В три раза хуже

Не менее значимым в оценке этого сегмента рынка является и такой показатель, как срок экспозиции. Ведь одно дело, по какой цене предложены объекты к сделке со стороны предложения, другое – по какой цене они в реальности «ушли», и третье – как долго они находились в списке оферт, прежде чем нашли своего потребителя.

Итак, если отследить в комплексе все показатели, то можно с уверенностью сказать: за 2009 год в Самаре ситуация на рынке офисных площадей стала «в три раза хуже», а именно: скорость «ухода» офисных площадей снизилась в три раза, и ежемесячное их количество («ушедших с рынка») уменьшилось в три раза.
Итак, что же конкретно поменялось на самарском офисном рынке и что привело к подобным результатам? Для этого надо заглянуть в прошлый, чуть более благополучный период, а именно – в 2008 год. В том году, как видно из рисунка 1, средний срок экспозиции офисных площадей был достаточно постоянен: в течение года предложения офисов уходили с рынка примерно за два месяца. Точнее, средний срок экспозиции офисов в аренду за 2008 год составлял 59,66 дня.

В 2009 году (даже несмотря на большие колебания сроков) прослеживается четкая тенденция увеличения сроков экспозиции офисов в Самаре: в среднем за год этот показатель увеличился до 128 дней, то есть до 4,5 месяца.

Однако, помимо того что выросли сроки экспозиции, на рынке офисов, предлагаемых к аренде, существенно сократились объемы «уходящих» площадей, а именно: в 2008 году с рынка в среднем в месяц уходило около 14,8 тыс. кв. м офисов, а в 2009 году на порядок меньше – 5,7 тыс. кв. м (рис. 2).

Насколько существенны для рынка подобный рост сроков экспозиции и снижение площадей, уходящих с рынка, можно судить, если сопоставить их с общим объемом вакантных площадей. Итак, в 2008 году в среднем в месяц на рынке Самары присутствовало около 200 тыс. кв. м офисных площадей. С учетом средних данных по «уходу» на тот период – примерно по 15 тыс. кв. м в месяц – получается, что в 2008 году в среднем с рынка за месяц уходило по 7,23%.

В 2009 году объем экспонируемых вакантных площадей вырос приблизительно на 20%. Таким образом, среднемесячная экспозиция составляла в течение года около 240 тыс. кв. м. Учитывая средние данные по «уходу» за 2009 год – примерно по 5,7 тыс. кв. м в месяц, можно сказать, что в 2009 году в среднем с рынка уходило в месяц по 2,4%.

Таким образом, если перенести динамику сегмента офисных площадей встроенно-пристроенного формата на рынок отдельно стоящих бизнес-центров, то есть представить весь офисный рынок Самары как один большой БЦ, то складывается следующая картина. В 2008 году за 12 месяцев можно было заполнить пустующий объект на 86,8% (7,23% х 12), в 2009 году – на 28,8% (2,4% х 12). Следовательно, в 2009 году мы имеем общее снижение темпа заполняемости вакантных офисных площадей, сдаваемых в аренду, ровно в три раза.

Но и это еще не все. Мало того что в Самаре офисы стали сдаваться в три раза медленнее, из того, что сдается, находит своего потребителя лишь то, что на треть меньше. Проще говоря, если в начале 2009 года средний размер самарского предложения офисов в аренду составлял 146 кв. м, то в декабре эта цифра стала равна 108 кв. м (-26% за год). Это не абсолютный показатель, это, подчеркиваю, «средний показатель по больнице». На самом деле сейчас офисы сдаются по принципу «чем меньше, тем лучше». И если ситуация будет развиваться дальше в том же духе, то офисный рынок Самары в 2010 году, образно говоря, «дойдет до мышей».