Андрей Хитров: «Постепенно на окраинах накопится ритическая масса арендаторов»

– Перед финансовым кризисом в Петербурге наметилась тенденция децентрализации рынка офисной недвижимости. Это была дань моде или в городе действительно не хватает земли?

– В первую очередь это обусловлено недостатком земельных участков в центре города и на прилегающих территориях и их дороговизной. Кроме того, в центре часто встречаются проблемы инфраструктурного характера. Я знаю о случаях, когда существующие БЦ после расширения площадей не могли получить на них лимиты на электроэнергию. В том числе поэтому в центре Петербурга мало крупных офисов IT-компаний, которым обычно требуется много электроэнергии и усиленное кондиционирование. Только у зданий, расположенных в центре города на месте бывших промобъектов, отсутствуют проблемы с выделенными мощностями. В исторической части Петербурга есть и архитектурные ограничения. Современное здание с эффективными планировками там построить достаточно тяжело. А строительство нового здания позволяет девелоперу экономить по сравнению с перестройкой существующего объекта примерно 15% как по деньгам, так и по времени.

Но для нас возможность строить здание с нуля не была определяющим моментом. Едва ли не самое главное преимущество петербургского проекта EKE бизнес-центра «Пулково Скай» – его уникальное расположе ние. У нас, как у финской компании, есть пример очень успешного делового центра Aviapolis, который активно развивается в зоне аэропорта Хельсинки – Вантаа. Когда мы узнали, что незастроенный участок напротив терминала «Пулково-2» продается, сомнений в его приобретении у нас не было.

– На практике многие построенные на окраинах объекты оказались не очень успешными.

– У некоторых расположенных на окраинах БЦ есть преимущества перед конкурентами из исторического центра. Но, видимо, для определенного числа арендаторов это не играет определяющей роли. Все-таки бизнес в Петербурге традиционно располагался в центре. В отличие от той же Москвы, где объекты у МКАД очень успешны, четкая тенденция массовой децентрализации в Петербурге пока не сложилась. Если бы не кризис, ее пик мог бы прийтись как раз на 2010 год. При сохранении наметившихся в 2004–2005 годах тенденций в 2010 году офисов в центре уже не хватало бы, а транспортная проблема ощущалась бы все острее. Поэтому бизнес-центры на окраинах должны были стать очень востребованными. Но рынок сжался, и потребность в офисах уменьшилась. С 1990 года в Петербурге построено примерно 1,5 млн кв. м новых офисных помещений. А сегодня потребность в офисных помещениях я оцениваю примерно в 1 млн кв. м.

– То есть 500 тыс. кв. м будут простаивать?

– Да, по крайней мере в этом году. В сегодняшних условиях арендаторы будут выбирать либо проекты высокого качества, либо объекты с очень низкой арендной ставкой.

– Но в таких условиях преимущества получают как раз объекты в центре. Тем более после снижения цен на аренду офисов.

– Действительно, арендаторы в Петербурге пока достаточно консервативны. Кроме расположения офиса в центре многим из них важна близость к метро. Крупные компании, в которых работает более 100 человек, часто беспокоятся, как их сотрудники будут добираться до работы. Еще одним фактором является желание гендиректора или владельца работать недалеко от дома.

Постепенно на окраинах накопится критическая масса арендаторов, которые смогут показать своим коллегам и партнерам, что условия там лучше, а удаленность метро не создает серьезного дискомфорта. Кстати, кризис в какой-то степени снимает определенные опасения арендаторов касательно переезда на окраины. Раньше одним из определяющих моментов успеха в бизнесе была борьба за лучших сотрудников. Работодатели опасались, что после переезда на окраину самые квалифицированные специалисты могут перейти к конкурентам. За последний год переходов сотрудников стало меньше, люди держатся за свое место. А компании, напротив, стали более мобильными. Они ищут для арендуемых помещений оптимальное сочетание цены и качества, и БЦ на окраинах в этом вопросе очень конкурентоспособны. Впрочем, если посмотреть на те же Хельсинки, ставки в БЦ около аэропорта сопоставимы со стоимостью аренды в центре города. Это объясняется ролью аэропорта, которая для предпринимателя в Западной Европе гораздо важнее, чем в России.

– Вы ощущаете эффект синергии от соседства с аэропортом и близости КАД? В чем он выражается?

– Сегодня работает только один из трех корпусов нашего бизнесцентра. В нем около 30% составляют компании, бизнес которых напрямую связан с аэропортом. Например, мы работаем практически со всеми крупными авиакомпаниями, которые так или иначе связаны с аэропортом и не имеют там своих офисов. Среди наших арендаторов есть филиалы западных компаний, для которых принципиально находиться рядом с аэропортом из-за частых разъездов руководства. Иногда причина переезда к нам – вид на аэропорт. У нас активно арендуются верхние этажи здания с видом на взлетную полосу. Проблему шума мы решили, использовав для наших фасадов шумопоглощающие стекла. Есть компании, которые традиционно работают в южной части города и их бизнес связан, например, с Пушкиным, КАД или портом, до которого отсюда примерно 15 минут езды по ЗСД.

Роль аэропорта в Петербурге со временем будет расти. Так или иначе Россия интегрируется в мировую экономику. Может быть, по этому пути другие страны идут быстрее, но и в России определенный прогресс есть. Я только что прилетел на самолете из Хельсинки, и в нем не было ни одного свободного места. Кстати, если посмотреть на статистику за прошлый год и сравнить показатели аэропорта и морского порта, то сегмент авиаперевозок, и в первую очередь международных, пострадал от кризиса меньше всего.

В скором времени мы выведем на рынок корпуса A и C. Я очень рассчитываю, что на скорость заполнения арендаторами новых зданий повлияет строительство нового аэропорта. Объективно, это единственный крупный проект ГЧП, который сейчас реализуется в Петербурге. В строительстве такого большого объекта может участвовать несколько десятков или даже сотен компаний – подрядчики, субподрядчики, консультанты. Думаю, что они захотят быть ближе к объекту строительства. Кроме того, строительство нового терминала потребует дальнейшего расширения транспортной инфраструктуры. Мы ожидаем, что новый аэропорт будет соединен с городом линией наземного метро или скоростного трамвая, должны быть построены новые съезды с КАД, ожидается строительство новой скоростной дороги в Москву. Это, несомненно, улучшит позицию и транспортную доступность этой зоны.

– Может, имеет смысл инвестировать в строительство новых площадей?

– Эта деловая зона не лишена недостатков. В частности, мощности по электроэнергии и отоплению уже исчерпаны. Некоторым нашим соседям для отопления своих зданий даже пришлось инвестировать дополнительные средства в строительство газовой котельной. Все-таки государственной политики по развитию деловых зон пока практически нет. Исключения составляют лишь самые крупные проекты типа «Морского фасада» или «Охта-центра».

Проект строительства офисных помещений в Пулково дополнительно к существующим БЦ является достаточно рискованным. Сегодня значительная часть помещений в этой зоне пока не нашла своих арендаторов, а конкуренция достаточно высока. Активно продвигает свои услуги «Аэроплаза», мы скоро выведем на рынок корпуса A и C. И конечно, немного осталось времени до того момента, когда наши соседи из «Аэропорт-сити» начнут достраивать и выводить на рынок новые офисные помещения. Спрос на офисы в зоне аэропорта не будет превышать предложение, по моим оценкам, еще примерно 5–7 лет. Мы рядом с аэропортом точно больше ничего не будем строить. Хотя бы из-за желания дифференцировать риски.

– Чего не хватает деловой зоне около Пулково, чтобы соответствовать мировым стандартам?

– За исключением связи аэропорта с центром города с помощью метро или скоростного трамвая, деловая зона рядом с Пулково достаточно развита. Разве что не хватает пока качественной гостиницы. Если сравнить зону Пулково с аэропортом Хельсинки, то там примерно 5 гостиниц, в Париже – около 12 отелей. Надеюсь, что к концу года рядом с нами откроется гостиница Crowne Plaza, строительство которой осуществляет австрийская компания Warimpex. Склады в районе Пулково уже построены. Может быть, они находятся не так близко от аэропорта, в основном на Московском шоссе и в направлении Петергофа, но их хватает на большую перспективу.

– Что вы думаете о проекте «Морской фасад»?

– С точки зрения имиджа, территориальной близости к центру и видовых характеристик у «Морского фасада» мало конкурентов. Но пока все эти преимущества нивелируются транспортными проблемами. «Морской фасад» станет действительно успешным только после окончания строительства ЗСД, а также возведения новых подстанций и котельных. Не стоит забывать и о стоимости. Я с большой осторожностью оценивал бы эффективность этого проекта именно из-за слишком большого объема инвестиций в него. Их размер выглядит особенно выдающимся в нынешних экономических условиях и спада спроса на офисные помещения. Уверен, что ни один инвестор не начал бы развивать такой проект, если бы его двигателем во многом не была политическая воля. Конечно, реализовать такой проект возможно, но экономической эффективности без поддержки государства здесь очень мало.

– А что вы думаете о районе Охты, где еще до кризиса началось активное строительство бизнес-центров?

– Если не говорить об эстетических и культурных спорах, связанных со строительством небоскреба, то освоение Охты кажется мне очень перспективным. Там много промышленных предприятий, которые находятся в шаговой близости от исторического центра и не делают город красивее. Их перенос пойдет городу только на пользу. Кроме того, под них создана соответствующая инфраструктура.

– Но перенести заводы будет стоить огромных денег.

– Такой проект было бы сложно реализовать даже крупной компании. Скорее всего, подобные вопросы по силам решить только государству. Такой проект можно будет реализовать с выгодой лишь за счет больших масштабов, а при нынешних условиях это в принципе очень сложно. Если посмотреть на политику правительства Москвы по переносу промпредприятий из центра города, то она оказалась успешной. При существующих в столице ценах на землю подобные проекты были прибыльными за счет высокого спроса на офисы. К сожалению, о быстрой окупаемости подобных проектов в Петербурге можно было говорить только до кризиса. Сейчас для их реализации нужна политическая составляющая, желание руководства страны и города.

– Вы сказали, что рядом с аэропортом EKE больше не будет реализовывать проектов. Возможна ли реализация проектов в других районах Петербурга?

– Пока таких планов нет. Обычно мы как девелоперы строим объекты, выводим их на высокий уровень рентабельности и продаем. Затем реализуем еще большие проекты. Пока покупателей, готовых купить объекты по хорошим ценам, нет. Сейчас самая главная задача – сохранить качество здания и управления им, вести эффективный бизнес и ждать лучших времен. Я не исключаю участия в оппортунистических проектах, которые реализуются совместно с нашими партнерами. Но такие объекты должны строиться по заказу какой-то компании, то есть рыночные риски должны быть сведены к минимуму.

– Инвестиции в «Пулково Скай» составляются около 105 млн евро?

– Да, из них примерно 90 млн евро мы уже инвестировали. Из общей суммы инвестиций примерно 30% – заемные, а остальное – собственные.

– Вы сдаете здания с участием Jones Lang LaSalle (JLL), это ваш эксклюзивный брокер. Почему выбрали именно эту схему?

– Нас полностью устраивает эта схема. Раньше у нас был ко-эксклюзив JLL и Colliers International. Тогда мы полагали, что проект настолько большой, что одной компании его не заполнить. Но в схеме ко-эксклюзива есть определенные сложности, и после года такой практики мы перешли на эксклюзивную схему.

– В течение двух лет вы планируете заполнение комплекса арендаторами. Это возможно?

– Такие планы есть. Корпус B мы заполняем с лета прошлого года. В ян - варе-феврале планируем подписать договоры с арендаторами, и 85% этого здания будет заполнено. Здание C мы должны заполнить в этом году, а в 2011-м – здание А. Сейчас в двух корпусах, которые не сдаются, проводятся отделочные работы.