Лучшие офисы

Арендаторам объяснили, за что они платят

Сибирская гильдия девелоперов и управляющих коммерческой недвижимости (Сиб ГУД) представила итоги рейтинга «Бизнес-центры Новосибирска» – объемного экспертного исследования, призванного стать важным инструментом обоснования и контроля ставок на аренду офисных площадей в Новосибирске. Катализатором стал переход от рынка арендодателя к рынку арендатора. Одна из наиболее важных проблем сегодня – отсутствие прозрачности рынка. Арендатор должен понимать, за что он платит, а арендодателю требуется инструмент для борьбы с демпингом и работы с клиентом. Независимый рейтинг может решить эту проблему.

Решение о формировании рейтинга было принято на состоявшемся в феврале этого года круглом столе, в котором приняли участие более сорока управляющих и владельцев офисных зданий Новосибирска. Был сформирован экспертный совет, состоящий из двух десятков руководителей аналитических и маркетинговых агентств, управляющих компаний и профильных ассоциаций, разработана методика, в соответствии с которой оценка велась по 36 критериям, отражающим вопросы маркетинга, микроклимата, связи и безопасности.

Экспертная группа из трех специалистов выезжала на исследуемый объект, знакомилась с проектной документацией, беседовала с арендаторами, руководителем и специалистами управляющей компании, осматривала оборудование и проводила экспресс-проверку работоспособности систем.

Выставленные после этой работы оценки проходили корректировку и утверждение на экспертном совете рейтинга. Итоговый рейтинговый балл бизнес-центра складывался из суммы оценок специалистов экспертной группы. Пока рейтинг охватил только 30 бизнес-центров из 150.

Четырнадцать участников прошли прямую оценку экспертной группы в режиме добровольной сертификации, предоставив полный пакет запрошенной информации. Остальные оценивались по информации из открытых источников. По планам экспертного совета следующие рейтинги будут иметь более широкий охват.

Каждый офисный центр оценивался в четырех разделах: «Маркетинг», «Микроклимат», «Связь», «Безопасность». Рейтинговые баллы рассчитывались по 100-балльной шкале.

Максимальная оценка по разделу «Безопасность» – 84, минимальная – 32, средняя – 50.

По разделу «Связь» максимум – 94, минимум – 41, средняя – 67.

По разделу «Микроклимат» лучший объект получил 93 балла, худший – 25, средняя оценка – 59.

По разделу «Маркетинг» высший балл – 92, низший – 46, средний – 70.

По полученным рейтинговым баллам тридцатку участников можно разбить на три почти равные части (11+11+8).

Оценки всех объектов последней трети рейтинга по всем разделам – ниже средних. Исключение составляет бизнес-центр на ул. Фрунзе, 4 – оценка по разделу «Связь» выше средней (73). По разделу «Маркетинг» близки к средней оценки бизнес-центров на ул. Фрунзе, 4; на ул. Крылова, 31; на ул. Восход, 14/1; на ул. Фрунзе, 80.

В эту группу попали в том числе старейшие офисные здания города, изначально построенные в 70-х годах как институты.

Общее слабое место 11 бизнес-центров, замыкающих рейтинг, – плохая обеспеченность парковочными местами. Данные объекты также имеют средние или низкие оценки за отделку помещений общего пользования, за наличие точек общепита, конференц-залов, службы ресепшн. Большинство арендаторов в этих зданиях – компании масштаба не выше городского, средний и малый бизнес.

Маркетинговые критерии, относящиеся к основной группе – месторасположению (престижность района, ближайшее окружение, доступность городским транспортом, транспортная развязка, подъезды), нареканий, как правило, не вызывают. Впрочем, это вполне закономерно, поскольку в первый рейтинг отбирались известные и удачно расположенные бизнес-центры.

Две трети бизнес-центров в этой группе не имеют единого собственника.

Середина рейтинга – бизнес-центры с баллами в диапазоне 60–70. Граница 70 несколько условна – как мы видим, сразу три бизнес-центра имеют балл 69.

Балл здесь приведен с точностью до единицы, но места в списке пришлось определять, исходя из десятых долей баллов. То есть незначительные улучшения по нескольким критериям могут вывести бизнес-центры «Рим», «Байт-Ариэль» и «Якутия» в верхнюю треть рейтинга.

Все бизнес-центры в данной группе новые, 10 из 11 введены в эксплуатацию в 2006–2008 гг. Как следствие – высокие оценки за «архитектурные» критерии: внешний вид, визуальную доступность, входную группу, отделку помещений общего пользования.

Данные объекты либо не имеют точек общепита, либо имеют только одну. Конференц-залы имеются в 5 из 11 бизнес-центров этой группы – рынок данного вида услуг чрезвычайно насыщен, что не вдохновляет на подобное использование офисных площадей.

Прочие недостатки индивидуальны и, как правило, немногочисленны. Объекты группы имеют баллы средний или выше среднего как минимум по двум группам критериев из четырех. Большинство зданий данной группы находится в единой собственности.

И, наконец, лидеры рейтинга – бизнес-центры с баллом 70 и более. Предсказуемо среди лидеров оказались пионеры новосибирского класса А – «РосЕвроПлаза», «Кронос», «Гринвич».

Среди лидеров – два не введенных в эксплуатацию бизнес-центра в высокой степени готовности – Hilton и «Ланта-центр». Их оценка проводилась по методике для действующих зданий, с поправкой на вероятность осуществления запланированных решений

Примечательно, что даже лидер рейтинга-2009, обладатель премии CRE Federal Awards 2008 в номинации «Лучший офисный центр России» БЦ «Гринвич» не преодолел планку в 90 баллов: критерии рейтинга разработаны «с запасом».

Уровень технических, дизайнерских, управленческих решений, реализованных в бизнес-центре Hilton, произвел большое впечатление на всех экспертов оценочной группы. Есть основания полагать, что к моменту открытия это будет лучший бизнес-центр в Новосибирске, хотя и не самый большой по площади.

Судьбу третьего места решили десятые доли баллов. «РосЕвроПлаза» совсем чуть-чуть оттеснила «Кронос» во многом благодаря своим значительным усилиям по устранению недостатков в системах микроклимата, которые в этом БЦ на сегодняшний день близки к эталонным.

Стоит отметить единственный объект среди лидеров, расположенный не в центре Новосибирска, – это бизнес-центр «НЛК-Альянс» на ул. Станционная. В силу расположения здание не получило самых высоких оценок по разделу «Маркетинг».

Тем не менее бизнес-центр является лидером рейтинга по разделу «Связь», а для компаний, чей бизнес связан с промышленной зоной Ленинского района, это лучшее месторасположение.