Назад
3 Октября 2009, 9:05
«Холодное лето» для арендодателей
Самым популярным названием магазинов в Краснодаре стало название «Сдаю». Арендные ставки на некоторые объекты снизились на 50%. Тем не менее собственники ТРК с удачной концепцией продолжают повышать цены. Каковы перспективы развития рынка торговой недвижимости Краснодара и какие пути выхода из сложившейся ситуации есть у собственников торговых площадей?
Что имеем?
Рынок торговой недвижимости в последние годы развивался очень активно, высокими темпами, арендные ставки в ТРК с удачной концепцией с 2005 по 2008 год демонстрировали галопирующий рост, прибавляя от 20 до 50% в год. Притом что количество введенных в эксплуатацию квадратных метров неуклонно росло и, например, за 2008 год прирост предложения торговых площадей составил более 400 тыс. кв. м, спрос на этот сегмент долгое время оценивался как неудовлетворенный. 2008 год в Краснодаре вообще ознаменовался рекордными показателями ввода в эксплуатацию торговых площадей.
По обеспеченности торговыми площадями на 1 тысячу человек Краснодар обогнал и Москву, и Санкт-Петербург. Строительный бум, обусловленный уровнем доходности от вложений в торговую недвижимость (существенно выше, чем в складскую, офисную и гостиничную), позволял девелоперам заявлять все новые и новые проекты, а аналитикам делать крайне оптимистические прогнозы.
Только финансовый кризис внес коррективы в эту тенденцию, приблизив рынок торговой недвижимости Краснодара к насыщению. Только за 2008 год в Краснодаре были открыты такие объекты, как торговый центр «Галерея», гипермаркеты «Ашан», «Лента», «Магнит», Castorama и Learoy Merlin, MediaMarkt, «Хоум центр» и ТЦ «Мега» (Адыгея).
Общий объем торговых площадей в Краснодаре на начало августа 2009 года оценивается на уровне 1340 тыс. кв. м. Рассредоточены данные площади между торгово-развлекательными комплексами, рынками, отдельно стоящими и встроенно-пристроенными помещениями.
Из всех типов торговых площадей наибольший спрос наблюдается в секторе торгово-развлекательных комплексов. Наиболее значимыми, известными и посещаемыми являются «СБС», «Красная площадь», «Мега», «Галерея», «Медиа-Плаза», «Меридиан», «Сити-центр».
Отражения кризиса
Спрос на торговые площади снизился по сравнению с докризисным более чем на 65%. Предложение вакантных площадей продолжает увеличиваться. Представители бизнеса в связи с кризисом вынуждены снижать издержки, в том числе с помощью переезда в помещения меньшие по площади и низшие по классности.
Основные «кризисные» тренды рынка торговой недвижимости – это миграция арендаторов, а также изменение предпочтений в сторону уменьшения метража и снижения уровня классности арендуемого помещения. Наиболее часто встречаемые запросы на аренду торговых площадей в риелторских компаниях – это помещения от 20 до 50 кв. м.
Спрос на большие по метражу помещения сократился на 90% по сравнению с концом 2007 – началом 2008 года. Наиболее востребованным в условиях кризиса оказались площади в торгово-развлекательных комплексах с удачной концепцией. Массового расторжения договоров с арендаторами в подобных ТРК не происходит, в отличие от отдельно стоящих и перепрофилированных помещений на первых этажах. К наиболее «пострадавшим» от кризиса можно отнести именно этот вид торговой недвижимости – на фасадах подобных помещений чаще всего можно увидеть баннер с надписью «Аренда».
Обусловлено это снижением уровня рентабельности бизнеса до критического. Арендные ставки в помещениях на первых этажах жилых домов изначально были раздуты, при этом проходимость далеко не соответствовала ожиданиям арендаторов. Большинство краснодарцев предпочитало посещать крупные торгово-развлекательные комплексы.
Цены
Продолжительное время рынок торговой недвижимости, как и рынок недвижимости в целом, был «рынком продавца». В условиях постоянно растущего спроса собственники торговых площадей диктовали свои условия – прежде всего ценовую политику. Кризис внес свои коррективы. Арендные ставки на торговые площади снизились от 30 до 50%, при этом на главной улице города – Красной даже при такой коррекции хватает освободившихся и так и не нашедших своего арендатора помещений. Минимальный размер месячных арендных платежей в сегменте торговой недвижимости составляет 450 руб., максимальный – 4500 руб. Арендная ставка зависит от размера арендуемой площади (чем меньше площадь помещения, тем выше арендная ставка), расположения помещения (чем выше посещаемость, тем больше ставка) и профиля арендатора. Собственники идут на определенные уступки для своих якорных арендаторов, но нюансы подобных послаблений не афишируются.
На сегодняшний день арендные ставки официально не снижаются в таких ТРК с удачной концепцией, как «Красная площадь», «СБС» «Галерея», составляя ценовой диапазон от 1500 до 4500 тыс. руб./кв. м. И это несмотря на то что аналитиками отмечается снижение посещаемости во всех торговых центрах города. Средний чек покупки в Краснодаре уменьшился на 40%.
Чем обусловлена такая популярность площадей в «удачных» ТРК? Прежде всего тем, что в докризисные времена на аренду площадей в этих комплексах наблюдался неудовлетворенный спрос. Сегодня в этих ТРК можно встретить освободившиеся помещения, тем не менее заполняемость в этих ТРК выше 90%, и помещения недолго остаются свободными.
Прогнозы
Объемы сдаваемых в эксплуатацию торговых площадей еще не скоро вернутся к докризисным. С начала 2009 года в Краснодаре не было введено ни одного крупного торгового центра. Это обусловлено не только кризисными явлениями, но и фактическим насыщением рынка.
Если говорить о том, как повлиял кризис на сегмент торговой недвижимости, то, безусловно, снижение уровня покупательской способности краснодарцев явилось ключевым фактором снижения рентабельности торгового бизнеса. Несмотря на официальные данные, можно отметить прошедшее сокращение численности персонала практически в каждой фирме Краснодара.
Те, кто остались на своем рабочем месте, зачастую вынуждены согласиться со снижением уровня заработной платы либо уйти в неоплачиваемый отпуск. При этом цены на товары первой необходимости продолжают расти. Все это в совокупности, а также очень высокий объем обеспеченности торговыми площадями в Краснодаре на данный момент говорит о насыщении рынка торговыми площадями. Уже сегодня торгово-развлекательные комплексы с менее удачной концепцией и те, которые находятся в стадии строительства, сталкиваются с проблемами пустующих площадей. Заявлять о новых проектах и решаться на строительство торговых комплексов в сегодняшних условиях по меньшей мере рискованно.
Цены на торговые помещения на докризисный уровень также вернутся не скоро. Торговые центры, чтобы окупить себя, должны будут корректировать цены на помещения в сторону снижения, а также идти на уступки – «каникулы», тем более что уровень конкуренции и так достаточно высок, а после ввода строящихся объектов он может быть еще выше.
Новые финансовые условия, вызвавшие падение оборота розничной торговли, изменили картину на всем рынке недвижимости. Большинство действующих торговых центров в большей или меньшей степени столкнулись с проблемой заполнения торговых площадей. Сроки ввода строящихся объектов сдвигаются, а начало строительства заявленных ранее объектов откладывается на неопределенный срок – приостановлена реконструкция кооперативного и сенного рынков.
Эксперты, присутствовавшие на круглом столе Южной гильдии управляющих и девелоперов сошлись во мнении, что в ближайшее время более востребован будет формат дискаунтеров, нежели премиум-класс. Это обусловлено прежде всего покупательской способностью краснодарцев, уровнем их благосостояния. Становится явным, что тенденция коррекции арендных ставок на торговые площади в сторону снижения продолжится как минимум до конца 2009 года.
Рынок торговой недвижимости в последние годы развивался очень активно, высокими темпами, арендные ставки в ТРК с удачной концепцией с 2005 по 2008 год демонстрировали галопирующий рост, прибавляя от 20 до 50% в год. Притом что количество введенных в эксплуатацию квадратных метров неуклонно росло и, например, за 2008 год прирост предложения торговых площадей составил более 400 тыс. кв. м, спрос на этот сегмент долгое время оценивался как неудовлетворенный. 2008 год в Краснодаре вообще ознаменовался рекордными показателями ввода в эксплуатацию торговых площадей.
По обеспеченности торговыми площадями на 1 тысячу человек Краснодар обогнал и Москву, и Санкт-Петербург. Строительный бум, обусловленный уровнем доходности от вложений в торговую недвижимость (существенно выше, чем в складскую, офисную и гостиничную), позволял девелоперам заявлять все новые и новые проекты, а аналитикам делать крайне оптимистические прогнозы.
Только финансовый кризис внес коррективы в эту тенденцию, приблизив рынок торговой недвижимости Краснодара к насыщению. Только за 2008 год в Краснодаре были открыты такие объекты, как торговый центр «Галерея», гипермаркеты «Ашан», «Лента», «Магнит», Castorama и Learoy Merlin, MediaMarkt, «Хоум центр» и ТЦ «Мега» (Адыгея).
Общий объем торговых площадей в Краснодаре на начало августа 2009 года оценивается на уровне 1340 тыс. кв. м. Рассредоточены данные площади между торгово-развлекательными комплексами, рынками, отдельно стоящими и встроенно-пристроенными помещениями.
Из всех типов торговых площадей наибольший спрос наблюдается в секторе торгово-развлекательных комплексов. Наиболее значимыми, известными и посещаемыми являются «СБС», «Красная площадь», «Мега», «Галерея», «Медиа-Плаза», «Меридиан», «Сити-центр».
Отражения кризиса
Спрос на торговые площади снизился по сравнению с докризисным более чем на 65%. Предложение вакантных площадей продолжает увеличиваться. Представители бизнеса в связи с кризисом вынуждены снижать издержки, в том числе с помощью переезда в помещения меньшие по площади и низшие по классности.
Основные «кризисные» тренды рынка торговой недвижимости – это миграция арендаторов, а также изменение предпочтений в сторону уменьшения метража и снижения уровня классности арендуемого помещения. Наиболее часто встречаемые запросы на аренду торговых площадей в риелторских компаниях – это помещения от 20 до 50 кв. м.
Спрос на большие по метражу помещения сократился на 90% по сравнению с концом 2007 – началом 2008 года. Наиболее востребованным в условиях кризиса оказались площади в торгово-развлекательных комплексах с удачной концепцией. Массового расторжения договоров с арендаторами в подобных ТРК не происходит, в отличие от отдельно стоящих и перепрофилированных помещений на первых этажах. К наиболее «пострадавшим» от кризиса можно отнести именно этот вид торговой недвижимости – на фасадах подобных помещений чаще всего можно увидеть баннер с надписью «Аренда».
Обусловлено это снижением уровня рентабельности бизнеса до критического. Арендные ставки в помещениях на первых этажах жилых домов изначально были раздуты, при этом проходимость далеко не соответствовала ожиданиям арендаторов. Большинство краснодарцев предпочитало посещать крупные торгово-развлекательные комплексы.
Цены
Продолжительное время рынок торговой недвижимости, как и рынок недвижимости в целом, был «рынком продавца». В условиях постоянно растущего спроса собственники торговых площадей диктовали свои условия – прежде всего ценовую политику. Кризис внес свои коррективы. Арендные ставки на торговые площади снизились от 30 до 50%, при этом на главной улице города – Красной даже при такой коррекции хватает освободившихся и так и не нашедших своего арендатора помещений. Минимальный размер месячных арендных платежей в сегменте торговой недвижимости составляет 450 руб., максимальный – 4500 руб. Арендная ставка зависит от размера арендуемой площади (чем меньше площадь помещения, тем выше арендная ставка), расположения помещения (чем выше посещаемость, тем больше ставка) и профиля арендатора. Собственники идут на определенные уступки для своих якорных арендаторов, но нюансы подобных послаблений не афишируются.
На сегодняшний день арендные ставки официально не снижаются в таких ТРК с удачной концепцией, как «Красная площадь», «СБС» «Галерея», составляя ценовой диапазон от 1500 до 4500 тыс. руб./кв. м. И это несмотря на то что аналитиками отмечается снижение посещаемости во всех торговых центрах города. Средний чек покупки в Краснодаре уменьшился на 40%.
Чем обусловлена такая популярность площадей в «удачных» ТРК? Прежде всего тем, что в докризисные времена на аренду площадей в этих комплексах наблюдался неудовлетворенный спрос. Сегодня в этих ТРК можно встретить освободившиеся помещения, тем не менее заполняемость в этих ТРК выше 90%, и помещения недолго остаются свободными.
Прогнозы
Объемы сдаваемых в эксплуатацию торговых площадей еще не скоро вернутся к докризисным. С начала 2009 года в Краснодаре не было введено ни одного крупного торгового центра. Это обусловлено не только кризисными явлениями, но и фактическим насыщением рынка.
Если говорить о том, как повлиял кризис на сегмент торговой недвижимости, то, безусловно, снижение уровня покупательской способности краснодарцев явилось ключевым фактором снижения рентабельности торгового бизнеса. Несмотря на официальные данные, можно отметить прошедшее сокращение численности персонала практически в каждой фирме Краснодара.
Те, кто остались на своем рабочем месте, зачастую вынуждены согласиться со снижением уровня заработной платы либо уйти в неоплачиваемый отпуск. При этом цены на товары первой необходимости продолжают расти. Все это в совокупности, а также очень высокий объем обеспеченности торговыми площадями в Краснодаре на данный момент говорит о насыщении рынка торговыми площадями. Уже сегодня торгово-развлекательные комплексы с менее удачной концепцией и те, которые находятся в стадии строительства, сталкиваются с проблемами пустующих площадей. Заявлять о новых проектах и решаться на строительство торговых комплексов в сегодняшних условиях по меньшей мере рискованно.
Цены на торговые помещения на докризисный уровень также вернутся не скоро. Торговые центры, чтобы окупить себя, должны будут корректировать цены на помещения в сторону снижения, а также идти на уступки – «каникулы», тем более что уровень конкуренции и так достаточно высок, а после ввода строящихся объектов он может быть еще выше.
Новые финансовые условия, вызвавшие падение оборота розничной торговли, изменили картину на всем рынке недвижимости. Большинство действующих торговых центров в большей или меньшей степени столкнулись с проблемой заполнения торговых площадей. Сроки ввода строящихся объектов сдвигаются, а начало строительства заявленных ранее объектов откладывается на неопределенный срок – приостановлена реконструкция кооперативного и сенного рынков.
Эксперты, присутствовавшие на круглом столе Южной гильдии управляющих и девелоперов сошлись во мнении, что в ближайшее время более востребован будет формат дискаунтеров, нежели премиум-класс. Это обусловлено прежде всего покупательской способностью краснодарцев, уровнем их благосостояния. Становится явным, что тенденция коррекции арендных ставок на торговые площади в сторону снижения продолжится как минимум до конца 2009 года.
Назад
Загрузка...