих инстанций, которые исходили из того, что указанный предварительный договор является ничтожным.
Ответчик, не согласившись с указанными решениями судов по данному делу, обратился в Высший арбитражный суд Российской Федерации (ВАС) с заявлением об их пересмотре в порядке надзора. Коллегией судей ВАС было принято решение о передаче дела в президиум ВАС, при этом в мотивировочной части определения о передаче дела (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 года № ВАС-402/09) коллегия отметила возможность заключения предварительных договоров аренды в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые не зарегистрировано. Однако, по публичным источникам, президиум ВАС еще не вынес финальное постановление по данному делу.
Позиция, высказанная коллегией судей ВАС, дает основание предполагать, что ВАС в целом сформулировал свой подход к оценке действительности предварительных договоров аренды, заключенных в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые не зарегистрировано. В случае если президиум ВАС поддержит доводы, указанные коллегией судей ВАС, и вынесет соответствующее постановление, это окажет значительный стабилизирующий эффект для оборота коммерческой недвижимости с широким использованием концепции предварительного договора аренды.
В целом изучение правоприменительной практики в ее развитии в течение последних нескольких лет позволяет сделать вывод о том, что суды все чаще принимают во внимание сложившуюся практику заключения предварительных договоров аренды объектов недвижимого имущества, в отношении которых право собственности еще не зарегистрировано, и приходят выводу о том, что указанные предварительные договоры не противоречат требованиям действующего законодательства. При этом условия предварительного договора аренды объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче в аренду по основному договору в будущем, должны быть сформулированы с максимальной детализацией и в полном соответствии с требованиями действующего законодательства.
Изложенное означает, что девелопер будет иметь достаточно комфортную юридическую позицию в споре по иску недобросовестного арендатора о расторжении (признании незаключенным) предварительного договора аренды или по иску о понуждении недобросовестного арендатора к заключению основного договора аренды, если в предварительном договоре будут максимально подробно и точно прописаны основания для его расторжения по инициативе каждой из сторон, а также предмет и другие существенные условия основного договора аренды.
В предварительном договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор не может считаться заключенным. Стороны также должны установить срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Однако если этот срок не определен, то в соответствии с ГК РФ он считается равным году. Если основной договор не будет заключен в установленный срок либо одна сторона из сторон не направит другой предложение о заключении основного договора аренды, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, будут считаться прекращенными. Если же основной договор не будет заключен из-за действий или бездействия одной из сторон, то, в соответствии с законодательством, другая сторона может понудить «виновную» сторону к его заключению.
По общему правилу одностороннее расторжение предварительного договора не допускается. Предварительный договор может быть расторгнут лишь в случае нарушения его условий какой-либо из сторон. Иными словами возможность расторжения предварительного договора по инициативе арендатора во многом определяется содержанием предварительного договора. Обычно в предварительный договор сторонами включается перечень нарушений, при совершении которых одной стороной другая имеет возможность его расторгнуть и за которые также может быть предусмотрены существенные штрафные санкции.
Как показывает практика, чаще всего арендаторы пытаются расторгнуть (признать незаключенным) предварительный договор аренды недвижимого имущества в случаях, когда арендодатель не зарегистрировал право собственности в отношении соответствующего объекта аренды.
Закон предписывает сторонам предварительного договора обязанность определить в предварительном договоре аренды условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора аренды. Для объектов недвижимого имущества, право собственности на которые уже зарегистрировано, основной определяющей характеристикой является кадастровый (условный) номер, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества. Вместе с тем право собственности арендодателей в отношении объектов коммерческой недвижимости, находящихся в процессе строительства, как правило, не регистрируется (если речь не идет о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства). Соответственно, указанные объекты не имеют кадастровых (условных) номеров, что создает определенные трудности в их индивидуализации.
В связи с этим возникают вопросы: как девелоперам защитить свои права, понудив недобросовестного арендатора к заключению основного договора аренды? Какую информацию считать достаточной для определения предмета основного договора аренды, если право собственности арендодателя на него не зарегистрировано?
Анализ доступной судебной практики показал, что суды не имеют единой позиции относительно действительности и заключенности предварительных договоров аренды в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности арендодателя на которые не зарегистрировано. В каждом случае это зависит от содержания предварительного договора аренды (от детальности описания объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче в аренду по основному договору аренды в будущем), фактов и обстоятельств. Например, Арбитражный суд г. Москвы (решение Арбитражного суда г. Москвы от 23/29 января 2007 года по делу № А40-67254/06-82-436) пришел к выводу о том, что предварительный договор аренды, заключенный в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности арендодателя на который не зарегистрировано, был заключен в соответствии с требованиями законодательства, так как со всеми приложениями содержит данные, позволяющие определенно установить объект аренды, а именно: адрес, площадь, план помещения. Данное решение было обжаловано в судах апелляционной и кассационной инстанций, но оставлено без изменения. В сходном случае Десятый арбитражный апелляционный суд (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2008 по делу № А41-15903/08), рассматривая спор в отношении предварительного договора аренды помещения в строящемся здании торгового центра, признал возможность и законность его заключения. Другие суды категорически отрицают возможность заключения предварительного договора аренды при отсутствии зарегистрированного права собственности на объект аренды.
Так, ФАС Московского округа (постановление ФАС Московского округа от 22 сентября 2008 года по делу № А41-К1-13707/07), указав, что, поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить основной договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке, оставил без изменения решения судов нижестоящих инстанций, которые исходили из того, что указанный предварительный договор является ничтожным.
Ответчик, не согласившись с указанными решениями судов по данному делу, обратился в Высший арбитражный суд Российской Федерации (ВАС) с заявлением об их пересмотре в порядке надзора. Коллегией судей ВАС было принято решение о передаче дела в президиум ВАС, при этом в мотивировочной части определения о передаче дела (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 года № ВАС-402/09) коллегия отметила возможность заключения предварительных договоров аренды в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые не зарегистрировано. Однако, по публичным источникам, президиум ВАС еще не вынес финальное постановление по данному делу.
Позиция, высказанная коллегией судей ВАС, дает основание предполагать, что ВАС в целом сформулировал свой подход к оценке действительности предварительных договоров аренды, заключенных в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые не зарегистрировано. В случае если президиум ВАС поддержит доводы, указанные коллегией судей ВАС, и вынесет соответствующее постановление, это окажет значительный стабилизирующий эффект для оборота коммерческой недвижимости с широким использованием концепции предварительного договора аренды.
В целом изучение правоприменительной практики в ее развитии в течение последних нескольких лет позволяет сделать вывод о том, что суды все чаще принимают во внимание сложившуюся практику заключения предварительных договоров аренды объектов недвижимого имущества, в отношении которых право собственности еще не зарегистрировано, и приходят выводу о том, что указанные предварительные договоры не противоречат требованиям действующего законодательства. При этом условия предварительного договора аренды объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче в аренду по основному договору в будущем, должны быть сформулированы с максимальной детализацией и в полном соответствии с требованиями действующего законодательства.
Изложенное означает, что девелопер будет иметь достаточно комфортную юридическую позицию в споре по иску недобросовестного арендатора о расторжении (признании незаключенным) предварительного договора аренды или по иску о понуждении недобросовестного арендатора к заключению основного договора аренды, если в предварительном договоре будут максимально подробно и точно прописаны основания для его расторжения по инициативе каждой из сторон, а также предмет и другие существенные условия основного договора аренды.
Назад
Загрузка...