Новая жизнь Пулково

Андрей Канивец,
генеральный директор «Авиелен А.Г.»

ОАО «Авиелен А.Г.» реализует стратегический для города проект Airport City, в составе которого 40 тыс. кв. м офисов и гостиница Crown Plaza на 295 номеров. Мы начали строительство в 2007 году. Ситуация для девелоперов сейчас значительно лучше, чем лет 5 назад, поскольку в ходе строительства мы ощущаем реальную помощь правительства города, Комитета по инвестициям и стратегическим проектам. Уже готовы каркасы наших зданий, к началу лета мы закончим бетонные работы. В настоящее время начинается кампания по продвижению офисных площадей. Ситуация с бизнес-центрами вызывает у нас наибольшее беспокойство, но мы уверены, что переломный момент кризиса пройдет и офисы в районе Пулково будут востребованы. Что касается гостиницы, то здесь у нас оптимизма гораздо больше, и мы намерены большую часть своих усилий сконцентрировать на реализации именно на этой части проекта.

Андрей Хитров,
директор по страте­гическим проектам EKE Group

Я представляю компанию EKE, которой принадлежит 60% проекта «Пулково Скай» (еще 40% владеет инвесткомпания «Викус»). Мы получили разрешение на строительство БЦ одновременно с Airport City в октябре 2007 года. В настоящий момент работы уже выполнены на 85%. У нас три здания по 14 этажей, и это один из самых крупных офисных проектов в Петербурге. Первое из них мы вводим в июне, уже подписали договоры на 20% площадей. На стадии переговоров еще 20–30%. В связи с кризисом мы приостановили отделку соседних зданий, но по мере заполнения арендаторами будем вводить и их. Проектированием комплекса занимались финские инженеры, адаптацией – российские. Большую часть арендованных площадей занимают западные компании – в основном финские. В связи с кризисом мы отказались от системы triple net – оперативные расходы включены в арендную плату. Нам пришлось решать проблему доставки арендаторов – с 1 июля организуем «шаттл-бас». Мы сделали более мелкую нарезку и организовали финансирование таким образом, чтобы три года можно было бы содержать бизнес-центр без арендной платы, подготовившись к худшему. Ближайшие год-два будут тяжелыми, но на будущее у нас хороший прогноз. Городу с населением 5 млн человек однозначно нужен лучший аэропорт. Финансирование проекта строительства нового терминала аэропорта Пулково уже на 50% обеспечено гарантиями банков. Я надеюсь, что до конца года будет подписан договор с концессионером, и это даст дополнительный стимул к развитию зоны.

Дмитрий Багаев,
генеральный директор «Кулон-СПб»

Офисно-складской комплекс «Кулон-Пулково» – наш первый проект в Петербурге. Сегодня у нас в собственности также участок на 10 га. Партнерами этих проектов выступают ГК «Эспро» и британский фонд Raven Russia. Комплекс «Кулон-Пулково» площадью 36 тыс. кв. м завершен на 95%, и у нас уже есть первый арендатор. На соседнем участке в 10 га планируется построить складской комплекс на 70 тыс. кв. м. Кроме того, правительство Петербурга поручило нам разработку проекта планировки территории в 135 га в районе Пулковского шоссе. В настоящее время мы приступили к строительству котельной мощностью 16 МВт, проложили кабельную линию и получили электрические мощности, которые позволяют развивать не только наш объект, но и близлежащую территорию.

Владимир Ядыкин,
«BC Девелопмент»:

Мы заканчиваем проектирование БЦ класса В общей площадью 23 тыс. кв. м с парковкой. Получили все необходимые разрешения, но не спешим, а переосмысливаем нашу стратегию. Все девелоперы, которые в последние годы работали на этой территории, пытались материализовать свои желания. Если бы не случился кризис, вероятно, это принесло бы плоды. Но сегодня мы понимаем, что без участия города в развитии инфраструктуры всей зоны Пулково-3 девелоперам не выжить. Сегодня проблему представляет транспортная доступность этой зоны. Пока не решены простые инфраструктурные проблемы, реального развития не будет.

Евгений Буянов,
руководитель проекта Gate Way, Storm Property

Наш проект находится напротив «Пулково Скай». Участок был приобретен в 2008 году. Концепция пре­дусматривала строительство бизнес-центра, а также 6-этажной многоярусной парковки общей площадью 80 тыс. кв. м. Мы приступили к проектированию, но ввиду экономической ситуации приняли решение приостановить работу. Сейчас наблюдаем за развитием данной зоны и за тем, как будет происходить заполнение уже существующих бизнес-центров.

Тимо Хокканен,
инвестиционная компания «Викус»
 
«Пулково Скай» для нас – крупнейшая инвестиция в Россию. Когда мы приняли решение вступить в проект, то собрали данные по аэропорту в Хельсинки. Он в два раза больше, чем Пулково, и в прошлом году перевез 13 млн 400 тыс. пассажиров. В основном это международные перевозки. Хельсинки ориентируется на пассажиропоток, следующий из Азии и Северной Америки в Европу. Амбиции Пулково тоже лежат в данной сфере. Но аэропорт Хельсинки – одна из главных деловых зон города. В ней работает около 20 тыс. человек, а в Пулково – только 4 тыс. 16 тыс. жителей Хельсинки проживают в этом районе, а площадь делового Сити – около 0,5 млн кв. м. Пулково – в самом начале развития. Если не считать «Пулковскую», в зоне аэропорта нет ни одной гостиницы (в Хельсинки 5–7 отелей), зато слишком много торговых площадей. Возле аэропорта Хельсинки всего один крупный ТЦ. Еще в Хельсинки есть крупный развлекательный центр, ориентированный в том числе на пассажиров аэропорта. Город принял решение о строительстве железной дороги к аэропорту. Ничего этого пока нет в Пулково, но мы считаем, что рано или поздно такие объекты появятся и будут эффективны.

Майкл Купер,
Intercontinental Hotel Group (управляет сетью отелей Crowne Plaza, Holiday Inn и др.)

У Crowne Plaza и Holiday Inn долгая история успешной работы при аэропортах. Как пример, в радиусе 1,5 км от лондонского аэропорта Хитроу работает 21 отель, пятью из них управляет наша компания. Это отели бизнес-уровня, специализирующиеся на обслуживании деловых туристов. Вы удивитесь, но от 40 до 50% пассажиропотока составляют люди, которые предпочитают не мчаться в аэропорт перед самым вылетом. Отели при аэропортах предоставляют пассажирам возможность провести ночь перед ранним полетом в комфортных условиях, не заказывая машину на 4 утра, или отдохнуть перед следующим рейсом. Отель необходим для организации международных встреч, так как крупные международные компании не хотят тратить время своих сотрудников, возя их из аэропорта в центр и обратно. Чаще всего люди, прибывшие с деловым визитом, даже не видят центра города. Гостиницы при аэропортах обслуживают множество семей, члены которых живут в разных странах и хотят встретиться. Поэтому я абсолютно уверен в развитии зоны Пулково и в успехе нашего проекта. Хотя, конечно, инфраструктура зоны Пулково-3 еще нуждается в дополнительном развитии.

Олег Барков,
глава петербургского офиса Knight Frank

Сегодня ситуация такая: падение арендных ставок в среднем по городу в рублях примерно 30–40%, в валюте ставки снизились в два и более раз. Налицо драматическое падение спроса на качественную офисную недвижимость. Компании испытывают проблемы и резко сокращают площади. Зона оптимизма – это Невский проспект, где офисы в наименьшей степени затронуты негативными тенденциями. Тем не менее мы всегда активно пропагандировали преимущества зоны Пулково-3. Это первый пример комплексного подхода к освоению территорий в Петербурге, первая зона, где можно с чистого листа строить коммерческую недвижимость. Проблемы транспортной доступности, управления окружающей территорией являются чисто техническими. Они решаемы. Сама зона уникальна. Аэропорт Петербурга расположен практически в черте города, поэтому можно говорить не столько о территории вокруг аэропорта, сколько о новом крупном деловом квартале на юге города. При переговорах с московскими клиентами мы в шутку говорим, что это ближайшая к Москве деловая зона Петербурга. Город развивается на юг. Конечно, многие проекты сейчас приостановлены. Но, как только начнется рост рынка, они продолжат свое развитие. К моменту выхода из рецессии мы получим хороший деловой район с качественными офисными помещениями, с развитой инфраструктурой, близко от метро. К югу от него будут развиваться большие жилые кварталы. Перспективы заполняемости объектов в этой зоне мы оцениваем положительно.

Пауль Побер,
региональный директор компании Warimpex:

Отели – очень важная часть развития зоны вокруг аэропортов. В аэропортовых зонах таких городов, как Амстердам, например, вы всегда найдете комплексы зданий, включающих в себя отели, офисные здания и другие площади вроде ритейла или логистики. Этот «микс» хорошо работает. Поэтому мы используем близость аэропорта и уверены, что это правильное решение. Я вижу, как развивается петербургский аэропорт. За последний год пассажиропоток составил 7 млн человек, а когда мы начинали проект 4 года назад, поток пассажиров составлял всего 2,5 млн чел. Аэропорт развивается очень быстро, и теперь мы ожидаем, что город решит проблему транспортного сообщения с ним.

Андрей Розов,
руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:

Мы давно занимаемся зоной Пулково, представляя проект «Пулково Скай». Есть несколько видов клиентов, которых может привлечь данный проект. Во-первых, большой сегмент компаний, деятельность которых завязана на зону аэропорта. Во-вторых, крупная группа компаний, которые привыкли иметь офисы не только в зоне аэропорта, но и вблизи кольцевой (ритейлеры, компании с большим автопарком, которым нужна равная транспортная доступность ко всем частям города). В-третьих, есть компании, которым нужен офис без привязки к конкретному местоположению в городе, их интересуют ценовые характеристики проектов – с этой точки зрения в зоне Пулково условия привлекательные. Во вторую очередь им важно местоположение: добраться до Пулково с противоположного конца города по кольцевой часто проще, чем до центра. И наконец, их интересуют условия работы и парковка: в Пулково сегодня строятся самые современные в городе офисы, а парковочный коэффициент гораздо лучше, чем в других районах. Проекты имеют хорошее управление и структуру собственности. И я не соглашусь с тем, что на сегодняшнем рынке нет движения арендаторов. Конечно, нет большого притока новых арендаторов, но в марте арендовано было около 25 тыс. кв. м – многие арендаторы переезжают в новые офисные помещения. Кризис дает им возможность добиться хорошего соотношения цены и качества.

Александр Гришин,
генеральный директор «ВМБ-Траст»

Согласен с тем, что в долгосрочной перспективе Пулково-3 – хорошее и удобное место. Но мне кажется, что ваши прогнозы слишком оптимистичны. Активное развитие города на юг – спорный момент. 40% нового жилья построено за последние годы в северных районах. Потенциальные пользователи деловой зоны скорее сконцентрированы на севере, чем на юге. Конечно, при развитии аэропорта, зоны Шушар, появлении Надземного экспресса зона Пулково заиграет по-другому. Но можно отметить также другую зону – Измайловскую перспективу – при развитии перечисленных объектов она тоже серьезно выиграет и составит конкуренцию Пулково, хотя и будет развиваться гораздо дольше.

Алексей Шаскольский,
Институт проблем предпринимательства, руководитель отдела оценки недвижимости

В конечном итоге все замыкается на развитие аэропорта. Когда аэропорт дорастет до уровня города – четвертого по населению в Европе, туристической доминанты региона – тогда приаэропортовая территория будет иметь ту опору, тот импульс, который питает развитие подобных зон при любом аэропорте любого мегаполиса. Отсутствие общей концепции развития аэропорта и соответствующего резервирования земель позволяло новым собственникам «откусывать» стратегически важные для развития аэропорта территории. Что такое синергия в таких условиях? Это когда к кладбищу гипермаркетов добавляется усыпальница бизнес-центров. Надеюсь, сейчас ситуация нормализуется.

Дмитрий Багаев:

Не меньшая проблема – инженерная инфраструктура. Например, на проекте планировки территории которую мы разрабатываем, вопросы теплоснабжения и электроснабжения нельзя назвать простыми. Так же непросто решаются вопросы и с «Водоканалом». Город в этих вопросах участвует неактивно. Нам за свой счет приходится делать проект планировки территории, хотя из 135 га мы владеем только 15 га, а все остальное – это земля города и других инвесторов. Согласования идут сложно, на протяжении двух лет постоянно вносятся различные изменения в проект. Чувствуется незаинтересованность отдельных структур, а мы тем временем на год задерживаем ввод нашего проекта, ввиду того что сами строим котельную.

Владимир Мерзликин,
начальник управления инвестиционных проектов Комитета по инвестициям

У меня сложилось впечатление, что бизнес мало осведомлен о той работе, которая проделана за последние годы городом. Эти данные не секретны, все вопросы обсуждаются. Город очень внимательно относится к транспортной доступности этих районов. Когда два года назад был создан проект развития аэропорта Пулково, все территории, которые на тот момент находились в собственности Петербург, были зарезервированы, и сегодня мне неизвестны случаи их распродажи. Сейчас комитет заказал две работы: концепцию развития легкорельсового транспорта, включая Надземный экспресс, и концепцию развития прилегающих к Пулково территорий. Чтобы они выполнялись качественно, нам и необходима информация о том, что сейчас происходит в Пулково-3.

Елена Ногова,
заместитель генерального директора НИПИ ТРПИ

Мы этой зоной занимались, когда готовили транспортный раздел к инвестконкурсу в 2007 году. Оценивали потоки, связанные исключительно с аэропортом. Тогда планировался трехкратный рост пассажиропотока – до 22 млн человек. И это без учета ваших проектов. Поэтому просим девелоперов поделиться цифрами. У города большие планы по развитию территорий к северу от Пушкина. Конечно, в генплане много предложений по развитию дорожной сети в этом районе: есть и Софийская пробивка, и подход к Пушкину, и пробивка Витебского проспекта. Тем не менее, если все ваши проекты будут реализованы, уже сейчас не вполне благополучный участок Пулковского шоссе станет совсем непроходимым!

Конечно, большое количество парковочных мест – это хорошо. Но мировая тенденция – обслуживание зон при аэропортах с помощью общественного транспорта. Одно из наших предложений, которое вошло в Концепцию создания интегрированной системы легкого транспорта, – проложить трамвайную линию через зону Пулково с выходом на уже существующие маршруты.

Дмитрий Чубик,
директор по привлечению проектов Aberdeen:

Даже с учетом всего сказанного для нас сегодня инвестиционная привлекательность объектов в зоне Пулково-3 выше, чем 5 лет назад. Ситуация такова, что ставкам аренды падать некуда. Но объекты уже существуют – какие-то подведены под крышу, какие-то сдаются, а какие-то будут развиваться, потому что в эти проекты уже вошли серьезные компании. Так или иначе в обозримой перспективе эта зона заживет. Поэтому я считаю, что следующие год-полтора – самое хорошее время для инвестирования в эти объекты.

Анастасия Кручинина,
директор по маркетингу и продажам «Авиелен А.Г.»
 
Мы давно планировали объединить усилия по продвижению деловой зоны со всеми заинтересованными девелоперами Пулково-3. В данном случае мы не конкуренты, а скорее соседи, которым жить и работать вместе. Решать общие проблемы надо сообща. Круглый стол лишь первый шаг, который показал, насколько представители предпортовой территории заинтересованы в открытом обсуждении наших вопросов и привлечении внимания со стороны города. Мы готовы делиться своим опытом и участвовать в организации мероприятий подобного рода на регулярной основе.
Сергей Федоров, «Практис»:

Я не согласен с тезисом Олега Баркова о том, что вопрос транспорта чисто технический. Это принципиальный вопрос с точки зрения темпов реализации проектов. Именно отсутствие неавтомобильного общественного транспорта – метро, надземого экспресса – тормозит развитие офисной функции. До кризиса офисные проекты опередили развитие транспорта в этой зоне. Если теперь город напряжется с решением транспортного вопроса, сроки их реализации можно синхронизировать.