Назад
15 Апреля 2010, 12:14
Обзор рынка кинотеатров Санкт-Петербурга
Кинотеатры – излюбленный якорный арендатор девелопе- ров ТРК, поскольку выступают заодно и в роли магнита, притя- гивая потоки посетителей. К тому же в самых неблагоприятных экономических условиях «важнейшее из искусств» не сдает своих позиций: кинотеатры Петербурга практически не постра- дали от кризиса. К радости арендодателей и операторов, их посещаемость сохранилась на прежнем уровне – кино остается самым доступным видом досуга для населения.
Оседлый якорь
По данным Maris Properties in association with CB Richard Ellis, на территории Санкт-Петербурга функционирует 42 кинотеатра на 194 зала (около 35 тыс. посадочных мест). Как правило, это сетевые мультиплексы. Большая часть кинозалов располагается в составе торгово-развлекательных комплексов (ТРК). В 2009 году открылся кинотеатр в бизнес-центре «Москва» (на площади Александра Невского), который входит в состав МФК. По количеству кинозалов лидируют северные районы – Выборгский и Приморский, где сосредоточена основная часть современных ТРК, а также Центральный. Кинотеатры в отдельно стоящих зданиях (ОСЗ), работающие в городе с советских времен, занимают незначительную долю рынка.
Наличие в ТРК мультиплекса является преимуществом практически для всех типов ритейлеров. «Ритейл и развлечения вообще дают большой синергетический эффект. Согласно исследованиям ИК «Гортис», проведенным в 2008 году, 9% посетителей торгово-развлекательного комплекса приходят в него только для того, чтобы сделать покупки; 22% – только для того, чтобы развлечься; а 69% посетителей приходят, чтобы чтонибудь купить и заодно развлечься. Две трети посетителей отправляются туда, чтобы удовлетворить обе потребности, и могут не прийти, если отнять одну из них», – говорит Роман Евстратов, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International SPb.
Поскольку кинотеатры – это технически сложный «якорь», переезжать с места на место они не любят. «Возможность и целесообразность размещения мультиплекса обычно выявляется задолго то того, как объект построен. Поэтому объектов с невостребованными помещениями кинотеатров практически нет», – отмечает г-н Евстратов. С другой стороны, такие арендаторы предъявляют ряд специфических требований к помещениям. Им требуется большая высота, шаг колонн, нагрузки на перекрытия. Поэтому «посадка» мультиплекса в действующий комплекс – сложная инженерная задача. «У нас есть прецеденты решения такой задачи «на бумаге», однако часто затраты на подготовку помещения могут существенно превысить выгоды, которые мультиплекс дает торговому центру», – считает эксперт Colliers International.
«Можно сказать, что рынок операторов уже сформирован и основные игроки имеют в наличии достаточное количество залов. Как правило, каждый новый проект очень тщательно просчитывается, и только после серьезной проработки и расчетов с положительным результатом принимается решение об открытии нового кинотеатра. Это объясняется значительными инвестициями в проект и сроком его окупаемости. За последнее время участились случаи финансового участия девелоперов в отделке помещений кинотеатров», – говорит заместитель директора отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Екатерина Земская.
Всего в Санкт-Петербурге представлено 9 сетевых операторов. Самыми крупными по количеству залов являются «Кронверк Синема» (8 кинотеатров на 47 залов) и «Каро Фильм» (8 кинотеатров на 43 зала). Такие сети, как «Синема парк», «Кино эксперт» (киноцентр «ПИК»), имеют всего по одному кинотеатру, но большое количество залов и посадочных мест: например, «Синема-парк» занимает 7% рынка.
Условия проживания
Согласно аналитическому обзору Maris Properties, средний размер площади, занимаемой кинотеатром, – около 2,5–3 тыс. кв. м. Однако разброс площадей составляет от 1,5 тыс. до 10 тыс. кв. м. Так, самый большой кинотеатр в городе – Kinostar City (Rising Star Media) в ТРК «Радуга» занимает площадь 10 тыс. кв. м.
«Количество залов зависит от формата самого проекта, его концепции и месторасположения. Тем не менее специфика этого бизнеса такова, что количество залов менее шести просто неэффективно. Если точнее, то необходимо несколько залов для премьерных показов, а также несколько залов для продолжения показов фильмов, вышедших в прокат ранее», – отмечает Екатерина Земская.
«Чаще всего кинотеатр располагают на последнем этаже торгового комплекса, так как он является мощным «якорем» и посетители готовы преодолеть пару этажей ради кино. За исключением одноуровневых торговых комплексов («Мега», «Радуга») мультиплекс располагают в противоположной от других «якорей» (гипермаркет, DIY) стороне», – говорит Роман Евстратов. Как правило, в непосредственной близости находятся детские операторы, семейный развлекательный центр, рестораны. А вот фуд-корт – нежелательный сосед для кинотеатра, так как снижает доход от продажи напитков и попкорна, который может составлять свыше 50% от среднего чека кинотеатра. Там, где такого соседства избежать не удается, операторам сетей приходится устанавливать более высокие цены на билеты. «Фуд-корт и кинотеатр – два полноценных «якоря», поэтому, если позволяет площадь и объемнопланировочные решения комплекса, их лучше разнести подальше друг от друга, например в противоположные стороны одного этажа», – поясняет Роман Евстратов.
Правильное расположение торговых галерей и эскалаторов на пути к мультиплексу позволяет завлекать посетителей в магазины одежды, обуви, товаров импульсного спроса, расположенные по дороге. Таким образом, повышается их посещаемость, а значит, и арендные ставки.
На правах «якоря» кинотеатры платят меньше, чем остальные обитатели галереи. Консультант отдела консалтинга и оценки Maris Properties Наталья Киреева говорит, что средний уровень арендной ставки для кинотеатра по городу составляет $100–150/кв. м в год. Роман Евстратов добавляет, что за последний год ставки значительно снизились: если до кризиса нормальная ставка для кинотеатра составляла $180–200/кв. м в год, то сейчас $120. «Арендные ставки варьируются от формата кинотеат ра, а также от расположения самого ТЦ, так как базовая арендная ставка рассчитывается от среднего оборота кинотеатра. Но в договорах аренды также предусмотрена плата с оборота, что позволяет владельцу ТЦ участвовать в прибыли мультиплекса», – отмечает г-жа Земская.
«Сажать кинотеатр на процент от оборота арендодателям не очень интересно, так как возможности влияния управляющей компании на посещаемость очень ограниченны. Хотя не исключено, что в отдельных случаях собственники из-за кризиса соглашались на процент от оборота для кинотеатров, которые испытывали трудности. Просто, чтобы не потерять "якорь"», – рассуждает г-н Евстратов.
Важнейшее из искусств
Средняя цена билета в кинотеатрах Санкт-Петербурга – около 230–250 рублей. При этом разброс цен колеблется от 70 до 800 рублей. Самые дорогие билеты – в зале IMAX в Kinostar City (ТРК «Радуга»).
Аналитики компании Maris Properties констатируют, что кинотеатры практически не пострадали от кризиса. Кино остается самым доступным видом досуга для населения. По данным интернет-портала «ПрофиСинема», общие кассовые сборы мультиплексов выросли за год на 3678,28 млн руб., или на 18%. При этом прирост происходил преимущественно за счет проката зарубежных фильмов. Сборы российских фильмов также увеличились, но менее значительно – всего на 318,66 млн руб. Доля российских фильмов в общей кассе сократилась и к концу года составила 23,16%, что на 2,62% меньше, чем в прошлом году.
«За последние несколько лет, когда уровень жизни людей вырос и часть бюджета они стали тратить на развлечения, роль кинотеатров сильно возросла. Из огромного спектра развлечений кино, пожалуй, один из самых популярных видов. Даже во время кризиса, когда многие операторы индустрии развлечений жаловались на значительное снижение посещаемости, обороты кинотеатров оставались на хорошем уровне. Поэтому для любого современного ТЦ наличие оператора кино – это всегда дополнительный поток посетителей», – считает Екатерина Земская.
Тем не менее кризис все-таки отразился на кинотеатрах. Впервые в Санкт-Петербурге иск о банкротстве получил оператор кинотеатра (киноцентр «ПИК»). Но наряду с этим следует отметить и интерес к кинотеатрам со стороны зарубежных инвестиционных фондов, говорит Наталья Киреева, так, в 2009 году сеть «Киностар De Luxe» была выкуплена фондом прямых инвестиций UFG Private Equity у американской компании National Amusements Inc.
Расписание на будущее
Очевидно, что в ближайшие годы темпы роста рынка кинотеатров снизятся. «Это обусловлено тем, что кинозалы открываются преимущественно в торговых центрах, рынок которых уже насыщен и прогнозируется замедление роста их предложения. В дальнейшем рынок будет идти по пути качественного развития. Кинотеатры будут модернизировать имеющиеся площади и оборудование, тем самым увеличивая свои преимущества по сравнению с конкурентами.
Среди новых кинотеатров, ввод которых запланирован на 2010 год, следует отметить открытие в ТРЦ Galeria мультиплекса «Формула Кино» (10 залов)», – резюмирует Наталья Киреева. Кроме того, городские власти ведут активную работу по реконструкции и переоборудованию детских кинотеатров в Петербурге. По данным администрации Петербурга, на текущий момент в государственной собственности находятся шесть детских кинотеатров: городской детский киноцентр «Родина», детский специализированный кинотеатр «Аврора» (в Петродворце), кинотеатры «Дружба», «Заневский», «Восход» и «Уран». В середине 2010 года планируется объединить все детские кинотеатры, за исключением «Родины», в единую сеть.
По данным Maris Properties in association with CB Richard Ellis, на территории Санкт-Петербурга функционирует 42 кинотеатра на 194 зала (около 35 тыс. посадочных мест). Как правило, это сетевые мультиплексы. Большая часть кинозалов располагается в составе торгово-развлекательных комплексов (ТРК). В 2009 году открылся кинотеатр в бизнес-центре «Москва» (на площади Александра Невского), который входит в состав МФК. По количеству кинозалов лидируют северные районы – Выборгский и Приморский, где сосредоточена основная часть современных ТРК, а также Центральный. Кинотеатры в отдельно стоящих зданиях (ОСЗ), работающие в городе с советских времен, занимают незначительную долю рынка.
Наличие в ТРК мультиплекса является преимуществом практически для всех типов ритейлеров. «Ритейл и развлечения вообще дают большой синергетический эффект. Согласно исследованиям ИК «Гортис», проведенным в 2008 году, 9% посетителей торгово-развлекательного комплекса приходят в него только для того, чтобы сделать покупки; 22% – только для того, чтобы развлечься; а 69% посетителей приходят, чтобы чтонибудь купить и заодно развлечься. Две трети посетителей отправляются туда, чтобы удовлетворить обе потребности, и могут не прийти, если отнять одну из них», – говорит Роман Евстратов, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International SPb.
Поскольку кинотеатры – это технически сложный «якорь», переезжать с места на место они не любят. «Возможность и целесообразность размещения мультиплекса обычно выявляется задолго то того, как объект построен. Поэтому объектов с невостребованными помещениями кинотеатров практически нет», – отмечает г-н Евстратов. С другой стороны, такие арендаторы предъявляют ряд специфических требований к помещениям. Им требуется большая высота, шаг колонн, нагрузки на перекрытия. Поэтому «посадка» мультиплекса в действующий комплекс – сложная инженерная задача. «У нас есть прецеденты решения такой задачи «на бумаге», однако часто затраты на подготовку помещения могут существенно превысить выгоды, которые мультиплекс дает торговому центру», – считает эксперт Colliers International.
«Можно сказать, что рынок операторов уже сформирован и основные игроки имеют в наличии достаточное количество залов. Как правило, каждый новый проект очень тщательно просчитывается, и только после серьезной проработки и расчетов с положительным результатом принимается решение об открытии нового кинотеатра. Это объясняется значительными инвестициями в проект и сроком его окупаемости. За последнее время участились случаи финансового участия девелоперов в отделке помещений кинотеатров», – говорит заместитель директора отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Екатерина Земская.
Всего в Санкт-Петербурге представлено 9 сетевых операторов. Самыми крупными по количеству залов являются «Кронверк Синема» (8 кинотеатров на 47 залов) и «Каро Фильм» (8 кинотеатров на 43 зала). Такие сети, как «Синема парк», «Кино эксперт» (киноцентр «ПИК»), имеют всего по одному кинотеатру, но большое количество залов и посадочных мест: например, «Синема-парк» занимает 7% рынка.
Условия проживания
Согласно аналитическому обзору Maris Properties, средний размер площади, занимаемой кинотеатром, – около 2,5–3 тыс. кв. м. Однако разброс площадей составляет от 1,5 тыс. до 10 тыс. кв. м. Так, самый большой кинотеатр в городе – Kinostar City (Rising Star Media) в ТРК «Радуга» занимает площадь 10 тыс. кв. м.
«Количество залов зависит от формата самого проекта, его концепции и месторасположения. Тем не менее специфика этого бизнеса такова, что количество залов менее шести просто неэффективно. Если точнее, то необходимо несколько залов для премьерных показов, а также несколько залов для продолжения показов фильмов, вышедших в прокат ранее», – отмечает Екатерина Земская.
«Чаще всего кинотеатр располагают на последнем этаже торгового комплекса, так как он является мощным «якорем» и посетители готовы преодолеть пару этажей ради кино. За исключением одноуровневых торговых комплексов («Мега», «Радуга») мультиплекс располагают в противоположной от других «якорей» (гипермаркет, DIY) стороне», – говорит Роман Евстратов. Как правило, в непосредственной близости находятся детские операторы, семейный развлекательный центр, рестораны. А вот фуд-корт – нежелательный сосед для кинотеатра, так как снижает доход от продажи напитков и попкорна, который может составлять свыше 50% от среднего чека кинотеатра. Там, где такого соседства избежать не удается, операторам сетей приходится устанавливать более высокие цены на билеты. «Фуд-корт и кинотеатр – два полноценных «якоря», поэтому, если позволяет площадь и объемнопланировочные решения комплекса, их лучше разнести подальше друг от друга, например в противоположные стороны одного этажа», – поясняет Роман Евстратов.
Правильное расположение торговых галерей и эскалаторов на пути к мультиплексу позволяет завлекать посетителей в магазины одежды, обуви, товаров импульсного спроса, расположенные по дороге. Таким образом, повышается их посещаемость, а значит, и арендные ставки.
На правах «якоря» кинотеатры платят меньше, чем остальные обитатели галереи. Консультант отдела консалтинга и оценки Maris Properties Наталья Киреева говорит, что средний уровень арендной ставки для кинотеатра по городу составляет $100–150/кв. м в год. Роман Евстратов добавляет, что за последний год ставки значительно снизились: если до кризиса нормальная ставка для кинотеатра составляла $180–200/кв. м в год, то сейчас $120. «Арендные ставки варьируются от формата кинотеат ра, а также от расположения самого ТЦ, так как базовая арендная ставка рассчитывается от среднего оборота кинотеатра. Но в договорах аренды также предусмотрена плата с оборота, что позволяет владельцу ТЦ участвовать в прибыли мультиплекса», – отмечает г-жа Земская.
«Сажать кинотеатр на процент от оборота арендодателям не очень интересно, так как возможности влияния управляющей компании на посещаемость очень ограниченны. Хотя не исключено, что в отдельных случаях собственники из-за кризиса соглашались на процент от оборота для кинотеатров, которые испытывали трудности. Просто, чтобы не потерять "якорь"», – рассуждает г-н Евстратов.
Важнейшее из искусств
Средняя цена билета в кинотеатрах Санкт-Петербурга – около 230–250 рублей. При этом разброс цен колеблется от 70 до 800 рублей. Самые дорогие билеты – в зале IMAX в Kinostar City (ТРК «Радуга»).
Аналитики компании Maris Properties констатируют, что кинотеатры практически не пострадали от кризиса. Кино остается самым доступным видом досуга для населения. По данным интернет-портала «ПрофиСинема», общие кассовые сборы мультиплексов выросли за год на 3678,28 млн руб., или на 18%. При этом прирост происходил преимущественно за счет проката зарубежных фильмов. Сборы российских фильмов также увеличились, но менее значительно – всего на 318,66 млн руб. Доля российских фильмов в общей кассе сократилась и к концу года составила 23,16%, что на 2,62% меньше, чем в прошлом году.
«За последние несколько лет, когда уровень жизни людей вырос и часть бюджета они стали тратить на развлечения, роль кинотеатров сильно возросла. Из огромного спектра развлечений кино, пожалуй, один из самых популярных видов. Даже во время кризиса, когда многие операторы индустрии развлечений жаловались на значительное снижение посещаемости, обороты кинотеатров оставались на хорошем уровне. Поэтому для любого современного ТЦ наличие оператора кино – это всегда дополнительный поток посетителей», – считает Екатерина Земская.
Тем не менее кризис все-таки отразился на кинотеатрах. Впервые в Санкт-Петербурге иск о банкротстве получил оператор кинотеатра (киноцентр «ПИК»). Но наряду с этим следует отметить и интерес к кинотеатрам со стороны зарубежных инвестиционных фондов, говорит Наталья Киреева, так, в 2009 году сеть «Киностар De Luxe» была выкуплена фондом прямых инвестиций UFG Private Equity у американской компании National Amusements Inc.
Расписание на будущее
Очевидно, что в ближайшие годы темпы роста рынка кинотеатров снизятся. «Это обусловлено тем, что кинозалы открываются преимущественно в торговых центрах, рынок которых уже насыщен и прогнозируется замедление роста их предложения. В дальнейшем рынок будет идти по пути качественного развития. Кинотеатры будут модернизировать имеющиеся площади и оборудование, тем самым увеличивая свои преимущества по сравнению с конкурентами.
Среди новых кинотеатров, ввод которых запланирован на 2010 год, следует отметить открытие в ТРЦ Galeria мультиплекса «Формула Кино» (10 залов)», – резюмирует Наталья Киреева. Кроме того, городские власти ведут активную работу по реконструкции и переоборудованию детских кинотеатров в Петербурге. По данным администрации Петербурга, на текущий момент в государственной собственности находятся шесть детских кинотеатров: городской детский киноцентр «Родина», детский специализированный кинотеатр «Аврора» (в Петродворце), кинотеатры «Дружба», «Заневский», «Восход» и «Уран». В середине 2010 года планируется объединить все детские кинотеатры, за исключением «Родины», в единую сеть.
Назад
Спецвыпуск
Склады, логистика и индустриальная недвижимость
При поддержке
Загрузка...