Иван Потехин: «Сегодня спрос осторожный и очень выверенный»

– ГК «Эспро» недавно сдала в эксплуатацию два объекта: первую очередь индустриального парка «Восточный» и офисно-складского комплекса «Кулон-Пулково». Как вы оцениваете спрос на качественные складские площади, сложно ли будет привлечь арендаторов в новые проекты?

– Я бы охарактеризовал этот спрос как вялый, потому что энтузиазм, с которым в прошлом году в основном логистические компании арендовали лишние площади в предвкушении безудержного роста, прошел. Сейчас спрос осторожный, очень выверенный. Между тем он до сих пор присутствует, поскольку существенного переизбытка складских площадей к моменту начала кризиса не наблюдалось.

Что касается двух наших объектов, то они в настоящее время находятся в процессе сдачи в аренду. Проект «Восточный», расположенный в Ногинске, формально завершен, у нас уже есть акт госкомиссии. В Санкт-Петербурге, где мы реализуем проект «Кулон-Пулково», этот процесс тоже вот-вот завершится. С этим объектом дела обстоят проще ввиду наличия двух очень важных факторов, таких как удачное расположение на Пулковском шоссе и близость аэропорта. Удобная транспортная доступность объекта – это очень большой плюс. В доказательство этого в настоящий момент у нас уже есть три арендатора. Это компания WeMaTec, которая арендует около 2000 кв. м. Еще два потенциальных арендатора, имена которых, к сожалению, я не могу раскрыть сейчас, тоже являются нашими старыми клиентами, с которыми мы сотрудничаем уже довольно долгое время. В настоящее время мы пытаемся найти общие точки соприкосновения. Если все получится, то в ближайшие два месяца объект с точки зрения наполнения арендаторами будет закрыт.

– Как кризис повлиял на взаимоотношения с арендаторами? Какие меры компания принимает для их удержания?

– Помимо традиционных методов, связанных с рекламой и с вопросами продвижения проектов, в нынешних условиях, на мой взгляд, самое главное – установить рабочие доверительные отношения с арендаторами. Если в прошлом году наблюдался некий дисбаланс в этих отношениях и, можно даже сказать, был диктат со стороны арендодателя, то сейчас собственники спустились на грешную землю и осознали, что нужно искать способы договориться с арендатором. В настоящее время проявление все большей гибкости является ключевым фактором успешного завершения переговоров.

Например, раньше любой арендодатель был заинтересован заключить долгосрочный договор аренды. Безусловно, чем продолжительнее срок контракта, тем он интереснее с инвестиционной точки зрения. Однако сейчас арендаторы стали намного осторожнее и не хотят заключать договоры на 5–10 лет, поскольку их позиции на рынке также не­определенны, как и позиции арендодателя. С одной стороны, можно настаивать на долгосрочном договоре, а с другой – можно пойти навстречу арендатору и подписать договор на короткий срок и попытаться объяснить подобный шаг инвестору как вынужденную меру в нынешних условиях. Через пару лет, когда рынок стабилизируется, можно вернуться к обсуждению этого вопроса с арендатором и уже подписать контракт на тех условиях, которые к тому моменту будет диктовать рынок.

Кроме того, стоит помнить, что арендодатели тоже скованы обязательствами. Многие арендаторы, обращаясь к нам с вопросом изменения условий договора, не до конца осознают это. Иногда ввиду обстоятельств мы не можем пойти навстречу, и арендатор оценивает это как излишнюю жадность. Однако стоит учитывать, что наш банковский сектор тоже переживает не лучшие времена. В этой связи банки очень аккуратно и довольно жестко подходят к вопросам выполнения кредитных обязательств со стороны собственников. Естественно, мы стремимся быть гибкими, но эта гибкость ограничена банковскими обязательствами.

– ГК «Эспро» также управляет объектами. Изменился ли в условиях кризиса подход к управлению? Какие дополнительные услуги вы предлагаете?

– Сам формат услуг не изменился. Понятно, что управление объектом существует для того, чтобы, с одной стороны, обеспечить собственнику объекта нормальный стабильный доход, а с другой стороны – арендаторам беззаботную нормальную жизнь. Мы справляемся с этой задачей. Важный момент в этот кризисный период состоит в том, чтобы убедить собственников гибче подходить к арендатору. Это необходимо, потому что если арендодателями являются инвестиционные фонды, то они, как правило, далеки от отношений с арендаторами. Мы же стремимся наладить хорошие отношения в течение всего срока работы с арендаторами, поэтому мы их больше понимаем. Иногда удается убедить собственника, иногда нет. Это зависит от того, с кем сотрудничаем.

– Расскажите, пожалуйста, о планах компании – будете ли вы начинать новые проекты? Каким образом вам пришлось скорректировать планы строительства?

– Пока мы не заморозили ни один из наших проектов. В Московском регионе продолжаем реализовывать пятую очередь логистического парка «Истра» и вторую очередь индустриального парка «Восточный». В Санкт-Петербурге есть еще одна площадка. Кроме того, у нас есть еще три региональных проекта в Минеральных Водах, Саратове и Новосибирске. В Минеральных Водах это офисно-складской комплекс «Кулон-Югрос». Он расположен в таком регионе, который, на первый взгляд, абсолютно не связан с логистикой, а связан с курортами. Между тем в этой курортной зоне проживает около миллиона жителей, а также посещает огромное число туристов. Складских комплексов там до сих пор нет. Это будет первый склад класса А и он будет востребован. Более того, на нынешнем этапе, когда объект наполовину построен, мы ведем активные переговоры с арендаторами. Это в основном федеральные торговые компании, но также есть и мультинациональные сети.

В Новосибирске мы реализуем небольшой офисно-складской проект – «Западный Сибирский Терминал». Мы сейчас ведем подготовку исходно-разрешительной документации и параллельно ведем поиск потенциальных арендаторов.

Это важный момент, который существенно отличает нынешнюю ситуацию в развитии девелоперских проектов от той, что была год назад. Вопрос банковского финансирования сейчас очень жестко связан с необходимостью подтверждения спроса. Если в течение предыдущих 10 лет мы строили спекулятивно, что было гораздо проще, и никогда не сомневались в том, что построенный объект будет сдан, то сейчас, конечно, эти сомнения у банкиров существуют. И их нужно активно переубеждать.

– Вы предоставляете банкам какие-то определенные документы о договоренности с арендаторами?

– Да, мы подписываем как минимум письма о намерениях. Как максимум банки хотят видеть подписанные предварительные договоры аренды.

Еще один привлекательный сейчас для нас сектор – это сектор холодильных складов. В настоящее время у нас есть довольно интересный проект в Подмосковье. Однако пока не буду раскрывать подробности, надеюсь, что он будет реализован.

До сегодняшнего момента холодильные склады строились под конкретные собственные нужды крупными компаниями или использовался старый советский холодильный фонд, который уже морально и физически изношен.

– Что вы думаете о формате built-to-suit: стал ли он более актуальным в новых условиях, есть ли у компании планы, связанные с этим форматом?

– Это еще одна характеристика нынешнего времени. Эти проекты будут выдвигаться на первый план, потому что снизилось предложение спекулятивных складов. Ожидается, что потребность в них увеличится. Жизнь продолжается. В течение ближайших 3–4 месяцев может сложиться ситуация, когда даже невостребованные ранее складские помещения будут исчерпаны. В связи с этим схема built-to-suit будет как никогда актуальна и востребована. Мы тоже работаем в этом направлении. Сейчас мы приступаем к реализации нового интересного проекта – создание индустриального «А-парка» для компаний-поставщиков и производителей автокомпонентов, инициатором строительства которого выступает компания Volkswagen совместно с администрацией Калужской области.

– Если сравнивать с докризисным временем, насколько в процентном соотношении увеличилась потребность в строительстве по схеме built-to-suit?

– Мы всегда хотели реализовывать такие проекты, однако часто сталкивались с тем, что компании не хотели ждать 1,5 или 2,5 года, пока построят что-то для них. Зачем ждать, если рядом есть готовое помещение, в которое можно въехать. Мы не раз начинали подобные переговоры с разными компаниями, но все это в конечном счете заканчивалось ничем. В этом случае немаловажно, что существует специфика нашего, российского, государства, когда невозможно купить участок с преддевелопментом. Любого потенциального клиента нужно смирить с мыслью, что до того момента, как мы заложим первый камень, нужно пройти огромный путь, и я не поручусь и не скажу, что он займет месяц, два, три или целый год. Понятно, что на таких основах коммерцию и никакие планы строить нельзя. И это, естественно, стало причиной того, что подобные проекты подрывались. Но в условиях, когда предложения готовых объектов не будет, понятно, что появится востребованность объектов built-to-suit.

– Расскажите о своем сотрудничестве с Raven Russia. Чем вы можете быть полезны друг другу в новых экономических реалиях?

– Raven Russia – один из наших партнеров, с которым мы довольно долго работаем. Они вошли на российский рынок, купив два наших уже действующих к тому моменту объекта. Это небольшой проект в Москве, который называется «Южный» и офисно-складской комплекс «Балтия». После этого было еще несколько сделок и совместных проектов. Логистический парк «Истра» – один из них. В реализации этого проекта мы, несмотря на кризис, на мой взгляд очень удачно совместно выступили: наша компания – девелопером, Raven Russia – инвестором. Объект получил всеобщее признание и «Золотой кирпич» в этом году на премии CRE Moscow Awards.

Логистический парк «Истра», проект «Восточный» в Ногинске и офисно-складской комплекс «Кулон – Пулково» – все это совместно реализованные проекты.Также мы планируем совместно с Raven Russia начать строительство второй очереди логистического парка «Восточный». Это достаточно интересный проект с точки зрения площадки. Многие считают, что Горьковское шоссе перегружено. Однако я с этим не согласен и думаю, что это второстепенный фактор. Направление выбрано абсолютно правильно. Рядом находится бетонное кольцо, а также город Ногинск, что позволит успешно решать кадровые вопросы. К объекту подведена железная дорога. Я считаю, что у объекта довольно хорошие перспективы. Понятно, что сейчас сложное время, но мы хотим реализовать вторую и третью очереди проекта с Raven Russia.

– Сегодня банки становятся собственниками большого количества девелоперских активов. Как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация? Что банки будут делать с полученными активами?

– На мой взгляд, можно говорить о потенциальном образовании новой достаточно интересной ниши в секторе недвижимости. Как только в России начали развиваться кризисные процессы, многие западные игроки как раз инвестиционного сектора стали очень активно прорабатывать перспективы покупки стрессовых активов. Надо сказать, что до сегодняшнего момента как такового рынка стрессовых активов у нас в стране нет и, по всей видимости, его так и не будет. Стоит понимать, что Россия имеет свою собственную специфику, свой путь, и не во всем мы повторяем западные страны.

Мы общались с некоторыми крупными западными инвестиционными компаниями, которые очень интересовались distress assets и просили нас что-то подыскать для них, чтобы мы совместно с ними продолжали девелопмент или управляли проектами. Но рынок пока на это никак не отреагировал. Возможно, это произойдет в будущем. Между тем, если подобные объекты будут продаваться, то это, безусловно, очень интересная ниша для девелоперов и управляющих компаний.

– Что может сделать девелопер, оказавшись в сложной ситуации, когда нет возможности вернуть вложенные инвестиции?

– Сложно сказать. Стоит рассматривать каждую конкретную ситуацию индивидуально. Мы пока пережили этот момент. В данном случае нет однозначного решения, которое может использоваться каждым девелопером. Возможно, девелоперу стоит рассматривать возможность реструктуризации, продажи активы и поиска пути выхода из сложной ситуации. Наверно, если бы мы оказались в таком положении, то, скорее всего, оставили бы главные, с нашей точки зрения, активы, а от остальных отказались. Прибавляет оптимизма тот факт, что наша отрасль развивается и имеет циклический характер, поэтому в любом случае, однажды опустившись на дно, в дальнейшем она поднимется. Все игроки рынка должны ориентироваться на это.

– Помогает ли сегодня государство участникам рынка? Оказывает ли оно вам конкретную помощь в девелопменте складских проектов?

– Здесь можно только с сожалением сказать, что у государства, с одной стороны, еще до этого не дошли руки. С другой стороны, нет еще достаточной прозрачности в тех вопросах, в которых государство участвует в секторе недвижимости, и это в первую очередь касается вопроса с подведением коммуникаций и получением технических условий. На мой взгляд, этот сектор должен работать, как любой рынок и любой магазин. Ты приходишь, тебе нужен один киловатт электричества и ты знаешь, сколько это стоит, платишь деньги и получаешь. К сожалению, в наших условиях решение подобного рода вопросов – это хождение по мукам с непредсказуемым результатом и в финансовом, и во временном плане. Вмешательство государства необходимо. Но пока об этом можно только мечтать. Я недавно разговаривал с представителем наших коллег из Европы на тему, как это происходит у них. Безусловно, разница с Западом колоссальна. Вплоть до того, что, если администрация города заинтересована в размещении объекта на своей территории, то они этот участок дают девелоперу бесплатно. Нам, к сожалению, до этого далеко.