Илья Володько: «Кто победит в борьбе между «Азов-Сити» и Сочи?»

– Как сегодня можно оценить инвестиционный климат в ЮФО? В свое время такие города, как Ростов, Краснодар, лидировали по количеству инвестпроектов. Скорректировали ли как-то власти работу с инвесторами в виду кризиса?

– В последние несколько лет экономика юга России переживала период бурного роста. Российские и зарубежные инвесткомпании активно осваивали регион и анонсировали множество крупных и дорогостоящих проектов в сфере коммерческой недвижимости. В связи с кризисом большая часть из них так и не успела войти в стадию реализации, а планы «заморозились» до тех пор, пока экономическая ситуация не стабилизируется. По нашим оценкам, чтобы воплотить в жизнь все озвученные ранее, но не вошедшие в стадию реализации проекты, требуется более $12,5 млрд.

Если говорить про уже строящиеся проекты, то, учитывая, что средняя степень готовности объектов составляет примерно 40–45%, для ввода в эксплуатацию всех гостиниц, складов, офисных и торговых центров потребуется не менее $2,5 млрд. Сегодня таких денег на рынке просто нет, все без исключения крупные проекты реализовывались за счет внешнего финансирования, доступ к которому все еще закрыт для большинства девелоперских компаний.

Однако говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости ЮФО потерял свою инвестиционную привлекательность нельзя. Регион всегда был интересен для бизнеса и продолжит оставаться таким в долгосрочной перспективе. Этому способствует ряд факторов. Во-первых, большая численность населения: только Краснодарский край и Ростовская область концентрируют более 10 млн постоянного населения, плюс туристы – а это еще более 15 млн человек. Это огромный потребительский рынок, спрос на котором генерирует развитие всех сегментов коммерческой недвижимости. Во-вторых, ЮФО – регион с диверсифицированной экономикой. Важность этого факта стала особенно очевидной с наступлением мирового финансового кризиса: за счет разнообразия ключевых отраслей доходы населения снизились не так сильно, как в регионах с моноотраслевой структурой экономики. Сектор сельхозпроизводства и переработки должен только выиграть за счет прошедшей девальвации рубля, транспортный комплекс юга продолжает усиливать свои позиции и наращивать объемы перевалки грузов, туристический поток на курорты в этом году вопреки всем прогнозам не снизился – все это позволяет достаточно оптимистично смотреть в будущее уже в среднесрочной перспективе.

Что касается действий властей по работе с инвесторами, то тут я не вижу существенных изменений. Создается ощущение, что власть смирилась с тем, что в ближайшее время новых инвесторов не будет, и большее внимание уделяет решению текущих проблем с безработицей, проблем с выплатой заработных плат, дефицита бюджета.

– Какие сегменты на рынке недвижимости сейчас наиболее интересны инвесторам? В развитии каких проектов наиболее заинтересована администрация?

– Инвесторы сейчас довольно осторожно относятся к любым проектам. При этом мало кто готов вкладывать деньги в проекты с нуля. Определенный интерес наблюдается к уже сущест­вующим объектам в области торговой недвижимости, которые заполнены арендаторами и приносят стабильный доход. В части остальных сегментов инвесторы до сих пор занимают выжидательную позицию. Властям же больше интересен жилой сегмент. Скорее всего, потому, что ввод нового жилья является одним из показателей, по которым оценивается эффективность работы губернаторов. А снижение его стоимости – уже «президентский» указ. За ввод новых офисных или торговых площадей никто из чиновников благодарность не получит.

– Какая судьба ждет, на ваш взгляд, такой знаковый проект, как «Азов-Сити»? Можно ли его вытянуть за счет административного ресурса?

– Сейчас «Азов-Сити» – это игровой стол, несколько фонтанов и сцена посреди поля. Эти декорации были специально подготовлены к 1 июля, когда при участии высоких чинов прошло официальное открытие игровой зоны. Никаких построенных объектов развлекательного или гостиничного типа на ее территории пока не существует. И не предвидится в ближайшее время. Пока на моей памяти только одна компания («Роял Тайм») объявила о скором начале активного строительства своего развлекательного комплекса. Все остальные резиденты «Азов-Сити», заключившие договоры аренды земельных участков, пока предпочитают активных действий не предпринимать и наблюдать за развитием ситуации со стороны. И уже появляются первые решившие отказаться от планов по реализации своих проектов в «Азов-Сити». Например, австрийская компания ASATI выходит из проекта под предлогом того, что пока условий для девелопмента объектов в игорной зоне нет.

Понять такие компании можно. До того момента, пока вся необходимая инженерная инфраструктура не будет подведена к игорной зоне, строительство проектов в ней попросту невозможно. Пока процесс подведения сетей не закончен, хотя надо признать, государство уже сделало большой шаг в данном направлении.

Вообще, сегодня проект строительства данной игорной зоны (как, впрочем, и всех остальных) выглядит попросту фантастическим. Помимо того, что депрессивный район Азовского моря не предназначен для возведения крупных рекреационных объектов, так еще и кризис вносит свои коррективы. Даже если бы в «Азов-Сити» уже было все готово для строительства объектов, в обстановке дефицита денежных средств вероятность реализации новых проектов была бы достаточно мала. А до завершения всех работ по обеспечению инженерными коммуникациями она практически ничтожна.

Кроме того, в последнее время в рамках дискуссий об использовании объектов олимпийского строительства в Сочи после проведения игр все чаще звучит мнение о том, что эта территория может стать новой игорной зоной. Как вы думаете, кто победит в конкурентной борьбе между «Азов-Сити» и Сочи, если такая ситуация возникнет? И какие действия сегодня могут предпринимать потенциальные инвесторы «Азов-Сити», имея такую перспективу? В любом случае совокупность факторов дает возможность с уверенностью говорить о том, что в ближайшие 3–4 года данный проект существенно не продвинется.

– В каких городах ЮФО наиболее легко выстраивать диалог с властями? Какие остаются закрытыми?

– Прежде всего хотелось бы сказать о том, что юг России является довольно непростым регионом с точки зрения взаимодействия бизнеса и власти. Причина этого, по моему мнению, особый южный менталитет. Он может иметь как позитивные, так и негативные проявления. Однако в целом за последние годы властные структуры всех регионов ЮФО сделали большой шаг на пути к большей открытости и прозрачности. По опыту работы инвесторов и девелоперов, клиентов нашей компании, скажу только, что больше всего нареканий в этой связи вызывает Волгоград.

– Почему вы решили сделать одним из направлений вашей деятельности GR? Насколько востребованы подобного рода услуги?

– Как я уже говорил, в последние годы в ЮФО пришло очень много крупных российских и зарубежных инвесторов. Мы понимали, что делать бизнес в чужом и незнакомом регионе, а тем более стране, очень сложно. И предложили рынку услугу по выстраиванию взаимодействия с органами государственной власти. Это направление очень популярно за рубежом, где принято строить комплексный, полноценный и стратегический диалог с властными структурами при выходе на рынок.

Однако в российской действительности большинство игроков предпочло выстраивать эти отношения другим способом, используя прямые, часто «кулуарные» договоренности.

– Насколько дешево позволяет сегодня покупать рынок? В каких сегментах цены наиболее сильно скорректировались? Существуют ли объекты, цена которых практически не изменилась? Что происходит на рынке?

– Для того чтобы приобретать что-то, надо сначала понять, что происходит на рынке и каковы его перспективы. В период активной фазы кризиса отчетливо проявлялась тенденция к сокращению занимаемых площадей – как в торговом, так и в офисном, складском сегментах. Количество сделок на рынке снизилось на 70–80% по сравнению с докризисным периодом.

В результате собственники объектов коммерческой недвижимости вынуждены были снижать ставки аренды. Наибольшее снижение зафиксировано в Краснодаре – на 15–20% по сравнению с докризисным уровнем. В Ростове-на-Дону и Волгограде этот показатель не превышает 10% в среднем по рынку. Средний уровень арендных ставок на офисные помещения в данных городах составляет от 900 руб./кв. м в месяц (класс В) до 1200 руб. (класс А). Значительно снизились ставки на офисные помещения и в Сочи (до 30%). Уровень вакантных площадей там с приходом кризиса увеличился почти в 7 раз. Это связано как с вводом новых объектов, так и со снижением спроса на помещения в существующих бизнес-центрах. Кроме того, во всех городах региона можно получить скидку в размере 7–12% от заявленной арендной ставки. Ставки в новых и строящихся объектах в среднем ниже на 15–20%, чем в существующих объектах.

Для рынка торговой недвижимости характерны те же тенденции, что и для офисного сегмента. Снижение арендных ставок в Краснодаре составило почти 30%, в Сочи – 24%, в Ростове-на-Дону – 15%, а в Волгограде – 11%. Сейчас средняя арендная ставка на торговые помещения в качественных ТЦ составляет около 2050 руб. /кв. м в месяц в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Сочи и 1700 руб. – в Волгограде. При этом необходимо отметить, что снижение среднего уровня арендных ставок произошло в основном за счет новых или неудачных старых проектов – в успешных ТРЦ стоимость аренды площадей осталась на прежнем уровне.

Это и определило сложившуюся ситуацию на сегодняшний день: существующие успешные проекты не продаются, или цена их продажи не изменилась по сравнению с докризисным уровнем, неудачные проекты продаются с дисконтом до 20%, но покупателей на них нет. Больший дисконт можно получить при покупке объектов незавершенного строительства – до 30–40% от докризисного уровня, проектов в бумажной стадии – до 50–60%. Но что потом с ними делать?

– Как сейчас выглядит портрет типичного инвестора? Действительно ли, что сейчас на рынок вышло много непрофильных инвесторов, никогда раньше недвижимостью не занимавшихся, которые решили воспользоваться возможностью приобрести дешево выгодные активы?

– Нет, это не соответствует дейст­вительности. Массовой скупки подешевевших активов нет, как и нет большого числа непрофильных инвесторов. Вообще, порой мне кажется, что самих разговоров о скупке активов за бесценок больше, чем реальных сделок. Прецеденты, конечно, есть, но их очень немного. И еще раз повторю: подешевели только неудачные существующие и незавершенные проекты – по тем и другим риски достаточно высокие. Успешные проекты, генерирующие стабильный денежный поток, за бесценок отдавать никто не готов. Поэтому выбор на сегодняшний день для желающих хорошо заработать на кризисе невелик. Сегодняшние инвестиции должны быть долгосрочными, время для спекуляций закончилось. Схема «купить сейчас дешево, чтобы продать через год и заработать» работать не будет.

– Присутствуют ли на рынке крупные инвестиционные фонды?

– Да, инвестиционных фондов достаточно много. Причем это российские и западные компании. Только наша компания в 2009 году сопровождала деятельность нескольких крупных лондонских фондов. Однако всех интересуют только существующие и успешные проекты, их приобретение такие компании готовы рассматривать и в кризис.

– Сохранил ли сегодня свою привлекательность рынок Сочи? Насколько легко сюда войти новым игрокам?

– Рынок Сочи был, остается и будет привлекательным. При всех его оценках и разнополярности мнений об этом, я считаю, что Сочи просто обречен на активное развитие. Не буду подробно рассказывать почему, по этому поводу уже было сказано достаточно много. Скажу только, что, по нашим прогнозам, в 2013–2014 годах Сочи ожидает новый скачок цен во всех сегментах недвижимости. После проведения олимпийских игр, очевидно, будет небольшая стагнация, но падения цен мы уже не увидим, и рыночную ситуацию можно будет оценивать как стабильную. В конце концов уроки нынешнего кризиса показывают, что стабильность гораздо лучше и бе­зопасней, чем безудержный рост.

– Насколько высоки сегодня в Сочи административные риски? В свое время представители администрации жаловались, что местные игроки неохотно участвуют в конкурсах, опасаясь стать заложниками политических конфликтов, так ли это сегодня?

– Уровень коррумпированности властных структур Сочи в части земельных отношений можно оценить как высокий. Что, впрочем, относится практически к любому крупному российскому городу. Однако коррупционные «амбиции» местных чиновников росли заметно быстрее, чем повышающийся статус и перспективы развития города, связанные с фактом проведения в нем будущей Зимней олимпиады. Данный факт, безусловно, существенно ограничивал активность на рынке недвижимости и увеличивал себестоимость строительства объектов.

С приходом нового руководства в лице существующего мэра есть надежда, что ситуация будет переломлена. Но делать окончательные выводы еще рано.

– Весь год были разговоры о том, что к осени ситуация стабилизируется и станут понятны новые правила игры. Определился ли сегодня вектор развития? В каком направлении будет развиваться рынок коммерческой недвижимости ЮФО?

– Мне кажется, ситуация стабилизировалась. Да, все аргументы в пользу того, что вторая волна кризиса все-таки наступит, очень убедительны и верны. Однако сегодня развитие кризиса, на мой взгляд, идет в «управляемом» режиме и государство способно конт­ролировать основные макроэкономические индикаторы и параметры экономики. Поэтому вторая волна, скорее всего, действительно возникнет, но большинство компаний и обычных людей не почувствуют ее, так как негативные последствия удастся купировать еще на ранних стадиях. При этом в сегменте коммерческой недвижимости ЮФО основной пик падения уже пройден, дальнейшая коррекция возможна лишь по отдельным неудачным объектам коммерческой недвижимости. Это означает, что сегодня наступило время принятия решений, вся информация для этого уже есть.

Как развивать те или иные проекты – зависит от локальной рыночной конъюнктуры, ситуация по городам и сегментам сильно разнится. Главное, что времена «фатального девелопмента», когда успешным становился любой проект, каким бы он ни был, прошли. Будущие подходы к развитию должны быть основаны только на детальном понимании рынка и его перспектив. Осознание этого девелоперским сообществом и скорость перестройки старого мышления и определят дальнейшие направления развития рынка коммерческой недвижимости ЮФО.