Рынок коммерческой недвижимости Твери еще только начинает формироваться. Современные объекты недвижимости единичны, однако высокий для региона уровень доходов, выгодное местоположение города привлекают множество федеральных ритейлеров и девелоперов, заинтересованных в развитии своего бизнеса в Твери. Проблемой остается нехватка площадей для них.

Тверь распложена по обе стороны «великой буддийской реки», почти у истока. Как известно, в Тверской области Волга и начинает свой путь: она берет начало из Волконского леса, в болоте, называемым Фроновым: «из болота, из-под березы, ключом и пошла в озеро Волго».
В Твери река еще не широка, и центр города с Заволжским районом соединяют четыре моста, один из которых, сооруженный еще в эпоху Николая I, в середине прошлого века был демонтирован и привезен из Санкт-Петербурга. Теперь он нелогично называется Новым, будучи самым старым из существующих. Кроме Волги через город протекают реки Тьмака и Тверца.
Впервые летописи упоминают о Твери в XII веке. В то время это была небольшая крепость на западной границе Суздальского княжества.

Обратный процесс
Сегодня в Твери проживает порядка 420 тыс. человек. Крупнейшими предприятиями по выпуску продукции являются: ОАО «Вагоностроительный завод» (на его долю приходится 32% от общего объема производства промышленной продукции города), ООО «Завод «Хэппиленд» (8% от общего объема), ОАО «Тверской экскаваторный завод» (6%), ОАО «Волжский пекарь» (3%). Среднемесячная заработная плата занятых в экономике – около $400. По сравнению с 2005 годом ее рост составил 126%.
По данным консалтингового агентства Penny Lane Realty, оборот розничной торговли Тверской области на протяжении последних нескольких лет имеет положительную динамику. В период с 2000 по 2003 год показатель ежегодно возрастал в среднем на 7,9 процентных пункта, а в 2004 году произошел резкий скачок – на 32,1%. По итогам 2006 года оборот розничной торговли увеличился по сравнению с 2005 годом на 12,1% в сопоставимой оценке. В первые три месяца текущего года ситуация на потребительском рынке области оставалась стабильной, об этом свидетельствует рост розничного товарооборота, который, достигнув уровня 18,5 млрд. рублей ($701,8 млн.), превысил показатель аналогичного периода 2006 года на 13,6% в сопоставимых ценах.
Однако до сих пор коммерческая недвижимость города остается неразвитой, полагает Павел Парамонов, председатель Фонда имущества Тверской области. Об этом же говорят и местные участники рынка. «Могу с уверенностью констатировать, что в Твери сегодня большой отложенный спрос на качественную торговлю, – подчеркивает генеральный директор ООО «Паллада-Инвест» Сергей Савенков. – Неразвитость рынка коммерческой недвижимости города объясняется во многом его географическим положением – близостью к Москве». Раньше столица оттягивала значительные ресурсы – интеллектуальные, финансовые, досуговые, сегодня происходит обратный процесс, ресурсы возвращаются.
Однако пока в городе нет практически ни одного современного торгового центра, один недавно построенный бизнес-центр, старый в основной массе гостиничный фонд и советские склады.

Трехсвятская торговля
Традиционно торговыми улицами Твери считаются Тверской проспект, улицы Советская и Трехсвятская, бульвар Радищева.
Рынок торговой недвижимости Твери находится на начальном этапе активного роста. Уровень развития рынка характеризуется низкой степенью как количественной (по числу торговых объектов), так и качественной (представленные современные форматы торговли) конкуренции.
Подавляющее большинство предприятий торговли размещается в небольших объектах и во встроенно-пристроенных помещениях на основных торговых улицах города. При этом уровень большинства торговых площадей не отвечает современным требованиям.
«В городе, пожалуй, можно назвать единственный ТЦ, соответствующий современным представлениям о такого рода объектах, – «Олимп» (открылся в конце 2002 года)», – отмечает Павел Парамонов. Его общая площадь – 22 тыс. кв. м, из них 12 тыс. – торговые. Кроме того, на 5–6-м этажах сдаются офисные помещения (около 2 тыс. кв. м), соответствующие, по мнению местных участников рынка, классу В. Здание строилось еще в 90-е годы прошлого века Тверьуниверсалбанком для собственных нужд. Однако банк так и не закончил строительство. Спустя несколько лет долгострой прибрел Новолипецкий металлургический комбинат. Новый собственник завершил объект, перепрофилировав здание в ТЦ.
Владельцы ТЦ «Олимп» сумели привлечь «якорных» арендаторов – супермаркет «Патэрсон», магазины бытовой техники «Эльдорадо» и «Эксперт». Управление объектом осуществляет ЗАО «Корпус». Для того чтобы сегодня арендовать торговые площади в «Олимпе», надо записываться в очередь. Тем не менее и у этого объекта есть недостатки, связанные с первоначальным функциональным назначением: тупиковые зоны, неясная навигация, теснота, а роль фуд-корта выполняет единственное кафе на втором этаже.
Остальные торговые объекты построены местными девелоперами – с соответствующим качеством, концептуальным подходом и набором операторов (см. табл. 1).
Большинство торговых центров не отвечают общепринятым требованиям, предъявляемым к качественным объектам, по ряду причин: рыночной организации торговли; непрофессионального пула арендаторов; несоблюдения условия функциональности при создании планировочных решений и зонировании площадей и др., утверждает директор по продажам компании ROSS Group Александр Осипов. «Характерные особенности таких объектов – небольшая площадь, невозможность размещения магазинов, отвечающих стандартам ритейлеров международного и федерального уровней, отсутствие концепции. К их числу можно отнести универмаг «Тверь», «Детский мир», торговые центры «Можайский», «Заволжский», «Вагжанка», «Смоленская галерея», «Дюна», «Прогресс», «Славянка», «Мега», «Бэст», «Пролетарка», – уточняет он. – Такие объекты специалисты называют «переходными моделями».
«В Твери катастрофически не хватает торговых площадей, – констатирует ведущий менеджер проектов департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Наталья Бурцева. – Многие бренды давно мечтают выйти на тверской рынок, но отсутствие подходящих помещений останавливает развитие ритейла».
Нехватка современных торговых площадей очевидна, однако и спрос на земельные участки сегодня в городе очень высок, даже несмотря на серьезные обременения со стороны местных властей.
Сегодня сразу несколько крупных ритейл-проектов готовятся к реализации (см. табл. 2 и 3). Сеть «Перекресток» строит 3-этажный ТЦ площадью 13 тыс. кв. м. Из них 7 тыс. кв. м займет гипермаркет «Перекресток» и 6 тыс. кв. м – двухуровневая торговая галерея.
Таким образом X5 Retail Group решает проблему нехватки площадей под гипермаркеты «Перекресток», самостоятельно занявшись строительством торговых комплексов. За два года ритейлер планирует построить 10 торговых центров в Москве и регионах, где «Перекресток» станет якорным арендатором, а две трети площадей будут сдаваться в аренду. Х5 Retail Group решила продолжить девелоперский опыт сети, два года назад построившей собственные гипермаркеты в Липецке и Нижнем Новгороде.
А местный девелопер ООО «Паллада-Инвест» в августе 2007 года приступает к строительству крупнейшего в регионе ТРЦ. Будущий торгово-развлекательный центр расположится на пересечении проспектов Волоколамского и Победы (практически в центре города). По мнению, участников рынка, место более чем удачное. Общая площадь объекта составит 62 тыс. кв. м, из них 46 тыс. кв. м – арендуемая. К ТРЦ будет примыкать бизнес-центр и, возможно, гостиница бизнес-класса.
Причем 16 тыс. кв. м выделят развлекательной зоне. «Мы решили сделать акцент на развлекательной составляющей, потому что качественно отдохнуть в Твери практически негде», – рассказывает Сергей Савенков. Девелопер собирается позиционировать объект как место встречи и общения горожан, проведения семейного досуга, торговая составляющая объекта также будет представлена очень широким спектром различных направлений торговли и услуг. Поскольку комплекс расположится на территории, примыкающей к парку Победы, по требованию мэрии города компания должна благоустроить сам парк и набережную реки Лазурь.
Сейчас проект находится на этапе получения разрешения на строительство. Архитектурная концепция создавалась совместно с французской Design architectural, проектирование осуществляла местная АС «Перспектива». Предварительное маркетинговое исследование и разработку концепции проводил Colliers International. Брокеридж объекта осуществляет Penny Lane Realty. Якорями станут гипермаркет «Перекресток», возможно, также «М.Видео», «Детский мир», New Yorker. Генподрядчик еще не выбран, проводится тендер. Инвестиции в проект превысят $60 млн. Открытие комплекса намечено на конец 2008-го – начало 2009 года. «Как только мы начали презентовать комплекс ритейл-операторам, на нас в прямом смысле посыпались заявки на площади, – отмечает Наталья Бурцева. – Операторы торопятся «застолбить» за собой площадь, согласовать коммерческие условия и подписать оферту или ПДА». По ее мнению, сейчас есть все условия для создания торгово-развлекательного комплекса № 1 в Твери: местоположение ТРК в самом центре, в непосредственной близости от центрального парка города; отсутствие конкурентов среди ТЦ, в городе просто нет таких форматов; огромное желание операторов открыть свои магазины, что позволяет нам легко вести переговоры и согласовывать условия.
Ставки аренды будут зависеть от местоположения помещения, арендуемой площади и функционального назначения, но в среднем составят: для «якорей» – от $180 до $400, для арендаторов $550–2200 без учета налогов и эксплуатационных расходов.
Сегодня в Твери, по данным Penny Lane Realty, насчитывается более десяти торговых сетей, представленных как местными, так и федеральными операторами. В сфере продовольственного ритейла города работают следующие федеральные операторы: «Патэрсон», «Магнит», «Копейка». Расширяют свое присутствие и местные торговые сети: сеть супермаркетов экономкласса «ОРТ Универсал», дискаунтеры «Тверской продукт» и «Тверской купец», сеть супермаркетов «Пеликан». В сегменте торговли электроникой и бытовой техникой города работают федеральные операторы «Эльдорадо», «Техносила» и «Эксперт». Также в городе есть супермаркет детских товаров Banana-mama. Из известных на рынке брендов в городе представлены: Levi's, Sela, Terranova, Ives Rocher, Olsen, For you и пр. Большинство магазинов данных марок располагаются на основных торговых улицах Твери.
Ставки аренды составляют от $480 до $1200 (стрит-ритейл), а в отдельных случаях могут доходить до $1,5 тыс./кв. м в год. Естественно, чем дальше от центра города, тем ставки ниже. Так, в Заволжском р-не они составляют $420–960/кв. м в год.

Офисный предел
По мнению специалистов рынка, офисных площадей в Твери катастрофически не хватает. Риелторы отмечают, что множество заявок остаются неудовлетворенными. Что и неудивительно, поскольку основными заказчиками офисных площадей являются банки, а им требуются высококлассные офисы, которые в городе практически отсутствуют.
ООО «Паллада-Инвест» недавно завершила строительство бизнес-центра класса В+. БЦ «Тверь-Плаза» – реконструированное здание (общая площадь 8 тыс. кв. м, арендная – 7200 кв. м), расположено в Свободном переулке, 9. Компания купила готовое здание, где располагались швейные мастерские, новый владелец укрепил каркас и надстроил два этажа.
По сути, «Тверь-Плаза» сегодня единственный бизнес-центр современного уровня в городе. Девелопер не ставил пред собой цель владеть зданием, и практически все помещения продал новым владельцам – это Внешторгбанк, банк «Авангард», Русский банк развития, «РЕСО-Гарантия». Здание еще не сдано госкомиссии, однако арендаторы (по большей части – собственники) там уже работают. Управление зданием взяла на себя УК «Китеж».
«Качественных площадей в городе практически нет. Дефицит налицо, – говорит Сергей Савенков, – однако вопрос заключается в готовности бизнеса арендовать офисы высокого класса. Я думаю, он пока не готов». Поэтому большая часть помещений «Тверь-Плаза» была продана, пояснил он. Цена продажи составила от $2000 до $3200/кв. м. Некоторые собственники приобрели площади в БЦ для последующей сдачи в аренду по $480–600/кв. м в год.
Кроме того, качественные офисные площади сдают владельцы ТЦ «Олимп». Здесь ставка аренды составляет $300/кв. м в год.
Однако основную массу офисных площадей составляют бывшие советские учреждения, проектные институты и пр. Здесь арендатор получает ненавязчивый сервис, латентное управление, однако и арендная ставка невысока – от $170/кв. м в год.

Приют скитальца
Сегодня в Твери 20 отелей самого разного уровня. По большей части гостиничное хозяйство составляют гостиницы советского периода, не всегда прошедшие реконструкцию. Из недавно построенных можно назвать «Оснабрюк», «Тверскую усадьбу», «Тверь Парк-отель», «Гелиопарк Эммаус». Одноместный номер здесь стоит от $100 за сутки.
По мнению экспертов рынка, город не испытывает дефицита в отелях, однако устаревший гостиничный фонд по большей части неадекватно оценивает свои возможности. Таким образом, номеров экономкласса с хорошей инфраструктурой и сервисом в городе практически нет. Кроме того, в Твери нет гостиниц, которые могли бы предложить большие помещения для проведения конференций, конгрессов. Это сдерживает приход в город выставочного бизнеса, а вместе с тем и инвесторов, которые могли бы заинтересоваться регионом.

В ожидании Годо
Складской комплекс Твери представлен бывшими базами, продуктовыми складами и прочими объектами 30–40-летней давности. Исторически сложившаяся зона складских помещений – улица Коминтерна и бульвар Цанова. Мелкооптовые покупки совершались и совершаются именно здесь. Федеральные и местные сети используют в основном складские помещения при магазинах, рассчитывая на собственные силы. Надобность в складских помещениях остается невысокой и из-за близости к обеим столицам (до Москвы 167 км, до Санкт-Петербурга – 485 км).
Однако власти города рассчитывают, что Тверь может стать крупным логистическим узлом, обеспечивающим центральную часть страны. Об этом говорит географическое положение города, находящегося между двух столиц, наличие аэродрома Мигалово (правда, пока военного), речного порта, строительство новой дороги между Москвой и Санкт-Петербургом.
Сегодня арендные ставки в городе на складские помещения составляют от $70/кв. м в год.

Туманная даль
В настоящее время, при том что минимальный заработок горожан достаточно высок, в структуре расходов горожан преобладает продуктовая составляющая, отмечают эксперты. С появлением нового способа совершения покупок потребуется смещение в сторону непродовольственной группы, чтобы крупные ТЦ были востребованы, полагает Александр Осипов. Кроме того, должны будут подвергнуться изменениям и покупательские маршруты тверичей: со стрит-ритейла они переместятся в торговые центры. Скорее всего, предполагает он, изменится и структура стрит-ритейла (ул. Радищева, Трехсвятская), с улицы уйдут марки, конкурирующие с мировыми брендами. Освободившиеся площади займут, по всей видимости, магазины, торгующие ювелирными украшениями, сувенирами и кафе-рестораны.
Однако трансформацию претерпит не только стрит-ритейл. Серьезные проблемы в скором будущем ждут нынешние ТЦ, как слабые, так и вполне успешные.
«По нашим оценкам, Тверь легко «справится» с 200 тыс. кв. м новых торговых площадей, – считает Павел Парамонов. – Думаю, в ближайшее время, когда в город придут серьезные девелоперы и ритейлеры, местные операторы почувствуют себя неуютно. Многим из них придется менять профиль и сферу деятельности». В конкурентной борьбе выживут крупные ТЦ с грамотной концепцией, управлением и маркетинговой стратегией.
Близость к столице в ближайшее время может сделать Тверь весьма привлекательной для компаний, ищущих площади для размещения бэк-офиса. Побуждать к этому будут невысокие по сравнению с Москвой арендные ставки и заработная плата.
Что касается офисных площадей, то, видимо, бурное развитие этого сектора недвижимости дождется насыщения рынка ритейла. Если говорить о стратегических надеждах местных властей, то они рассчитывают на увеличение значимости города в связи со строительством новой скоростной трассы Москва – Петербург.