Скромное обаяние меблированных комнат

Микроотели

Говоря о малых гостиницах, специалисты сразу оговариваются, что в Санкт-Петербурге под этим термином понимают не совсем то, что в остальном мире. «Если в Европе и Америке к категории малых относятся отели с номерным фондом 50–100 номеров, то в Петербурге мини-гостиница – это отель, в котором, как правило, от 5 до 15 номеров. В редких случаях число номеров достигает 50», – констатирует Марина Смирнова, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels.

По данным городского комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), в Санкт-Петербурге функционирует 468 миниотеля, из них:

• 227 категории экономкласс (3171 номер);



• 232 категории 3* (2876 но меров);



• 9 категории 4* (124 номера).

Таким образом, общий номерной фонд мини-гостиниц составляет 6171 номер, или 13 393 места. Это практически 25% всего городского гостиничного фонда, который насчитывает 26 916 номеров (622 гостиницы).

Основными постояльцами минигостиниц были и остаются бизнестуристы, чувствительные к соотношению цена-качество-локация. Для этой категории постояльцев важно, чтобы деловой центр города находился в пределах пешеходной доступности. Спрос в этом сегменте приходится на выходные дни, когда в город приезжают индивидуальные туристы, и летние месяцы, когда в городе проходит большое количество деловых мероприятий. Большинство минигостиниц имеют постоянную клиентуру. Однако в последнее время мини-отельеры ощущают серьезную

конкуренцию со стороны крупных международных операторов.

Международное присутствие

За последние годы на гостиничный рынок Санкт-Петербурга пришли такие маститые игроки, как Kempinski, Corinthia, ACCOR (бренды Novotel и IBIS), Rezidor SAS (бренды Radisson SAS и Park Inn), Orient Express, Sokos Hotel, Rocco Forte, Marriott (бренд Courtyard by Marriott), Holiday Inn, Reval Hotelligrupр (бренд Reval). В ближайшее время планируют выйти на рынок Hilton, Starwood, Four Seasons Hotels & Resorts, Staybridge Suites, Crowne Plaza и целый ряд других. В настоящий момент в работе находятся 129 гостиничных проектов на 11 863 номеров, в том числе 78 проектов на стадии проектирования и строительства и 51 проект на стадии изыскательских работ.

2009 год стал для гостиничного рынка рекордным: в городе было введено 1265 номеров. Крупнейшими проектами, завершенными в 2009 году, стали конгрессотель 3* Holiday Inn St. PetersburgMoskovskye Vorota (557 номеров) и вторая очередь отеля «Коринтия Невский Палас» (107 новых номеров и конгресс-зона). А в начале 2010 года на Литейном проспекте открылся отель сети Reval Hotels «Ревал Отель Соня» на 173 номера. «Конкуренция на рынке усиливается для всех игроков, работающих в сегменте 3*, – независимо от того, малый отель или крупный. Просто в Петербурге исторически так сложилось, что нишу 3* занимают мини-отели. Ситуация для них усложнилась с приходом кризиса. В прошлом году из-за недозагрузки 4-звездочные игроки сильно снизили цены. В итоге турист с улицы, просто зайдя в середине прошлого года, допустим, в «Невский палас», мог без брони, от стойки снять номер за 2500 рублей, при этом получив четырехзвездочный сервис. И теперь клиенты ожидают от мини-отелей даже не столько снижения цен (они и так невысоки), сколько комфорта и сервиса, сопоставимых с условиями в гостиницах международных операторов», – говорит Алексей Мусакин, глава северо-западного представительства Cronwell Hotels & Resorts и сопредседатель Клуба отелей.

«Большие отели могут демпинговать. А у малых есть жесткий порог рентабельности, ниже которого понизиться невозможно», – соглашается преподаватель кафедры технологии гостиничного и ресторанного бизнеса ИНЖЭКОНА Светлана Зюкина. В этой ситуации, считает она, на первый план выходит технология. «Именно технология обслуживания клиента делает из обычных меблированных комнат отель. Эти стандарты прописаны для больших отелей, и в малых отелях они в общих чертах должны быть соблюдены. Это касается и организации зоны ресепшен, и безопасности, и уборки, и контроля качества. Допустим, администратор может выполнять несколько функций, у мини-отеля может не быть собственной инженерной службы, но должен быть регулярно приходящий инженер. В этом смысле в более выгодном положении находятся сети мини-отелей, которым легче стандартизировать работу своих объектов и централизовать некоторые функции, например, тот же клининг», – говорит г-жа Зюкина.

Алексей Мусакин считает, что мини-отели могут и должны конкурировать с крупными гостиницами за счет индивидуального обслуживания и допуслуг. «Можно, например, бесплатно предложить гостям аудиогид по кварталу вокруг отеля. У себя в отеле «Cronwell Inn Стремянная» мы ввели такую услугу, как бизнес-день. Она адресована деловым туристам, которым нужен номер на день – без ночлега. В отелях высокого класса может быть востребована услуга индивидуального консьержа», – рассказывает Алексей Мусакин.

Связанные одной целью

Вопреки ожиданиям участников рынка, кризис не снизил затраты на организацию мини-отелей. «Недвижимость в историческом центре существенно не подешевела. Затраты на капремонт тоже по-прежнему высоки. Окупаемость таких проектов составляет не меньше 8 лет», – отмечает Марина Смирнова. Причем это касается как более-менее вместительных гостиниц – на 30–50 номеров, так и совсем маленьких.

Алексей Мусакин считает, что времена, когда отели на 10–15 номеров давали хороший доход прошли. «Сейчас совсем невыгодно вкладывать деньги в локальные проекты, рассчитанные на 10–15 номеров. Если 4 года назад рентабельность таких проектов была до 25–30%, то сейчас редко больше 4%. Затраты на выкуп помещений и реконструкцию высоки – $1,8–2 тыс. на квадратный метр. Постоянные затраты на содержание таких объектов, включая коммунальные услуги, тоже растут. Очень много затрат, связанных с госрегулированием, с постановкой на миграционный учет. Если гостиница на 50 номеров может себе позволить выделить отдельного человека, который будет заниматься оформлением документов, то для маленького отеля, где работников можно пересчитать по пальцам, это неприемлемо. А штраф за нарушение миграционного законодательства в 400 тыс. рублей – для малого бизнеса смерти подобен», – говорит Алексей Мусакин.

Перед лицом кризиса мини-отели активно объединяются. На рынке функционирует 9 сетевых операторов, из них наиболее крупными являются: сеть отелей Rinaldi – 18 мини-гостиниц, сеть отелей Luxa – 10 мини-гостиниц и сеть отелей «Атмосфера» – 9 мини-гостиниц. Руководитель отдела продаж и развития сети Rinaldi Ирина Морозова отмечает, что в прошлом году увеличилось количество запросов на передачу отелей в управление со стороны тех игроков, для кого мини-отель изначально не являлся профильным бизнесом. По ее словам, пока Rinaldi предпочитает работать со сторонними собственниками преимущественно посредством франчайзинга.

Кроме сетевых операторов на рынке действует два профессиональных объединения отельеров – это Ассоциация малых отелей и Клуб отелей.

Мини вне закона

Поскольку в историческом центре места уже не осталось, городские власти планируют расширить географию малых гостиниц. В числе приоритетных направлений – Московский проспект, районы, прилегающие к станциям метрополитена, территории вокруг вузов, вблизи строящегося ЗСД и нового морского порта.

«Мини-гостиницы работают в основном с индивидуальными туристами, львиная доля из которых – москвичи, приезжающие в город по делам. Выносить миниотели за пределы Золотого треугольника – значит лишать их основного конкурентного преимущества, когда за небольшие деньги они могут предложить проживание в зоне пешеходной доступности от делового центра города. За это таким отелям придется существенно снижать стоимость услуг», – полагает Марина Смирнова.

Алексей Мусакин считает, что мини-отели могут быть востребованы рядом с метро или в районах, примыкающих к новой деловой зоне Пулково. Но развитие рынка тормозит отсутствие юридического понятия – малая гостиница. Миниотели имеют свои особенности, что не позволяет применять к ним то же законодательство, что и к большим. Например, планировка петербургских мини-отелей, подавляющее большинство которых расположено в жилом фонде, почти всегда продиктована коммунальным прошлым. Это делает невозможным организацию второго входа в гостиницу, как того требуют правила пожарной безопасности. Затруднена и регистрация такой гостиницы в качестве объекта предпринимательской деятельности.

В последние два года в городе ведется работа над проектом закона о малых отелях, который должен снять эти вопросы. Отельеры предлагают предусмотреть определенные льготы для тех, кто занимается малым бизнесом. «Мест для размещения гостиниц в центре действительно не хватает. Но загрузка мини-отелей на периферии будет меньше. И предложить конкурентные цены они смогут только в том случае, если город даст им какие-то льготы не только на этапе строительства, но и хотя бы на два-три года, которые необходимы для раскрутки отеля. Это может быть, например, снижение НДС до 5–7%, льготы по подключению к инженерным сетям», – считает Алексей Мусакин. По его словам, всего подготовлено три варианта закона, один из которых – при участии Клуба отелей. Первое чтение проекта было намечено на сентябрь 2009 года, однако так и не состоялось. В комитете по стратегическим проектам и инвестициям CRE пояснили, что документ согласовывается – в частности, идет работа над реестром мини-отелей Петербурга. Отельеры рассчитывают на то, что ЗАКС успеет принять закон до начала лета. В противном случае – первое чтение снова переедет на осеннюю сессию.