Рынок торговых площадей захватили демократы

По данным Colliers International, всего на рынке Петербурга 148 крупных торговых объектов совокупной общей площадью 3,8 млн кв. м, арендопригодной – 2,4 млн кв. м. Сегмент торговых центров по-преж­нему доминирует: 72 торговых центра общей площадью 2,5 млн кв. м (GLA 1,66 млн кв. м). Jones Lang LaSalle оценивает объем качественной арендопригодной площади в Петербурге в 1,27 млн кв. м, расположенных в 39 концептуальных ТК. Таков запас, который достался рынку от периода бурного роста. В 2009 году было введено только три объекта: ТК Cruise – 22 тыс. кв. м, девелопер «Невский Альянс», ТК «Рыбацкий» (10,8 тыс. кв. м, девелопер ООО «Кром») и вторая очередь ТК «Феличита-Пионерская». Анонсированы к вводу в эксплуатацию еще четыре: ТК «Аура», ТК «Смайл», МФК «Невский Плаза» и ТК «Хорошая жизнь» (общая площадь этих объектов – 62 тыс. кв. м).

Обороты упали

Существующим игрокам пришлось приспосабливаться к новым условиям. С начала года падение товарооборота почувствовали все ритейлеры. Особенно в магазинах, расположенных в ТЦ со слабой концепцией. «Многие закрыли нерентабельные магазины, в слабых ТРК освободились площади. В то же время ТРК с профессиональной концепцией пострадали в меньшей степени. В них происходила ротация (или другими словами – замена) арендаторов», – говорит консультант отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Анна Никандрова. Так, например, ТРК «Гранд Каньон» сумел быстро заменить ушедшего с рынка якорного арендатор (гипермаркет «Наш») другим игроком из этого же сегмента – гипермаркетом «O’Kей».

Управляющий «АйБи Групп» Юрий Борисов отмечает, что продуктовая розница пострадала меньше, чего не скажешь о непродовольственной. «При сравнительно стабильном положении в продуктовой рознице (в рублевом эквиваленте) непродовольственная розница в целом пострадала очень серьезно. Так, при общем падении всей розницы в 17% (данные Госкомстата по СПб) и ее доли в бюджете затрат среднестатистического жителя Петербурга около 50% мы видим, что падение сегмента непродовольственных товаров составило 34%», – говорит эксперт. По словам Анны Никандровой, в меньшей степени падение спроса коснулось сферы демократичных развлечений: здесь падение рынка не такое существенное, а кинотеатры и вовсе оказались единственными из всех игроков индустрии развлечений, которые фактически ничего не потеряли с кризисом.

«Премиальный сегмент пострадал в кризис больше других, и некоторые магазины закрылись, но ТРК не опустели, так как их места заняли более демократичные форматы», – замечает г-жа Никандрова. «Все зависит от конкретного объекта – его местоположения, концепции, качества управления и других параметров. Петербург по-прежнему обгоняет Москву и другие города России по показателю обеспеченности профессиональными торговыми площадями. Некоторые районы города объективно перенасыщены, соответственно, и будущее некоторых торговых центров стоит под вопросом. При этом в таких торговых комплексах, как «Гранд Каньон», обе «МЕГИ», «Радуга» и др., до сих пор существуют листы ожиданий среди потенциальных арендаторов», – добав­ляет заместитель директора депар­тамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева. Она замечает, что в Петербурге есть районы, которые недообеспечены. Потенциальными зонами повышенного спроса являются Калининский, Фрунзенский, Красногвардейский и Василеостровский районы, где большинство проектов заморожены.

«По сравнению с офисной и складской недвижимостью торговый сектор выглядит более стабильно, – считает старший аналитик отдела исследований Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева. – Причина – в коренном отличии торгового сегмента от офисного и складского. Если последние два сегмента по сути своей являются сегментами, сопровождающими бизнес, то торговля ориентирована на конечного потребителя, который реагирует на макроэкономические изменения медленнее, чем бизнес. Покупательский спрос определяет состояние торгового рынка, и пока мы наблюдаем этот спрос, определенные типы торговых арендаторов, занимающих площади в ТРК, будут продолжать развитие».

Ставки снижены

«В начале года было большое предложение на рынке отдельных помещений. Они пустовали по несколько месяцев, но собственники не снижали арендные ставки до апреля 2009. Потом очень медленно начался процесс стабилизации рынка, так как арендодатели поняли, что заявленные ставки не отвечают состоянию рынка, и скорректировали их», – говорит Вероника Лежнева.

Снижение ставок было диффе­ренцированным – от 5 до 50%. «Даже одна и та же товарная группа, но в разных ценовых сегментах вела себя по-разному. В частности, выручки магазинов дисконтного центра «Румба» увеличились в рублевом эквиваленте примерно на 5%. Учитывая, что арендная ставка является производ­ной от выручки магазина, ясно, что и подход в переговорах с арендаторами был в течение года различный. С уверенностью можно сказать только одно: спекуляций на тему уменьшения арендных ставок было в этом году гораздо больше, чем обоснованных их уменьшений», – считает Юрий Борисов.

С сентября наблюдается активизация рынка и рост ставок от их летнего уровня. Директор по развитию бизнеса ASTERA SPb Людмила Рева оценивает текущий уровень арендных ставок в ТЦ для галереи одежды/обуви в 30 тыс. руб./кв. м в год, включая НДС; для якорных арендаторов, операторов развлечений – 4–10 тыс. руб./кв. м в год, включая НДС; для продуктовых сетей – 10–15 тыс. руб./кв. м в год, включая НДС. «В новых объектах ставки могут проходить по нижней границе обозначенного уровня, поскольку новые ТК не могут предоставить арендатору данных о ежедневной посещаемости комплекса, как это делают действующие. Однако здесь все индивидуально и зависит от конкретного объекта: если новый комплекс обладает хорошей локацией, грамотной концепцией, продуманным пулом арендаторов, он будет востребован арендаторами и сможет сдавать помещения по выгодной ставке», – поясняет она.

В сегменте стрит-ритейла падение цен оказалось более существенным – на 35–50% в I квартале (по сравнению с III кварталом 2008 года). Но к осени ставки также стабилизировались, а по отдельным помещениям был зафиксирован даже рост. «К примеру, в марте ставки аренды на Невском составляли 5–6 тыс. руб./кв. м в месяц, сегодня – 4–8 тыс. руб./кв. м в месяц. Рост верхней границы обеспечен за счет повышения ставки на наиболее ликвидные помещения, спрос на которые остается высоким», – говорит Людмила Рева.

Стабилизация цен подтолкнула арендаторов, многие из которых спешат улучшить локацию своих магазинов. Особенно это заметно в стрит-ритейле, где объекты, расположенные на основных торговых магистралях, планомерно заполняются демократичными заведениями. «Сейчас развиваются несколько категорий арендаторов: операторы одежды и обуви, в том числе стоковые и дисконтные магазины (несетевые марки арендуют помещения до 200 кв. м, сетевые – 600–1000 кв. м), недорогие рестораны и фастфуд, книжные магазины. Наиболее востребованный формат – площадь 50–300 кв. м, однако есть заявки и на более крупные помещения, свыше 3тыс. кв. м», – отмечает Людмила Рева. Евгения Васильева согласна, что большим спросом сейчас пользуются демократичные форматы – дискаунтеры, в сегменте общепита перспективны форматы «фри-фло», фастфуд. Меняется формат DIY: раньше средняя площадь составляла 12 тыс. кв. м (40–50 тыс. наименований), сейчас – 1–5 тыс. кв. м (8–15 тыс. наименований товара). По ее мнению, оснований для роста или дальнейшего падения ставок в 2010 году нет – разве что произойдет небольшая коррекция под влиянием инфляции.

Пятилетний запас

Аналитики Jones Lang LaSalle добавляют, что наиболее эффективными в условиях кризиса оказались региональные и суперрегиональные проекты с профессиональной концепцией. Заполняемость 70–80% сегодня считается очень хорошим показателем. В 2009 году такие строящиеся проекты, как Galeria, Stockmann и «Лето», с завидной для остальных участников рынка регулярностью рапортовали о заключении соглашений с будущими арендаторами. «На сегодняшний день на 70% арендопригодных площадей комплекса «Лето» есть закрепленные договоренности с арендаторами. Такой процент наполняемости наглядно демонстрирует, что высококачественные проекты с эффективной концепцией, удачным расположением и отличной комбинацией брендов остаются привлекательными в любой ситуации», – радуется Теймураз Шенгелия, руководитель комплекса коммерческой недвижимости ОАО «Система-Галс».

Впрочем, кроме этих трех проектов в 2010 году девелоперы ничего крупного и концептуального вводить не собираются. По данным ASTERA, в 2009 году были заморожены следующие проекты ТРК и МФК: проект на Думской улице компании «ПАН» (26 тыс. кв. м), «Апраксин двор» (200 тыс. кв. м, «Главстрой»). Прекращено развитие проектов «Невский Колизей» (250 тыс. кв. м, Margheri), «Мандарин» (85 тыс. кв. м, «Арсенал»), «Шкиперский молл» (50 тыс. кв. м, «СиБ»), все проекты компании RTM Development. Реализацию всех своих новых проектов отложил «Адамант», «Макромир» оставил только один свой проект – на Долгоозерной ул. Colliers International оценивает объемы «заморозки» в миллион с лишним квадратных метров, из них около 300 тыс. кв. м на момент консервации находилось уже в стадии строительства. «Как минимум 5 лет объем рынка в Петербурге расти будет самыми незначительными темпами, за счет ввода объектов, находящихся на завершающей стадии строительства», – говорит Людмила Рева.