Назовите основные тенденции и знаковые события 2009 года

482

В 2009 году ситуация на рынке офисной недвижимости кардинально изменилась: на треть упали арендные ставки, уровень вакантных площадей в БЦ класса А и В превысил 20%, ужесточилась борьба за арендаторов, и в этой борьбе побеждают компании, ориентированные на клиента, а также имеющие в своих активах объекты с грамотной концепцией. Из-за сложностей с финанси­рованием было перенесено открытие мно­гих офисных зданий. Тем не менее наша компания продолжает ежеквартально вводить в эксплуатацию до 10 тыс. кв. м офисных площадей класса В и В+, что наиболее востребовано сейчас на рынке. В условиях сокращения издержек предприятий на рынке коммерческой недвижи­мости появились новые предложения по фор­мированию офисного пространства для малого и среднего бизнеса – co-working-центры. В начале года мы запустили проект Communist Loft площадью 500 кв. м на территории БЦ «Даниловская мануфактура 1867». Площади в Communist Loft предоставляются не на условиях привычной для рынка модели ставок «метр в год». Подсчет ведется по занимаемым компанией рабочим местам. Это оказалась достаточно востребованной услугой на рынке, и в следующем году мы планируем развивать этот проект.

Основным итогом уходящего года на рынке офисной недвижимости стал переход огромного количества проектов в собственность банков. В течение года мы наблюдали, как функционирующие, строящиеся и проектируемые объекты коммерческой недвижимости переходили под контроль банков в результате реструктуризации кредитов, взятых для финансирования строительства. Этот процесс окажет огромное влияние на рынок недвижимости в ближайшие годы.

Уходящий год стал годом проверки компаний на прочность: многие девелоперы ушли с рынка коммерческой недвижимос­ти, значительная часть активов поменяла собственников. Одновременно 2009 год был годом новых возможностей: компании, которые смогли сохранить проекты, команду и партнеров, имеют хороший шанс улучшить свое положение на рынке. Для нашей компании это был неплохой год, у нас многое получилось, поэтому в будущее мы смотрим с оптимизмом.

Сергей Андреев, генеральный директор компании ABBYY

Наша компания начала искать новую площадку для размещения офиса летом 2008 года. Но тогда был рынок собственника. Ничего приемлемого мы не смогли найти. Основной проблемой были стартовые затраты на приведение нового помещения в необходимое нам состояние: от бетонных стен и потолков до работающего офиса пролегала дистанция в несколько миллионов долларов, безвозвратно теряемая на ремонт. С началом кризиса рынок резко переменился, и эти расходы собственники помещений стали брать на себя, что придало мобильнос­ти всем участникам рынка. С новым офисом мы окончательно определились к началу апреля 2009 года – новое помещение оказалось и лучше, и дешевле нашего старого офиса. Цены зафиксированы в рублях на длительный срок, здание современное, правильно оборудованное. Офис собственника находится в этом же здании, так что он лично заинтересован в качестве его эксплуатации. Инженерные системы хорошо продуманы и качественно реализованы. Что еще нужно для арендатора?

Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky Property Management

Уходящий год стал годом испытания для всех игроков рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, изменения привели к снижению арендных доходов, увеличению вакантных площадей, уменьшению количества новых проектов, многие введенные в эксплуатацию объекты, на которые делались большие ставки, пустуют, ожидая своего «звездного часа». Участились случаи отказов от сделок, нарушений обязательств, конфликтов и споров, в том числе судебных. С другой стороны, многие участники рынка всерьез задумались о качестве объектов недвижимости, а также о большей гибкости и необходимости разумных компромиссов в отношении коммерческих условий аренды. Это должно стать двигателем к более развитому и цивилизованному рынку. Рано или поздно кризис закончится, и в первую очередь спросом будут пользоваться качественные объекты, именно они будут иметь наибольшую инвестиционную привлекательность. Сектор управления недвижимостью остается стабильным, управляющие компании активно разрабатывают стратегии работы, акцентируя внимание на оптимизации операционных расходов, а в некоторых случаях полной минимизации, особенно это касается пустующих зданий.
Те участники рынка, кто сумел в 2009 году адаптироваться к изменяющимся правилам игры, будут намного успешнее двигаться вперед.

Павел Яншевский, партнер S. A. Ricci / King Sturge

Кризиса больше нет. Есть новые условия работы. Наиболее сильное падение в этом году было зафиксировано на рынке офисной недвижимости. Впрочем, ситуация начала стабилизироваться, однако о восстановлении рынка говорить еще рано.
Кризис центрировал офисную недвижимость. Коммерческая недвижимость за пределами Третьего транспортного кольца обесценилась сильнее всего. Компании стараются арендовать офисные площади в центре города на более выгодных условиях, чем раньше. Поэтому сдать проект в районе МКАД в ближайшую пару лет будет практически невозможно.

Произошло смещение приоритетов по категориям недвижимости. Так, некоторые девелоперы строящихся зданий переделывают офисы в жилье, а инвесторы, ранее приобретавшие офисные и торговые площадки, сейчас рассматривают жилые. Но подобные метания в основном не относятся к крупным стратегическим инвесторам и девелоперам. Такие компании, как AIG Lincoln, Lotte Group, KR Properties, «Корпорация АНД», продолжают строить новые проекты и инвестировать в приобретение без изменений концепций и приоритетов.

Продолжается передел рынка коммерческой недвижимости: ряд крупных девелоперов потеряли свои позиции, после того как часть портфелей и компаний была передана кредитовавшим их банкам. В основном это происходит с девелоперами, которые занимались массовой застройкой коммерческой недвижимости, такими как «Система-Галс», Capital Group, «Дон-Строй», Kopernik Group, Mirax Group, Horus Capital. Девелоперы, которые наращивали портфель доходной недвижимости, инвестируя собственные средства, наоборот, усиливают свои позиции на рынке, начиная новые проекты, в основном бизнес-центры класса B.

Потрясающий был год, в смысле – здорово всех тряхнуло. Пожалуй, это был бесценный практический опыт молодого российского рынка недвижимости в преодолении настоящего глобального кризиса. Этот год наглядно продемонстрировал все: ценность консервативной оценки рисков, способность адекватной реакции в быстро меняющихся обстоятельствах и то, что такое настоящий профессионализм и кто такие настоящие кризис-менеджеры. Он послужил своего рода моментом истины, показав, как реальные дела участников рынка соотносятся с их словами. Это было золотое время для тех арендаторов, кто не упустил уникальной возможности существенно улучшить условия аренды своих офисов, хотя в некоторых ситуациях для этого и использовались такие радикальные инструменты, как банкротство.

Следующий год, похоже, готовит нам много интересного: это и вступающие в силу с нового года новые правила девелопмента и сделок с землей, и начало саморегулирования в сфере строительства. Также я буду с большим интересом наблюдать за дальнейшим развитием интриги вокруг «Охта-центра». Кроме этого, очевидно, стоит ожидать скорых «замен игроков» и их команд в части ключевых регионов: первая уже фактически состоялась в Свердловской области. Угадайте, где будет следующая?

В начале года было заметно, что инвес­торы интересуются проектами, условиями сделок с целью сбора информации о рынке и формирования общего представления о том, что происходит. В последнее время тенденция простого мониторинга рынка сменилась на проявление реального интереса со стороны инвесторов к конкретным проектам. Инвесторы готовы садиться за стол переговоров и обсуждать структуру, условия вхождения в проект и т. д. Активизация спроса происходит в первую очередь в отношении качественных проектов, удачно расположенных и имеющих потенциал развития (например, в нашем случае это офисный центр на Ленинградском проспекте).

В связи со значительным уменьшением спроса на офисы в 2009 году и снижением арендных ставок девелоперы пересмотрели стратегию развития направления «офисная недвижимость». Некоторые приняли решение не начинать реализацию новых проектов в этом сегменте до стабилизации арендных ставок, другие пересматривают концепцию строящихся объектов, начатых до наступления кризиса, с целью снижения доли офисных площадей. Время строительства гигантских офисных комплексов с одноэтапным финансированием и реализацией проекта осталось в прошлом. С учетом текущего состояния рынка коммерческой недвижимости крупные проекты имеют шансы на успех в том случае, если выбрана стратегия диверсификации функционального назначения при поэтапном вводе объекта, который обеспечивает значительную гибкость в процессе реализации проекта. Несмотря на то что этот подход означает снижение объема вводимых на участке площадей, он более целесообразен в долгосрочной перспективе. Гораздо менее интересна ситуация, когда крупный объект строится без учета арендного и покупательского спроса, и в итоге из-за отсутствия спроса одно из зданий пустует. Выбирая более консервативный подход, девелопер получает возможность улучшить технико-экономические показатели проекта за счет оптимального соотношения функциональных компонентов.

В этом году произошли значительные изменения конъюнктуры рынка недвижимости. Под влиянием падающего спроса рынок арендодателя превратился в рынок арендатора. Также отмечается «схлопывание» крупных проектов, порожденных перегретым рынком, сворачивание тенденции к гигантомании. В крупных проектах самих по себе нет ничего плохого, но они оказались не ко времени.

Один из положительных аспектов – рост конкуренции между владельцами офисных зданий и помещений, что позитивно скажется на самом рынке, улучшит качество продукта и услуг. Для реализации объектов собственники готовы идти на уступки по­­тенциальным арендаторам и покупателям. Арендаторам все чаще предлагаются дополнительные стимулы при заключении договора: более низкий уровень индексации, продолжительные арендные каникулы, частичная или полная компенсация за отделку помещений. Тем не менее доля вакантных площадей растет, а помещения без отделки не пользуются спросом.

Лично для меня неким потрясением стало падение практически в одночасье «империй», казалось бы, незыблемых столпов отечественного девелопмента и строительства, таких как «СТ Девелопмент», Mirax Group и прочие.

Основным событием 2009 года для рынка недвижимости, как это ни странно, стало то, что он в полной мере наконец стал рынком. Что я имею в виду? Наконец заработал экономический закон спроса-предложения: арендные ставки, цены продажи начали формироваться под воздействием реальных рыночных механизмов – есть на конкретный БЦ спрос со стороны арендаторов, соответственно, есть и заполняемость, и денежные потоки, и более высокая по сравнению с соседями средняя арендная ставка. Стало недостаточно просто владеть объектом недвижимости – необходимо им грамотно управлять! И хотя принцип тройного превосходства местоположения над остальными факторами никто не отменял – не менее действенным механизмом являются предложение наиболее комфортного соотношения цена-качество, проведение грамотной маркетинговой политики, наличие качественной отделки, гибкий подход к каждому клиенту.

Второй тенденцией рынка стало то, что рынок девелопмента офисной недвижимости оказался практически лишен кредитного финансирования. Поводом стала, с одной стороны, существенная доля неопределенности с темпами восстановления рынка, а с другой стороны, возникновение практически у всех банков либо активов, перешедших им в собственность, либо наличие «старых» клиентов, расстаться с которыми себе дороже. В результате для других площадок финансирования практически просто не осталось, и логичным итогом стали почти бросовые цены на активы в стадии девелопмента: величина сделок зачастую существенно меньше вложенных в площадку средств. При этом потенциальными покупателями выступают зачастую либо госструктуры, либо нефтяные компании, либо немногочисленные игроки рынка, имеющие cash. И в этом можно увидеть некое возвращение рынка к той стадии предыдущего витка, когда покупателями также выступали компании, экспортирующие сырьевые ресурсы, металлургические компании, то есть возможен новый приход на рынок непрофильных инвесторов. В целом рынок не умер – идет перераспределение активов от тех, «кто не успел», к тем, «кто верит».

Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group

Несмотря на то что многие предрекали, что кризис в коммерческой недвижимости продлится не менее двух лет, на мой взгляд и по мнению многих экспертов, самый сложный период уже позади. Рынок стабилизировался, цены достигли «дна», начинаются сделки, а это, в свою очередь, говорит о том, что скоро начнется процесс поглощения тех площадей, которые пока есть в избытке на рынке.
В этом году начался передел рынка недвижимости. Оценить в полной мере, к каким последствиям это приведет, в настоящий момент сложно, однако уже сегодня очевидны грядущие перемены: значительные объемы недвижимых активов перешли к банкам либо приобретены малоизвестными инвесторами.

Значителен, на мой взгляд, вклад нашей компании в развитие рынка в этом году: завершено строительство МФК «Город столиц», ТРЦ «Речной»; преодолев все сложности, достраиваем МФК «Легенда Цветного» и «Имперский дом», в будущем году они будут введены в эксплуатацию.

В 2009 году в офисном сегменте класса А предложение превышало спрос. Большинство объектов, которые вводятся на рынок, заполнены лишь наполовину. Объемы пустых площадей достигли невероятных масштабов. Наблюдается миграция арендаторов из дорогих офисов класса А в более дешевые офисы класса B. Арендаторы стремятся изменить коммерческие условия, требуя значительных скидок как на аренду, так и на обслуживание офисных помещений. Поскольку арендаторы в офисных центрах класса А сейчас на вес золота, оставлять их пожелания без внимания в сложившихся обстоятельствах нельзя. Арендные ставки значительно снизились, а управляющим компаниям пришлось находить оптимальные решения для выполнения главного требования арендаторов – предоставления услуг высокого качества за меньшие деньги.

Долгое время рынок находился в стадии ожидания. Лишь в последнее время наблюдается оживление, рынок постепенно реанимируется и, благодаря новым решениям и подходам, продолжает развиваться. На сегодняшний день можно говорить о перспективах повышения активности в 2010 году.

Рынок офисной недвижимости впервые показал стабильное снижение в динамике года. Средняя цена на аренду помещений класса В+ с начала года снизилась с 22 тыс. руб./кв. м в год до 11 тыс. руб./кв. м в год. На рынке аренды появились откровенно демпинговые предложения, например, предлагающие дисконт в 30% от действующих договоров. Цена на приобретение помещений класса В+ также снизилась с $10 тыс./кв. м до $4 тыс./кв. м. На рынке состоялось несколько крупных сделок по купле-продаже офисных помещений, залоговых и стрессовых активов: например, продажа залоговой недвижимости БЦ «Северное сияние» Альфа-Банком по цене около $2,4 тыс./кв. м, а БЦ «Косинская плаза» примерно по $2,2 тыс./кв. м.

На рынке снизились минимальные предложения. Даже крупные БЦ начали предлагать в аренду площади от 150 кв. м, появились предложения о продаже малых блоков от 250 кв. м в офисных центрах класса В+, что до кризиса было практически невозможно. Осенью 2009 года на рынке наметилось небольшое оживление, хотя говорить о восстановлении нельзя. В качестве явной позитивной тенденции можно отметить начавшееся поглощение качественных новых офисных площадей, приобретаемых под собственные нужды крупными компаниями.

Рынок офисной недвижимости, как и весь рынок недвижимости в целом, пережил настоящую революцию, к которой до сих пор адаптировались далеко не все некогда доминирующие игроки. Арендо­датель и продавец перестали быть «царст­венными» фигурами рынка и стали если пока не просителями, то по крайней мере намного более заинтересованными партнерами. Те арендодатели, которые раньше других осознали новые реалии, смогли сохранить арендаторов и денежные потоки, пусть и не в таких объемах, как ранее. Сдвиг в цене продаж оказался не столь существенным, как ожидалось. Продавцы, обладающие определенными ресурсами, ждут возврата докризисных цен, а весомая часть тех, у кого ресурсы закончились, были вынуждены отдать свою собственность за долги кредиторам, посчитав, что это более эффективно, нежели продажа на рынке. Сейчас многие ожидают, что банки начнут продавать полученные активы, так как управление ими не является их профильным бизнесом. Количества денег на рынке уже достаточно для начала движения, но покупатели все еще надеются на уменьшение аппетита продавцов.

Один из основных уроков предкризисного развития: недвижимость тоже может быть неликвидной и не приносящей прибыль, так как качество достаточно большого количества объектов абсолютно ужасающее, а их продажа хоть за какие-то реальные деньги возможна только после существенной модернизации и реконструкции. Именно этим и занимаются многие смотрящие вперед девелоперы.

Во-первых, рынок арендодателя превратился в рынок арендатора. Во-вторых, небольшие офисные центры устояли в кризис лучше, чем крупные: у них большая гибкость, теснее контакт арендатора и арендодателя, возможность более оперативно решать проблемы арендатора.

Отмечу также большую устойчивость в кризис офисных центров, у которых были серьезные инвестиции в инфраструктуру. В основном это касается объектов, родившихся на волне московской децент­рализации за пределами ТТК и МКАД. Тенденцию централизации, которую сейчас отмечают многие (то, что идет приток арендаторов из окраинных БЦ в центр), мы не видим, и не видим интереса к ней со стороны нашей целевой группы арендаторов. Мы объясняем это тем, что в кризис еще хуже становится соотношение цена-качество у центральных московских объектов и сниженная цена все равно не вытягивает самый важный ключевой фактор цена-качество на тот уровень, который обеспечивают качественные децентрали­зованные объекты коммерческой недвижимости. Не настолько снижена цена в центре Москвы, насколько отстает качество жиз­ни – например, остаются огромные транспортные проблемы. Тема децентрализации вообще актуальна сегодня. Большинство людей, работающих в Москве, обычно живут на окраинах города, при этом в городе работают жители городов-спутников (Химки, Мытищи, Красногорск, Люберцы и т. п.). Эти 80% населения очень заинтересованы в нахождении рабочих мест в компаниях, арендующих площади в бизнес-центрах на ближайших к ним окраинах Москвы.

В уходящем году ситуация на рынке кредитования коммерческой недвижимости остается тяжелой, что по-прежнему вынуждает многих девелоперов пересматривать свои планы, переносить сроки ввода строящихся объектов, замораживать либо изменять планируемые к строительству проекты с офисной составляющей. Тенденция перехода заложенных объектов к банкам-кредиторам при невозможности погасить долг либо реструктуризации кредита остается актуальной: крупные банки продолжают консолидировать заложенные офисные активы. Спрос на аренду и покупку офисных площадей существенно сокращен, наиболее популярными остаются небольшие блоки с отделкой. Однако с середины лета наблюдается некоторый рост спроса на покупку офисных активов и увеличение доли заявок на более крупные блоки в аренду, что свидетельствует о приближении ценовых показателей предложения к ожиданиям потенциальных покупателей и арендаторов.

Большинство уцелевших игроков рынка недвижимости отошли от «шоковой заморозки» первых месяцев 2009 года и продолжили деятельность, скорректировав свои стратегии. Среди положительных тенденций я бы назвал повышение эффективности производительности труда – в первую очередь за счет сокращения ненужного, как показал кризис, персонала, а также благодаря перераспределению обязанностей среди оставшегося. Среди других позитивных тенденций – больший уровень гибкости всех без исключения контрагентов и осознание участниками рынка реальной ценности денег. Среди негативных трендов года – сохранение полярности, пусть теперь и диаметрально другой: теперь мы имеем дело с жестким рынком покупателя, пришедшим на смену жесткому рынку продавца. А самое грустное, что «покупатель» не учитывает допущенных ранее «продавцом» ошибок и повторяет их полностью.


Коментарии (0)


Поделиться

12898

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre