Офисное запустение. Эпидемия или частный случай?

Свободные офисы

Худшие кризисные прогнозы экспертов сбылись с завидной точностью: спрос на офисные квадратные метры резко упал, на рынок вышли десятки новых бизнес- центров, все это привело к резкому увеличению вакантных площадей. По даным компании Colliers International, в 2009 году на рынок в результате строительства и реконструкции был введен 1 млн 689 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В. «Это произошло на фоне драматического падения спроса. Поглощение на рынке аренды сократилось в 2009 на 57% по сравнению с предыдущим годом, на рынке купли-продажи на 63%, – говорит Олег Силюк, директор департамента офисной недвижимости Colliers
International. – Все это вместе с попыткой арендаторов сдать «излишки» площадей в субаренду привело нас в итоге к текущему уровню вакантных площадей: в категории А это – 21%, в категории В – 16%».

Как рассказала Ирина Флорова, руководитель аналитического направления CB Richard Ellis, доля свободных площадей для сегмента класса А значительно превысила аналогичный показатель для сегмента класса В. По данным CB Richard Ellis, если в конце 2008 года доля свободных помещений класса А была 9%, то в конце 2009 она поднялась до 27%, что составляет 460 тыс. кв. м. Доля свободных площадей в сегменте класа В в 2009 году держалась на уровне 17%, в IV квартале понизилась до 16%. Несмотря на то что спрос на помещения класса А является стабильным, этого недостаточно для того, чтобы поглотить значительный объем пустующих помещений в данном сегменте. Высокий объем свободных площадей класса А объясняется тем, что перед кризисом многие девелоперы не спешили подписывать предварительные договоры аренды на строящиеся здания класса А, они предпочитали подождать окончания строительства и подписать договоры на уже построенные объекты, добиваясь максимальной ставки аренды. Таким образом, когда начался кризис, многие объекты класса А были пустыми, и девелоперам до сих пор не удается сдать в аренду данные помещения даже по гораздо более низким ставкам. В 2010 году возможен выход на рынок еще 300 тыс. кв. м помещений класса А, что не позволит значительно снизиться уровню свободных площадей в данном сегменте. Сложность в сдаче помещений класса А для многих девелоперов в том, что более 65% свободных помещений класса А находятся в состоянии shell & core, что требует дополнительных инвестиций во внутреннюю отделку.

По данным компании Knight Frank, уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А составляет 19,5%, в офисных зданиях класса В – 21,3%. Аналитики компании подтверждают, что собственники бизнес-центров, введенных< в эксплуатацию в 2009 году, действительно испытали серьезные трудности со сдачей площадей в аренду. Наиболее острой ситуация была в I квартале 2009 года, когда на рынок вышел рекордный объем новых площадей. Колоссальное давление со стороны предложения на фоне практически полного отсутствия спроса привело к снижению арендных ставок и росту уровня вакантных площадей. Именно тогда в новых бизнес-центрах действительно пустовало около 80% площадей. В дальнейшем сокращение объемов ввода и постепенный рост поглощения привели к снижению доли свободных площадей в новых бизнес-центрах в среднем до 40–50%.

Европейский уровень

Относительно молодой, несформировавшийся рынок офисной недвижимости Москвы оказался подвержен более интенсивным колебаниям, чем рынок Европы, что проявилось как в большем падении ставок, так и в большем росте уровня вакантных площадей.

С началом кризиса, полтора-два года назад, в большинстве европейских городов также наблюдалось повышение уровня свободных площадей. «Процент увеличения вакантных площадей на разных рынках Европы существенно отличается, – говорит Ирина Флорова. – В Германии, например, доля свободных площадей возросла всего на один процентный пункт, в отличие от других рынков Европы, таких как Лондон, Испания и страны Центральной и Восточной Европы, где произошло значительное увеличение уровня свободных площадей (от четырех процентных пунктов и более)».

Из-за слабого спроса и завершения строительства более 2 млн кв. м офисных площадей общая доля вакантной офисной недвижимости в Европе выросла с 7,7% в IV квартале 2008 года до 8,5% в I квартале 2009 года. По данным отчета компании Jones Lang LaSalle, в странах Центральной и Восточной Европы за первое полугодие 2009 года средняя доля вакантных площадей значительно увеличилась и составила 14,6% – это самый высокий показатель с 1999 года. В 2009 году доля вакантных площадей в Европе варьировалась от 3,7% в Люксембурге до 22,1% в Дублине. Уровень свободных площадей в Москве составляет 19,6%, в Будапеште – 18,2%, Амстердаме – 17,4%, Мюнхене – 9,6%, Лондоне – 9,1%, Париже – 7,1%.Средний показатель по Западной Европе достиг 8,8%. Париж и Лондон оказались среди рынков, где доля вакантных площадей была ниже средней по Европе.

По данным компании Knight Frank, уровень вакантных площадей в Мадриде в 2009 году не превышал 10%, в Праге – 8%, во Франкфурте он составил 14%.

Как отмечается в отчетах компаний, из стран Европы, Ближнего Востока и Африки сильнее всех пострадали в заполняемости офисы в странах Балтии, Ирландии, Румынии, Турции, Украине, ОАЭ.

В Западной Европе в 2008 году было зафиксировано значительное падение объемов сделок по аренде в Утрехте (минус 82%) и Дублине (минус 71%), однако на таких крупных рынках, как Лондон (минус 65%), Мадрид (минус 56%), Мюнхен (минус 44%) и Париж (минус 23%), падение было также серьезным.

Аналитики Jones Lang LaSalle отмечают, что в I квартале 2009 года максимальные базовые ставки аренды офисной недвижимости в Европе уменьшились на 8%. Такое резкое падение показателей наблюдалось впервые за последние 10 лет. Эти данные базируются на показателях 24 рынков: максимальные ставки упали на большинстве из них, и особенно в Москве и Лондоне (минус 28,6% и минус 21,1% соответственно). Мадрид (минус 12,5%) и Варшава (минус 10,7%) тоже зарегистрировали значительное падение. В немецких городах было отмечено нижение ставок от 2 до 5%, что явилось первым падением для Германии за период с 2008 года.

По данным Jones Lang LaSalle, в 2009 году самое большое падение ставок аренды было зафиксировано в Москве – 50%. В Дублине арендные ставки упали на 25%, в Мадриде на 24%, в Варшаве на 15%, в Париже на 13%, в Лондоне на 11%, в Берлине на 6%.

В 2008 году уровень вакантных офисных помещений в США составлял 14,2%. Ставки аренды понизились на 8,5% в центральных деловых районах и на 2,2% – в загородных. В 2009 году в США вакантные площади в офисах достигли максимума за 15 лет, преодолев 17%. В Силиконовой долине к концу 2009 года пустовало 19,1% офисов, эксперты прогнозируют повышение вакантных площдей до 22,4% в 2010 году. Объясняется это тем, что в течение 2009 года вводилось в строй достаточно много новых объектов, спрос в то же время по-прежнему снижался. Как следствие, продолжалось падение ставок. Эксперты считают, что плавное снижение арендных ставок продолжится и в 2010 году. Ставки аренды в центре Манхеттена, тем не менее, продолжают оставаться самыми высокими в северо-американском регионе и составляют $870/ кв. м, что на 15% ниже показателя середины 2008 года.

«Основной удар кризиса пришелся на те страны, где в прошлом или позапрошлом году произошел резкий спад экономической активности, – поясняет Ирина Флорова. – В их числе прежде всего оказались Испания, Ирландия и некоторые страны Центральной и Восточной Европы. Одной из причин стало то, что именно в этих странах после бурного экономического роста произошел наиболее резкий спад. В настоящее время доля свободных площадей на многих рынках коммерческой недвижимости продолжает увеличиваться, хотя уже меньшими темпами. На некоторых рынках, включая Лондон, даже наметилась тенденция к снижению вакантных площадей. Из-за падения спроса на офисную недвижимость в некоторых крупных европейских городах, например в Стокгольме, наблюдается процесс перепрофилирования офисных зданий в гостиницы или жилые помещения».

Впрочем, перепрофилирование офисных зданий в гостиницы либо жилые помещения – процесс не только трудоемкий, но и зачастую не оправдывающий себя. «Объекты недвижимос ти, построенные под гостиницу и под офис, конструктивно разные. Нельзя взять офис класса А и сделать из него гостиницу. Для этого потребуется очень много изменений в структуре здания, в этажах, – говорит Валентин Стобецкий, директор департамента офисной недвижимости, член совета директоров компании Knight Frank. – Поэтому, несмотря на то что об этом у нас иногда говорят, на деле превращения офисов в гостиницы не происходит. За исключением тех случаев, когда на руках имеется только разрешение на строительство и девелопер решает на своем участке вместо офисного центра построить гостиницу. Нужно учитывать и то, что строительство офисов и гостиниц – разный бизнес. Не каждый девелопер, строящий офисы, сможет переквалифицироваться в строителя гостиниц». Поэтому случаи перепрофилирования офисов в гостиницы и жилые объекты будут встречаться очень редко.

Рынок быстрого реагирования

По прогнозам компании Jones Lang LaSalle, доля свободных площадей в Москве в 2010 году стабилизируется на уровне 21%. На конец 2009 года максимальные ставки аренды составили $600–700 (без учета НДС и операционных расходов), класса А – $450–600, класса В+ – $350– 450 и класса В- – $250–350. По прогнозам аналитиков JLL, в 2010 году ставки аренды класса В+ и В- останутся на прежнем уровне, в то время как максимальные ставки аренды и ставки класса А начнут постепенно восстанавливаться.

«Прогнозируемый на 2010 год объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В составляет более 1,8 млн кв. м, что соответствует уровню 2009 года. При этом необходимо отметить оживление спроса в IV квартале 2009 года и в первые месяцы 2010-го. Это дает основание полагать, что уровень вакантных площадей будет постепенно снижаться», – отмечает Олег Силюк, директор департамента офисной недвижимости Colliers International.

В CB Richard Ellis считают, что в 2010 году рынок ожидает стабилизация ставок аренды. Это связано с тем, что предполагается снижение объемов нового предложения, в то время как спрос на офисные помещения останется стабильным. Рост ставок в 2010 году, по мнению аналитиков компании, не представляется возможным в связи с тем, что значительная доля пустующих помещений будет в состоянии shell & core, а необходимость дополнительных затрат на отделку делает такие площади неликвидными. Владельцы подобных помещений будут вынуждены идти на уступки по ставкам аренды и условиям договора, для того чтобы сдать в аренду крупные офисные блоки. Тем не менее незначительное повышение ставок возможно на небольшие блоки (100–500 кв. м) с отделкой, в зданиях, расположенных в центре города.

Весьма оптимистичны в своих ожиданиях аналитики компании Knight Frank. «В последнем квартале 2009 года и январе – феврале 2010 года на офисном рынке наблюдается большое количество сделок. Очевидно, имел место отложенный спрос. Сейчас мы видим, что компании переезжают, арендуют новые помещения, – рассказывает Валентин Стобецкий. – Запад, как мне кажется, до сих пор не дошел до дна. Самое большое отличие между нами и Европой в том, что наш рынок отреагировал на кризис значительно быстрее. В 2008 году, когда в Англии снижалась деловая активность, компании затягивали пояса, переезжали в более дешевые офисы, вакантные площади в офисах приближались к 15%, российский рынок переживал подъем, проходили большие сделки. Падение за год арендных ставок на 30–40% – это уникальный случай. Такого не происходило нигде в Европе. Максимальное падение арендных ставок там не превышало 7–10%. Наш рынок остыл очень быстро, собственники поняли, что нужно бороться за каждого клиента. Арендные ставки снизились, стали предлагаться большие арендные каникулы и прочие бонусы».

По мнению Валентина Стобецкого, русские компании гораздо быстрее реагируют на кризис. Западный рынок более инертен. Ни одна компания на Западе не сможет за 2–3 месяца сократить штат вдвое, пересмотреть бюджет, снизить стоимость арены офиса. В России собственники пересмотрели условия договоров с клиентами. Более того, были случаи, когда собственник и арендатор просто садились за стол и договаривались о снижении ставок, минуя условия договора. В Европе пересмотр арендных ставок в принципе невозможен. В Англии, например, арендные договоры подписываются сроком на 20 лет с возможностью выхода в конце десятого года аренды. На Западе собственниками объектов часто являются институциональные инвесторы. Например, зданиями владеет пенсионный фонд, крупные корпорации. Объяснить своим вкладчикам и акционерам, почему ты решил понизить арендные ставки, всегда очень сложно. У нас собственниками являются компании, которыми владеют два-три человека. Понятно, что пересмотреть арендные ставки им гораздо проще.

«Думаю, что именно то, что у нас рынок быстро отреагировал на новые условия, и помогло быстрее встать на путь восстановления рынка: когда ставки падают на 40%, арендатор понимает, что имеет смысл входить в сделку. Для любой западной компании, планирующей развивать бизнес, сегодня идеальное время для того, чтобы получить объект на хороших условиях на 10 лет, – резюмирует Валентин Стобецкий. – Офисы класса А в центре города, которые будут выходить на рынок в 2010 году, можно пересчитать по пальцам. Рынок падает, а в БЦ «Белая площадь» ставку ниже, чем $1100 за помещения с отделкой, не предлагают. По классу А мы постепенно возвращаемся в период, когда будет не хватать офисных площадей. Думаю, через пару лет ставки на офисы класса А начнут расти. В классе В такой ситуации не предвидится».