Схемы финансирования складов

Финансирование из собственного кармана – именно этот нехитрый способ, по признаниям экспертов, предпочитают большинство работающих на рынке частных инвесторов, строящих небольшие (до 10 000 кв. м) объекты для рынка. Несмотря на то что заемный капитал значительно дешевле собственных средств, девелоперы традиционно продолжают финансировать объекты, выводя деньги из собственного бизнеса и закладывая их в проект, по сути, на неопределенное время (на данном этапе не завершен ни один цикл окупаемости инвестиционного строительства, подтверждающего или опровергающего планируемые доходы). «Подобный подход я объясняю отсутствием финансовой грамотности, недостатком опыта инвестирования. Многие частные девелоперы предпочитают в случае появления у них свободных средств сразу куда-нибудь их вложить. Проще всего инвестировать в строительство одного объекта, но выгодно ли? Очевидно, что стоимость собственного капитала всегда выше банковского займа. Думаю, не все инвесторы задумываются об этом – у нас в стране отсутствует сло
жившаяся культура инвестирования», – считает Рубен Алчуджян, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International.
При этом, бесспорно, есть группа инвесторов, для которых такой подход может быть приемлемым. Использование собственных вложений, как правило, выгодно для девелоперов, строящих склад под собственные нужды, например для хранения и обработки собственной продукции. Товар продается, из оборота высвобождаются собственные средства, и на них строится склад. Но ни для девелоперов, ни для логистических операторов такая схема не подходит, так как они зарабатывают не на содержимом склада (товаре), а на его квадратных метрах. «На сегодняшний день ставки аренды и стоимость логистических услуг находятся на высоком уровне и не могут включить в себя еще и стоимость «замороженных» в стройке денег. Рынок не готов платить больше, чем сейчас, – считает Андрей Подгорный, коммерческий директор компании «РосЕвроДевелопмент». – Кроме того, норма прибыли девелоперов и логистических операторов не позволяет высвобождать средства в объеме, необходимом для строительства больших терминалов». Правда, есть исключения: логистический оператор может строиться на собственные средства, если ему «помогает заграница». «FM Logistic, DHL и другие западные операторы при 100%-ной вере в российский рынок могут позволить себе подпитывать российские проекты за счет средств, генерируемых компанией в других странах», – заключает Андрей Подгорный.
Второе место в рейтинге популярности схем финансирования занимает банковское кредитование, вернее использование наряду с небольшой долей собственного капитала заемных средств. При этом речь идет, разумеется, о залоговом финансировании. Проектное кредитование, когда девелоперу предоставляются средства «под будущие ожидания» прибыли, в нашей стране неразвито – российские банки в исключительных случаях идут на подобный риск, а западные готовы финансировать лишь маститых иностранных девелоперов с серьезной кредитной историей. Последних, как известно, в нашей стране можно пересчитать по пальцам одной руки.
Залоговое финансирование предполагает предоставление девелопером залога за пользование кредитом. Залогом может выступать земля или права аренды на нее, другие активы компании. Залог, по данным Colliers International, должен составлять 70% от общей итоговой стоимости проекта. Если у девелопера недостаточно активов, существует риск, что ему просто откажут в финансировании или предложат очень высокую ставку из-за существующего риска.
Процентные ставки по кредитам в российских банках сегодня высоки и составляют 12–14% годовых. Между тем многим отечественным инвесторам, не желающим возводить объект исключительно на собственные средства и при этом не имеющим доступа к иностранным кредитам, приходится соглашаться на подобную стоимость денег. По оценкам компании «РосЕвроДевелопмент», процентные ставки российских банков не позволяют девелоперам снижать впоследствии ставки аренды и загоняют рынок в тупик. Западные же банки до сих пор не начали всерьез кредитовать российскую недвижимость. Как бы то ни было, специалисты связывают большие надежды с активизацией кредитования иностранными банками крупных складских проектов. «На сегодняшний день ряд западных банков начинает активно выходить на российский рынок и предлагать свои программы по кредитованию проектов коммерческой недвижимости, – рассказывает Виктор Макшанцев, заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle (Associate Director with the Capital Markets). – От западных банков мы можем ожидать 6–8% годовых. Это значительно ниже стоимости кредитов в российских банках и уж тем более стоимости собственного капитала. В ситуации, когда спрос значительно превосходит предложение и можно ожидать роста стоимости такого рода активов, привлечение заемного финансирования по приемлемым ставкам позволяет добиться максимальной доходности для инвестора. Соответственно, в случае доведения средневзвешенной стоимости капитала до возможного минимума экономическая прибыль проекта будет весьма привлекательной».
Сами девелоперы называют этот способ финансирования наиболее распространенным и выгодным, невзирая на ставки. «По этой схеме обычно работает и группа «Эспро-Кулон». Например, при строительстве складских комплексов на ул. Дорожная («Кулон-Южный») и на Новорижском шоссе («Кулон-Балтия») мы работаем с такими финансовыми институтами, как МФК, Райффайзенбанк, – рассказывают специалисты компании «Кулон». – Такая схема работы особенно эффективна, если у девелопера/инвестора уже имеется опыт привлечения банковского кредита, что позволяет по окончании строительства полностью рефинансировать строительный кредит и вернуть целиком или частично собственные средства, вложенные в проект».
Помимо чистого кредитования, некоторые банки сегодня занимаются и инвестированием в складские объекты – становятся владельцами или совладельцами построенных комплексов. Одна из подобных схем – Fee Development – пока не распространена в России, тем не менее, как нам стало известно, в скором времени один складской проект будет реализован именно по этой схеме. В чем же суть подобного инвестирования? Девелопер создает проект складского комплекса и представляет его банку. Последний, если предложение ему интересно, дает 100% необходимых средств, но проект полностью принадлежит банку, а девелопер за возведение комплекса получает либо какое-то бонусное вознаграждение, либо долю в собственность, либо процент от прибыли. Таким образом, девелоперская компания занимается самым что ни на есть профильным для нее бизнесом – привлекая инвестора, берет на себя решение всех вопросов, связанных с комплексной реализацией проекта. Но если на западе в качестве таких инвесторов выступают обычно инвестиционные фонды, институциональные инвесторы и частные финансисты, в России, ввиду того, что рынок молод и только начинает развиваться, банки становятся 100%-ными владельцами объектов коммерческой недвижимости, занимаясь непрофильным бизнесом.
Банк может выступать одновременно инвестором и кредитодателем. На рынке уже есть примеры, когда банк на 70% финансирует проект в качестве заемщика и на 20% – в качестве владельца. Инвестор (или инвесторы) первоначально вносит лишь 10% от стоимости проекта.
Как бы то ни было, во всех этих случаях речь идет о соотношении собственного и заемного капитала. «Банковский заем может конвертироваться в долю по достижении определенных целей проекта, это лишь вопрос того, какие цели преследуют акционеры банка, – рассказывает Алексей Гришко, старший консультант отдела складских помещений Jones Lang LaSalle.
Инвестиционные фонды сегодня тоже иногда становятся совладельцами (акционерами) складской недвижимости. Однако они, будучи консервативными инвесторами, не любящими девелоперских рисков, больше предпочитают вкладываться в уже готовые объекты. Таким образом, намечается довольно жизнеспособная схема девелопмента: строительство на кредитные деньги с последующей продажей фондам. Эту точку зрения подтверждают и финансисты компании «Кулон»: «В своей практике мы используем и такую схему, когда банк дает нам кредит под гарантию инвестиционного фонда недвижимости приобрести склад в готовом виде».
Существует еще одна любопытная схема финансирования складских комплексов, в которой кредитодателем выступает не банк, а будущий арендатор. По данным специалистов компании Knight Frank, ситуация, когда арендатор авансом до начала строительства выплачивает определенную сумму девелоперу складского помещения, тот его строит, а арендатору впоследствии зачитывается его финансирование в счет арендной ставки, сегодня довольно популярна на рынке. «Особенно актуальна такая схема для крупных международных компаний, чья жесткая корпоративная политика зачастую не позволяет им владеть крупной собственностью в России, в связи с чем такие компании рассматривают только аренду, – считает Сергей Смирнов, ведущий специалист отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank. – При этом, вступая в проект на этапе строительства, арендатор-инвестор, как правило, имеет возможность внести в строительство объекта некоторые корректировки и пожелания, основанные на специфических нуждах собственного бизнеса».
Как правило, по договору долевого инвестирования (соинвестирования) застройщик привлекает финансовые средства будущего арендатора в обмен на предоставление права собственности на часть построенного объекта. Справедливости ради стоит отметить, что часто застройщик заинтересован в привлечении исключительно арендаторов, а не долевых собственников. В таком случае для получения дополнительных средств на строительство с будущими арендаторами заключаются договоры, сходные с соинвестиционными, но предполагающие приобретение не права собственности, а права аренды. Для девелопера подобная схема работы, безусловно, выгодна – фактически он получает беспроцентный кредит на срок реализации проекта, более того, заручившись подобными договорами с будущими арендаторами, девелопер имеет возможность получить хороший кредит – банк скорее даст деньги тому застройщику, который уже на начальном этапе смог закрепить все или большую часть площадей в строящемся здании за будущими арендаторами и тем самым заложил основу для получения стабильного дохода в виде арендных платежей. Однако подобный способ финансирования не выгоден для самих арендаторов. «Приведенная стоимость тех вложений, которые клиент делает, арендуя склад, ежемесячно отдавая собственнику фиксированную плату, будет меньше, чем тех, которые он осуществляет единожды, инвестируя сразу крупную сумму. Поэтому, естественно, арендатор в этом случае теряет больше, чем когда вносит постепенные платежи», – считает Джеймс Корриган (James Corrigan), заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle (Associate Director with the Capital Markets). One problem with this system is that lessees who wish to reserve a large amount of space may insist of specific space layout, which may not be very useful to future lessees once they have left in some years’ time.
Рубен Алчуджян считает, что крупным, серьезным девелоперам авансовые выплаты арендатора нужны не для того, чтобы расплачиваться со строителями. Они нужны для подтверждения серьезности намерений будущего арендатора, его приверженности достигнутым договоренностям, то есть для того, чтобы девелопер мог закрепить помещение за данным арендатором. Так или иначе на рынке эта схема работает и сами игроки рынка отмечают положительные стороны такого подхода как для девелоперов, так и для их клиентов. «Финансовую схему, при которой будущий арендатор до начала строительства выплачивает определенную сумму девелоперу складского помещения и далее эта сумма засчитывается арендатору в счет арендной ставки, мы активно предлагаем нашим партнерам по Истре. На мой взгляд, такой вид партнерства выгоден обеим сторонам, поскольку нам такое сотрудничество позволяет снизить риск незаполнения склада, а нашему клиенту дает существенную экономию средств, – рассказывают специалисты компании «Кулон». – Кроме того, именно в этом проекте наши партнеры получают не только специально построенное «под них» помещение, но и право на его выкуп с соответствующим участком земли».
Подобная схема с небольшими поправками работала при строительстве складского комплекса и в свободной экономической зоне «Шерризон». Финансирование терминала подразумевало авансирование арендных платежей арендатором за определенный срок по согласованному графику с дальнейшим погашением аванса в течение срока аренды объекта. Как считает Сергей Смирнов, «здесь арендатор платит авансом аренду, которую он все равно заплатил бы в будущем, но по более высокой ставке, и в итоге получает объект на рынке, которых с каждым днем все больше и больше не хватает».
Очевидно, что в условиях рынка, когда спрос значительно превышает предложение складских площадей, эта схема работает – потенциальные арендаторы, не найдя подходящих складских помещений на рынке, обращаются к тем или иным девелоперам или собственникам земельных участков с просьбой построить/реконструировать необходимый для них склад, взамен обещая арендовать его на оговоренный период и частично финансируя строительство в счет будущей арендной платы (фактически схема built-to-suit). «Собственнику это, конечно, выгодно, но в перспективе, когда рынок складских помещений будет насыщен, такая схема отойдет на второй план», – считает Александр Федотов, директор по маркетингу «Национальной логистической компании».
Схемы финансирования часто совмещаются – девелопер, определившись с необходимым объемом затрат, рассматривает несколько схем, комбинирует интересные для него кредитные инструменты для достижения наилучшего экономического результата. Разумеется, в каждом отдельном случае существуют своя специфика и свои показатели окупаемости. Выгодность или невыгодность той или иной схемы зависит от конкретных экономических условий – наличия свободных собственных средств девелопера, имеющихся альтернативных путей инвестирования собственных средств, возможностей привлечения дешевого кредита, рыночной кредитной ставки. Также не последнюю роль играет устойчивость и надежность компании и ее партнеров, экономическая стабильность в стране.