Смена позиции

Выселить своего якорного арендатора – сеть «Мосмарт» – торговый центр «Сибирский молл» пытается с весны. Владельцу здания, ООО «Торговый квартал – Новосибирск» («ТК – Новосибирск»), пришлось даже обратиться в арбитраж с иском о выселении и взыскании почти 15 млн руб. задолженности по аренде. Финансовая несостоятельность сети очевидна рядовым покупателям, полки «Мосмарта» стоят полупустые. Но ритейлер не спешит сдаваться и подает встречные иски, например, о понуждении к заключению договора аренды к «ТК – Новосибирск» и «Росс-менеджементу», который управлял «Сибирским моллом» до апреля (данные сайта Арбитражного суда Новосибирской области). Пока идут разбирательства, «Мосмарт» остается на своих площадях в ТЦ.

Договор аренды составлен в пользу арендатора – иначе у владельца здания не было бы проблем с его выселением, указывает директор риелторской компании «Акрополь» Зафар Умаров. Однако, по его мнению, упрекать управляющих центра в некомпетентности не стоит. «Федеральная сеть была ценным оператором для долгостроя, поэтому «Мосмарту» удалось заключить договор на чрезвычайно выгодных для себя условиях», – поясняет Умаров.

«Невозможно выселить задолжавшего арендатора?! Еще год назад такое не приснилось бы и в страшном сне», – эмоционален директор риелторской компании «Дело Проф» Петр Мельников. По сравнению с ситуацией двухлетней давности рынок принципиально изменился: теперь владельцы недвижимости конкурируют в борьбе за клиента, констатирует он.

Путь вниз

С момента своего возникновения рынок офисной и торговой недвижимости Новосибирска отличался дефицитом предложения: поиск подходящего помещения для торговли, бизнеса отнимал много времени или денег. «В строящиеся торговые центры выстраивались очереди потенциальных арендаторов, а в договоры аренды – даже долгосрочные – отдельным пунктом закладывалось ежегодное повышение ставок», – вспоминает директор сети «Континент» Наталья Патрина.

Положение начало меняться во второй половине 2007 года – тогда аналитики впервые зафиксировали снижение средних ставок аренды. По данным АН «Сибакадемстрой Недвижимость», во II квартале 2007 года по сравнению с первыми тремя месяцами 2007 года средние ставки аренды снизились на 3,4%. Признаки стагнации эксперты объяснили грядущим перенасыщением рынка.

Количество площадей уже превысило 700 кв. м на 1 тыс. жителей города – «еще немного, и Новосибирск станет второй Казанью», – сокрушался директор DSO Consulting Сергей Дьячков. Но девелоперы, убежденные в дальнейшем росте рынка, заложили еще 1-1,5 млн кв. м торговой недвижимости, из которых на крупные ТЦ (более 20 тыс. кв. м) приходилось около половины, а также около 300 тыс. кв. м офисных центров в 2007 году.

К счастью для рынка, из-за кризиса далеко не всем девелоперам удалось довести до конца намеченное. По итогам 2008 года в Новосибирске было сдано в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м торговой недвижимости, что почти в три раза меньше запланированных в начале года показателей, отмечает DSO Consulting.

Крупнейшие из сданных в эксплуатацию комплексов – ТРК «Сибирский молл» (67тыс. кв. м, девелопер – банк «Глобэкс»), первая очередь «Гранд Сити» (50 тыс. кв. м, «МФЦ»), «Континент-3» (28 тыс. кв. м, «Итера»), гипермаркет «Лента» на Кирзаводской (9 тыс. кв. м). Отложен запланированный на 2008-2010 годы ввод комплекса на Каменской от Accent Real Estate (180 тыс. кв. м), ТЦ на пл. Маркса RID Group (140 тыс. кв. м), ТЦ Advantage Group («Каменка», 130 тыс. кв. м) и ТЦ «Планета» «РосЕвроДевелопмент» (120 тыс. кв. м). В итоге, по оценке DSO Сonsulting, емкость арендопригодных торговых площадей на начало 2009 года в Новосибирске составила 1,5 млн кв. м

На тот момент арендаторы отреагировали на рост предложения лишь большей разборчивостью при выборе помещений. Темпы роста ставок на непопулярные объекты замедлились, но они не снижались, рассказывает директор RID Analytics Елена Ермолаева. По ее словам, магазины с низкой проходимостью сдавались не более чем за 1–1,5 тыс. руб. в месяц, офисы на территории бывших промзон рынок «оценил» не более чем в 600 руб./кв. м. «При желании можно найти и дешевле, вспоминает риелтор: например, в комплексе зданий на Сибирской Ярмарке, расположенной на главной улице города были офисы и по 400-500 руб./кв. м в месяц».

Для владельцев офисных и бизнес – центров кризис стал реальностью осенью 2008 года. Потребители начали массово экономить на покупках, а компании – на расходах. Часть компаний и вовсе прекратила свою деятельность или сократила ее до уровня home office, рассказывает руководитель аналитического центра АН «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов, в результате количество сделок на рынке недвижимости упало более чем в два раза. «Это исторический минимум с момента 1998 года», – подчеркивает Голованов. Ставки аренды за IV квартал 2008 года, по его словам, упали в среднем по рынку на 22%. А отдельным арендаторам удавалось добиться дисконта до 50%, добавляет Петр Мельников: «В конце декабря начали массово перезаключаться договоры аренды на следующий год, и снижение ставки на 10-30% воспринималось как норма».

В 2009 году ставки продолжали плавное падение. Так, к лету аренда торговых помещений снизилась на 20-30%, а ставки в офисных центрах – на 30-40%, говорит директор риелторской компании «БрокерКом» Александр Назаров. Единственным положительным моментом, по его мнению, является замедление темпов падения. В конце 2008 года за месяц ставки падали на 10-15%, в начале 2009-го – на 5-10%, а летом снижение не превышало нескольких процентов. Данные исследовательской компании RID Analytics подтверждают слова риелтора: в апреле среднее снижение ставок составило 1,6% против 6% по итогам I квартала 2009 года.

Прощай, высокий класс

Дорогие кабинеты пострадали в большей степени, чем офисные помещения в целом. По оценке DSO Consulting, с осени 2008 года БЦ класса А потеряли до 40% арендаторов. Наименьшим отток был для офисов класса С (проектные институты и учреждения) – не более чем 5-10%, поясняет Сергей Дьячков.

Управляющим пришлось снижать ставки. По данным DSO Consulting, аренда для класса А упала за I квартал 2009 год на 20-30%. В городе три действующих бизнес-центра класса А: «Росевроплаза» (22 тыс. кв. м арендопригодной площади), «Кронос» (30 тыс. кв. м), «Гринвич» (32 тыс. кв. м). Летом сдан в эксплуатацию БЦ «Кобра», ставка аренды в нем составила 700 руб./кв. м без НДС и коммунальных услуг.

Хитом сезона стала «мелкая нарезка» – кабинеты в 20–30 кв. м, предложить которые часть бизнес-центров класса А просто не в состоянии, отмечает г-жа Ермолаева. Поэтому цены на большие площади снизились сильнее: по сравнению с IV кварталом 2008 года на 40%.

«К сожалению, пришлось расстаться с рядом арендаторов именно из-за отсутствия подходящих небольших площадей», – подтверждает слова г-жи Ермолаевой Владислав Офицеров, исполнительный директор «Тандем-Инвест» – управляющей компании БЦ «РосЕвроПлаза».

«Владельцы торговых центров стали охотнее сдавать небольшие помещения, ценя даже небольшого арендатора в условиях снижения спроса», – констатирует Зафар Умаров.

Дорогие арендаторы

«Все, что остается управляющим в условиях жесткой конкуренции, – повышать качество сервиса, предоставлять дополнительные услуги и снижать цены», – подытоживает Зафар Умаров. По словам риелтора, владельцы недвижимости не спешат заявлять о своих проблемах и стараются «сохранить лицо», не афишируя проблему неплатежей: «В целом отношение к задержке оплаты стало гораздо мягче». Мягкость управляющих можно понять: отток арендаторов коснулся практически каждого из торговых или офисных центров. Так, из ТЦ «Мега» ушли «Арбат Престиж» и «Книгомир», в «Сибирском молле» так и не открылись развлекательная часть и несколько бутиков, проблема с заполняемостью и в ТЦ «Юпитер» и «Олимпия»; «Москву» покинул якорный арендатор, сеть «Банана-мама», освободив целый этаж; из «Гранд Сити» ушло большинство «якорей», включая гипермаркет «Мосмарт».

Даже в успешных торговых центрах управляющие были вынуждены пойти на уступки арендаторам. С начала года была «незначительно» снижена ставка для отдельных арендаторов из-за их финансового положения, рассказывает директор по развитию компании «Успех» (владелец «Ройял парка») Валерий Семибратов. По его словам, с потерей платежеспособности со стороны арендаторов компания впервые столкнулась в первые месяцы кризиса. Но договоры составлены так, чтобы минимизировать возможность неуплаты, объясняет собеседник: «Ройял Парк – это торговый центр с хорошей посещаемостью, и у арендаторов – действующий, доходный бизнес, поэтому критический уровень просрочки – это 10 дней».

«К должникам мы применяем силу убеждения, ссылаемся на условия договора аренды и действуем только в его рамках (предусмотрено начисление пеней за просрочку, уменьшение количества предоставляемых услуг, списание долга из суммы обеспечительного платежа)», – рассказывает управляющий БЦ «Кронос» Эдуард Ляхов. По его данным, уровень дебиторской задолженности по аренде составляет не более 5% от ежемесячных поступлений.

Владельцы недвижимости стали фактически заложниками ситуации, ведь ожидать оплаты от иных арендаторов можно бесконечно, полагает Евгений Митрофанов, президент Фонда защиты прав инвесторов. «Теоретически можно судиться, но не факт, что договор аренды оформлен именно на ту фирму, которая ведет основную коммерческую деятельность», – рассуждает юрист. По его словам, арендодатели пытаются подстраховаться, включая в договоры гарантийный взнос в размере месячной ставки, но арендаторы редко на это соглашаются, потому что появился выбор: сесть здесь или в БЦ через дорогу.

«Несмотря на дружескую позицию управляющей компании, мы готовы разбираться в суде, и такие прецеденты были неоднократно», – утверждает г-н Ляхов. «Однако судиться эффективно лишь в том случае, если резерв переговоров исчерпан и сотрудничество с арендатором в дальнейшем не имеет смысла», – добавляет управляющий. По его словам, чтобы избежать ненужных обострений, приходится тщательно оценивать платежеспособность потенциального клиента – один из критериев при одобрении сделки. Спасти ситуацию могло бы создание черного списка неблагонадежных арендаторов, рассуждает он. Такую работу начинал «СибГУД», но на сегодняшний день арендодатели вынуждены лишь обмениваться информацией на уровне личных контактов, отмечает собеседник.