Назад
3 Октября 2009, 9:38
Неоднозначная оценка
«Оценка недвижимости – один из важнейших моментов, определяющих возможности эксплуатации недвижимости, – уверен председатель НП «Уральская палата готового бизнеса» Илья Симкин. – Профессиональная оценка объекта дает возможность определить рыночную стоимость недвижимости или отдельных прав на нее независимо от того, для каких целей это необходимо – продажи, аренды, залога». Наиболее распространенными ситуациями, в которых сейчас требуется оценка, являются имущественные и судебные споры, кредитование под залог недвижимости, оценка вклада в уставной капитал, а также принятие управленческих и инвестиционных решений, определение арендной ставки недвижимости, сделки по купле и продаже объектов, переоценка активов.
Методики не работают
Эксперты признают, что в условиях финансовой нестабильности определить цену недвижимости становится все проблематичнее. «Методики оценки недвижимости, которые сегодня используется, и до кризиса были несовершенны, а в настоящее время и вовсе не работают, – считает вице-президент Уральской палаты недвижимости, директор риелторского агентства «Проспектъ» Александр Бабичев. – Риелтору приходится нащупывать цену каждого объекта, чтобы поймать спрос на него. Сколько сегодня стоит та или иная недвижимость – ровно столько, сколько за нее готов дать покупатель. Ни копейки больше. Однако ни риелтор, ни собственник, ни оценщик не готовы руководствоваться этим принципом. Как результат – нынешняя цена того или иного объекта недвижимости не соответствует рыночным требованиям».
Причин сложившейся ситуации на рынке недвижимости, по мнению Александра Бабичева, несколько: есть субъективное мнение собственника, который настаивает «на своей цене», есть некачественная работа риелтора, который выставил объект на продажу в информационном пространстве 5–7 месяцев назад и не изменил за пошедший период его стоимость.
Мнение коллеги поддержали и другие участники рынка. Генеральный директор АН «Антей» Игорь Обухов уверен, что кризис выявил большое число недоработок во взаимодействии банков, риелторов и оценщиков. «Никто не умеет оценивать нестандартные коммерческие объекты. Несколько месяцев назад нам предложили к реализации здание по цене 15 млн рублей. Сегодня мы предлагаем этот объект за 3 млн рублей, а задолженность перед банком – 13 млн рублей», – пояснил эксперт.
В отсутствии опыта
Генеральный директор АН «ЛиКом» Артур Сафаров полагает, что большинство проблем с определением стоимости недвижимости кроется в непрофессионализме оценщиков, а именно в нехватке знаний. Он считает, что по жилой недвижимости сегодня все понятно – используется сравнительный метод оценки – другими словами, для определения стоимости конкретного объекта ищутся его аналоги на рынке. «Также сравнительный метод оценщики сегодня пытаются применить и относительно рынка коммерческой недвижимости. Однако это неверно. Рынок коммерческой недвижимости в отличие от жилья находится в начальной стадии развитии и зачастую тому или иному офисному центру просто нельзя найти аналог», – считает Артур Сафаров. Кроме того, добавил он, зачастую риелтор заключает договор и выставляет объект на продажу по той цене, которую предлагает собственник, а она подчас далека от реальной. В итоге, добавил он, рынок коммерческой недвижимости «засоряется» и у аналитиков уменьшаются возможности определиться с реальными ценовыми показателями.
В некомпетентности отдельных оценщиков обвиняют не только риелторы. Именно по этой причине, как считает вице-президент ОАО «Уралфинпромбанк» Михаил Мартыненко, возникает завышенная оценка того или иного объекта недвижимости. «Другой причиной может быть сговор оценщика и заемщика. Для предупреждения таких ситуаций мы сейчас идем к тому, чтобы договор на оценку залогового обеспечения заключался между всеми заинтересованными сторонами: банком, заемщиком и оценочной компанией, а не только заемщиком и оценочной компанией», – пояснил банкир. Он уверен, что каждый банк должен иметь систему аккредитации оценочных компаний.
Еще одна причина неадекватной оценки – заинтересованность заемщика в том, чтобы стоимость его имущества была максимальной, или нередко сговор заемщика и оценщика. «Но в случае завышенной оценки при продаже залога банк не сможет погасить всю сумму кредита, что чревато убытками – напомнил Михаил Мартыненко. – У нас таких примеров нет благодаря консервативной и взвешенной политике в вопросах кредитования бизнеса. Например, мы не финансируем проект на 100% – 30–40% от стоимости объекта кредитования заемщик оплачивает за счет собственных средств. А в залог банк получает объект кредитования полностью. Это наша своего рода страховка».
Подход оценщиков
Сами оценщики признают, что кризис обострил проблемы, с которыми им приходилось ранее сталкиваться. В первую очередь, как считает президент Российского общества оценщиков (РОО) Светлана Табакова, это проблемы демпинговых цен и сложности, связанные с возникновением новых сфер деятельности, в частности, расчеты величины ущербов, убытков, упущенной выгоды, которых тоже значительно больше появляется в условиях кризиса.
Вместе с тем большинство оценщиков сходятся во мнении, что их работа является качественной, что подтверждают реальные сделки на рынке. Генеральный директор ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» Андрей Потапов указал, что на самом деле принципы оценки недвижимости и на растущем, и на падающем рынке профессионалам давно известны, так как экономика циклична. Так, по его словам, кризис 2007–2009 годов – завершение длинного 30-летнего цикла мировой экономики: 1980–1997 годы – экспансия, 1997–2010 годы – ребалансирование. По словам эксперта, оценщики понимают основные проблемы разных методов и стараются их учитывать. В частности, в сравнительном подходе оценки он к сложностям отнес отсутствие данных по реальных сделкам, большой срок экспозиции, высокую скидку на торг. В доходном методе оценки основные проблемы, по мнению специалиста, связаны с большим разбросом арендных ставок, переходом на «плавающую» ставку (% от выручки для торговых площадей), недозагрузкой помещений.
Директор Областного центра экспертиз Галина Фалько подчеркнула, что профессиональные оценщики понимают весь груз ответственности, возложенный на них, и стараются максимально перепроверять информацию для составления итогового отчета. «Мы плотно взаимодействуем с Уральском палатой недвижимости. Перед тем как подсчитать объект коммерческой недвижимости, мы обзваниваем все риелторские компании, которые выставляют на продажу хотя бы немного похожие аналоги, берем у них подробные интервью и, получив какую-либо цифру, еще раз ее перепроверяем. Для этого используем всевозможные информационные источники», – сообщила Галина Фалько.
Как результат, подчеркнула она, реальные сделки на рынке коммерческой недвижимости подтверждают отчеты оценщиков. «Мы все больше убеждаемся, что реальных покупателей объектов коммерческой недвижимости интересует, как скоро отобьются их деньги. А именно покупатель ориентируется на срок 7–10 лет после момента совершения сделки. Мы это учитываем при определении стоимости», – добавила эксперт
В отсутствии точности
Вместе с тем отдельные оценщики, риелторы и девелоперы настаивают на том, что реальной цены того или иного объекта коммерческой недвижимости на самом деле не знает никто, а посему искать виноватых бессмысленно. «Справедливой, универсальной стоимости не бывает, как не бывает справедливости для всех, она бывает для кого-то. Поэтому и справедливая рыночная оценка всегда должна быть справедлива для конкретных участников сделки. Оценщик должен показать все факторы и обоснования оценки, которые бы устроили обе стороны – продавца и покупателя», – уверен генеральный директор «Уральской оценочно-консалтинговой компании» Сергей Щербинин. Поэтому, полагает эксперт, главная задача оценщиков – определить набор рисков: «Сегодня мы работаем с информацией, которую дает рынок. Оценщик должен смотреть на источник информации и его достоверность», – добавил он.
Его поддерживают во многом и другие участники рынка. Председатель совета директоров «Корин Холдинга» Андрей Бриль считает, что сегодня на уральском рынке коммерческой недвижимости нет стандартных объектов со стандартными параметрами, а значит, точно их оценить невозможно. Когда такие здания появятся, по его мнению, модно будет уже с успехом применять разные методы оценки недвижимого имущества. Этой позицию поддержали большинство опрошенных Commercial Real Estate участников уральского рынка. Они надеются, что в будущем похожих объектов недвижимости с аналогичными параметрами на Урале станет больше, что существенно упростит процесс независимой оценки.
Эксперты признают, что в условиях финансовой нестабильности определить цену недвижимости становится все проблематичнее. «Методики оценки недвижимости, которые сегодня используется, и до кризиса были несовершенны, а в настоящее время и вовсе не работают, – считает вице-президент Уральской палаты недвижимости, директор риелторского агентства «Проспектъ» Александр Бабичев. – Риелтору приходится нащупывать цену каждого объекта, чтобы поймать спрос на него. Сколько сегодня стоит та или иная недвижимость – ровно столько, сколько за нее готов дать покупатель. Ни копейки больше. Однако ни риелтор, ни собственник, ни оценщик не готовы руководствоваться этим принципом. Как результат – нынешняя цена того или иного объекта недвижимости не соответствует рыночным требованиям».
Причин сложившейся ситуации на рынке недвижимости, по мнению Александра Бабичева, несколько: есть субъективное мнение собственника, который настаивает «на своей цене», есть некачественная работа риелтора, который выставил объект на продажу в информационном пространстве 5–7 месяцев назад и не изменил за пошедший период его стоимость.
Мнение коллеги поддержали и другие участники рынка. Генеральный директор АН «Антей» Игорь Обухов уверен, что кризис выявил большое число недоработок во взаимодействии банков, риелторов и оценщиков. «Никто не умеет оценивать нестандартные коммерческие объекты. Несколько месяцев назад нам предложили к реализации здание по цене 15 млн рублей. Сегодня мы предлагаем этот объект за 3 млн рублей, а задолженность перед банком – 13 млн рублей», – пояснил эксперт.
В отсутствии опыта
Генеральный директор АН «ЛиКом» Артур Сафаров полагает, что большинство проблем с определением стоимости недвижимости кроется в непрофессионализме оценщиков, а именно в нехватке знаний. Он считает, что по жилой недвижимости сегодня все понятно – используется сравнительный метод оценки – другими словами, для определения стоимости конкретного объекта ищутся его аналоги на рынке. «Также сравнительный метод оценщики сегодня пытаются применить и относительно рынка коммерческой недвижимости. Однако это неверно. Рынок коммерческой недвижимости в отличие от жилья находится в начальной стадии развитии и зачастую тому или иному офисному центру просто нельзя найти аналог», – считает Артур Сафаров. Кроме того, добавил он, зачастую риелтор заключает договор и выставляет объект на продажу по той цене, которую предлагает собственник, а она подчас далека от реальной. В итоге, добавил он, рынок коммерческой недвижимости «засоряется» и у аналитиков уменьшаются возможности определиться с реальными ценовыми показателями.
В некомпетентности отдельных оценщиков обвиняют не только риелторы. Именно по этой причине, как считает вице-президент ОАО «Уралфинпромбанк» Михаил Мартыненко, возникает завышенная оценка того или иного объекта недвижимости. «Другой причиной может быть сговор оценщика и заемщика. Для предупреждения таких ситуаций мы сейчас идем к тому, чтобы договор на оценку залогового обеспечения заключался между всеми заинтересованными сторонами: банком, заемщиком и оценочной компанией, а не только заемщиком и оценочной компанией», – пояснил банкир. Он уверен, что каждый банк должен иметь систему аккредитации оценочных компаний.
Еще одна причина неадекватной оценки – заинтересованность заемщика в том, чтобы стоимость его имущества была максимальной, или нередко сговор заемщика и оценщика. «Но в случае завышенной оценки при продаже залога банк не сможет погасить всю сумму кредита, что чревато убытками – напомнил Михаил Мартыненко. – У нас таких примеров нет благодаря консервативной и взвешенной политике в вопросах кредитования бизнеса. Например, мы не финансируем проект на 100% – 30–40% от стоимости объекта кредитования заемщик оплачивает за счет собственных средств. А в залог банк получает объект кредитования полностью. Это наша своего рода страховка».
Подход оценщиков
Сами оценщики признают, что кризис обострил проблемы, с которыми им приходилось ранее сталкиваться. В первую очередь, как считает президент Российского общества оценщиков (РОО) Светлана Табакова, это проблемы демпинговых цен и сложности, связанные с возникновением новых сфер деятельности, в частности, расчеты величины ущербов, убытков, упущенной выгоды, которых тоже значительно больше появляется в условиях кризиса.
Вместе с тем большинство оценщиков сходятся во мнении, что их работа является качественной, что подтверждают реальные сделки на рынке. Генеральный директор ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» Андрей Потапов указал, что на самом деле принципы оценки недвижимости и на растущем, и на падающем рынке профессионалам давно известны, так как экономика циклична. Так, по его словам, кризис 2007–2009 годов – завершение длинного 30-летнего цикла мировой экономики: 1980–1997 годы – экспансия, 1997–2010 годы – ребалансирование. По словам эксперта, оценщики понимают основные проблемы разных методов и стараются их учитывать. В частности, в сравнительном подходе оценки он к сложностям отнес отсутствие данных по реальных сделкам, большой срок экспозиции, высокую скидку на торг. В доходном методе оценки основные проблемы, по мнению специалиста, связаны с большим разбросом арендных ставок, переходом на «плавающую» ставку (% от выручки для торговых площадей), недозагрузкой помещений.
Директор Областного центра экспертиз Галина Фалько подчеркнула, что профессиональные оценщики понимают весь груз ответственности, возложенный на них, и стараются максимально перепроверять информацию для составления итогового отчета. «Мы плотно взаимодействуем с Уральском палатой недвижимости. Перед тем как подсчитать объект коммерческой недвижимости, мы обзваниваем все риелторские компании, которые выставляют на продажу хотя бы немного похожие аналоги, берем у них подробные интервью и, получив какую-либо цифру, еще раз ее перепроверяем. Для этого используем всевозможные информационные источники», – сообщила Галина Фалько.
Как результат, подчеркнула она, реальные сделки на рынке коммерческой недвижимости подтверждают отчеты оценщиков. «Мы все больше убеждаемся, что реальных покупателей объектов коммерческой недвижимости интересует, как скоро отобьются их деньги. А именно покупатель ориентируется на срок 7–10 лет после момента совершения сделки. Мы это учитываем при определении стоимости», – добавила эксперт
В отсутствии точности
Вместе с тем отдельные оценщики, риелторы и девелоперы настаивают на том, что реальной цены того или иного объекта коммерческой недвижимости на самом деле не знает никто, а посему искать виноватых бессмысленно. «Справедливой, универсальной стоимости не бывает, как не бывает справедливости для всех, она бывает для кого-то. Поэтому и справедливая рыночная оценка всегда должна быть справедлива для конкретных участников сделки. Оценщик должен показать все факторы и обоснования оценки, которые бы устроили обе стороны – продавца и покупателя», – уверен генеральный директор «Уральской оценочно-консалтинговой компании» Сергей Щербинин. Поэтому, полагает эксперт, главная задача оценщиков – определить набор рисков: «Сегодня мы работаем с информацией, которую дает рынок. Оценщик должен смотреть на источник информации и его достоверность», – добавил он.
Его поддерживают во многом и другие участники рынка. Председатель совета директоров «Корин Холдинга» Андрей Бриль считает, что сегодня на уральском рынке коммерческой недвижимости нет стандартных объектов со стандартными параметрами, а значит, точно их оценить невозможно. Когда такие здания появятся, по его мнению, модно будет уже с успехом применять разные методы оценки недвижимого имущества. Этой позицию поддержали большинство опрошенных Commercial Real Estate участников уральского рынка. Они надеются, что в будущем похожих объектов недвижимости с аналогичными параметрами на Урале станет больше, что существенно упростит процесс независимой оценки.
Назад
Загрузка...