В Петербурге возродили залоговые аукционы

За последний год многие банки вместо денег получили от заемщиков объекты недвижимости. Банкиры занимаются финансами, управлять недвижимостью – не наш профиль, заверяют финансисты. «Наша цель всегда – вернуть кредит, предоставленный клиенту, поэтому получение залога вместо денег для нас – это крайняя и нежелательная мера», – говорит Илья Поз, руководитель по кредитованию корпоративных клиентов Альфа-банка. Тем не менее на сайтах крупных банков уже появились листинги выставленной на продажу залоговой недвижимости и земельных участков.

Первый аукционный

Первая в России площадка для реализации имущества заемщиков‑­банкротов и залогов банковских должников появилась в сентябре. 31 августа 2009 года Фонд имущества Санкт-Петербурга и Сбербанк зарегистрировали Российский аукционный дом. Устав РАД составил 20 млн рублей. Учредителями стали Сбербанк (25%), Сбербанк АСТ (8%), Фонд имущества Санкт-Петербурга (33%), ООО «Русский ювелир» (издание о предметах искусства при Фонде имущества Санкт-Петербурга, 33%), НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (1%). Председателем совета директоров аукционного дома станет зампредседателя правления Сбербанка РФ Антон Карамзин, гендиректором – Андрей Степаненко, глава Фонда имущества Санкт-Петербурга. Площадка предназначена для проведения торгов по продаже заложенного имущества должников и активов предприятий-банкротов. Как заявил г-н Степаненко, на аукционах будут продаваться только добровольно «сданные» залоги. Первым на торги выставлено имущество Сбербанка: производственные помещения и земля площадью 770 кв. м и земельный участок площадью 3,8 тыс. кв. м на территории Ижорских заводов в Колпинском районе Санкт-Петербурга. Если торги пройдут успешно, комиссия аукционного дома составит 3% от стартовой цены и 10% – от суммы превышения. Предполагается, что в следующем году филиалы Российского аукционного дома откроются в Москве и Сочи, а к торгам подключатся и другие банки. Фонд имущества уже работает с банком «Санкт-Петербург» и готовит аукцион по продаже двух объектов.

По мнению председателя правления Международного банка Санкт-Пе­тербурга Андрея Костина, эффективность новой площадки станет понятна после проведения первых торгов, однако уже сейчас проект кажется банкиру интересным, и он не исключает, что МБСП примет участие в торгах нового аукционного дома.

Создание Российского аукционного дома – первая заявка на системный подход к распродаже активов, считает Антон Реутов, руководитель отдела консалтинга и оценки Knight Frank SPb. «Уверен, участники рынка с нетерпением ждут итогов первых торгов, которые пройдут до конца 2009 года. Это способно внести оживление в ряды покупателей, а также зафиксировать очередной уровень цен на недвижимость», – говорит он.

«Русский аукционный дом – это хороший канал продаж банковских залогов. Также эффективны прямые продажи, в том числе в сотрудничестве с консультантами. Размещение банками объявлений на сайтах – это пассивный метод продажи, который в сегодняшних условиях вряд ли сработает», – соглашается с ним Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International.

Александр Игнатюк, аналитик ЗАО ИК «Энергокапитал», тоже считает, что реализация через аукционный дом имеет хорошие перспективы, ведь здесь цена определяется рыночным путем, таким образом найти покупателя на недвижимость более вероятно.

Минусы торговли

«Аукционная продажа позволяет банку за достаточно короткие сроки избавиться от большого количества активов. Короткий срок – это плюс аукционной продажи, но цена – минус. Биржевая или аукционная продажа не позволяет подходить к каждому объекту с необходимой для него степенью индивидуальности», – считает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. Для таких крупных банков, как Сбербанк или ВТБ, возможно, реализация части активов через аукционы и разумна, рассуждает он. Такие банки могут себе позволить потерять часть цены заложенного имущества, выиграв в сроках. Однако это не выход для средних и более мелких банков, говорят эксперты. Активы, которые являются крупными в масштабе каждого конкретного банка, все же нужно продавать индивидуально. И делать это необходимо с привлечением профессиональных компаний. «Собственная структура в разы менее эффективна, чем специализированные профессиональные компании», – говорит г-н Тетыш.

«Продажа – конечный этап, которому предшествует большая работа по предпродажной подготовке. С приходом кризиса все стали иначе определять для себя понятие «ликвидность». Теперь дисконтом в 50 или 70% уже никого не удивишь. Вопрос в том, что именно с таким дисконтом я смогу купить и как смогу в дальнейшем распорядиться этим активом,  – рассуждает г-н Реутов. – В отсутствие активности со стороны инвесторов вопрос, как продавать, вторичен. Важнее решить, кому и по какой цене может быть интересен той или иной актив».

Банкиры осваивают управление

Если продажа не сулит особых барышей, банки предпочитают искать другие пути урегулирования задолженности. В практике Международного банка Санкт-Петербурга (МБСП) вообще мало случаев взыскания заложенного имущества и выставления его на торги. Как правило, банку удается договориться с заемщиками в досудебном порядке, говорит председатель правления банка Андрей Костин. «В рамках трехсторонних сделок с участием покупателя, заемщика и банка-кредитора наши заемщики сами продавали имущество с погашением кредита. Если мы видим, что клиент сам может справиться с задачей по обслуживанию кредита и при этом у банка есть допобеспечение, нет смысла расторгать договор и взыскивать имущество», – отмечает банкир.

По словам Александра Савельева, председателя правления банка «Санкт-Петербург», банк взыскал с «КД авиа» в счет долга по кредиту первую очередь нового пассажирского терминала в калининградском аэропорту «Храброво». Аэропортовое имущество уже не находится на балансе банка: оно передано в управление другой компании.

«Если мы видим, что финансовые проблемы носят краткосрочный характер, мы идем навстречу и обсуждаем реструктуризацию кредита», – говорит зам. председателя правления банка «ВТБ Северо-Запад» Юрий Левченко. На данный момент банку перешли по кредитам две производственные базы и аквапарк в Вологде, офисное здание в Калининграде, здания и земельные участки в Кирове. «В капитал компаний банк не входил и не планирует. С некоторыми клиентами у нас заключены соглашения о возможности обратного выкупа залогов», – говорит г-н Левченко. Аналогичная ситуация складывается и в Москве. Для управления активами, которые перешли Альфа-банку от заемщиков, было привлечено инвестподразделение «Альфа-групп» – компания А1. Среди крупных залогов, перешедших банку в последнее время, можно назвать башню «Федерация» в «Москва-Сити» и БЦ Mirax Plaza. У Сбербанка есть аналогичная структура – ООО «Сбербанк Капитал». «Мы всегда стремимся вести переговоры и по возможности разрешать ситуацию путем реструктуризации долга, однако, когда переговоры заходят в тупик, приходится использовать иные методы разрешения ситуации», – пояснили в пресс-службе банка ВТБ. В феврале 2009 года было создано ЗАО «ВТБ Долговой центр», цель которого – оптимизация работы с проблемной задолженностью банка и других структур группы ВТБ. Наиболее крупный залог, который перешел банку, – здание московского универмага «Детский мир» на Лубянке. МДМ-банк создал сразу несколько компаний, в которых будут аккумулированы залоги по просроченным кредитам: «МДМ Секьюрити», «МДМ Финанс», «МДМ Актив» и «МДМ Капитал».

Неплохие перспективы

«За год-два основную часть залоговой массы банков рынок пропустит через себя, и мы будем иметь смену собственников. Через год-два этот процесс пойдет на убыль», – уверен г-н Тетыш. Однако Владимир Сергунин, зам. директора по инвестициям Colliers International, думает, что волны распродажи залогового имущества, которая повлечет за собой «обвал» рынка, не случится. Многие банки просто не располагают проблемными активами в Петербурге, поскольку до кризиса придерживались консервативной политики, оценивая свои риски по каждому проекту, говорит он. Ряд западных банков (например, HSBC, Barclays) относительно недавно вышли на наш рынок и еще не успели нарастить портфель кредитных проектов. Такие банковские группы, как ВТБ, предпочтут оставить заложенные объекты недвижимости в своей структуре с целью их дальнейшего развития. «Массовой выброс на рынок проблемных активов по низкой цене – не в их интересах», – спокоен г-н Сергунин.

Александр Игнатюк тоже уверен, что первая волна неплатежей по кредитам под залог недвижимости уже прошла, тем не менее реальные доходы населения и среднего бизнеса продолжают демонстрировать отрицательную динамику, а значит, банки продолжат получать залоги. «Пока поводов для излишнего оптимизма нет, но ожидать резкого ухудшения тоже не стоит. С началом работы программы госгарантий по кредитам, в том числе для девелоперов, ситуация улучшится, поскольку некоторые игроки смогут рефинансировать свои долги», – считает Мария Кальварская, начальник отдела анализа инвестбанка «КИТ Финанс».