Оценщик как консультант

Согласно российским и международным стандартам оценочной деятельности основным результатом работы оценщика является обоснованное заключение о величине стоимости, чаще всего рыночной. В работе по оценке коммерческой недвижимости опытный оценщик обязан демонстрировать знание рынка, предмета оценки и умение анализировать факторы, влияющие на стоимость. Более того, согласно стандартам он должен выполнить оценку, основываясь на анализе прошлого, настоящего и будущего состояния рынка, используя, соответственно, сравнительный, затратный и доходный подход. Все эти знания могут быть полезными различным заказчикам для получения ответов на дополнительные вопросы, не связанные с определением рыночной стоимости или цены. Например: как изменится рыночная стоимость объекта, если его реконструировать определенным образом, или если на рынке произойдут существенные изменения, или если рядом откроется новый торговый центр, отель и пр. Мы касались этих вопросов в статье об оценке несуществующих объектов, особых предположениях и гипотетических условиях (CRE 2009, № 17). Но кроме оценки стоимости оценщик может получить предложение оценить иные показатели, например ожидаемую доходность инвестиционного проекта, или период окупаемости капиталовложений. В российской практике весьма часто оценщиков коммерческой недвижимости привлекают к оценке рыночного уровня арендной платы нежилых помещений, сдаваемых в аренду горадминистрациями или частными владельцами. Такие работы вполне могут относиться к компетенции оценщика, но, выходя за рамки собственно оценочной деятельности, относятся к более общему типу консультационных услуг.

Консультирование – это коммерческая деятельность, состоящая в предоставлении заказчику профессиональных консультаций и советов за определенную плату. В российской классификации видов коммерческой деятельности ОКВЭД этот вид деятельности описывает группа 74.1, в частности 74.13 и 74.14. Чтобы выполнять консультационные работы, оценщик кроме опыта оценки должен иметь профессиональные знания во многих смежных областях, связанных с коммерческой недвижимостью: знания брокерских услуг, управления недвижимостью, девелопмента, организации строительства, инвестирования, основ земельного права и градостроительства, оформления прав собственности, экономики и налогообложения недвижимости, соответствующих разделов федерального и местного законодательства. Все перечисленные области знания входят в сферу компетенции квалифицированного оценщика, что и объясняет естественные причины, по которым многие оценщики выполняют также и консультационные работы. Международные (IVS2007) и некоторые национальные стандарты (RICS, USPAP) явно предполагают, что оценщик может оказывать иные, кроме определения стоимости, консультационные услуги своим заказчикам. При этом различаются услуги, частью которых является определение той или иной стоимости, – оценочное консультирование, и более широкие услуги консультирования по вопросам коммерческой недвижимости, где не требуется оценка стоимости.

Оценочное консультирование включает консультирование по вопросам, для ответа на которые необходимо в ходе работы выполнить оценку стоимости, хотя такая оценка не является обязательной составляющей работы и прямо не заказывалась оценщику для выполнения.

Типичным примером распространенного заказа на оценочное консультирование является технико-экономическое обоснование проектов. Особенно часто такие работы заказываются на ранних стадиях принятия решений при разработке концепции проектов. Мы рассматривали ранее эту тему (СRE 2008, № 18), сопоставляя работу оценщика и сметчика. При разработке техникоэкономического обоснования оценщик участвует в разработке концепции, выполняет расчет стоимости предполагаемого будущего объекта на разных стадиях реализации проекта, делает анализ затрат инвестора на разных стадиях проекта (не только строительных), прогнозирует финансовые потоки, сравнивая затраты и будущие доходы. Цель такого стоимостного консультирования – не заключение о стоимости, а получение надежных выводов о реализуемости и экономической целесообразности проекта, которое делается на основании прогноза рынка и анализа нескольких альтернативных вариантов развития.

Популярные заказы на оценку сроков окупаемости или ожидаемой доходности собственных средств заказчика также относятся к категории оценочного консультирования.

Достаточно часто оценщики в дополнение к основной работе по оценке выполняют анализ чувствительности рыночной стоимости к изменению рыночных условий. В оценочном консультировании встречается и обратная задача – разработать рекомендации по сохранению рыночной стоимости объекта при изменении правовых или рыночных условий.

Упомянутые международные и национальные стандарты требуют от сертифицированных оценщиков выполнять оценочную часть консультационных работ в соответствии со стандартами оценки и явно разделять и указывать в отчете цели оценочной и консультационной работы.

Другие виды консультационных услуг оценщика. Знания и опыт оценщика могут быть полезными различным заказчикам и для получения ответов на вопросы, не связанные с определением рыночной стоимости или цены. Такая деятельность в широком смысле характеризуется как консультирование по вопросам коммерческой недвижимости. К работам подобного рода относятся, например: – анализ экономической эффективности текущего и возможного использования земельного участка;

– анализ состояния рынка и его прогноз;
– due diligence (анализ технического и правового состояния объекта) для целей приобретения, продажи или реконструкции;
– анализ текущих операционных показателей объекта доходной недвижимости в сравнении с аналогичными, представленными на данном рынке;
– анализ рисков, связанных для владельца с приобретением или продолжением владения данным объектом; – анализ портфеля активов доходной недвижимости и его оптимизация;
– анализ инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости в зависимости от состояния рынка капиталов;
– экспертные заключения, необходимые для ведения судебного процесса;

Некоторые из перечисленных услуг могут потребовать в ходе выполнения заключений о стоимости – например, анализ положения на рынке, анализ портфеля, анализ рисков, некоторые аспекты судебных разбирательств, и в этом случае такая работа может быть отнесена к оценочному консультированию (некоторые национальные стандарты ее регламентируют). Другие услуги не требуют оценочного консультирования. Но и том и в другом случае профессиональный оценщик должен соблюдать независимость и обосновывать свои выводы данными со ссылками на надежные источники, а также расчетами, соответствующими стандартам оценки и снабженными всеми необходимыми для проверки материалами.

В соответствии со стандартами USPAP, например, оценщик, выполняющий работы по оценочному консультированию, должен также подтвердить свою компетентность ссылками на соответствующие сертификаты и ранее выполненные работы с изложением их содержания.

Экспертиза оценочных отчетов. Одной из стандартных консультационных работ оценщиков является экспертиза отчетов об оценке, выполненных другими оценщиками. Требования к экспертизе регламентируются российскими (ФСО № 1, п. 11), международными и национальными стандартами оценки. Цели экспертизы, типы экспертных заключений и общие требования к экспертизе оценочных отчетов были рассмотрены в CRE 2007, № 17 (77).