Джеймс Корриган: «Банки сегодня являются главным локомотивом рынка»

– «ВТБ Капитал» создан группой ВТБ для инвестиционных проектов. Скажите, пожалуйста, о каких проектах в области недвижимости идет речь? Каковы критерии отбора проектов в нынешних экономических условиях?

– Говоря о недвижимости, мы имеем в виду три разные области: консультации по вопросам инвестиционной банковской деятельности, управление инвестициями и получение фиксированного дохода.

Что касается консультирования инвес­тиционной банковской деятельности – направления, за которое я несу ответственность, – то мы оказываем полный спектр услуг и предлагаем широкий перечень продуктов, включая рынки долгового и акционерного капитала, рынок слияний и поглощений, реструктуризацию долгов и размещения по закрытой подписке.

Другое направление деятельности «ВТБ Капитал» – это управление инвес­тициями. Под этим мы понимаем привлечение капитала третьих сторон для инвестиций в девелопмент и покупку имеющейся недвижимости у девелоперов/владельцев, которые сталкиваются с финансовыми затруднениями в нынешней экономической ситуации.

Третье направление – получение фиксированного дохода. В этой области «ВТБ Капитал» предлагает структурированные финансовые продукты или долговые инструменты.

В нынешних экономических условиях, когда возможности рынков долгового и акционерного капитала ограниченны, мы консультируем инвестиционных банкиров преимущественно в области слияний и поглощений, реструктуризации долгов и размещения по закрытой подписке. Сегодня это наиболее интересные для нас области.

Что касается управления инвестициями, мы сталкиваемся с теми же проблемами, что и другие предприятия, занимающиеся управлением инвестициями. Экономические условия оказывают существенное влияние на инвестиционные решения, когда приходится выбирать между готовыми зданиями и девелопментом. При отсутствии долгового финансирования строительства выбор теоретически смещается в сторону готовых зданий и завершенных объектов недвижимости. Я говорю «теоретически», потому что в России пока еще не сформировался активный рынок сделок с проблемными активами, как мы это наблюдаем на других рынках. Участники московского рынка пока являются сторонними наблюдателями. Они выжидают и смотрят, кто первым начнет приобретать/продавать привлекательные активы по бросовым ценам.

Для получения фиксированного дохода в нынешних экономических условиях главное – это выбор надежного заемщика, возможность генерирования достаточных денежных потоков для обслуживания долга, меры, направленные на то, чтобы обезопасить сдаваемый в аренду объект недвижимости, и уверенность в том, что заемщик сможет пережить нынешние экономические потрясения. Все это в первую очередь беспокоит сегодня инвестиционного банкира, стремящегося к получению фиксированного дохода.

– Мой следующий вопрос касается операций вашего банка на рынке недвижимости.

– Наша цель – занять лидирующие позиции в области инвестиций в недвижимость во всех трех вышеперечисленных областях. У нас имеется ряд представительств в разных регионах. Например, в Лондоне, Сингапуре и Дубае. Нельзя сказать, что мы проявляем большую активность на рынках именно этих стран; скорее наша цель – использовать эти рынки для привлечения зарубежного капитала в Россию для последующего вложения в недвижимость. Собственно говоря, я этим сейчас и занимаюсь.

– Какие задачи стоят сегодня перед вашим инвестиционным подразделе­нием?

– Что касается недвижимости, то наша главная цель – стать лидером в сфере консультаций инвестиционных банкиров, управления инвестициями и в области получения фиксированного дохода. Что касается более конкретных задач, то мы получили указание активно работать над проектами в области недвижимости.

– Как вам кажется, какой сегмент рынка недвижимости сейчас наиболее стабилен и привлекателен для инвесторов?

– В целом я бы выделил сектор жилой недвижимости; что касается коммерческой недвижимости, то это крупная торговая недвижимость – в частности, огромные коробки, которые строятся под заказ таких гигантов ритейла, как Metro, Castorama, Carrefour или OBI. В секторе жилой недвижимости на рынках Москвы и Санкт-Петербурга конкурирует не так уж много девелоперов.

Почему на рынке сложилась такая ситуация? Прежде всего потому, что долговое финансирование сегодня ограниченно и ряд девелоперов, занимающихся жилищным строительством, делает главную ставку на госзаказ. От трех до пяти основных конкурирующих компаний на рынках Москвы и Санкт-Петербурга сегодня испытывают на себе колоссальное давление.

Конкуренция снижается, но на рынке жилой недвижимости России сохраняется дефицит, что делает его привлекательным. В силу ограниченности свободных денежных средств спрос на жилье оказался отложенным в последние несколько месяцев кризиса. Однако, на мой взгляд, основополагающая потребность в улучшении жилищных условий никуда не делась, поэтому жилая недвижимость остается довольно привлекательным сегментом – необходимо только предлагать нужный продукт.

Что касается строительства крупной торговой недвижимости, международные торговые операторы сегодня развивают свой бизнес, скупая земельные участки в Москве и регионах. До кризиса они не могли себе это позволить, потому что земля была очень дорогая и в большом дефиците.

Это два общих наблюдения. В то же время я считаю высококачественные и выгодно расположенные объекты торговой, гостиничной и офисной недвижимости по-прежнему привлекательными.

– Согласны ли вы с тем, что долговое финансирование сегодня недоступно застройщикам коммерческой недвижимости?

– Я согласен с тем, что западные банки перестали финансировать проекты в области коммерческой недвижимости и стараются красиво уйти с российского рынка; однако все еще есть несколько российских банков, которые финансируют строительство жилой и коммерческой недвижимости на рыночных условиях.

– Сегодня распространено мнение, будто на рынке нет проблемных активов, а есть только проблемные девелоперы. Согласны ли вы с этим?

– Я действительно часто слышу подобные высказывания. Некоторые считают, что правомернее говорить о проб­лемных девелоперах, а не о проблемных активах. Я считаю, что существуют как проблемные активы, так и проблемные девелоперы. Многое зависит от уровня кредитной поддержки и задолженности, но этот вовсе не означает, что активы не являются проблемными, а все проблемы сегодня только у застройщиков. Это неверно, поскольку все зависит от конкретной ситуации.

– Что сегодня можно, а что нельзя считать привлекательным активом?

– Мне думается, что привлекательные активы – это завершенные, высококлассные и выгодно расположенные объекты недвижимости, которые финансируются западными или российскими банками. При этом банки не имеют ничего против смены собственника у этих объектов. Когда банк согласен на сохранение долга после продажи, такие активы можно считать привлекательными для инвесторов, поскольку им в этом случае придется вкладывать меньше собственных средств. Когда это произойдет, то, как мне кажется, именно тогда и начнется возврат к рынку инвестиций в коммерчес­кую недвижимость.

– Кто сегодня покупает активы девелоперов?

– Что касается скупки девелоперских активов, то этот рынок совершенно неактивен сегодня. Единственное исключение – это банки, стремящиеся вернуть свои заемные средства, когда имеют место сделки обмена долгов на активы. Банки могут также скупать доли в акционерном капитале своих заемщиков, так что банки сегодня являются главным локомотивом этого рынка, поскольку они принимают все более активное участие в управлении недвижимостью и в некоторых случаях могут настаивать на переходе прав собственности.

Привлекательная недвижимость также покупается сегодня частными инвесторами России, располагающими большим объемом капитала. Они представляют лишь небольшую часть рынка, однако именно такую тенденцию мы видим сегодня.

– В нынешней ситуации банки становятся собственниками больших девелоперских активов. Как ваш банк намерен распорядиться объектами незавершенного строительства, которые он получает в счет погашения долгов?

– Я не верю, что банки становятся собственниками большого количества активов в сфере недвижимости. Давайте подождем и посмотрим, что приготовит нам будущее в этом отношении.

– Сегодня многие девелоперы реструктуризируют свои долги. Что необходимо предпринять для того, чтобы этот процесс завершился успешно?

– Мой совет девелоперам – нанимать опытных консультантов, которые не только имеют большой опыт в подобных делах, но и могут вести конструктивные переговоры и говорить на одном языке с банкирами, изначально ссудившими денежные средства.

Многим девелоперам кажется, что они могут поговорить с ответственным лицом банка, который принимал решение о выделении им кредита, и прийти к пониманию относительно реструктуризации долга. Однако в большинстве банков реструктуризацией задолженности занимается совершенно другой отдел – не тот, который занимается выдачей кредитов. Так что я рекомендую нанимать опытных консультантов, которые помогут в ведении переговоров с банками.

– Какой видится вам ваша задача на рынке недвижимости?

– Девелоперам придется продать некоторые свои активы, и я думаю, что мы увидим больше сделок на рынке слияний и поглощений в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Я считаю, что на корпоративном уровне должна произойти какая-то консолидация активов при поддержке финансовых партнеров. На рынке определенно присутствует акционерный капитал, стремящийся к привлечению инвестиционных сделок и к консолидации портфелей на взаимовыгодных условиях.

– Так как вам кажется, есть ли надежда на восстановление рынка?

– В портфелях проблемных девелоперов имеется несколько первоклассных объектов недвижимости, которые должны перейти в другие руки, и мне думается, что банки поддержат этот процесс. Но нет сомнений в том, что мы переживаем период спада и очень низкой активности на рынке. Должны созреть определенные условия для того, чтобы объекты недвижимости стали вновь привлекательными для инвестиционных сделок. Прежде всего не должно быть просроченной задолженности. Нужно также следить за динамикой американского рынка. Мне кажется, должно произойти много событий на рынке, прежде чем изменится основной тренд.

– Существует ли тенденция создания девелоперских структур внутри банков? Каковы плюсы и минусы подобных структур? Какие специалисты понадобятся для этих подразделений? Не проще бы было доверить работу над приобретенными проектами специально нанятым девелоперам?

– Сегодня на этот счет существует множество разных философий, но правомерность ни одной из них не была убедительно доказана. Не думаю, что банкам нужно создавать какие-то специальные девелоперские структуры для работы с проблемными активами, потому что банки – это финансовые учреждения, а не строительные организации. У некоторых банков уже есть свои девелоперские подразделения, созданные до кризиса, поэтому, на мой взгляд, лучше всего для этой работы подошло бы сочетание этих структур с quasi fee девелоперами. Под quasi fee девелоперами я подразумеваю девелоперов, работающих по найму и имеющих также собственный капитал, который они готовы инвестировать совместно с банками.

– Существует ли в Европе практика создания девелоперских структур внутри банков?

– Не думаю: в Ирландии, откуда я родом, был создан государственный банк проблемных долгов. Этот банк либо продает активы по рыночным ценам, либо нанимает quasi fee девелоперов, которые пока еще не обанкротились.