Офисы: сдавать или продавать?

Кризис перепроизводства

Согласно прогнозам Colliers International, на офисный рынок в 2010 году выйдет 1,8 млн кв. м офисных площадей класса А и В. В прошлом году в эксплуатацию было введено 1,3 млн кв. м офисов. Общий объем офисных зданий класса А и В на конец I квартала 2010 года, согласно отчету компании, составил 11,91 млн кв. м. При этом поглощение на рынке офисных площадей за I квартал составило 216 тыс. кв. м, уровень вакантных площадей класса А продолжил рост и составил 25,25%. Логично предположить, что при таком раскладе арендные ставки могут упасть еще ниже. Вместе с арендными ставками опустилась и стоимость офисной недвижимости до $4–4,5 тыс./кв. м в классе А и до $2,5–3,5 тыс. в классе В. «Уценка» практически недоступного до кризиса товара привлекла внимание покупателей.

«В последние полгода продать офис стало значительно легче, чем во время кризиса, если мы говорим о продаже за рыночную цену, – говорит Павел Яншевский, партнер S.A.Ricci King Sturge. – Теоретически до кризиса продать офисное здание было проще всего, однако никто из собственников не был готов продать БЦ за рыночную цену, все переоценивали свои активы. Собственник думал: «Зачем продавать здание за $50 млн, если завтра его можно будет продать за $70 млн?» В первый период кризиса сделок было мало, потому что никто не готов был вкладываться в падающий рынок. Сегодня если собственник хочет продать здание по разумной рыночной стоимости, то это не составит проблем. Многие частные инвесторы сейчас «выходят из кэша», конечные пользователи тоже «созрели» покупать недвижимость. Если говорить о ценах в целом на рынке, то стоимость офисных помещений упала примерно в два раза. Однако каждый объект очень индивидуален».

Где искать покупателя?

Финансовый кризис, заботливо развесив на офисных помещениях таблички Sale!, вывел на рынок новый тип покупателя – компании, которые хотят приобрести офисы для собственных нужд. «Сейчас рынок исключительно благоприятен для приобретения объектов конечными пользователями. Тех цен, по которым сегодня предлагаются офисные площади, до кризиса не было. Это для компаний, желающих приобрести офис для себя, идеальное, если не уникальное время, – говорит Рустем Гареев, старший вице-президент фонда Heitman, Россия и Украина. – Парадоксальная ситуация сейчас в том, что конечные пользователи часто платят за офис «для себя» больше, чем инвес­торы платили бы за сданный в аренду объект. Ценообразование у инвесторов и конечных пользователей не всегда имеет одинаковые предпосылки: у последних оно часто основывается на одобренном бюджете, который не обязательно рассчитывается исходя из ставок капитализации».

В качестве примера покупки БЦ для собственных нужд можно привести одну из самых крупных сделок 2009 года – покупку концерном Siemens у Legion Development бизнес-центра «Легион II» площадью 29 тыс. кв. м. «Над этой сложной, масштабной сделкой мы работали около девяти месяцев. Сделка оказалась гораздо сложнее, чем мы ожидали: пришлось решать много вопросов, в том числе и технического характера, – вспоминает Тим Стаббс, партнер компании Salans, осуществлявший юридическое сопровождение сделки. – Однако благодаря слаженной работе юристов Salans и CMS и помощи компании JLL, представлявшей интересы обеих сторон, удалось решить все проблемы». Как рассказали в пресс-службе Siemens, в здании площадью 29 тыс. кв. м планируется разместить 1,2 тыс. сотрудников. Согласно договоренности компания собственными силами завершает внутреннюю отделку здания. Въехать планируется осенью этого года. Несмотря на то что, по оценкам экспертов, сумма сделки составила как минимум $150 млн, на кризисном рынке недвижимости офисы обошлись Siemens вдвое дешевле, чем в строящейся башне в комплексе Leningradsky Towers, если бы компания не разорвала соглашение с «Системой-Галс».

Страховая компания «Согаз» приобрела у инвестиционно-промышленной группы «Евразия» БЦ «Волна» (19,2 тыс. кв. м) на проспекте Академика Сахарова. Сумма сделки оценивается в $140 млн. Как рассказали в пресс-службе компании, бизнес-центр куплен для собственных нужд. В «Волну» переедут все компании группы, сдавать площади в аренду компания не собирается.

Совсем недавно, в мае, Dresdner Bank продал Росэнергобанку комплекс из трех зданий (около 3 тыс. кв. м) в Подсосенском переулке. «Изучив рыночную конъюнктуру, компания пришла к выводу, что сегодня покупать привлекательную недвижимость куда выгоднее, чем ее арендовать, – рассказывает Кирилл Токарев, пресс-секретарь Росэнергобанка. – Поиски нового головного офиса продолжались достаточно долго, в их процессе было рассмотрено несколько потенциально подходящих вариантов. Здание должно было отвечать ряду объективных требований: в частности, подходить по площади, располагаться в историческом центре города, отвечать всем технологическим стандартам, принятым в банковском бизнесе». Комплекс зданий в Подсосенском переулке приобретен для собственного пользования. Ожидается, что руководство Росэнергобанка и часть ключевых подразделений переедут в него уже в IV квартале этого года. Сумма сделки Росэнергобанком не разглашается. Однако, по информации из открытых источников, она могла составить около $23 млн.

В числе покупателей, приобретавших в последнее время офис для себя, четко выделяется группа компаний, связанных с государственными структурами. Например, «ИНТЕР РАО ЕЭС» купила у девелоперской компании Horus Capital БЦ «Луч» (35 тыс. кв. м). Часть площадей БЦ «Интер РАО ЕЭС» планирует сдавать в аренду партнерам-энергетикам. Предполагаемая стоимость делового комплекса на Большой Пироговской составила около $140 млн. По оценкам экспертов, до кризиса БЦ обошелся бы энергетикам едва ли не в два раза дороже. Для размещения своей штаб-квартиры госкорпорация «Роснано» выбрала БЦ Principal Plaza на «Академической», где приобрела 15 тыс. кв. м.

Как рассказал Павел Яншевский, в первых сделках по продаже офисов, состоявшихся во время кризиса, покупателями выступали конечные пользователи, и сегодня в 40–50% сделок офисы покупаются «для себя». Потом к ним присоединились частные инвесторы, которые, обладая определенным количеством наличных денег, покупали не очень большие объекты. Весной начались сделки инвестиционного характера. 80% инвестиционного рынка занимают отечественные фонды. В качестве примера сделки инвестиционного характера Павел Яншевский приводит продажу части портфеля Horus Capital группе БИН. К этому же типу сделок, по словам Андрея Постникова, члена совета директоров, услуги для корпоративных клиентов, Jones Lang LaSalle, можно отнести и покупку банком «Визави» БЦ «Северное сияние» (37 тыс. кв. м). Сумма сделки – более чем $86 млн.

«В настоящий момент наблюдается скачок активности среди покупателей. Возможно, соотношение между инвес­торами и конечными пользователями 50 на 50 или 60 на 40, где 60% – это конечные пользователи, – говорит Андрей Постников. – Среди инвесторов наблюдаются как крупные российские производственно-финансовые группы, так и иностранные фонды. Можно наблюдать ряд запросов, где инвестиционные фонды, созданные крупными российскими предприятиями, ищут пустые здания с целью покупки и дальнейшей сдачи в аренду компаниям своего же предприятия. В последнем случае преследуется две цели: инвестиции на очень привлекательном рынке и обеспечение компаний группы новыми качественными помещениями. Такой инвестиционный фонд может как продать здание с договорами аренды через несколько лет, так и держать объект достаточно долго с целью получения прибыли от аренды».

Когда продавать, а когда подождать

Судя по состоявшимся сделкам, девелоперы продают офисы не от хорошей жизни. Известно, например, что значительная часть портфеля Horus Capital была заложена в Aareal Bank под кредит на $700 млн. И девелоперу живые деньги были нужны как воздух. Известно, что инвестиционно-промышленная группа «Евразия» экс-владельца казахского БТА Банка Мухтара Аблязова, продавшая «Согазу» БЦ «Волна», готова продать проект строительства на площади Павелецкого вокзала подземного торгового центра (120 тыс. кв. м), что как минимум свидетельствует о том, что компании очень нужны деньги.

«Открытые инвестиции» продали «Интерросу» бизнес-центр «Домников» вместе с долгом перед Сбербанком в размере $250 млн, обеспеченным бизнес-центром.

«Продавать здание не имеет смысла сейчас, если у вас достаточно ликвидности, чтобы его держать, – говорит Павел Яншевский. – Продавать бизнес-центр сейчас невыгодно – рынок находится на дне. Единственная причина, по которой собственник сегодня продает здание, – недостаток ликвидности. Все сделки, которые прошли на рынке в течение последних полутора лет, были не от хорошей жизни – они были связаны именно с недостатком ликвидности. Возможно, имеет смысл продать здание и в том случае, когда есть возможность выгодно вложить деньги, полученные от его продажи, в основной бизнес компании, имеющий другой профиль».

Исключением из общих правил являются компании, которые всегда строили свой бизнес именно на продаже офисов. «Продавая офисы, мы получаем возможность быстро возвращать инвестиции и вкладывать деньги в строительство других объектов. Продажа офисов для нас всегда была основной стратегией, которую мы удачно реализовывали. С нашего первого объекта БЦ «Аэропорт» мы наблюдаем интерес к покупке офисов. И сегодня большинство объектов мы строим на продажу, – говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью компании MR Group. – Во время кризиса мы начали строить БЦ «Трио», вышли на продажи осенью 2009 года, когда все по-разному оценивали ситуацию. У нас сразу был поток входящих звонков. Немногие компании тогда продавали офисы, и совсем уж мало кто продавал офисы малыми блоками. Мы же выставляли на продажу офисы от 250 кв. м. Основными покупателями офисной недвижимости являются небольшие компании, чаще российские, для которых покупка офиса – это возможность приобрести актив. Покупают офисы и крупные компании: например, компания «Мир» купила у нас несколько этажей в БЦ Victory Plaza». По словам Евгении Старковой, сегодня MR Group пересмотрела свои проекты с точки зрения оптимизации, чтобы клиенты не платили лишних денег. Девелопер выставляет офисы на продажу по разумной цене, и поэтому нет проблем со спросом. Люди понимают, что после кризиса офисы подорожают, и поэтому охотно вкладывают деньги.

«Что выгоднее – продавать офис или сдавать – зависит от стратегии собственника, состояния его активов, планов на перспективу и т. д. Выгоднее продать, скорее всего, когда рынок активный, есть спрос на офисную недвижимость и стоимость высокая», – полагает Ольга Побуковская, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.

Если собственнику срочно необходимы деньги или он планирует вложить средства в другие сферы бизнеса, более перспективные на его взгляд, то лучше бизнес-центр продать. «Если цель – развитие бизнеса, то объект можно продать, чтобы купить, к примеру, недооцененное здание, отремонтировать его, разработать маркетинговую стратегию, а затем продать или сдавать в аренду по более высокой цене, чем предыдущий объект, – считает Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Немаловажно также, у кого в собственности находится объект недвижимости. Например, если бизнес-центр в собственности у финансовой компании, то ее руководству, скорее всего, будет выгоднее продать его с целью приобретения ценных бумаг и акций, так как это более понятный для них инструмент заработка».

Разумеется, вполне логичными выглядят сделки по продаже банками заложенной недвижимости.

Андрей Постников уверен, что, несмот­ря на перенасыщенный рынок и большую долю вакантных площадей, у любого конкретного покупателя существует очень ограниченный набор вариантов для покупки, а качественного продукта как не хватало раньше, так по-прежнему и не хватает. В такой ситуации у собственника качественного здания, правильно расположенного и при условии адекватности коммерческого предложения, существуют хорошие шансы продать его в 2010 году. Однако надеяться на высокую доходность от продажи нельзя, так как все покупатели сейчас охотятся за выгодными для себя предложениями и ищут здания хорошего качества как можно дешевле. Пока рынок это еще позволяет.

Тем же собственникам, для которых вопрос живых денег не является насущным, эксперты единодушно рекомендуют в настоящее время не спешить с продажей, а сдавать объекты в аренду, поскольку есть предпосылки для скорого роста их стоимости.