Назад
25 Ноября 2009, 14:09
Отельеры забивают лучшие места
Размахом гостиничного строительства Петербург обязан городской программе размещения объектов гостиничной инфраструктуры. Кризис внес свои коррективы в планы городского правительства. Если, принимая программу в 2007 году, власти собирались увеличить городской номерной фонд до 34 тыс. номеров к 2010 году, то теперь речь идет о 32 тыс. к 2011-му. Но гостиничный сегмент все равно выглядит лучше остальных: это единственная отрасль, где девелоперы по-прежнему заявляют новые проекты, хотя и со сроками ввода после 2011 года.
По данным председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексея Чичканова, сейчас на гостиничном рынке города – около 580 гостиниц, или более 26 тыс. номеров. «Показатели прошлого года были рекордными: 1265 новых номеров – столько в городе не появлялось с предолимпийского 1979 года, когда были построены «Прибалтийская» и «Пулковская». В 2009-м мы выйдем примерно на такой же показатель: 1126 номеров уже готовы, и до конца года должна открыться гостиница Reval на 174 номера на Литейном пр., 5. Всего в 2009 году введены в эксплуатацию 24 гостиницы, а также дополнительные апартаменты и номера в уже действующих отелях, в том числе открыто более 10 мини-отелей в различных районах», – оптимистичен глава профильного комитета. Если мини-отели не учитывать, то на конец III квартала 2009 года в городе функционировало 66 качественных гостиниц класса 3–5* с общим номерным фондом 13 736 номеров. Крупнейшими проектами, завершенными в 2009 году, стали конгресс-отель 3* Holiday Inn St. Petersburg – Moskovskye Vorota (557 номеров) и вторая очередь отеля «Коринтия Невский Палас» (107 новых номеров и конгресс-зона).
По словам директора департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Ирины Солоновой, в структуре качественного номерного фонда преобладают отели категории 4* (49%), в меньшей степени представлены гостиницы категории 5* (13%), гостиницы 3* составляют 38%. Чтобы приблизиться к европейским показателям, в ближайшие два года Петербургу необходимо построить еще 6 тыс. номеров. «Следует отметить, что за последнее время было заявлено большое количество новых гостиничных проектов: за три квартала 2009 года было анонсировано более 35 будущих отелей, общий объем номерного фонда которых составляет более 3750 номеров», – отмечает г-жа Солонова.
«Новый интерес к гостиничному сегменту проявляется в периферийной зоне, на участках, выданных для создания спортивно-рекреационных объектов. Например, за последние полгода возник ряд девелоперских инициатив в Приморском районе. Что касается центра города, то строительство начатых гостиниц продолжается даже в сегменте upper upscale (5*), который пострадал в большей степени», – говорит руководитель группы исследований рынков Knight Frank SPb Олег Громков. Правда, по сравнению с докризисным периодом, проектов все равно заявляется меньше, а сроки ввода строящихся объектов откладываются. «Из заявленных к вводу в 2009 году 2000 номеров (1100 – 3*, 2600 – 4* и 960 – 5*) реально на конец 2009 года ожидать не более 800–1200 номеров, большая доля которых (64%) придется на 4*», – подсчитывает руководитель проектов AECOM в Петербурге Роман Исаенко.
Спрос и цены
По словам руководителя аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Соколова, заполняемость гостиниц Санкт-Петербурга снизилась на 25–45% по сравнению с 2008 годом. Более всего пострадали крупные гостиницы и гостиницы высокой ценовой категории. В начале года ситуация оказалась настолько плачевной, что многие из них были вынуждены законсервировать часть номерного фонда до наступления лучших времен: так поступили «Гранд Отель Европа», «Коринтия Невский Палас», Park Inn на площади Победы, Sokos. Наилучшие показатели продемонстрировали мини-отели, работающие в среднем и экономсегментах.
Высокий сезон порадовал отельеров тем, что вопреки кризису уровень заполняемости отелей оказался по-прежнему высоким – около 90%. Но с наступлением холодов поток туристов снова ослабел. Заполняемость отелей Санкт-Петербурга в III квартале 2009 года составила 35–50%. «Для примера: загрузка отелей Sokos в I квартале 2009-го составила в среднем 12%, во II квартале – 55%, ожидается, что в IV квартале загрузка будет находится на уровне 20–30%», – констатирует г-н Соколов. В среднем за год в сегменте делового и познавательного туризма произошло сокращение турпотока на 10–15% и 15–20% соответственно.
«Цена номера оказывает все большее влияние на спрос. Большинство гостиниц применяют различные меры повышения заполняемости: спецпредложения (пакеты выходного дня, клубные скидки, скидки на проживание больше одного дня и т. д.), скидки на дополнительные услуги», – отмечает Андрей Соколов. Ирина Солонова говорит о падении цен более чем на 17%. «Тем не менее снижение цен на размещение существенным образом не сказывается на снижении турпакета в целом, так как при этом не происходит падения цен на другие услуги (перевозчиков, рестораторов и т. д.). В Европе еще в начале 2009 года стоимость размещения была снижена на 15–25% и средняя цена номера составила около 70–90 евро, в то время как в Санкт-Петербурге нижняя планка не опускается ниже 100 евро», – отмечает эксперт.
Роман Исаенко говорит, что спрос сместился от гостиниц класса 4 и 5* в сторону гостиниц класса 3*. Наиболее существенное сокращение спроса произошло в сегменте конгрессного, или корпоративного туризма (более 85%). Но именно эти сегменты быстрее всех и восстановятся: по мнению эксперта AECOM, этого можно ожидать уже в 2010 году. По данным г-на Исаенко, максимальное снижение цен зафиксировано в сегменте 3*. А наиболее жизнеспособными в условиях нестабильности выглядят сети мини-отелей и отели крупных сетевых операторов, которые характеризуются гибкостью в ценовой политике и высокими стандартами качества.
«Ценовая политика каждого опытного гостиничного оператора включает правила ведения дел для кризисных периодов. В такие времена он решает несколько проблем: наряду с удержанием доходности не менее важно удержать на будущее клиентскую базу, а это значит не снизить качество обслуживания и подтвердить свой класс клиентам. По этой причине многие операторы «не позволяют себе» снижать объявленные цены, хотя фактическое сокращение цены и всевозможные «пакетные» скидки агентствам и «по предварительным заказам» широко практикуются», – объясняет менеджер отдела консультационных услуг в области недвижимости «Эрнст энд Янг» Екатерина Янут.
Долгая окупаемость
Олег Громков из Knight Frank SPb говорит, что снижение среднего дохода с номера (RevPAR) за три квартала 2009 года составило от 14 до 32% в различных категориях. Причем дефицит предложения гостиниц 3* способствовал относительно меньшему падению этого показателя, чем в целом по рынку. «Сроки возврата инвестиций в гостиницы, которые построены или куплены недавно и еще не окупились, выросли. Если существующие гостиницы плохо заполняются, то новым отелям еще труднее рассчитывать на хороший уровень загрузки. А от этого показателя очень сильно зависит доходность проекта. Таким образом, инвесторы, принимая решение о строительстве новой гостиницы, ведут себя осторожнее, чем раньше, и оценивают показатели существующих объектов», – констатирует г-н Громков. Все больше объектов выставляется на продажу. Если сначала это были малоликвидные объекты на окраинах и в пригороде, то теперь предлагаются отели и в центре города. Например, стройкорпорация «Элис» выставила на продажу трехзвездочный отель «Достоевский» (8,95 тыс. кв. м) на 221 номер, расположенный в центре Санкт-Петербурга в комплексе «Владимирский пассаж», за 50 млн евро.
«В связи с кризисом в ряде девелоперских проектов произошла корректировка с отказом от гостиничной составляющей. Так, компания Raiffeisen Evolution приняла решение о сокращении проекта МФК San Gally Park Center и ликвидации в его составе гостиницы категории 4* на 230 номеров. Также отказалось от гостиницы ОАО «АКБ «Еврофинанс Моснарбанк»: недостроенную гостиницу «Северная корона» на набережной реки Карповки планируется снести и возвести на данном участке жилой дом. Сроки ввода гостиниц задерживаются, в настоящее время около 50% строек гостиниц приостановлены. Среди «замороженных» строящихся объектов – Sheraton в Пулково, Domina Prestige на Большой Морской улице, Starwood на набережной реки Карповки, отель в составе комплекса «Невский Коллизей» и другие», – добавляет Андрей Соколов.
Впрочем, некоторые девелоперы, чьи проекты до кризиса не предусматривали гостиничной составляющей, напротив, посчитали отели более привлекательным объектом инвестиций, нежели, например, офисы и пересмотрели свои концепции с точностью до наоборот.
Прогноз – оптимистичный
Андрей Соколов отмечает, что у гостиниц есть неоспоримые преимущества по сравнению с другими сегментами рынка:
• в отличие от бизнес-центров и торговых центров, загрузка которых при открытии может быть нулевой, новые гостиницы в любом случае привлекают туристов и их загрузка может превышать загрузку действующих объектов;
• гостиница – изначально более долгосрочный проект, чем торговый центр и бизнес-центр. Поэтому международные операторы по-прежнему проявляют интерес к Санкт-Петербургу, хотя появление ряда объектов и смещается на 2010–2013 годы.
К такому же выводу в конце октября пришли участники международной конференции «Инвестиции в гостиничный бизнес России и СНГ» (RHIC-2009). «Несмотря на кризис, российский гостиничный рынок сохраняет высокую инвестиционную привлекательность. Полное восстановление активности в отрасли займет около трех лет, но «все самое худшее уже позади», – полагает главный исполнительный директор по работе в Европе, на Ближнем Востоке и Африке Jones LaSalle Hotels Марк Винн-Смит. По словам эксперта, в настоящее время зарубежные инвесторы находятся в состоянии поиска интересных гостиничных проектов как в РФ, так и в других странах. Постепенно они вернутся на российский рынок. Зарубежные участники RHIC-2009 в один голос говорили о том, что именно сейчас, когда недвижимость дешева, а власти готовы поддержать гостиничные проекты, наступает удачный момент для входа на местный рынок. Так, президент компании Rezidor Курт Риттер заявил о намерении открыть в Петербурге отель под брендом Missoni. Сейчас компания подыскивает участок. Олег Громков отмечает, что наиболее привлекательным местом для строительства гостиниц под управлением международных операторов, конечно, является исторический центр, но есть интерес и к аэропортовой зоне. Самый крупный из текущих проектов уровня де-люкс – реконструкция «Дома со львами» на Исаакиевской площади под отель Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg (общий объем инвестиций в проект – $200 млн) – принадлежит компании «Тристар Инвестмент Холдингс». «Город, принимающий мероприятия уровня Петербургского экономического форума, должен располагать возможностями для размещения статусных гостей, в том числе – президентов стан и правительственных делегаций. Рынок способен вместить около 7–10 подобных объектов», – уверен генеральный директор «Тристар Инвестмент Холдингс» Михаил Масалов.
Однако интерес большинства инвесторов сместился в сторону отелей 3*. «Они гораздо более доходны, чем отели категории 4–5*, требуют меньшего объема инвестиций и обеспечивают стабильный спрос. Кроме того, на гостиницы невысокой ценовой категории приходится наибольший объем неудовлетворенного спроса», – говорит Ирина Солонова.
Роман Исаенко предсказывает, что при сохранении позитивной динамики в мировой экономике восстановлении спроса на гостиничном рынке произойдет уже во втором полугодии 2010 – это придаст дополнительный стимул развитию гостиничной недвижимости и позволит ввести примерно 600–1000 номеров и даже более. «В 2010 году при стабильной макроэкономической ситуации доходность гостиниц может вырасти по сравнению с показателями 2009 года, однако на уровень 2007–2008 годов операторы смогут выйти не ранее 2011 года», – прогнозирует Андрей Соколов.
По словам директора департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Ирины Солоновой, в структуре качественного номерного фонда преобладают отели категории 4* (49%), в меньшей степени представлены гостиницы категории 5* (13%), гостиницы 3* составляют 38%. Чтобы приблизиться к европейским показателям, в ближайшие два года Петербургу необходимо построить еще 6 тыс. номеров. «Следует отметить, что за последнее время было заявлено большое количество новых гостиничных проектов: за три квартала 2009 года было анонсировано более 35 будущих отелей, общий объем номерного фонда которых составляет более 3750 номеров», – отмечает г-жа Солонова.
«Новый интерес к гостиничному сегменту проявляется в периферийной зоне, на участках, выданных для создания спортивно-рекреационных объектов. Например, за последние полгода возник ряд девелоперских инициатив в Приморском районе. Что касается центра города, то строительство начатых гостиниц продолжается даже в сегменте upper upscale (5*), который пострадал в большей степени», – говорит руководитель группы исследований рынков Knight Frank SPb Олег Громков. Правда, по сравнению с докризисным периодом, проектов все равно заявляется меньше, а сроки ввода строящихся объектов откладываются. «Из заявленных к вводу в 2009 году 2000 номеров (1100 – 3*, 2600 – 4* и 960 – 5*) реально на конец 2009 года ожидать не более 800–1200 номеров, большая доля которых (64%) придется на 4*», – подсчитывает руководитель проектов AECOM в Петербурге Роман Исаенко.
Спрос и цены
По словам руководителя аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Соколова, заполняемость гостиниц Санкт-Петербурга снизилась на 25–45% по сравнению с 2008 годом. Более всего пострадали крупные гостиницы и гостиницы высокой ценовой категории. В начале года ситуация оказалась настолько плачевной, что многие из них были вынуждены законсервировать часть номерного фонда до наступления лучших времен: так поступили «Гранд Отель Европа», «Коринтия Невский Палас», Park Inn на площади Победы, Sokos. Наилучшие показатели продемонстрировали мини-отели, работающие в среднем и экономсегментах.
Высокий сезон порадовал отельеров тем, что вопреки кризису уровень заполняемости отелей оказался по-прежнему высоким – около 90%. Но с наступлением холодов поток туристов снова ослабел. Заполняемость отелей Санкт-Петербурга в III квартале 2009 года составила 35–50%. «Для примера: загрузка отелей Sokos в I квартале 2009-го составила в среднем 12%, во II квартале – 55%, ожидается, что в IV квартале загрузка будет находится на уровне 20–30%», – констатирует г-н Соколов. В среднем за год в сегменте делового и познавательного туризма произошло сокращение турпотока на 10–15% и 15–20% соответственно.
«Цена номера оказывает все большее влияние на спрос. Большинство гостиниц применяют различные меры повышения заполняемости: спецпредложения (пакеты выходного дня, клубные скидки, скидки на проживание больше одного дня и т. д.), скидки на дополнительные услуги», – отмечает Андрей Соколов. Ирина Солонова говорит о падении цен более чем на 17%. «Тем не менее снижение цен на размещение существенным образом не сказывается на снижении турпакета в целом, так как при этом не происходит падения цен на другие услуги (перевозчиков, рестораторов и т. д.). В Европе еще в начале 2009 года стоимость размещения была снижена на 15–25% и средняя цена номера составила около 70–90 евро, в то время как в Санкт-Петербурге нижняя планка не опускается ниже 100 евро», – отмечает эксперт.
Роман Исаенко говорит, что спрос сместился от гостиниц класса 4 и 5* в сторону гостиниц класса 3*. Наиболее существенное сокращение спроса произошло в сегменте конгрессного, или корпоративного туризма (более 85%). Но именно эти сегменты быстрее всех и восстановятся: по мнению эксперта AECOM, этого можно ожидать уже в 2010 году. По данным г-на Исаенко, максимальное снижение цен зафиксировано в сегменте 3*. А наиболее жизнеспособными в условиях нестабильности выглядят сети мини-отелей и отели крупных сетевых операторов, которые характеризуются гибкостью в ценовой политике и высокими стандартами качества.
«Ценовая политика каждого опытного гостиничного оператора включает правила ведения дел для кризисных периодов. В такие времена он решает несколько проблем: наряду с удержанием доходности не менее важно удержать на будущее клиентскую базу, а это значит не снизить качество обслуживания и подтвердить свой класс клиентам. По этой причине многие операторы «не позволяют себе» снижать объявленные цены, хотя фактическое сокращение цены и всевозможные «пакетные» скидки агентствам и «по предварительным заказам» широко практикуются», – объясняет менеджер отдела консультационных услуг в области недвижимости «Эрнст энд Янг» Екатерина Янут.
Долгая окупаемость
Олег Громков из Knight Frank SPb говорит, что снижение среднего дохода с номера (RevPAR) за три квартала 2009 года составило от 14 до 32% в различных категориях. Причем дефицит предложения гостиниц 3* способствовал относительно меньшему падению этого показателя, чем в целом по рынку. «Сроки возврата инвестиций в гостиницы, которые построены или куплены недавно и еще не окупились, выросли. Если существующие гостиницы плохо заполняются, то новым отелям еще труднее рассчитывать на хороший уровень загрузки. А от этого показателя очень сильно зависит доходность проекта. Таким образом, инвесторы, принимая решение о строительстве новой гостиницы, ведут себя осторожнее, чем раньше, и оценивают показатели существующих объектов», – констатирует г-н Громков. Все больше объектов выставляется на продажу. Если сначала это были малоликвидные объекты на окраинах и в пригороде, то теперь предлагаются отели и в центре города. Например, стройкорпорация «Элис» выставила на продажу трехзвездочный отель «Достоевский» (8,95 тыс. кв. м) на 221 номер, расположенный в центре Санкт-Петербурга в комплексе «Владимирский пассаж», за 50 млн евро.
«В связи с кризисом в ряде девелоперских проектов произошла корректировка с отказом от гостиничной составляющей. Так, компания Raiffeisen Evolution приняла решение о сокращении проекта МФК San Gally Park Center и ликвидации в его составе гостиницы категории 4* на 230 номеров. Также отказалось от гостиницы ОАО «АКБ «Еврофинанс Моснарбанк»: недостроенную гостиницу «Северная корона» на набережной реки Карповки планируется снести и возвести на данном участке жилой дом. Сроки ввода гостиниц задерживаются, в настоящее время около 50% строек гостиниц приостановлены. Среди «замороженных» строящихся объектов – Sheraton в Пулково, Domina Prestige на Большой Морской улице, Starwood на набережной реки Карповки, отель в составе комплекса «Невский Коллизей» и другие», – добавляет Андрей Соколов.
Впрочем, некоторые девелоперы, чьи проекты до кризиса не предусматривали гостиничной составляющей, напротив, посчитали отели более привлекательным объектом инвестиций, нежели, например, офисы и пересмотрели свои концепции с точностью до наоборот.
Прогноз – оптимистичный
Андрей Соколов отмечает, что у гостиниц есть неоспоримые преимущества по сравнению с другими сегментами рынка:
• в отличие от бизнес-центров и торговых центров, загрузка которых при открытии может быть нулевой, новые гостиницы в любом случае привлекают туристов и их загрузка может превышать загрузку действующих объектов;
• гостиница – изначально более долгосрочный проект, чем торговый центр и бизнес-центр. Поэтому международные операторы по-прежнему проявляют интерес к Санкт-Петербургу, хотя появление ряда объектов и смещается на 2010–2013 годы.
К такому же выводу в конце октября пришли участники международной конференции «Инвестиции в гостиничный бизнес России и СНГ» (RHIC-2009). «Несмотря на кризис, российский гостиничный рынок сохраняет высокую инвестиционную привлекательность. Полное восстановление активности в отрасли займет около трех лет, но «все самое худшее уже позади», – полагает главный исполнительный директор по работе в Европе, на Ближнем Востоке и Африке Jones LaSalle Hotels Марк Винн-Смит. По словам эксперта, в настоящее время зарубежные инвесторы находятся в состоянии поиска интересных гостиничных проектов как в РФ, так и в других странах. Постепенно они вернутся на российский рынок. Зарубежные участники RHIC-2009 в один голос говорили о том, что именно сейчас, когда недвижимость дешева, а власти готовы поддержать гостиничные проекты, наступает удачный момент для входа на местный рынок. Так, президент компании Rezidor Курт Риттер заявил о намерении открыть в Петербурге отель под брендом Missoni. Сейчас компания подыскивает участок. Олег Громков отмечает, что наиболее привлекательным местом для строительства гостиниц под управлением международных операторов, конечно, является исторический центр, но есть интерес и к аэропортовой зоне. Самый крупный из текущих проектов уровня де-люкс – реконструкция «Дома со львами» на Исаакиевской площади под отель Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg (общий объем инвестиций в проект – $200 млн) – принадлежит компании «Тристар Инвестмент Холдингс». «Город, принимающий мероприятия уровня Петербургского экономического форума, должен располагать возможностями для размещения статусных гостей, в том числе – президентов стан и правительственных делегаций. Рынок способен вместить около 7–10 подобных объектов», – уверен генеральный директор «Тристар Инвестмент Холдингс» Михаил Масалов.
Однако интерес большинства инвесторов сместился в сторону отелей 3*. «Они гораздо более доходны, чем отели категории 4–5*, требуют меньшего объема инвестиций и обеспечивают стабильный спрос. Кроме того, на гостиницы невысокой ценовой категории приходится наибольший объем неудовлетворенного спроса», – говорит Ирина Солонова.
Роман Исаенко предсказывает, что при сохранении позитивной динамики в мировой экономике восстановлении спроса на гостиничном рынке произойдет уже во втором полугодии 2010 – это придаст дополнительный стимул развитию гостиничной недвижимости и позволит ввести примерно 600–1000 номеров и даже более. «В 2010 году при стабильной макроэкономической ситуации доходность гостиниц может вырасти по сравнению с показателями 2009 года, однако на уровень 2007–2008 годов операторы смогут выйти не ранее 2011 года», – прогнозирует Андрей Соколов.
Назад
Загрузка...