Жизнь налаживается – «Просьба не беспокоить!»

Если верить недавно опубликованному исследованию, в Европе в период января – сентября 2009 года средняя доходность на один номер (RevPAR) – ключевой показатель гостиничной индустрии – упала на 19,2% и составила 58 евро. Это неудивительно, учитывая глубину глобального экономического кризиса. В 2009 году мировая индустрия туризма и путешествий резко пошла на спад при существенном сокращении пассажирских авиаперевозок, развлекательных и деловых поездок.

Тем не менее гостиничный бизнес всегда отличался жизнеспособностью. Разные страны пострадали в разной степени. Лондон держался неплохо (благодаря слабому фунту стерлингов), Индию кризис практически не затронул, регион Ближнего Востока и Северной Африки оставался на высоте положения (группа Marriott всегда была известна своей безграничной верой в успешность своего бизнеса на Ближнем Востоке, а перспективы Африки, с ее точки зрения, неисчерпаемы для индустрии развлечений и отдыха), в то время как Китай по-прежнему остается «спящим гигантом» мирового туризма: Китаю предрекают экономический рост 8% в год. Более того, налицо признаки экономического подъема в целом ряде стран, помимо БРИК, и деловой мир предвкушает возрождение доверия потребителя.

Что касается России, то здесь налицо некоторые признаки возрождения экономики и медленного возврата спроса. Однако, как утверждают эксперты, это касается дешевых аналогов высококачественных товаров и услуг. Сейчас строится больше гостиниц среднего класса и чуть выше среднего, чем высококлассных гостиниц. Но если действительно говорить о проигравших, то это гостиницы, построенные по-старому – 3–4-звездочные гостиницы еще советского толка; ведь именно они потеряли огромное количество клиентов, так как оказались неспособны конкурировать по качеству с вновь построенными.

Никто не знает наверняка, что принесет 2010 год. Тем временем жизнь идет своим чередом: надо принимать бизнес-решения. Аналитиками, владельцами, операторами, инвесторами гостиничного бизнеса, а также банками уже предпринимались попытки осознать сущность этих необычных рыночных условий. Зачастую они обращаются со своими проблемами к консалтинговой группе по гостиничному бизнесу юридической фирмы Berwin Leighton Paisner LLP и/или Goltsblat BLP. В процессе поиска решений мы пришли к целому ряду выводов.

• Мудрость рыночных игроков в том, чтобы мыслить в долгосрочной перспективе, используя сегодняшний экономический спад для пересмотра методов управления своими предприятиями в преддверии нового подъема. Взять к примеру группы Hilton и InterContinental: пользуясь экономическим спадом, чтобы рационализировать свою деятельность, они добились снижения затрат и устранения дублирующих функций.


• Когда владельцы гостиниц наблюдают улучшение показателей за счет модернизации гостиниц, у них появляется готовность вкладывать средства в расширение своего бизнеса. По мере того как клиентская база становится все более многообразной, а клиенты – все более разборчивыми и требовательными, владельцам ничего не остается делать, как соответствовать всем запросам клиента. Реконструкция требует капитало­вложений, при этом банки и владельцы собственного капитала готовы раскошелиться, только если желаемый уровень доходности будет четко обозначен и достижим.


• Некоторые банки готовы кредитовать гостиничный бизнес, но исключительно предприятия с устоявшейся репутацией и доступом к значительному объему собственных средств. Множество гостиничных девелоперов жалуются, что во время бума кредитные комитеты банков не располагали достаточными знаниями в области гостиничного бизнеса, и сегодня ситуация ничуть не изменилась.


• Учитывая создавшийся на настоящий момент инвестиционный климат, многие инвесторы и банки предпочитают определенность арендных доходов относительной неопределенности доходов, приносимых наемными управляющими, в силу чего первые предпочитают, чтобы их гостиницами управляли на условиях аренды, а не договоров управления. Операторы требуют абсолютного права на ведение деятельности в своих излюбленных местах на условиях управленческих договоров, заключенных на десятилетия; при этом брать на себя соответствующие бизнес-риски они не желают. Владельцы хотят, чтобы оператором уплачивалась минимальная арендная плата плюс доля в приросте стоимости: таким образом, значительная часть бизнес-рисков снова перекладывается на плечи операторов. В результате юридические документы, скажем, «Договор на управление» или «Аренда» по своей экономической сущности будут абсолютно идентичны – подобно подушкам в номере 1 и номере 2 гостиницы Holiday Inn в Челябинске.


• Операторам, в особенности это касается глобальных брендов, следует планировать свою деятельность, исходя из необходимости непрерывного создания новых гостиничных ресурсов. Ключевым моментом здесь является большая степень гибкости, в том числе готовность вкладывать собственный капитал и выдавать гарантии на достижение определенного уровня основных показателей.

Недавно наша фирма выступила консультантом по нескольким сделкам на рынке гостиничного девелопмента, в рамках которых оператор согласился предоставить гарантии по минимальным уровням валовой операционной прибыли, в том числе в течение нескольких первых лет работы. С точки зрения владельца и его банка, наличие гарантии эффективно минимизирует проектные риски в первые, критичные годы, что, в свою очередь, открывает новые возможности получения финансирования на сложных кредитных рынках.

• Исчезновение владельцев гостиниц, располагающих крупными заемными сред­ствами, удивления не вызывает: теперь финансирование исходит из других источников. Среди них – суверенные фонды капитала и ультрасостоятельные семьи, стремящиеся выйти на рынок инвестиций в гостиничный бизнес, при отсутствии знаний и опыта работы с этим классом активов. Новые финансисты/владельцы зачастую прибегают к поддержке специализированных фирм по управлению активами индустрии гостеприимства.


• Феномен bleisure набирает силу: прибывшие по делам гости продлевают свое пребывание, к тому же нередко приглашают своих супругов/партнеров присоединиться к ним. Данная тенденция способна в значительной мере увеличить загрузку гостиниц, стерев общепринятое разграничение между деловым пребыванием в будние дни и развлекательной программой – в выходные.


• Регионы России продолжают предлагать гостиничным девелоперам ряд преимуществ в виде отсутствия высококачест­венных гостиниц, заоблачных цен на номера западного образца, незаполненного 3-звездочного сегмента, предстоящих зимних Олимпийских игр в Сочи, низкой заработной платы и снижения себестоимости строительства. При этом найти достаточно квалифицированный персонал для гостиницы где-нибудь в регионе – задача не из легких.


• Владельцы и гостиничные операторы при согласовании договоров, регулирующих их правоотношения, все больше осознают значение командного подхода к работе, который можно выразить фразой «Мы друг другу не враги!». Возможности расширяются только для тех операторов, которые способны проявлять гибкость. Чтобы обеспечить успех в 2010 году, операторы и владельцы в равной степени должны продавать гостиничные номера по выгодным ценам. Это пока еще сложно, но индустрия гостеприимства, наконец, берет на себя смелость допустить, что худшее уже позади.