Мяч у городских ворот

Игра в города
Используя данные о проведении чемпионатов мира по футболу в других странах, эксперты оценивают количество туристов, которые приедут в Россию, в 2 млн человек. Загрузка городов будет, по их прогнозам, от 80 до 200 тыс., в зависимости от города. Наплыв туристов в Москве может быть и более 200 тыс. «Нужно учесть, что далеко не все 200 тыс. будут жить в гостиницах, треть будет останавливаться в съемных квартирах, часть у знакомых и родственников, распространены и однодневные поездки на матч. Мы оцениваем необходимый номерной фонд города в 100 тыс. номеров», – говорит директор по развитию AZIMUT Hotels Company Дамир Кафтаранов. Именно 100 тыс. гостиничных номеров для болельщиков, которые посетят чемпионат мира по футболу в 2018 году, Россия и гарантировала.

На сегодняшний день в стране насчитывается от 200 до 220 тыс. гостиничных номеров, из которых около 80% представляют собой старые гостиницы, нуждающиеся в реконструкции. По данным STR Global, в июне 2010 года в России на различных стадиях строительства находилось еще примерно 16 тыс. номеров.

Предполагается, что чемпионат мира – 2018 пройдет в Волгограде, Екатерин­бурге, Казани, Калининграде, Краснодаре, Москве, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Самаре, Санкт-Петербурге, Сочи и Ярославле. Далеко не в каждом из перечисленных городов дела с гостиницами обстоят благополучно. Согласно недавно проведенному исследованию маркетингового агентства Discovery Research Group, по итогам 2010 года в Москве действует 242 гостиницы, номерной фонд которых составляет более 36 800 номеров: 4115 номеров класса 5*, 7421 – класса 4*, 15 795 – класса 3* и 9466 номеров экономкласса. По данным AZIMUT Hotels Company, в столице насчитывается более 230 отелей приблизительно на 45 тыс. номеров, из них лишь около 40 отелей на 9 тыс. номеров соответствуют международным стандартам качества. На данный момент дефицит московских гостиниц категории 3* составляет около 35 тыс. номеров, отелей более высокой категории – 10–12 тыс. номеров. Недостаток гостиниц приводил к тому, что до 2008 года средняя стоимость номера в московском отеле 3*составляла 10–12 тыс. рублей за ночь, а если речь шла об отеле более высокого уровня, то цена за номер доходила до 15 тыс. рублей. Сейчас цена опустилась до 5–7 тыс. рублей за номер.

В 2011 году ожидается открытие 17 новых гостиниц с общим номерным фондом 3700 номеров. 16 из них относятся к высшей категории, в том числе заявлены объекты Four Seasons, Radisson SAS, Radisson Blu и Holiday Inn.
Более благополучно дела обстоят в Санкт-Петербурге, где с учетом загородных отелей и мини-гостиниц работают 628 отелей на 27 885 номеров. К вводу в 2011 году анонсировано 7 гостиничных проектов на более чем 800 номеров. Ожидается выход на рынок новых международных операторов: Domina Hotels & Resоrts, Four Seasons Hotels & Resorts, Starwood Hotels & Resorts.

В регионах дела с гостиницами обстоят хуже. Наилучшая ситуация с гостиницами в Сочи, где есть две крупные пятизвездочные гостиницы и семь четырехзвездочных. Также в настоящий момент лучше всего дела обстоят с гостиничным рынком в Казани и Екатеринбурге, в них активно развивается гостиничное строительство, приходят международные сети, суммарный номерной фонд гостиниц категории 4–5*в Екатеринбурге составляет 1648 номеров.

Что касается Казани, в связи с необходимостью принять гостей Универсиады в 2013 году в последние три года наблюдалось резкое увеличение числа гостиниц. В основном прирост количества гостиничных номеров происходил за счет строительства новых небольших частных гостиниц или реконструкции старинных особняков под гостиницы. Зачастую номерной фонд таких отелей не превышает трех десятков. Частные гостиницы редко проходят сертификацию и могут похвастаться звездностью, однако уровень отделки и сервиса в таких отелях зачастую превосходит уровень трехзвездочных отелей. Примером таких гостиниц могут служить новые объекты – «Отель Премиум» и Hayal.

По данным Cushman & Wakefield, за 2008 год было введены в эксплуатацию 11 гостиниц более чем на 600 номеров, за 2009 год было введено еще 5 гостиниц на 133 номера и столько же в 2010 году. К концу 2010 года количество гостиничных номеров превысило 3 тыс. Большинство новых гостиниц относятся к категории 3*. Компания Rezidor Hotel Group в 2011 году собирается открыть в городе четырехзвездочный отель Park Inn на 174 номера.

В Калининграде, Краснодаре и Росто­ве-на-Дону есть отели категории 5*, но явно недостаточно трехзвездочных отелей. В других городах из заявочного списка на данный момент не имеется ни одной гостиницы в категории 5*. Хуже всего обеспечен гостиничной инфраструктурой Ярославль.

Льготы для девелопера
Москва испытывает острый дефицит гостиниц 3* вполне закономерно: строить в столице дорого. Например, чтобы расселить дом, девелопер должен потратить $30 млн, потом еще несколько миллионов, чтобы снести дом, потом еще $40 млн, чтобы построить отель. Подсчитав, сколько лет придется ждать возврата инвестиций, девелоперы либо отказываются от строительства, либо решают строить пятизвездочный отель.
«Гостиницу, грубо говоря, можно сделать из любого контейнера, – уверен Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства CB Richard Ellis. – Главное – обеспечить девелоперам всестороннюю поддержку – от налоговых льгот до льгот на лицензии на алкоголь. Например, в Минске или Тбилиси девелоперу, который хочет построить гостиницу, правительство предоставляет налоговые послабления на нескольких лет. Кроме этого такие девелоперы не платят таможенной пошлины на ввоз оборудования».

По словам Дамира Кафтаранова, на Украине в преддверии Евро-2012 инвес­торы, которые вкладывают средства в инфраструктуру города (строительство, ремонт или реконструкцию гостиниц, дорог, спортивно-тренировочных баз), будут освобождаться от уплаты земельного налога и арендной платы за землю. Не будут они платить и арендную плату за пользование объектами коммунальной собственности в части платежей, которые поступают в городской бюджет. Подготовлено положение о предоставлении льгот для строительства или реконструкции объектов, которые готовятся к проведению турнира. У нас пока ни о каких льготах для девелоперов не заявлялось. Привлекать девелоперов к строительству гостиниц у нас будут как обычно – через аукционы.

Станислав Ивашкевич считает, что теоретически возможен и другой, идеальный для девелопера вариант, когда правительство региона не просто объявляет аукцион, а создает девелоперский пакет. «Площадка для девелопера – тупиковая ситуация, – считает г-н Ивашкевич. – Он покупает площадку, делает проект, потом проводит десятки согласований, ищет оператора – на это уйдут годы. Все эти вещи изначально можно заложить в единый пакет. Допустим, есть площадка в 2 тыс. кв. м. На ней можно построить гостиницу на 150–200 номеров со стилобатной частью 1,5 тыс. кв. м. Затем архитектурной мастерской дается задание на производство эскиза проекта – сделать фасад и поэтажные планы». Потом, рассказывает эксперт, банку предоставляется проект вместе с таблицей, отражающей экономику проекта. Банк выдает решение о выдаче кредита под 10% годовых на пять лет. Объем потребляемого тепла и электричества просчитывается элементарно. Допустим, на 10 тыс. кв. м нужно будет 100 тыс. МВт. К этому пакету можно прикладывать еще и список гостиничных операторов. Такие пакеты любое городское правительство может создать в течение года.

Так или иначе, но подготовка страны к проведению чемпионата мира по футболу в 2018 году потребует значительных инвес­тиций в гостиничный сектор. По данным компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», в 2010 году в гостиничный сегмент Московского региона было инвестировано $ 94 млн, что составляет всего 6% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. В то время как на офисную недвижимость пришлось 69%. Подготовка страны к проведению ЧМ может существенным образом изменить это соотношение.

На старт
Некоторые девелоперы уже сделали ставку на строительство и реконструкцию отелей, которые будут задействованы в приеме гостей московских матчей чемпионата мира по футболу 2018 года. Так, например, Год Нисанов и Зарах Илиев, владеющие двумя гостиницами у Киевского вокзала, выкупили у Минобороны отель «Союз» (115 номеров) в районе Воробьевых гор. Реконструкция отеля, построенного к Олимпиаде 1980 года, уже началась. Объект планируется сдать в 2012 году. Весной бизнесмены намерены начать строить с нуля еще один отель – у станции метро «Юго-Западная» – общей площадью 57 тыс. кв. м. Объект планируется сдать в 2013 году. Управлять гостиницей будет Rezidor Hotel Group под брендом Radisson Blu. В реконструкцию этих объектов будет инвестировано около $300 млн.

Компания Hilton Worldwide в марте 2011 года объявила о дальнейшем расширении своего присутствия в России. Сегодня общее количество действующих отелей и объектов на стадии разработки и строительства в России достигло шестнадцати. «Мы вкладываем существенные средства в развитие нашей сети на российском рынке и получаем огромную отдачу, – отметил Патрик Фитцгиббон, старший вице-президент по развитию Hilton Worldwide в Европе и Африке. – Уже сейчас мы наблюдаем беспрецедентный интерес со стороны инвесторов к нашим брендам. Подтверждением этому служат подписанные всего за полгода девять конт­рактов. Выбор России в качестве страны – организатора чемпионата мира по футболу 2018 года предоставляет новые возможности для расширения нашего бизнеса в этом регионе. Благодаря развитию инфраструктуры и планируемым упрощениям визовых процедур мы ожидаем дальнейшего роста инвестиций и увеличения количества турис­тов, посещающих Россию».

В планах Hilton – строительство нового отеля Hampton by Hilton Moscow Strogino на 214 номеров вблизи «Крокус Экспо», одного из крупнейших выставочных центров в Европе. Инфраструктуру отеля составят ресторан, лобби-бар, тренажерный зал, деловой центр и площадки для проведения мероприятий площадью 270 кв. м. Открытие гостиницы планируется в начале 2014 года.
На западе Москвы уже зимой 2012 года появится отель Hilton Garden Inn Moscow New Riga – на 162 номера. Помимо бизнес-центра, тренажерного зала и бассейна в инфраструктуру отеля войдут площадки для проведения мероприятий площадью 570 кв. м и собственная парковка. Отель будет управляться на основании соглашения об управлении компанией New Riga Resort LLC, являющейся дочерней компанией Amtel Properties Development Ltd.

Также компания планирует строительство отеля Hampton by Hilton на 175 номеров в Омске (2013 год), Hilton Garden Inn на 156 номеров в Астрахани и на 163 номера в Краснодаре.
Компания Accor намерена развивать в России сеть гостиниц средней ценовой категории Ibis. Уже в 2011 году под этим брендом намечено открытие гостиниц в Самаре, Ярославле и Нижнем Новгороде. К проведению чемпионата мира ярославские власти намерены построить как минимум 10 гостиниц, создать новые футбольные поля и реконструировать старые. По словам губернатора Сергея Вахрукова, четыре гостиницы откроются уже в 2011 году.

«В регионах помимо реконструкции всех существующих гостиниц необходимо построить по 3–4 гостиницы 3* и по одной 4–5*для семьи FIFA в каждом городе, – считает Дамир Кафтаранов. – К 2018 году количество номеров в самарских гостиницах и отелях, готовых вместить прибывших на чемпионат мира (2018 туристов), увеличится до 7 тыс., по требованиям FIFA. К строительству должны подключиться и местные власти, чтобы впоследствии часть гостиниц перепрофилировать в жилье для очередников».

Однако Станислав Ивашкевич полагает, что после проведения чемпионата по футболу необходимости в перепрофилировании гостиниц не возникнет, слишком велик дефицит качественных отелей как в Москве, так и в крупных городах. Что касается гостиниц категории 3*, которые планируется активно строить в регионах, то они будут востребованы и после чемпионата, уверены эксперты рынка.