Уральские арендаторы предпочитают «мелкую нарезку»

Алексей Мальцев, исполнительный директор УК «Пред-Групп»

Основная проблема в отношениях между арендодателем и арендатором – каким образом можно обосновать существующую арендную ставку. Ведь все понимают, что ставки сейчас падают. За 2,5 тыс. рублей за кв. м в месяц сдать площади стало нереальным. В профессиональной среде в настоящее время адекватными называют цены от 800 до 1000 рублей за кв. м. в месяц. Несмотря на падение ставок, договориться о приемлемых условиях аренды стороны могут далеко не всегда. Диалог сторон выстраивается в таком русле. Девелопер твердит: «Мы на строительство затратили столько-то денег, поэтому хотим видеть ставку 1000 рублей». А арендатор отвечает: «400 рублей – красная цена помещению, при условии, что поставите еще перегородку». Решить эту дилемму с помощью каких-либо маркетинговых технологий вроде индексации арендной ставки или введения отложенной арендной ставки, дополнительных опций не всегда получается.

Андрей Черушев, генеральный директор УК «Партнерство»

Сегодня арендатора интересует одно – сколько он будет платить здесь и сейчас. Тем не менее мы сегодня ввели в работе с потенциальными арендаторами нехитрые технологии, а именно: часть затрат по перестройке помещения мы компенсируем. Дело в том, что когда строился деловой и торговый центр «Европа», основной спрос приходился на площади в 300 кв. м. Сейчас сдать их – большая проблема. Самые ходовые площади – 50 кв. м. Основной спрос – на помещения с мелкой нарезкой. Что касается других условий, для офисной части мы предлагаем арендаторам договоры сроком на 11 месяцев с правом пролонгации, с индексацией около 10%. Ставки аренды – на уровне 800–1200 рублей за кв. м. Как результат в настоящее время в офисной части «Европы» заключено договоров аренды на 40% площадей.

Сегодня у собственников две стратегии работы с арендаторами – «ждать» или «быстро и дешево». Но при этом следует понимать, что если здание пустое, это большой негатив для инвес­тора, собственника, управляющей компании объекта. Поэтому я считаю, что в настоящее время можно смело заключать любые договоры аренды – короткие и долгосрочные. Главное, необходимо подобрать те бренды и торговые марки, которые создадут благоприятный имидж вашему объекту. А чтобы обезопасить себя на будущее, когда рынок изменится в пользу девелопера, нужно заключать долгосрочные договоры, в которых прописано, что арендодатель может его расторгнуть в одностороннем порядке с предупреждением другой стороны за два месяца. Что касается размера, безусловно, самая ходовая сегодня площадь – 20 кв. м. Однако можно сдать и помещение в 300 кв. м, если включить креатив. Например, мы сдали помещение в офисном здании, которое до кризиса занимал банк, известной в Екатеринбурге танцевальной школе. Это один из лучших плательщиков, с одной стороны, а с другой – арендатор создает хорошую атмосферу во всем здании. По поводу ставок аренды: сегодня можно встретить по офисам и расценки 400–500 рублей за кв. м. в месяц. Нередко арендные платежи позволяют покрывать лишь текущие расходы на эксплуатацию, что усугубляет ситуацию на рынке. Ведь практически все объекты коммерчес­кой недвижимости в городе построены на земные средства.

Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин Холдинга», глава представительства ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области

Договоры аренды – больная тема для рынка, вокруг нее много паники. Однако я считаю, что арендатора сегодня интересует в первую очередь не цена объекта, а его качество. Для торгового центра – это месторасположение, раскрученность, проходимость, маркетинговые усилия. Для офисного объекта – также месторасположение, инженерия, уровень управления. Какой размер самый ходовой? Могу сказать, разным арендаторам нужны разные помещения. Мы сдали в аренду в августе текущего года 500 кв. м в офисном центре классе С по ставке 750 рублей за кв. м в месяц. Вместе с тем, мы сдаем в аренду и помещения по 18 кв. м. Спрос зависит от уровня компании. Безусловно, любой пустой объект – это плохо для всего рынка, для всех его профучастников. Конечно, нужно, чтобы объекты сдавались, однако не путем бессмысленного демпинга. По-другому назвать то, что в настоящее время происходит во многих объектах, нельзя. Кто виноват в текущей ситуации на рынке? Для нашей сферы настоящее время – это кризис плохих проектов. Есть ряд крупных зданий, у которых большие проблемы с заполняемостью. С одной стороны, причина – плохие концепции, с другой – переизбыток коммерческих площадей. Большая вина в этом консультантов, в первую очередь международных. Нам неправильно говорили, что нужно строить офисные здания по 100, 200, 300 тыс. кв. м. Но сегодня уже понятно, что нельзя одномоментно «вываливать» на рынок такое количество коммерческих площадей. Специфика региональных рынков такова, что помещения можно сдавать только тогда, когда объект уже запущен в эксплуатацию, не раньше. Серьезные международные и федеральные арендаторы не верят девелоперам в регионах и не готовы подписывать с ними предварительные договоры аренды.

Андрей Брауде, заместитель генерального директора УК RED

Арендатор нынче пошел хитрый и предприимчивый. Цель многих – продавить арендодателя любыми путями. Однако нужно понимать, что касается цен – то падать ниже уже некуда. В наших бизнес-центрах «Сенат» и «Палладиум» ставки аренды находятся на уровне 1200–1500 рублей за кв. м в месяц. На рынке официально стали говорить о ценах 800–1200 рублей за кв. м. Ниже цен уже не будет. Поэтому сейчас для арендаторов сложились уникальные условия для заключения договоров. Ведь если смотреть в будущее, ситуация для девелоперов оптимистичная. Возведение зданий, которые сейчас выведены на рынок, началось задолго до кризиса. Остальные объекты заморожены, реанимировать их строительство в ближайшее время никто не будет.