Назад
2 Октября 2009, 15:45
Виды стоимости, отличные от рыночной
В условиях кризиса, когда сделки с недвижимостью редки и «нетипичны», существенно возрастает сложность в определении рыночной стоимости. В подобных случаях для принятия обоснованных решений необходимо обратиться к видам стоимости, отличным от рыночной. В этой статье мы рассмотрим два вида стоимости, имеющие большое практическое значение, – стоимость в пользовании (value in use) и стоимость ограниченного использования (use value).
В новых экономических реалиях участникам рынка при принятии решений особенно важно учитывать все особенности объектов недвижимости и связанные с ними риски и возможности. Знание видов стоимости, отличных от рыночной, часто помогает владельцу составить более полное представление об оцениваемом объекте.
Что говорят стандарты?
Российские стандарты оценки (ФСО-2, п. 5) кроме рыночной оперируют тремя видами стоимости: инвестиционной, ликвидационной, кадастровой.
Международные и национальные стандарты оценки и аудита помимо рыночной стоимости определяют и регламентируют использование:
стоимости в пользовании;
стоимости ограниченного использования;
инвестиционной стоимости;
стоимости действующего предприятия;
стоимости общественного использования;
специальной стоимости (выше рыночной для специального покупателя, например, т. н. синергетическая стоимость);
залоговой стоимости;
страховой стоимости;
налоговой (или кадастровой) стоимости.
На некоторых рынках и в особых ситуациях оценщики могут вводить виды стоимости по собственному определению, если это соответствует цели оценки и допускается заданием.
Стоимость в пользовании
Эта стоимость определяется как текущая стоимость прогнозируемых финансовых потоков, порождаемых использованием данного актива его владельцем с продажей в конце срока полезного использования (МСО 2007, МСФО 5.A). Таким активом может быть объект доходной недвижимости или любая генерирующая доход производственная единица (IAS 2.12). Стоимость в пользовании представляет собой капитализированный чистый доход, ожидаемый от эксплуатации актива в производстве, частью которого он является. Это не меновая стоимость, она не фигурирует в сделках. Дисконтирование финансовых потоков, порождаемых этим активом, выполняется по ставке фактической или ожидаемой конечной доходности данного предприятия. Ставка дисконтирования не должна отражать риски, которые уже учтены при построении денежных потоков.
Таким образом, стоимость в пользовании не связана с рыночной стоимостью, она отражает стоимость актива в составе данного предприятия для его владельца и может быть больше или меньше рыночной стоимости актива. Например, рыночная стоимость автомобиля – 1 млн руб. Его эксплуатация в качестве такси приносит таксомоторному предприятию 0,4 млн руб. чистой прибыли в год. В конце четвертого года эксплуатации машина может быть продана за 0,7 млн руб. Если текущая доходность предприятия 20% годовых, то стоимость в пользовании этого автомобиля равна 1,4 млн рублей. То есть, приобретая автомобиль за 1 млн рублей, предприятие получает актив, по своей доходности эквивалентный 1,4 млн рублей. По мере износа и снижения доходности автомобиля его стоимость в пользовании будет снижаться. Когда стоимость в пользовании снизится до уровня рыночной стоимости, дальнейшая эксплуатация этой машины для предприятия станет менее выгодной, чем его продажа по рыночной стоимости.
Стоимость в пользовании играет важную роль в международных стандартах финансовой отчетности. На успешных предприятиях стоимость в пользовании машин и оборудования обычно превышает их рыночную стоимость. МСФО отводят большую роль отслеживанию момента, когда стоимость в пользовании активов предприятия снижается до их рыночной стоимости (см. CRE № 9, 2009). Однако для большинства объектов доходной недвижимости их стоимость в пользовании не превышает их рыночной стоимости. Дело в том, что земля и недвижимость не относятся к числу специализированных объектов, и их рыночная стоимость оценивается в предположении их наиболее эффективного (наиболее доходного) использования, обеспечивающего наибольшее значение стоимости. Поэтому их стоимость в пользовании, как правило, меньше рыночной стоимости или равна ей.
Случаи, когда стоимость в пользовании выше рыночной, имеют место для специальных производственных строений, оцениваемых в составе действующих предприятий и не приспособленных для иного использования. Стоимость в пользовании объектов доходной недвижимости общего назначения также выше их рыночной стоимости, если их владельцы имеют особо благоприятные условия или преимущества для ведения бизнеса, недоступные обычным участникам рынка.
Стоимость ограниченного использования
Это стоимость конкретного объекта недвижимости, которую он имеет при определенном характере его использования. Она отличается от стоимости в пользовании лишь отсутствием ссылки на конкретный способ эксплуатации объекта его владельцем. Вместо этого говорят о строго ограниченном характере использования, доступном, однако, любому собственнику этого объекта. Стоимость ограниченного использования оценивается для объектов, у которых мало потенциальных покупателей, то есть для объектов с ограниченным рынком – по причине особых свойств самого объекта либо редкости производства, в котором используется данный объект недвижимости.
Объекты недвижимости с ограниченным рынком – спортивные сооружения, религиозные здания, музеи, некоторые общественные здания или объекты с уникальной архитектурой, построенные из особых материалов или с необычной планировкой, которая ограничивает использование объекта только той функцией, для которой он был специально построен. Такие объекты трудно или невозможно реконструировать для изменения способа их использования. Объекты доходной недвижимости ограниченного рынка приходится оценивать на базе их текущего использования или рассматривая иные, наиболее вероятные способы их использования, однако только в рамках действующих физических или правовых ограничений. Железнодорожные ветки, корпуса крупных производственных предприятий, лаборатории и испытательные центры также примеры объектов, которые обычно предлагаются потенциальным покупателям очень ограниченного круга.
Из-за редкости сделок с такими объектами и продолжительного периода экспозиции оценщикам, как правило, трудно найти надежные данные для обоснования рыночной стоимости. Если характер использования объекта настолько специальный, что на рынке аналогичных зданий нет вообще, но этот объект успешно функционирует и, вероятно, будет продолжать приносить доход его владельцу, то наиболее подходящим видом стоимости может быть стоимость ограниченного использования. В этом случае оценщик должен точно указать в отчете вид оцениваемой стоимости и то, что эта стоимость отлична от рыночной, чтобы отчет не вводил в заблуждение. При этом оценщик должен убедительно показать, что способ использования объекта строго ограничен, рынка подобных объектов на дату оценки не существует и рыночную стоимость в данном случае определить невозможно.
Выводы
Стоимость в пользовании не является рыночной или меновой стоимостью. Она отражает эквивалентную стоимость актива для его владельца при конкретном способе использования. Этот вид стоимости играет важную роль в международных стандартах финансовой отчетности. В применении к объектам доходной недвижимости международные стандарты оценки рекомендуют трактовать этот вид стоимости как частный случай инвестиционной стоимости.
Оценка стоимости в пользовании и стоимости ограниченного использования рассчитывается на основе текущей и прогнозируемой доходности объекта недвижимости. Поэтому для оценки указанных видов стоимости необходимы надежные и точные данные о финансовых показателях оцениваемого объекта и их прогноз.
Что говорят стандарты?
Российские стандарты оценки (ФСО-2, п. 5) кроме рыночной оперируют тремя видами стоимости: инвестиционной, ликвидационной, кадастровой.
Международные и национальные стандарты оценки и аудита помимо рыночной стоимости определяют и регламентируют использование:
стоимости в пользовании;
стоимости ограниченного использования;
инвестиционной стоимости;
стоимости действующего предприятия;
стоимости общественного использования;
специальной стоимости (выше рыночной для специального покупателя, например, т. н. синергетическая стоимость);
залоговой стоимости;
страховой стоимости;
налоговой (или кадастровой) стоимости.
На некоторых рынках и в особых ситуациях оценщики могут вводить виды стоимости по собственному определению, если это соответствует цели оценки и допускается заданием.
Стоимость в пользовании
Эта стоимость определяется как текущая стоимость прогнозируемых финансовых потоков, порождаемых использованием данного актива его владельцем с продажей в конце срока полезного использования (МСО 2007, МСФО 5.A). Таким активом может быть объект доходной недвижимости или любая генерирующая доход производственная единица (IAS 2.12). Стоимость в пользовании представляет собой капитализированный чистый доход, ожидаемый от эксплуатации актива в производстве, частью которого он является. Это не меновая стоимость, она не фигурирует в сделках. Дисконтирование финансовых потоков, порождаемых этим активом, выполняется по ставке фактической или ожидаемой конечной доходности данного предприятия. Ставка дисконтирования не должна отражать риски, которые уже учтены при построении денежных потоков.
Таким образом, стоимость в пользовании не связана с рыночной стоимостью, она отражает стоимость актива в составе данного предприятия для его владельца и может быть больше или меньше рыночной стоимости актива. Например, рыночная стоимость автомобиля – 1 млн руб. Его эксплуатация в качестве такси приносит таксомоторному предприятию 0,4 млн руб. чистой прибыли в год. В конце четвертого года эксплуатации машина может быть продана за 0,7 млн руб. Если текущая доходность предприятия 20% годовых, то стоимость в пользовании этого автомобиля равна 1,4 млн рублей. То есть, приобретая автомобиль за 1 млн рублей, предприятие получает актив, по своей доходности эквивалентный 1,4 млн рублей. По мере износа и снижения доходности автомобиля его стоимость в пользовании будет снижаться. Когда стоимость в пользовании снизится до уровня рыночной стоимости, дальнейшая эксплуатация этой машины для предприятия станет менее выгодной, чем его продажа по рыночной стоимости.
Стоимость в пользовании играет важную роль в международных стандартах финансовой отчетности. На успешных предприятиях стоимость в пользовании машин и оборудования обычно превышает их рыночную стоимость. МСФО отводят большую роль отслеживанию момента, когда стоимость в пользовании активов предприятия снижается до их рыночной стоимости (см. CRE № 9, 2009). Однако для большинства объектов доходной недвижимости их стоимость в пользовании не превышает их рыночной стоимости. Дело в том, что земля и недвижимость не относятся к числу специализированных объектов, и их рыночная стоимость оценивается в предположении их наиболее эффективного (наиболее доходного) использования, обеспечивающего наибольшее значение стоимости. Поэтому их стоимость в пользовании, как правило, меньше рыночной стоимости или равна ей.
Случаи, когда стоимость в пользовании выше рыночной, имеют место для специальных производственных строений, оцениваемых в составе действующих предприятий и не приспособленных для иного использования. Стоимость в пользовании объектов доходной недвижимости общего назначения также выше их рыночной стоимости, если их владельцы имеют особо благоприятные условия или преимущества для ведения бизнеса, недоступные обычным участникам рынка.
Стоимость ограниченного использования
Это стоимость конкретного объекта недвижимости, которую он имеет при определенном характере его использования. Она отличается от стоимости в пользовании лишь отсутствием ссылки на конкретный способ эксплуатации объекта его владельцем. Вместо этого говорят о строго ограниченном характере использования, доступном, однако, любому собственнику этого объекта. Стоимость ограниченного использования оценивается для объектов, у которых мало потенциальных покупателей, то есть для объектов с ограниченным рынком – по причине особых свойств самого объекта либо редкости производства, в котором используется данный объект недвижимости.
Объекты недвижимости с ограниченным рынком – спортивные сооружения, религиозные здания, музеи, некоторые общественные здания или объекты с уникальной архитектурой, построенные из особых материалов или с необычной планировкой, которая ограничивает использование объекта только той функцией, для которой он был специально построен. Такие объекты трудно или невозможно реконструировать для изменения способа их использования. Объекты доходной недвижимости ограниченного рынка приходится оценивать на базе их текущего использования или рассматривая иные, наиболее вероятные способы их использования, однако только в рамках действующих физических или правовых ограничений. Железнодорожные ветки, корпуса крупных производственных предприятий, лаборатории и испытательные центры также примеры объектов, которые обычно предлагаются потенциальным покупателям очень ограниченного круга.
Из-за редкости сделок с такими объектами и продолжительного периода экспозиции оценщикам, как правило, трудно найти надежные данные для обоснования рыночной стоимости. Если характер использования объекта настолько специальный, что на рынке аналогичных зданий нет вообще, но этот объект успешно функционирует и, вероятно, будет продолжать приносить доход его владельцу, то наиболее подходящим видом стоимости может быть стоимость ограниченного использования. В этом случае оценщик должен точно указать в отчете вид оцениваемой стоимости и то, что эта стоимость отлична от рыночной, чтобы отчет не вводил в заблуждение. При этом оценщик должен убедительно показать, что способ использования объекта строго ограничен, рынка подобных объектов на дату оценки не существует и рыночную стоимость в данном случае определить невозможно.
Выводы
Стоимость в пользовании не является рыночной или меновой стоимостью. Она отражает эквивалентную стоимость актива для его владельца при конкретном способе использования. Этот вид стоимости играет важную роль в международных стандартах финансовой отчетности. В применении к объектам доходной недвижимости международные стандарты оценки рекомендуют трактовать этот вид стоимости как частный случай инвестиционной стоимости.
Оценка стоимости в пользовании и стоимости ограниченного использования рассчитывается на основе текущей и прогнозируемой доходности объекта недвижимости. Поэтому для оценки указанных видов стоимости необходимы надежные и точные данные о финансовых показателях оцениваемого объекта и их прогноз.
Назад
Загрузка...