Валерий Афиногенов: «Мы предприняли все усилия, чтобы завершить проект»

– Сегодня многие девелоперы, в первую очередь по финансовым причинам, передвигают сроки ввода объектов в эксплуатацию. У вашей компании тоже был критичный момент, когда сроки могли сдвинуться. Каким образом вам все же удалось остаться «в графике»?

– Изначально все бремя финансирования проекта «Золотой Вавилон Ростокино» лежало на нашем контрактом партнере – компании Immoeast. В конце прошлого года у нас действительно возникло опасение, что мы можем не уложиться в срок, так как фонд начал испытывать серьезные трудности. В сложившейся ситуации мы поступили по-партнерски, так как для Immoeast этот проект является очень значимым. Мы обратились в Сбербанк, и они нас поддержали. Они тоже поняли, что проект будет успешен. Они были уверены в его доходности и прекрасно понимали, что здание на тот момент уже было готово на 75%, что вместе с земельным участком стало серьезным обеспечением. В итоге в апреле текущего года Сбербанком была открыта кредитная линия в размере $175 млн. При этом общий объем инвестиций в проект составил $750 млн. Важно отметить, что, несмотря на все трудности, перерывов в финансировании проекта у нас не было.

Таким образом, нам удалось остаться в сроках. Естественно, сейчас работа идет полным ходом. На площадке у нас работает 4,5 тысячи человек, хотя когда приходишь в ТРЦ, то их не видишь. Комплекс такой огромный, что эти тысячи там просто растворяются.

– Вы одни из немногих девелоперов, кому в этом году удалось получить проектное финансирование…

– Действительно, надо учитывать, что в Сбербанке произошли серьезные изменения в последнее время – сильно ужесточились требования к заемщикам. Кризисная ситуация поставила многих заемщиков банка в трудное положение. Именно поэтому банк очень осторожно подходил к оценке проекта. Мы должны были предоставить массу информации. Но нам нечего было скрывать, да и банк видел, что проект живой и будет приносить доход.

Это была трудная работа, но надо отдать должное профессионализму специалистов банка, которые работали вместе с нами далеко за полночь и в выходные.

– Чем затягивание сроков было чревато для вашей компании? Чем это в принципе чревато для девелопера?

– Для нас было очень важно привлечь финансирование и не сорвать сроки введения объекта в эксплуатацию. В первую очередь, чтобы не пропустить период активных предновогодних продаж, столь важный для наших арендаторов.

В целом же деньги стоят денег. Ведь сейчас давно уже не советские времена, когда понятия стоимости денег вообще не существовало. Задержка хотя бы на день означает потерю эффективности проекта. В нашем случае остановка проекта на такой продвинутой стадии была бы очень болезненной.

– Насколько доступен инструмент проектного финансирования сегодня для девелоперов?

– Я думаю, что шанс имеют те девелоперы, у которых в активе есть не только строящиеся проекты, но и уже построенные здания, которые можно предложить банку в виде обеспечения.

– Можно ли тогда при существующих процентных ставках по кредиту построить экономически эффективный проект?

– Естественно, любой девелопер заинтересован получить от банка минимальную ставку. Какую бы ставку он ни получил, он всегда будет считать, что это много. Если взять наш конкретный случай, то Сбербанк с пониманием отнесся к нашей ситуации. Видя потенциальную доходность проекта и гарантированное возмещение денег, он выдал нам кредит на вполне рыночных условиях. Так что мы не очень страдаем от высоких процентов, хотя, конечно, это не дешево.

– Вносились ли в проект ТРЦ какие-либо изменения в связи с кризисом?

– Нет, никаких изменений мы не вносили, тем более что проект уже был согласован до кризиса. Концепция была разработана английской архитектурной компанией RTKL. Они предложили нам идею построить все под одной крышей. Это одно из ограничений нашего участка – прямо посередине он разделен железной дорогой. В этой связи мы были вынуждены поднять торговый центр на колонны, где сейчас размещается часть парковки.

Хочу подчеркнуть такой момент: первый камень в фундамент этого проекта мы заложили в конце 2006 года. Одновременно мы с помощью компании Colliers International начали работу по поиску арендаторов. Так что у нас подавляющее большинство договоров с «якорями» были заключены задолго до начала кризиса. Могу вас заверить, что даже после того как разразился кризис, ни один из якорных арендаторов не пришел к нам пересматривать условия.

Мы единственные из крупных ТРЦ, кто откроется до конца года. Совершенно очевидно, что ритейлерам надо развиваться, региональную экспансию многие ритейлеры сократили. Они боятся вкладывать деньги, не зная отдачи от проекта. Естественно, в период кризиса все предпочитают оставаться с деньгами, чем без оных.

– Два первых ваших объекта «Золотого Вавилона» вы продали Immoeast как готовый бизнес. В чем особенности вашего взаимодействия сегодня?

– Да, Immoeast сегодня является собственником «Золотого Вавилона» в Ясенево и в Отрадном. Это была классическая инвестиционная покупка. Эти ТЦ очень хороши по своим показателям.

С проектом в Ростокино ситуация иная. Будем говорить, они попросили нас построить им торговый центр и сдать его в аренду. Мы строим под их заказ и должны передать им готовый бизнес. Мы партнеры по этому проекту и все решения согласовываем, находясь в постоянном контакте. Естественно, наш интерес во всем этом есть. И этот интерес напрямую зависит от успеха проекта.

– Как бы вы оценили существующую покупательскую способность в Москве?

– Кризис заставил многих москвичей задуматься над своими реальными доходами, потому что возможность достаточно легко получить кредит позволяла не считать деньги. Опираясь на наши исследования, я не вижу падения товарооборотов у основных ритейлеров в Москве, несмотря на то что снижаются зарплаты, происходят увольнения. Но, подчеркну, речь идет только про столицу. В регионах ситуация иная. Здесь последствия кризиса переживаются сложнее. А нам есть с чем сравнить – в мае этого года мы открыли «Золотой Вавилон» в Ростове-на-Дону. Хотя одновременно мы чувствуем, что люди уже привыкли к кризису и поняли, что это не катастрофа. Просто сложное время. Но надо оценить свои возможности и понять, что всё чего-то стоит, и более разумно подходить к тратам.

В целом же я полагаю, что ситуация нормализуется в ближайшее время. Конечно, такого ошеломляющего роста, который был характерен для рынка начиная с 2006 года, уже не будет. Но плавно ситуация начнет выправляться.

– В проекте в Ростокино около 40% арендаторов часть ставки платит из расчета процента с товарооборота. Почему вы решили пойти на это?

– Я уверен, что эта практика будет расширяться. Просто Россия не так давно встала на рельсы капиталистичес­кого развития и для нашей страны не характерна прозрачность ритейлеров. По этой причине многие девелоперы не хотят идти на зависимость ставки от процента от товарооборота. Хотя в мире это широко распространенная практика. Конечно, у каждого ритейлера есть свои особенности. Но в принципе это логично, что чем более успешен торговый центр, тем больше арендатор должен платить девелоперу. Это стимулирует девелопера проводить соответствующую рекламную кампанию, необходимые акции.

Конечно, любое западное новшест­во нужно адаптировать к российским реалиям. А наши реалии, как я уже сказал, заключаются в непрозрачности ритейлеров. В нашем случае мы попросили IT-специалистов разработать программное обеспечение, которое, с одной стороны, позволяет контролировать все кассовые операции ритейлера, но при этом оно автономно от его обеспечения. В начале арендаторы с большим недоверием отнеслись к нашей инициативе, но после объяснений многие согласились перейти на комбинированную ставку, состоящую из минимального фикса плюс процент с товарооборота.

– Расскажите о планах компании на ближайшую и среднесрочную перспективы…

– В определенном смысле нам повезло: все проекты у нас – на стадии проектирования и согласования. Работу по ним мы не остановили. Например, проект гостиницы «Киевская» находится у нас на стадии получения разрешения на строительство.

Сейчас мы активно заняты поиском арендаторов в наш проект в Ростове-на-Дону. Нас сильно подвел один из якорных арендаторов – «Киномакс». Мы были вынуждены искать ему замену, и в результате в проект вошел «Люксор». В городе наблюдается большой дефицит кинотеатров, так что я думаю, этот кинотеатр будет успешным. Он откроется в конце осени. В целом этот проект удачно соседствует с гипермаркетом «О’КЕЙ» и DIY Castorama, создавая прекрасный синергетический эффект. Мы с оптимиз­мом смотрим на этот проект, хотя, не буду скрывать, рассчитывали на большее. Но кризис внес свои коррективы. Этот проект полностью профинансирован Сбер­банком по классической схеме 30 на 70. Мы получили этот кредит до кризиса.

Будет ли работа по каким-то проектам ускорена, зависит от общей экономической ситуации в целом и развития событий на рынке недвижимости.