Первый полностью «кризисный» год подходит к концу. Самое очевидное последствие кризиса – снижение доходов населения – должно было больно ударить по самому зависимому от потребительских доходов сегменту недвижимости – торговому. До какой степени сбылись катастрофические прогнозы и чего ждать от наступающего года? Эти вопросы занимают всех участников рынка торговых центров – от домохозяйств до банковских структур. По итогам января – октября 2009 года оборот розничной торговли в России, по данным Росстата, снизился на 5,7% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, составив 11 трлн 732,3 млрд рублей. Учитывая, что в 2008 году рост товарооборота вырос более чем на 13% по сравнению с 2007 годом, нынешнее падение можно расценивать как глубокое. Не радует также и статистика доходов россиян: вместо роста на 12–13% в год реальные располагаемые денежные доходы россиян по итогам января – октября 2009 года продемонстрировали падение на 0,4%, что не дает оснований для оптимизма ритейлеров. Проблемы ритейлеров, обозначившиеся в 2008 году и получившие развитие в 2009-м, связаны не только со снижением покупательского спроса, но и с высокой зависимостью отрасли от заемных средств, количество которых сегодня крайне ограниченно. Вынужденная остановка развития ритейлеров, а также уход с рынка некоторых игроков стали причиной появления в торговых центрах значительного количества свободных помещений. В ноябре 2009 года в среднем по рынку качественных торговых площадей пустовало около 8% (ряд экспертов сходится на этой цифре), а перед приходом кризиса в Россию этот показатель не превышал 1–3%. Снижение спроса ритейлеров на торговые площади, в свою очередь, заставило собственников идти навстречу арендаторам в вопросе величины арендной ставки. По сведениям Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, индикатор средней арендной ставки по итогам 2009 года составит $1100/кв. м в год, что на 35% меньше, чем аналогичный показатель 2008 года, – $1700/кв. м (индикатор соответствует стоимости аренды среднестатистического магазина в торговой галерее качественного торгового центра в Москве). При этом успешные торговые центры потеряли в стоимости аренды не более 10%, а в объектах с неудачным расположением и концепцией падение могло составить все 50% и более. Важной тенденцией ценообразования стал переход на расчет ставки аренды как процента от товарооборота или комбинированные системы расчета – еще один пример движения собственника навстречу арендатору. В настоящее время продолжается строительство лишь объектов, вышедших в активную фазу перед кризисом, их было достаточно, поэтому объем нового предложения в 2009 году сравним с показателями 2008 года. Новое предложение 2009 года, по оценкам экспертов Jones Lang LaSalle, составит 959 тыс. кв. м общей площади, GLA – 494 тыс. кв. м. По данным Colliers International, на конец ноября 2009 года совокупная общая площадь качественных торговых объектов – 4 млн 617 тыс. кв. м, GLA – 2 млн 428 тыс. кв. м. При определении рыночной стоимости торговых объектов сейчас, по сведениям компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis, используется средняя ставка капитализации в 12–13%, что примерно на 3% выше прошлогоднего уровня. На практике сделки носят единичный характер и ставка капитализации объекта определяется индивидуально. Из уст участников рынка нередко звучит мнение, что сегмент торговой недвижимости сохраняет довольно уверенные позиции по сравнению с офисами и складами и что у качественных торговых проектов есть шанс получить банковское финансирование под строительство (например, при наличии твердой договоренности о будущей аренде с крупным западным оператором). Конечно, эта возможность может выпасть лишь редким счастливцам, но другие сегменты не могут рассчитывать и на это. Как бы то ни было, новые проекты начнут выходить на рынок еще не скоро, что может означать возобновление дефицита торговых площадей (и рост арендных ставок) уже к 2011 году. Это если считать, что пик кризиса уже пройден – а мы в преддверии Нового года всегда хотим верить в лучшее.

Многофункциональный центр «Метрополис»

В начале 2009 года состоялось долгожданное открытие торговой составляющей многофункционального комплекса «Метрополис», включающего в себя две самостоятельные части: торгово-развлекательный центр и бизнес-центр. Комплекс расположен на Ленинградском шоссе, недалеко от станции метро «Войковская».

Активное строительство «Метрополиса» началось в начале 2007 года. Девелопером проекта выступила компания Capital Partners. Своей уникальной архитектурой проект обязан профессионалам из RTKL Design Studio (Лондон), ABD architects (Москва) и Oncuoglu (Анкара).

Общая площадь торгового центра превышает 241 тыс. кв. м, арендуемая – 81,5 тыс. кв. м. Подземный и многоуровневый паркинги рассчитаны на 3 тыс. машино-мест. Общий объем инвестиций в проект составил $800 млн.

Сдачей в аренду занималась компания Jones Lang LaSalle. Практически все арендаторы определились еще до ввода объекта в эксплуатацию. Среди арендаторов торговой зоны – Stockmann, Zara, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Pull & Bear, Oysho, Morgan, Karen Millen, Marella, «М.видео», New Yorker, Esprit, Top Shop, «Снежная Королева», «Спортмастер», Marks & Spencer, Mango, Guess, Tatuum, «Детский мир», Mothercare, «Киностар», Champion Bowling и другие. Ряд марок был впервые представлен в России: H&M, River Island, Gap, Zara Home, Bebe, SMYK, IKKS, Yo!Sushi, Justice, Energie, Gerard Garel, Lizzaran/Mariachi ресторан.

Торговый центр «Спектр»

В марте 2009 года рядом со станцией метро «Теплый стан» открылся торговый центр «Спектр». Строительные работы были начаты в марте 2007 года. Общая площадь проекта составила 56 тыс. кв. м, GLA – 32,1 тыс. кв. м. Проект включает один подземный и три наземных уровня, а также наземную парковку на 1200 машино-мест.

Девелопер проекта – инвестиционная группа Z-Build, генеральный проектировщик – «Моспроект-1», генеральный подрядчик – турецкая компания «Монотек».

На момент открытия было заполнено 67% площадей, на конец ноября 2009 года в ТРЦ работало 100 магазинов. Среди арендаторов – «Карусель», «М.видео», «Детский квартал», Bon Joli, , Adidas, Adidas Originals, Ecco, Salamander, Chester, O'Stin, Oggi, «Красный куб» и другие. Развлекательную функцию обеспечивают восьмизальный кинотеатр «Каро фильм», детский развлекательный центр «Остров», фитнес-клуб «Спектр», а также ресторан «Каравайцефф», кафе «Делишес» и «Пралине», «Макдоналдс», «Теремок», «Крошка-картошка».

Торговый центр «Филион»

В начале лета неподалеку от популярного центра продажи электроники «Горбушкин двор» (станция метро «Багратионовская») открылся торговый центр «Филион». Одной из достопримечательностей проекта на момент открытия было начало работы на его площадях первого в России гипермаркета Carrefour – второго по объему ритейлера в мире и крупнейшего в Европе, чье развитие в России впоследствии было остановлено.

Строительство «Филиона» началось в 2006 году. Объем инвестиций в проект превысил $170 млн. Общая площадь четырехэтажного комплекса составила 83 тыс. кв. м, арендуемая – 54 тыс. кв. м.

Девелопер – компания «Экстракт-Фили» (Rubin Development) (принадлежит ОАО «МТЗ «Рубин», владеющему торговым комплексом «Горбушкин двор»). Консультантом и брокером проекта выступила компания Jones Lang LaSalle.

На момент открытия было сдано более 95% площадей, по данным Jones Lang LaSalle, на сегодняшний день также занято около 95% площадей. Среди арендаторов представлены такие марки, как «Декатлон», «Детский мир», «Спортмастер», Zara, Colin's, Marks & Spencer, «Л'Этуаль», Rendez-vous, Benetton и другие. Развлекательная часть представлена 10-зальным 3D-кинотеатром «Синема Парк Starlight на Багратионовской», а также семейным центром развлечений Babylon.

Торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон»

В ноябре на проспекте Мира, 211 открылся комплекс «Золотой Вавилон». Проект считается крупнейшим на территории Европы торговым объектом в черте города (по торговой площади). Работа над проектом началась в конце 2006 года, строительство завершилось в III квартале 2009 года. Общая площадь ТРЦ – 241 тыс. кв. м, арендопригодная – 170 тыс. кв. м. В комплексе четыре уровня, два из них – торговые.

Девелопером проекта выступила компания «Патеро Девелопмент». Контрактный партнер – австрийский фонд Immoeast, проект также финансировался Сбербанком. Архитекторы – RTKL, «Проект-Инвест». Подбором арендаторов занималась команда Colliers International, на сегодняшний день в «Патеро Девелопмент» сформирован свой отдел аренды.

На момент открытия около 85% площадей было сдано в аренду, 5% находилось на стадии согласования договоров аренды. Около 60% арендаторов на конец ноября открыли магазины (по GLA). На сегодня среди открытых для покупателей магазинов такие крупные «якоря», как Media Markt, «О’Кей», Castorama, «Спортмастер», H&M, «ХЦ», Lady & Gentleman, мультиплекс «Люксор», семейный развлекательный центр Fun City. Кроме того, в проекте представлены марки «Л'Этуаль», «Снежная Королева», Lindex, Seppala, бренды компаний Inditex (Zara, Zara Home, Bershka, Pull and Bear, Massimo Dutti, Stradivarius, Oysho), Maratex (Esprit, River Island, Orsay, Bodique, Peacocks) и многие другие.