Сектор складских помещений в России специалисты часто склонны сравнивать с польским или чешским рынком индустриальных помещений. Между тем некоторые эксперты считают, что в этом отношении нашу страну уместнее сопоставлять с Румынией. Здесь, как и в России, несмотря на поступательное экономическое развитие, укрупнение бизнеса, появление новых иностранных компаний, рынок складов до сих пор остается «невнятным» и явно не удовлетворяет запросам крупных международных торговых операторов, которые хотели бы работать в условиях более разветвленного транспортного снабжения.

Сектор складской недвижимости Румынии начал развиваться в начале 1990-х годов, когда в страну пришли крупные международные сетевые операторы. В ряде случаев, приобретая или арендуя здание для своих нужд, компании были вынуждены самостоятельно возводить или оборудовать на территории существующих комплексов современные склады. Существовала и альтернатива — использовать «подножный корм» в виде отдельно стоящих зданий. Впрочем, подобные помещения могли рассматриваться лишь как временный вариант, поскольку они по многим параметрам не соответствовали нормативам для складских комплексов, установленным в странах Европейского cоюза. В числе основных претензий арендаторов фигурировали сравнительно низкие потолки – 6–8 м, отсутствие подъездных путей и возможностей для квалифицированной и своевременной реутилизации помещений. Все это явилось причиной для объединения усилий крупных сетевиков, международных и региональных девелоперов, которые к концу 1990-х стали более активно строить логистические комплексы. Тем не менее до сих пор в стране не возведено достаточного количества площадей международного уровня. Несмотря на выгодное стратегическое положение государства – оно находится на пересечении транспортных артерий Европы, Балканского полуострова и Ближнего Востока, – иностранные инвесторы не спешат вкладывать капитал в нестабильный рынок индустриально-складской недвижимости, так как общая перспектива вступления Румынии в Евросоюз на определенных этапах развития казалась скорее неким «карпатским мифом», нежели реальностью. Кроме того, усилия правительства страны, направленные на развитие основных трасс, тоже пока не увенчались успехом и явно не удовлетворяют запросам крупных международных торговых операторов, которые хотели бы работать в условиях более разветвленного транспортного снабжения. По мнению Тима Вилкинсона (Tim Wilkinson), регионального директора компании DTZ Echinox (Бухарест), рынок складской недвижимости и логистических услуг Румынии находится на своей начальной стадии развития, и для тех, кто заинтересован в высоколиквидных инвестициях, самое время направить свой взор на Румынию, которая активно нацелена на вступление в Европейский союз в 2007 году. Перспективность вложений объясняется еще и тем, что румынский рынок складов, как и российский, характеризуется перевесом спроса над предложением, а значит, грамотно возведенные проекты будут востребованы самыми разными участниками рынка.

Текущая ситуация
Сегодня в Румынии очень востребованы проекты, максимально приближенные к границам ЕС, в непосредственном соседстве с ведущими морскими и дунайскими доками, а также вблизи основных международных артерий. Остальная же часть складских комплексов влачит жалкое существование в надежде на общенациональные инвестиционные программы по развитию логистических проектов.
Если в предыдущие годы запросы клиентов характеризовались желанием арендовать не более 1000–2000 кв. м, то в последнее время наметился явный спрос на площади от 4000 до 6000 кв. м. Что касается ставок, то если в 2002 году на площади класса А цены фиксировались в диапазоне 4,5–5,5 евро за 1 кв. м в месяц, то в 2003 году на рынке была отмечена стабилизация цен в нижнем пределе вышеуказанных ставок. В прошлом году арендные ставки были зафиксированы на уровне 4,0–4,7 евро за 1 кв. м в месяц. По прогнозам специалистов, в 2005 году стоимость складских площадей будет колебаться от 3 до 9 евро за 1 кв. м в месяц. Главными факторами такого разброса являются местонахождение комплекса, а также инфраструктура и технологический уровень терминала. Уровень арендной ставки складов класса В и С опустился в последнее время до 2,5–5 евро и 1,5–3 евро за 1 кв. м месяц соответственно.
Другим важным ценовым рычагом стал глобальный переход собственников складских площадей с доллара на евро, но это не вызвало никакого искусственного роста арендной ставки, как это было отмечено в секторе офисной недвижимости.
Сегодня ставка капитализации на площади класса А здесь составляет около 11–12% и не более 13–21% – для остальных типов складских площадей. Высокие показатели и становятся причиной появляющегося интереса к этому сектору со стороны инвесторов.
Как и в Российской Федерации, рынок земли Румынии характеризуется высоким уровнем неустойчивости, так как в этой сфере не были разработаны адекватные законодательные нормы. Тем не менее цены на участки здесь оказались на порядок ниже, нежели в других странах бывшего Варшавского договора. Общее увеличение сделок с землей и сельхозугодьями и выведение последних из профильной категории благоприятно отразилось на всем секторе складской недвижимости Румынии, укрепив его позиции и направив его в благоприятное экономическое русло.

Бухарест
С точки зрения регионального развития единоличное первенство среди городов закреплено за Бухарестом. Здесь ситуацию уместно сравнить с российской – наши специалисты, говоря о «российском рынке складов», как правило, тоже всегда подразумевают «московский рынок». Просто потому, что российский логистический рынок как таковой не сформирован. И хотя в Румынии ситуация другая – за пределами Бухареста есть вполне достойные объекты, доля высококачественных складов в столице Румынии значительно выше, нежели в других городах. Связано это с тем, что Бухарест представляет собой наиболее развитый рынок сбыта. По данным компании Eurisko, рост объемов рынка индустриальных помещений в сравнении с прошлым годом в этом городе составил 24%.
Северная сторона столицы интересна для операторов с точки зрения соседства с аэропортом Отопень. Ситуация схожа с той, которую мы наблюдаем в зонах, приближенных к шереметьевским терминалам.
Довольно востребованным остается и центр столицы. При очевидных минусах – загруженности шоссейных артерий и важных автомобильных развязок, а также высоких арендных ставках, – склады этого района интересны для производителей легкой промышленности и для западных торговых операторов.
Восточное направление интересно с точки зрения прямого доступа к международной трассе А1. В свете перспектив развития данного направления многими инвесторами рассматривается вопрос вложения средств в здешние земельные участки.
Юго-восточная часть города пока мало развита, но, по мнению специалистов, это направление имеет большой потенциал для инвестора, принимая во внимание то, что здесь открыт прямой доступ к автобану А1, идет строительство новой ветки метро, а также вот-вот будет открыта железнодорожная станция Policolor.
По мнению специалистов из международного агентства Сolliers International (Бухарест), предложение качественных складских площадей в Бухаресте за 2003–2004 годы не превышало 100 тыс. кв. м в год, причем имеющиеся площади, как правило, характеризовались высокой степенью территориальной раздробленности. Постройка и введение новых складских комплексов в 2003 году были зафиксированы на самой низкой отметке. В 2004 году было начато лишь незначительное количество важных строительных проектов; исходя из этой ситуации, рынок недополучил около 76% прогнозируемых площадей.
Общая тенденция развития складской сети в Бухаресте за последние два года характеризовалась также тем, что основные региональные и национальные игроки не спешили вкладывать средства в новые проекты, разрабатывая уже имеющийся потенциал площадей, возводя дополнительные фазы имеющихся проектов.
Приход на румынский рынок крупного французского логистического оператора Geodis явился хорошим знаком для строительства здесь серьезных логистических комплексов. Появление таких проектов всегда свидетельствует о существенном недостатке предложения, о том, что рынок готов поглотить большое количество новых площадей. Компания Geodis Calberson Romania развивает здесь проект built-to-suit с общей полезной площадью 100 тыс. кв. м, которые могут быть предложены потенциальному арендатору в первой половине 2005 года. Также, по сведениям компании EURISKO (Бухарест), Mega Company заканчивает ведение в эксплуатацию складских площадей с температурным режимом –18–24С, что позволяет использовать данные помещения высокотехнологичными компаниями и оптовыми дистрибьюторами замороженных полуфабрикатов, овощей и фруктов, а также производителей молочных изделий.
Другой оператор, Cefin IVECO, начал в прошлом году строительство проекта общей площадью 30 гa, который, помимо складских площадей, будет включать в себя шоу-румы и техцентр. По словам директора Cefin Holding Жероламо Орекчя (Gerolamo Orecchia), данный складской терминал будет одним из высококотируемых центров данного оператора на рынке Центральной и Восточной Европы. Общая доля инвестиций в данный складской комплекс исчисляется 7 млн. евро.
Одним из самых крупных проектов 2004 года, по мнению представителя GVA Immoconsult Кристины Симионеску (Cristina Simionescu), стал ввод в эксплуатацию Cefin Logistic Park, сумма финансовых вложений в который равна 75 млн. евро. Объект представляет собой, помимо офисных, 150 тыс. кв. м складских площадей.
Еще одним привлекательным проектом стал ввод в эксплуатацию Metav Business Park, который предоставляет своим клиентам 80 тыс. кв. м складских площадей и более 30 тыс. кв. м офисных помещений. Это один из немногих бизнес-парков, соответствующих классу А по международным стандартам ЕС в Румынии.
Нельзя не отметить складской парк Metav, который также расположен в северной части Бухареста. Наиболее известные арендаторы данного комплекса – Sodexho, JVC, Flanco, Genco, Alltrom, Bigprint,Vassilias и т. д.
По сведению специалистов из бухарестского Euroest, развитие складской недвижимости, а также высокая прибыльность данного бизнеса постепенно рождают инвестиционную активность на этом рынке таких крупных компаний, как Globe Trade Center, Portland Trust, Avrig 35, Tiriac Holdings или Immoconsult.
Несмотря на все вышеперечисленные качественные объекты, 2004 год все же характеризовался нехваткой достойных складов. Причем речь идет как о складских комплексах класса А, так и об отреставрированных складских постройках, которые были приватизированы, но не были подвергнуты реконструкции.

Перспективы
Австрийские, немецкие, американские и израильские инвестиционные компании сегодня проявляют все большую заинтересованность в финансировании румынского рынка складской недвижимости. Несомненно, данные компании заинтересованы в готовом бизнесе – высоколиквидных объектах, арендаторами которых являются многонациональные компании. Данным инвесторам интересны вложения в те проекты, которые обеспечены стабильными финансовыми поступлениями от якорных арендаторов, подтверждены гарантиями головных офисов компаний-арендаторов, работой с новыми логистическими цепочками западной Европы. Становится интересным для инвесторов и финансирование строящихся объектов – высокая ставка капитализации, недостаток качественных помещений, стратегически выгодное расположение государства на пересечении транспортных артерий Европы, Балканского полуострова и Ближнего Востока свидетельствуют о том, что складской рынок является выгодным вложением капитала.
Несмотря на то что Румыния пока не догнала соседнюю Венгрию ни по объемам складского строительства, ни по прямым иностранным инвестициям в этот сектор, ее перспективы в области девелопмента современных складских комплексов оцениваются как одни из лучших в странах Центральной и Восточной Европы, не в последнюю очередь потому, что в рамках ЕС ей уготована роль индустриально-транзитной державы.