Назад
25 Ноября 2009, 14:17
С поправкой на кризис
Оценивая 2009 год с точки зрения изменения законодательства в сфере недвижимости и строительства, следует отметить, что кризис оказал на правовое поле значительное влияние. Именно в связи с нестабильной экономической ситуацией возросла актуальность такого правового института обеспечения интересов кредиторов, как обращение взыскания на заложенное имущество. Поэтому основная часть наиболее важных изменений в федеральное законодательство, вступивших в силу в 2009 году, касается правового режима залога.
Новеллы федерального законодательства
1. Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество».
Наиболее важное нововведение этого документа – усовершенствование внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Теперь соглашение о применении внесудебного порядка может как содержаться в тексте договора о залоге, так и заключаться сторонами отдельно. Ранее его можно было заключить лишь после возникновения основания для взыскания, удостоверив нотариально. Тем самым законодатель как бы меняет порядок обращения взыскания на заложенное имущество: если до принятия указанных поправок в основном на практике применялся судебный порядок, то теперь он может стать скорее исключением, а внесудебный – приобретает большую привлекательность для участников рынка.
Также закон устанавливает такой правовой институт, как взыскание предмета залога по исполнительной надписи нотариуса. Оно может быть использовано в случае, если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания не применяется добровольно.
Еще одна новелла, направленная на повышение востребованности залога как способа обеспечения обязательств, – предоставление существенных гарантий залогодержателю. Ранее в случае открытия конкурсного производства в отношении залогодателя у залогодержателя было преимущество лишь перед кредиторами третьей очереди, и зачастую он не мог получить удовлетворения своих требований. Теперь он имеет право получить не менее 80% от суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, в обеспечение требований по кредитным договорам и 70% – по иным договорам.
2. Федеральный закон от 17.07.2009 № 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который предусмотрел возможность ипотеки зданий, строений, сооружений, приобретенных с использованием кредитных средств. Закон установил для нежилой недвижимости такой же порядок приобретения, как для жилой, когда объект недвижимости находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него. Напомним, что ранее в связи с невозможностью одновременной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и возникновения ипотеки на него для обеспечения интересов кредитных организаций нужно было применять различные схемы, усложнявшие процесс кредитования.
3. Федеральный закон от 22.12.2008 № 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Закон вносит ряд изменений в порядок удостоверения прав залогодержателя посредством закладной, уступки прав по договору об ипотеке и обращения взыскания на заложенное имущество. Например, он устанавливает порядок депозитарного учета закладных профессиональными участниками рынка ценных бумаг, а также предусматривает возможность определения отдельных условий закладной примерными условиями, разработанными для закладных и опубликованными в сети Интернет или в печатных изданиях. Закон конкретизирует условия страхования заложенного имущества: договор страхования должен быть заключен в пользу залогодержателя или выгодоприобретателя, в случае если в договоре об ипотеке или в закладной не оговорено иное.
Новеллы законодательства Санкт-Петербурга и изменения в сфере недвижимости и строительства
1. Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга». Согласно ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», после 1 января 2010 года земельные участки для строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются лишь при наличии разработанных для соответствующей территории правил землепользования и застройки, поэтому принятие данных правил в Петербурге было насущной необходимостью. Правила отменяют необходимость разработки временных регламентов застройки и являются базой для подготовки документации по планировке территории.
2. Изменения в постановление правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 № 1595 «Об утверждении Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции» с конца 2008 года. Данные изменения устанавливают упрощенный порядок продления инвестдоговоров. В случае пропуска сроков работ, при условии, что инвестор надлежащим образом исполнял свои обязательства, срок действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях может быть продлен в упрощенном порядке на основании акта Комитета по строительству, без внесения изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга.
3. Проект закона Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге». Этот документ предусматривает новый порядок расчета стоимости приватизации земельных участков. Сейчас в Петербурге цена выкупа земли равна девятикратному размеру земельного налога. С принятием указанного закона она будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости и составлять 100% кадастровой стоимости в отношении земель сельскохозяйственного назначения, 5% кадастровой стоимости участков, на которых расположены жилые, дачные и садовые дома, 13,5% кадастровой стоимости для собственников зданий, строений и сооружений – при условии, что соответствующий участок был предоставлен для инвестдеятельности и используется под эти цели не менее чем на 70%, и 20% кадастровой стоимости – для всех остальных случаев. Отзывы о законопроекте на сегодняшний день неоднозначные, недовольство вызывает в основном перспектива повышения стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.
1. Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество».
Наиболее важное нововведение этого документа – усовершенствование внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Теперь соглашение о применении внесудебного порядка может как содержаться в тексте договора о залоге, так и заключаться сторонами отдельно. Ранее его можно было заключить лишь после возникновения основания для взыскания, удостоверив нотариально. Тем самым законодатель как бы меняет порядок обращения взыскания на заложенное имущество: если до принятия указанных поправок в основном на практике применялся судебный порядок, то теперь он может стать скорее исключением, а внесудебный – приобретает большую привлекательность для участников рынка.
Также закон устанавливает такой правовой институт, как взыскание предмета залога по исполнительной надписи нотариуса. Оно может быть использовано в случае, если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания не применяется добровольно.
Еще одна новелла, направленная на повышение востребованности залога как способа обеспечения обязательств, – предоставление существенных гарантий залогодержателю. Ранее в случае открытия конкурсного производства в отношении залогодателя у залогодержателя было преимущество лишь перед кредиторами третьей очереди, и зачастую он не мог получить удовлетворения своих требований. Теперь он имеет право получить не менее 80% от суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, в обеспечение требований по кредитным договорам и 70% – по иным договорам.
2. Федеральный закон от 17.07.2009 № 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который предусмотрел возможность ипотеки зданий, строений, сооружений, приобретенных с использованием кредитных средств. Закон установил для нежилой недвижимости такой же порядок приобретения, как для жилой, когда объект недвижимости находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него. Напомним, что ранее в связи с невозможностью одновременной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и возникновения ипотеки на него для обеспечения интересов кредитных организаций нужно было применять различные схемы, усложнявшие процесс кредитования.
3. Федеральный закон от 22.12.2008 № 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Закон вносит ряд изменений в порядок удостоверения прав залогодержателя посредством закладной, уступки прав по договору об ипотеке и обращения взыскания на заложенное имущество. Например, он устанавливает порядок депозитарного учета закладных профессиональными участниками рынка ценных бумаг, а также предусматривает возможность определения отдельных условий закладной примерными условиями, разработанными для закладных и опубликованными в сети Интернет или в печатных изданиях. Закон конкретизирует условия страхования заложенного имущества: договор страхования должен быть заключен в пользу залогодержателя или выгодоприобретателя, в случае если в договоре об ипотеке или в закладной не оговорено иное.
Новеллы законодательства Санкт-Петербурга и изменения в сфере недвижимости и строительства
1. Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга». Согласно ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», после 1 января 2010 года земельные участки для строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются лишь при наличии разработанных для соответствующей территории правил землепользования и застройки, поэтому принятие данных правил в Петербурге было насущной необходимостью. Правила отменяют необходимость разработки временных регламентов застройки и являются базой для подготовки документации по планировке территории.
2. Изменения в постановление правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 № 1595 «Об утверждении Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции» с конца 2008 года. Данные изменения устанавливают упрощенный порядок продления инвестдоговоров. В случае пропуска сроков работ, при условии, что инвестор надлежащим образом исполнял свои обязательства, срок действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях может быть продлен в упрощенном порядке на основании акта Комитета по строительству, без внесения изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга.
3. Проект закона Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге». Этот документ предусматривает новый порядок расчета стоимости приватизации земельных участков. Сейчас в Петербурге цена выкупа земли равна девятикратному размеру земельного налога. С принятием указанного закона она будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости и составлять 100% кадастровой стоимости в отношении земель сельскохозяйственного назначения, 5% кадастровой стоимости участков, на которых расположены жилые, дачные и садовые дома, 13,5% кадастровой стоимости для собственников зданий, строений и сооружений – при условии, что соответствующий участок был предоставлен для инвестдеятельности и используется под эти цели не менее чем на 70%, и 20% кадастровой стоимости – для всех остальных случаев. Отзывы о законопроекте на сегодняшний день неоднозначные, недовольство вызывает в основном перспектива повышения стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Назад
Загрузка...