Кит Сильверанг: «В Санкт-Петербурге существует огромный инвестиционный драйв»

– Многие традиционные формы коммерческой недвижимости сегодня не пользуются спросом. А что такое технопарк, в России вообще не многие представляют. Почему вы решили завершить свой проект в это время и в этом месте?

– «Технополис» – прежде всего сервисная компания. Поэтому, когда мы беремся за строительство каких-либо проектов, мы строим их для своих собственных нужд, поскольку нам нужна платформа, которую будем использовать в течение десятилетий. Она должна точно соответствовать как нуждам наших потенциальных клиентов – то есть высокотехнологичных бизнесов, так и потребностям других игроков, находящихся в этой же экосистеме. Если мы имеем качественное основание, нам легче создать сервисную надстройку. Все услуги, которые мы предоставляем, интег­рированы в эту деловую среду. Как самые простые – клининг, аренда конференц-залов, проведение видеоконференций, так и более сложные – скажем, услуги по привлечению финансирования для растущих компаний. Поясню, как это работает. Например, некий венчурный капитал находится в Бостоне, другой источник в Стокгольме, а еще один – в Хельсинки. В то же время одна компания начинает свою деятельность в Санкт-Петер­бурге, другая – в Оулу, третья – в Хельсинки. Посредством нашего интернет-пор­тала и далее видеоконференции венчурные капиталисты могут увидеться со всеми руководителями наших компаний до того, как они встретятся в реале. Именно это основная цель платформы «Технополис-онлайн», соединяющей 165 венчурных капиталистов с 1600 нашими клиентами. Если кто-то их заинтересует, они могут связаться с ними немедленно, посредством системы видеоконфе­ренций. Позже мы можем физичес­ки организовать их встречу, что мы и делаем регулярно. Таким образом, формируется единый пакет услуг, с помощью которых мы помогаем маленьким компаниям расти. В итоге они получают финансирование, и, если работает вся система, мы видим внутренний рост: компании расширяют свои офисы, начинают потреблять больше услуг по сопровождению бизнеса, арендуют новые площади. Привлечение партнеров – не бесплатная услуга, мы получаем процент за успех, если компания находит финансирование.

Крупным IT-компаниям, которые являются нашими клиентами, тоже выгодно иметь на своей орбите целый ряд небольших бизнесов, поскольку многие функции могут быть отданы на аутсорсинг. Университеты и исследовательские институты хотели бы войти в эту экосистему, поскольку ценят возможность развивать деловую активность студентов и профессоров, ведь компании могут привлекать их на временной основе в различные проекты. Чем активнее взаимодействие между научными и деловыми кругами, тем более интенсивна и эффективна инновационная деятельность. Возникает ситуация, когда ее инициатором выступает сам бизнес и формируется своего рода инновационный драйв. Именно поэтому нас так привлекает Санкт-Петербург. Потому что здесь существует огромный инновационный драйв, стремление к этой деятельности и желание на ней зарабатывать. Но мехнизм достижения этого потенциала пока отсутствует. Мы можем предоставить его.

– Все это весьма далеко от рассуждений о недвижимости, принятых на местном рынке. Как вы думаете, местные компании ментально готовы воспользоваться вашими услугами?

– Это одна из причин, по которой наш проект движется вперед, в то время как другие заморожены. Арендные ставки упали на 50%, и многие испугались, убежали, потому что пришли за легкими деньгами. Легко представить, что эта игра начнется снова, как только начнут расти цены на нефть. Они вернутся, когда увидят, что снова есть возможность легких денег. Но это не наша игра. Мы пришли раньше, мы остались здесь и планируем построить экосис­тему на длительную перспективу. Соглашусь с тем, что рост цен на нефть не настолько позитивен, как это может показаться. С одной стороны, он способствует росту бизнеса, построенного на недвижимости, с другой – ослабляет российскую инновационную систему, лишает ее мотивации к развитию. Поэтому я и уверен, что наш проект – то, что действительно нужно российскому рынку сейчас. Чем ниже цены на нефть, тем сильнее бизнес будет сосредотачиваться на инновациях. Поэтому нас очень поощряют органы власти, и я надеюсь, что их отношение не изменится, даже если цены на нефть поднимутся.

Что касается ментальности потенциальных клиентов в России, то я вам так скажу – инженеры одинаковы по всему миру. Ведут они себя тоже одинаково. И поэтому работать с русскими начинающими техническими компаниями это то же самое, что работать в любой точке мира. Это молодые, страстные люди, они хотят зарабатывать, они любят технологии, им интересно то, чем они занимаются, они хотят ездить на спортивном автомобиле в конце концов. Чего им не хватает – так это площадки для успешного старта…

– И подчас им не хватает еще и стартового капитала…

– Об этом и речь. Они имеют очень ограниченный доступ к венчурному капиталу, к грантам, к западным партнерам. У них очень мало контактов. Российская экономика в каком-то отношении даже больше мотивирована рыночными рычагами, нежели финская. Потому что местные предприниматели учатся выживать без помощи государства. Но в России нет венчурного капитала для самой ранней стадии развития предпринимательской идеи и доступа к международным рисковым инвес­тициям. И, когда я вижу этих молодих непрактичных предпринимателей, предоставленных самим себе, не имеющих возможности получить доступ к рисковому капиталу, меня это расстраивает. Но, с другой стороны, я вижу огромные возможности, скрытые здесь. Мы можем поделиться нашей финской моделью, которая доказала свою работоспособность в течение десятилетий. Мы можем предоставить российским компаниям возможность прямого выхода на международный капитал как on-line, так и off-line прямо сейчас.

– И вы готовы предложить им низкую арендную ставку?

– Мы можем предложить конку­рентные рыночные ставки, но мы не занимаемся благотвoрительностью. Субсидирование аренды вредит долгосрочной перспективе. Значительно важнее, чем цена квадратного метра, – общие затраты на одно рабочее место. Наша основная идея состоит в том, что не аренда должна быть дешевле, а общая стоимость пакета услуг для клиента должна быть ниже. Наш клиент имеет гарантированную экономию ввиду эффективного использования офисной площади, общей инфраструктуры, а также возможности воспользоваться всеми нашими сервисами.

– На уровне администрации города сегодня много говорят о необходимости создания бизнес-инкубаторов, услуга бизнес-инкубирования есть и в линейке ваших услуг. Что вы думаете о таком механизме поддержки предпринимателей?

– На мой взгляд, традиционные бизнес-инкубаторы неэффективны. Как они создаются? Город берет здание, которое неэффективно используется, и пытается его каким-то образом заполнить, добавляя к нему ярлык бизнес-инкубатора. Он сажает туда множество бедных и неэффективных бизнесов бесплатно либо дотирует им арендную плату. Ничего из этого не получается. Обитатели бизнес-инкубатора становятся не богаче, а наоборот, все беднее и беднее. Они приходят и уходят. Получается своего рода бизнес-отель. Мы не верим в такую концепцию бизнес-инкубаторов, но мы верим в концепцию центров роста, где начинающие компании, работают и растут бок о бок с крупными компаниями, у которых есть деньги. Когда мы концентрируем различные виды услуг в рамках одной среды, возникает некоторый ажиотаж – все хотят там быть, поскольку это создает положительный имидж и вдобавок такой бизнес легче рекламировать. И вы можете гордиться тем, что вы – резидент технопарка. А если партнер слышит, что вы развиваете свой бизнес в старт-ап центре, – это повышает его заинтересовать в ведении бизнеса с вашей компанией.

Конечно, вопрос о том, где наши потенциальные клиенты возьмут деньги на оплату аренды, очень важен. У многих денег нет. Единственный способ их получить – выйти на венчурный капитал. Обычно источники такого капитала готовы к тому, что часть финансирования будет использована на оплату аренды и бизнес-услуг. Особенно, если этот капитал сразу же начинает работать эффективно. Отмечу, что чем больше таких историй мы сможем создать, тем скорее владельцы венчурного капитала обозначат свое присутст­вие в Петербурге. И тогда местные финансисты тоже вынуждены будут мобилизоваться, иначе они прозевают эту нишу. Таким образом, то, что мы делаем, может быть описано как создание действующего рынка венчурного капитала в Санкт-Петербурге.

– Еще пару лет назад «Технополис» заявлял об участии в трех проектах на территории Северной столицы. Кроме «Технополиса-Пулково» речь шла о технопарках «Бонч» и «Нойдорф». Они остаются в поле вашего зрения?

– За проектом «Бонч» мы следим, хотя он и претерпел много изменений. В его составе начинал инкубатор «Ингрия», которым владеет город. И сейчас мне предложили войти в состав его совета директоров. Это достаточно интересный проект, расположенный в университетском кампусе и способный внести определенную ценность в систему «Технополис». Мне говорили, что там есть несколько интересных качественных растущих компаний, выращенных «Ингрией». И, если они удовлетворяют международным стандартам, их можно представить международному сообществу через систему «Технополис-онлайн». Проект «Бонч» может быть успешным, и в случае его дальнейшего развития городом мы готовы войти в него инвес­торами. Однако пока что мы никакими обязательствами себя не связываем.

Зона «Нойдорф» не оправдала наших ожиданий, я не увидел там прогресса, и пока мы там не присутствуем. Сейчас все наши усилия сосредоточены на проекте «Технополис-Пулково», и он должен быть успешным. Хотя вы знаете, какой сейчас жесткий рынок. Конечно, заполнить «Технополис-Пулково» – это непростая задача. Построить его тоже было нелегким делом. Пришлось получить все эти разрешения, выполнить проектировочные, строительные работы, привести документацию сначала в соответствие с финскими стандартами, затем – со стандартами «Технополиса», затем в соответствие со сметой, затем – с графиком выполнения работ. Создание такого объекта в Петербурге обошлось почти так же дорого, как в Хельсинки. И для нас этот проект действительно сложный.

– Насколько сейчас заполнен «Технополис-Пулково»?

– У нас есть один арендатор на 500 кв. м, это «Эм Клауд». Но мы и не рассчитываем на большое количество предварительных договоров. Мы рассчитываем, что клиенты придут к нам перед запуском проекта. Российские арендаторы стараются не связывать себя обязательствами до окончания строительства. Они все еще в ожидании и хотят удостовериться, что цены больше не будут падать. Поскольку процесс восстановления цен уже наметился, мы рассчитываем заключить несколько крупных сделок до окончания 2009 года. Наше настроение сейчас я бы определил как осторожный оптимизм. Список наших потенциальных клиентов и в качественном, и в количественном отношении весьма внушительный. Я полагаю, что мы хорошо позиционировались на настоящий момент. Я знаю, что наша команда в Петербурге в составе 6 человек переворачивает все камни, думаю, никто в Финляндии не мог бы работать эффективнее, чем они.

– «Технополис» за 26 лет работы пережил, я думаю, не один кризис. Нынешний катаклизм отразился на состоянии вашего бизнеса в Северной Европе?

– У меня вся жизнь – это кризис, который всегда со мной. (Смеется.) 48 лет непрерывного преодоления! А если серьезно, то «Технополис» действительно пережил несколько экономических спадов. В ходе нынешнего кризиса мы потеряли некоторое количество арендаторов, и тем не менее у нас до сих пор средняя заполняемость на уровне 95%. В течение десяти лет, с 1998 по 2008 год, этот средний показатель составлял более 97%.

Что касается общих показателей группы, то, безусловно, кризис повлиял и будет влиять на них. Рыночная стоимость активов снизилась, изменилась структура дохода, доля арендных платежей увеличилась с 80 до 85%, компании стали покупать несколько меньше сервисов, пытаясь оптимизировать свои издержки. С другой стороны, наша относительная прибыль возросла за счет снижения издержек и роста эффективности.

Я думаю, что наихудший эффект кризиса в том, что он вынуждает технологические компании сражаться. И конечно, сложнее получить финансирование на падающем рынке, особенно когда цена акций падает. Одна из причин, по которой падают наши акции, – это российский проект. Многие международные инвесторы считают, что бизнес на российском рынке – это слишком большой риск. Я верю, что они не правы, и мы пытаемся это доказать. Когда мы закроем две-три крупные сделки в Петербурге, фондовый рынок сразу откликнется, потому что сейчас это единственный проект высокого риска, который мы осуществляем. Но игра стоит свеч – риск может быть высоким, но на длинной дистанции. Когда мы добьемся успеха, отдача будет высокой как для «Технополиса», так и для Петербурга.