Банки не жаждут бури

Ключевую роль, как предполагалось, должны были сыграть банки, которые закабалили практически все девелоперские компании. Им была отведена роль главного источника проблемных активов и основных рейдеров. Никто не может выплатить кредит – к банкам попадает все больше залогов – чтобы получить хоть что-то, они выставляют залоги на аукцион – рынок рушится. Воспользовавшись бедственным положением заемщиков, банки (возможно, вступая в сговор с третьими силами) получают самые интересные активы и контроль над компаниями. Так тезисно можно описать прогнозировавшиеся векторы развития рынка.

При этом большинство этих залогов на сегодняшний день не сменили владельцев. По данным компании Praedium ONCOR International, если попытаться на примере офисной недвижимости оценить общий объем объектов, в рамках которых банки провели процедуру отчуждения, то в результате получится менее 5% от общего объема качественных площадей в Московском регионе. Цифры, как видим, довольно скромные. Банки решили повременить с установлением полного господства на рынке недвижимости. Других игроков, располагающих достаточными средствами, не нашлось.

Неудобные активы

Основная проблема, с которой столкнулись банки сегодня, – это низкая стоимость активов. Получить залог означает зафиксировать значительные убытки. «Любой банк, когда дает крупный кредит, настаивает на том, чтобы оценка объекта, который заложен, составляла примерно 150% от стоимости кредита. Проблема в том, что рынок рухнул и никто не готов покупать. Соответственно, рыночная оценка всех активов уменьшилась, и во многих случаях объект стоит гораздо меньше, чем выданный под него кредит. Банки не хотят делать взыскания, чтобы не фиксировать свои потери. Они просто ждут», – говорит Тимоти Стаббс, партнер юридической компании Salans.

Для банков объекты недвижимости оказались очень неудобным активом, брали их только в самом крайнем случае. «Банк сделает максимум усилий, чтобы заменить залог в виде земли или незаконченного проекта на что-нибудь более ликвидное. Только понимая, что никаких других вариантов обеспечение кредита нет, банк вынужден забирать объекты недвижимости. Заинтересованности в, как правило, переоцененном залоге на падающем рынке, конечно, никакой нет», – оценивает процессы на рынке Павел Бондарчук, финансовый директор компании Mayak Real Estate.

Помимо чисто экономических моментов, есть и юридические, про которые нередко забывают. Судебная система в России, как известно, громоздка, коррумпированна, непрозрачна. По крайней мере этот стереотип разделяет большая часть участников рынка. «В России до сих пор и законодательство, и судебная практика очень слабы по сравнению с более развитыми рынками недвижимости в Центральной и Западной Европе и Америке. Правила игры для банков не всегда ясны. Что очень плохо, эти дела имеют право рассматривать арбитражные суды. Кредитор зависит от честности, компетентности и неприкосновенности российских арбитражных судов, а ни для кого не секрет, что деятельность российских арбитражных судов вызывает критику. Есть подозрение, что справедливой игры для кредиторов не будет, соответственно, они не спешат бегать в суды и решать вопросы с банкротством», – говорит Тимоти Стаббс. Даже самые агрессивные банки утверждают, что стремятся решить вопрос полюбовно.

«Несмотря на то что на рынке бытует мнение об агрессивной политике АльфаБанка, мы предпочитаем договариваться. Вопрос – удовлетворяют ли нас договоренности. Если они нас не удовлетворяют, мы стараемся не прятать эти проблемы и идти в суд», – так описывает политику своего банка Александр Бактимиров, начальник управления по работе с залогами Альфа-Банка.

Не стоит ждать распродаж

Изъятие актива – крайний шаг, на который идут в том случае, когда к заемщику утрачено последнее доверие. Наиболее яркий пример – судьба Шалвы Чигиринского. Вопрос в том, какая судьба ждет изъятое имущество. Пока большинство полученных таким образом активов лежит мертвым грузом, и есть основания полагать, что это продлится еще несколько лет. «У банка есть менее рискованные и более ликвидные способы получения доходности, чем игра на рынке недвижимости. Особенно, если учесть, что спрос по тем ценам, по которым ранее оформлялся залог, будет отсутствовать еще года три. Я не думаю, что банки, будут избавляться от залогов в массовом порядке. Не стоит ждать больших распродаж. В жилье инвестировали средства покупателей, заключались инвестиционные договора, то есть девелоперы уже не являлись собственниками жилой недвижимости. А то, что забирали банки, – как правило масштабные проекты коммерческой и офисной недвижимости, зачастую на начальной стадии строительства, на которые покупателей сегодня не найдешь. Получив большой объем незавершенного строительства, банки либо сами будут достраивать, нанимая со стороны когото, либо, что более вероятно, просто законсервируют их, а, спустя сколько то лет, когда рынок опять оживится, будут продавать», – замечает Павел Бондарчук.

Пока цены не пойдут вверх, изъятая недвижимость останется лежать мертвым грузом. Единственное возможное исключение – небольшие банки, залезшие в девелопмент. У них может не хватить ресурсов, чтобы придержать все активы до лучших времен. Понятно, что если речь идет о недостроенных объектах, которые уже наполовину проданы, то волей-неволей придется достраивать, чтобы избежать конфликта с покупателями. Впрочем, в таких случаях, как правило, долг реструктурируется. Как отмечают эксперты, банки скорее предпочтут заплатить предусмотренные законом штрафы за задержку строительства, чем доводить проект до конца своими силами. Так, московское правительство ввело в 2007 году следующую санкцию – увеличение аренды в два раза каждые 6 месяцев со времени заявленного ввода в эксплуатацию. «Если этот проект куплен на аукционе у государства, то там стоимость аренды незначительна. Затянуть проект на год-два будет стоить не так дорого, чтобы учитывать это в расчетах», – говорит Анатолий Высоцкий, аналитик отдела анализа рынка акций «КИТ Финанс».

Представители банков не скрывают этой тактики. «Если объект, по сути, не генерирует никаких потоков, то задача максимум – минимизировать издержки: налоговые, связанные с персоналом и так далее. Мы просчитываем, когда этот объект может не то чтобы «выстрелить», а выйти хотя бы на операционную доходность. Объектов у нас не так много, как мы ожидали. Если есть неликвидный объект, не исключена его консервация. Он подождет своего момента. А часть объектов, которые абсолютно неликвидны и при этом мы понимаем, что они не могут быть проданы и за нами есть какие-то издержки, мы будем продавать по ликвидационной стоимости», – говорит Александр Бактимиров.

Проще перекредитовать

Как видим, банки не хотят ни продавать объекты, ни управлять ими своими силами. Чтобы избавить себя от лишних усилий, они пошли на реструктуризацию долга. «Банки тянут до последнего, они лучше перекредитуют, чем возьмут залог себе. Поэтому они идут на реструктуризацию кредита. Как, например, было в случае с ГК ПИК. Сбербанку было неинтересно принимать недоделанные проекты. Они предпочли реструктурировать их огромные долги, лишь бы не вешать все эти проекты себе на баланс. Пусть возьмут деньги и достраиваются сами», – полагает Анатолий Высоцкий.

Понятно, что навстречу должникам банки идут только в том случае, если есть доверие. Когда создается впечатление, что девелопер не сможет разобраться со своими проблемами или нечист на руку, банки вынуждены играть по жестким правилам.

«Банки шли на реструктуризацию, только если они понимали, что клиент может тянуть этот долг и в перспективе расплатиться. Если же финансовое состояние клиента таково, что с долгами ему не расплатиться, то какой смысл тянуть – еще меньше получишь в качестве обеспечения», – объясняет мотивацию банков Павел Бондарчук.

При этом ввиду кризиса банки повысили процентные ставки, нередко берется отдельная плата за реструктуризацию, так что банки сразу получают какую-то выручку. Кроме того, порой требуются дополнительные гарантии, личное поручительство от бенефициарных собственников.

Сбербанк, которому отводится роль системообразующего банка, – один из немногих банков, который не стал поднимать ставки, однако существенно усилил требования к документации и раскрытию информации, чтобы защитить свои риски. «У нас потребовали все предварительные договора. Пришлось предоставить огромное количество документов, информации. И в итоге все сложилось. Подписано соглашение о стратегическом партнерстве. У нас есть стабильный кредитор. А у Сбербанка стабильный надежный заемщик», – рассказывает о своем опыте отношений с банками президент компании DVI Group Вячеслав Каминский.

Рейдеры разочаровали

Пожалуй, даже больше того, что не сформировался рынок проблемных активов, всех без исключения удивляет тот факт, что так и не произошло стоящих внимания рейдерских захватов. «Хаоса, который все ожидали, когда можно будет прибрать все к рукам, не было. По крайней мере из открытых источников ни о каких ярких рейдерских захватах не сообщалось, может, мелкие и были, конечно, но не более того», – рассказывает Анатолий Высоцкий.

Эксперты не скрывают удивления. Как оказалось, рынок слишком ослаблен для боевых действий. «Рейдерские атаки прекратились еще до кризиса, но я ожидал, что в прессе снова появятся истории о смене собственников против желания последних, однако, кроме случаев перехода собственности к банкам, ничего не происходит. Видимо, сейчас столько проблем, что не до того, чтобы еще и чужими активами заниматься», – резонно замечает Павел Бондарчук.

Девелоперы, которые готовились отбивать враждебные атаки, переводят дух. «У нас были серьезные опасения, что наша компания станет объектом рейдерства. На рынке царила нестабильность. Ряд компаний пострадал от рейдеров. И мы по возможности как-то пытались защититься со всех сторон. По большому счету, рейдерство возможно только со стороны кредитора. Все кредиторы, кроме Сбербанка, у нас довольно мелкие. С обязательствами перед ними мы бы в любом случае справились», – говорит Вячеслав Каминский. Тем не менее, как он считает, многие банки сегодня заинтересованы в недружественных поглощениях. Можно предположить, что «красивого» рейдерства с выбрасыванием оргтехники из окон не было, потому что механизмы отъема стали тоньше. Достаточно просто не дать вовремя реструктуризации или попросить в качестве нового залога долю в компании.

Кипрская доля

Действительно, в ряде случаев банки получили контроль над заемщиком. Наиболее значимыми фигурантами были государственные, а также крупные коммерческие банки – ВТБ (заемщики: «Главстрой», ЗАО «Дон-Строй Инвест», Объединенная промышленная корпорация, ЗАО «УК "Динамо"», ГК ПИК, ОАО «Система-Галс»), Сбербанк (заемщики: ООО «ДС девелопмент», Capital Group, «Алпи», «Главстрой», «Вестер», «Мосмарт»), Альфа-банк (заемщики: Mirax, Kopernik Group, Sunrise).

Помимо этого часть процессов проходит в стороне от посторонних глаз. Во многих случаях банки в качестве обеспечения берут не отдельные активы, а поднимаются по цепочке собственников на самый верх и берут в качестве залога долю в холдинговой компании, зарегистрированной на Кипре. Не секрет, что все крупные компании на рынке недвижимости, если они правильно структурированы, состоят из отдельных объектов недвижимости, и компании, которая держит этот актив, в качестве акционера же российская компания имеет компанию, зарегистрированную на Кипре. « В 9 случаях из 10 банк требует в качестве залога не только объект недвижимости, но и долю в кипрской компании. Часто банку проще делать взыскание не в России, а на Кипре. Основная деятельность банков сконцентрирована сегодня на том, чтобы получить долю в кипрской компании, которая владеет российскими активами. Это делается очень просто, без того, чтобы обращаться к кипрским судам. Все делается очень чисто, очень тихо», – рассказывает Тимоти Стаббс.

Самые вопиющие эпизоды, впрочем, становились достоянием общественности. Так, недавно Балтийский банк, который уже более года пытается вернуть кредиты, выданные строительной корпорации «Строймонтаж», смог добиться ареста ценных бумаг кипрских компаний главы корпорации Артура Кириленко. К слову сказать, Балтийский банк является единственным кредитором «Строймонтажа», с которым компания не сумела договориться. Девелопер должен банку почти 1 миллиард рублей, из которых 717 миллионов рублей были выданы «дочке» «Строймонтажа» ООО «КосМонблан» на строительство комплекса «Монблан» в Петербурге, а 250 миллионов рублей – на пополнение оборотных средств самого «Строймонтажа».

Вынужденные меры

Получение доли даже в головном холдинге скорее вынужденная мера. Банки хотят не управлять сами делами кредитора, а просто обезопасить свои риски. Например, ВТБ, получив на баланс «Систему-Галс», так и не заявил никакой четкой стратегии.

Мотивация банков в этом случае следующая. С одной стороны, банк может назначить своего управляющего или участвовать в инвестиционном комитете, чтобы контролировать заемщика, быть уверенным, что деньги действительно расходуются по назначению и идут на погашение кредита. В другом случае, когда иного варианта погашения нет, покупается доля – с расчетом ее просто перепродать. Это делается в чисто спекулятивных целях.

«Активными игроками банки становятся по нужде, а не по собственному желанию, и, учитывая мотивацию, активно они играть не будут», – утверждает Павел Бондарчук.

То, что глобального передела не произойдет, похоже, вопрос решенный. Однако, несмотря на пассивную позицию банков, поток активов, падающих им в руки, все растет. «Если раньше все задумывались о покупке проблемных активов, то сейчас все смотрят в сторону управления активами. Ожидается, что банкам понадобится помощь в доведении полученных активов до ума, достройке. Я думаю, данное направление, может, и найдет свое воплощение в новых реалиях, но не стоит забывать и то, что на роль профессиональных управляющих будут претендовать вчерашние девелоперы, которые сами этих активов лишились. Вполне ожидаем скептицизм со стороны банков. Так что, я думаю, большую часть активов просто заморозят и будут продавать по мере восстановления рынка», – делает прогноз Павел Бондарчук.

По мнению Анатолия Высоцкого, оптимально для банков сегодня просто сохранить статус-кво. «Все разговоры о девелоперских структурах банков не оправдались. Удобнее дать заемщику лишние два года, чтобы он смог все достроить, чем бросить себе на баланс и держать неизвестно сколько», – уверен эксперт.

Как видим, никто всерьез не воспользовался пресловутыми возможностями, которые дает кризис. По большому счету все остались при своих. Однако, как предостерегают эксперты, возможно, главные проблемы еще впереди. Так что, быть может, мы еще дождемся шоу.