Built-to-suit поневоле

Как известно, кризис сильнее всего ударил по складскому рынку. И как раз в тот момент, когда регионы почувствовали вкус к так называемым «амбициозным проектам». В ненамного лучшем положении оказался преуспевающий московский регион. Компании, занимающиеся строительством складов, перебивались случайными заработками и плохо сводили концы с концами. Так, пионер и флагман российского рынка складской недвижимости Raven Russia закончил 2009 год с убытком в $148 миллионов. С тех пор много изменилось. «На сегодняшний день активность девелоперов складской недвижимости заметно возросла. Возобновляется реализация некоторых объектов, которые были заморожены во время кризиса. Это проекты в Лобне, в Климовске, в Чехове и т.д. Доступность финансирования и увеличение количества сделок по аренде складских площадей заставили девелоперов вновь взяться за реализацию достаточно крупных проетов логистических парков», –  замечает Виталий Антонов, генеральный директор Эспро Девелопмент.

Главным катализатором рынка складских площадей стало общее оздоровление экономики. Снова задымили заводские трубы, ритейлеры сдувают пыль с прилавков и ищут, где складировать мясо, молоко, электроприборы и другие товары, вновь ставшие широко продаваемыми. «Явные лидеры рынка – Raven Russia, PNK Group, Giffels, MLP и др.- построили и сдали в аренду значительные площади складских помещений класса А, которые сейчас поглощаются очень быстрыми темпами и крупные сделки с основными арендаторами тому подтверждение», – замечает Ланс Пилант, директора отдела складских и промышленных помещений CB Richard Ellis.

При этом стоит отметить, что практически все складское строительство ведется в приделах ЦФО. Как считает Дмитрий Сапунов, директор Regional Real Estate, региональный рынок складской недвижимости по-прежнему неактивен и не представляет интереса для девелоперов. По мнению эксперта, сегодня  вдали от Москвы заметны только «государственные проекты». Как например, ПЛП (Промышленно-логистический парк Новосибирской области).

Дефицит растет
Владимир Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент», уверен: главными для развития складского рынка сегодня являются два фактора – дефицит предложения и существующий спрос со стороны потенциальных арендаторов. «Как следствие этих двух факторов, демонстрируют уверенный рост ставки аренды в складских комплексах, базовая ставка уже составляет 120 долларов за кв.м в год», –  делает он вывод. Действительно, дефицит площадей наметился уже в прошлом году. Причем, с этой проблемой столкнулись не только Москва и Московская область,  где за последние полтора года оказались поглощены практически все площади, но и многие регионы. Так, например,  по состоянию на март 2011 года в Уфе уже наблюдается недостаток качественных складских помещений. Если рассматривать производственно-складские помещения класса – С, которые составляют большую часть рынка складской недвижимости Уфы, то сейчас средняя ставка аренды находится в пределах 200-250 руб за 1 кв.м. в месяц. В сегменте складов класса А и В, арендная ставка составляет уже 380-430 руб. за 1 кв.м. Дефицит качественных складских площадей в Уфе продолжит расти, поскольку новых проектов нет. К концу 2011 года здесь ставки могут вырости на 10-15% для класса А и на 20-30% в сегменте класса С.

«Наибольшим спросом сейчас складская недвижимость пользуется у производственных компаний, ритейлеров и дистрибьюторов, а спрос логистических компаний увеличился практически вдвое, правда не достиг докризисных значений. Это демонстрирует усиление положительной динамики на рынке складской недвижимости и дает предпосылки для дальнейшего увеличения спроса в 2011-2012 гг., который будет реализовываться и за счет built to suit проектов», –  отмечает Владимир Антонов. О складах built to suit много говорят, как в Москве, так и за ее приделами, однако пока за толщей слов видны единичные проекты.

Тяжелый формат
О складах формата  built to suit вспомнили во время кризиса. Тогда это было связано с тем, что девелоперы боялись рисков и не могли просчитать спрос. Эта тенденция сохраняется и сегодня. Как отмечает Петр Зарицкий, заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, растущий спрос на built to suit, точнее постоянные разговоры об этом формате, связаны с «чудовищным» дефицитом спекулятивных проектов.

Впрочем, сами девелоперы все еще считают такой формат интересным и привлекательным. «Девелоперам такие проекты интересны. Важно чтобы такой проект был интересен клиенту, чтобы клиент был готов работать по этой схеме», –  уверен Владимир Антонов. В то же время, по его словам, в регионах спрос на built to suit практически отсутствует, исключение составляют лишь те регионы, которые сумели привлечь крупных инвесторов, организовавших производство на территори региона.  Хрестоматийный пример –  Калуга с ее промышленными кластерами. Дмитрий Сапунов вспоминает, что до кризиса в крупных городах, обойденных вниманием девелоперов, местные игроки нередко задумывались о строительстве складов под себя, однако из-за проблем с финансированием эти проекты были отложены. В частности, в Омске, вспоминает директор Regionl Real Estate, один крупный дистрибутор уже успел присмотреть участок для строительства склада под себя, однако кризис заставил пересмотреть планы.

Как отмечает Петр Зарицкий, сейчас очень много проектов built to suit потому что девелоперы не готовы брать на себя  риски масштабных спекулятивных проектов. Особенно эта ситуация характерна для регионов–  ряд компаний, в частности Raven Russia приняли решение отложить реализацию региональных проектов до тех пор, пока не найдет для них конкретного заказчика.  

Дмитрий Сапунов считает, что  в регионах почти не осталось игроков готовых строить под себя. При этом, как предполагает эксперт, спекулятивные проекты могут найти себе достаточное количество арендаторов, ориентированных на относительно небольшие площади. Тем не менее, пока крупные игроки не собираются размораживать далекие от Москвы проекты. Как рассказывает Егор Дорофеев, руководитель отдела  складской недвижимости Cushman&Wakefield, в регионах компании редко задумываются о строительстве под себя. Здесь предпочитают занимать площади в существующих спекулятивных складах, или, если нет предложений нужного качество, уходить в склады классом ниже. «Исторически региональные запросы ниже московских. Если в Москве могут быть востребованы площади свыше 15 тысяч кв.м, то в регионах –  ниже 10 тысяч кв.м. Запросы региональных компаний не так высоки, чтобы строить под себя», –  замечает эксперт.

Петр Зарицкий обращает внимание на то, что работа над проектами built to suit продвигается медленнее, чем строительство спекулятивных складов. Переговоры между девелопером и заказчиком проходят, как правило, тяжело. «Есть некая условная статистика. Если, допустим, из 10 переговоров по спекулятивным складам сделками  заканчивается 6-7, то в built to suit максимум будет 2-3 сделки», –  замечает он. В частности сделку утяжеляет тот факт, что в классических проектах built to suit финансировать строительство должен заказчик.  

Не дальше 600 км от Москвы
Как отмечает Ланс Пилант, проекты «под ключ» остаются интересными как для девелоперов, так и для ключевых арендаторов, хотя следует отметить, что затраты на строительство таких проектов в Московской области значительно выше, чем в регионах. При этом, дальше 600 км от Москвы федеральные девелоперы редко оказываются готовы реализовать проекты built to suit, считает Петр Зарицкий. Здесь могут работать только нишевые игроки, уверен эксперт. Как говорит Егор Дорофеев, возможно у девелоперов есть потенциальный интерес к подобной работе в регионах, однако в чужом городе, они будут строить слишком долго. «Компании, которой нужен склад проще и быстрее будет все сделать своими силами», –  считает он. Как рассказывает Дмитрий Сапунов, уже два года на складском рынке Сибири и Урала ничего не происходит. С другой стороны, Калуга, еще попадает в орбиту Москвы, поэтому здесь видно строительство складов  «под ключ». Здесь по схеме built-to-suit «Эспро» реализует индустриальный парк «А-парк» рядом с заводом автомобильного концерна Volkswagen. Основными арендаторами парка являются компании Visteon, Benteler и другие, рассказывает Владимир Антонов. «Проект рассчитан на определенную целевую группу клиентов: поставщиков и производителей автокомпонентов для автомобильного кластера, сформировавшегося в Калужской области», –  говорит эксперт.  Так же, в Кингесеппе ОАО «Минерально-химическая компания «Еврохим» строит под себя склад комовой серы, стоимость которого оценивается в 560 млн рублей. Как видим, сегодня в регионах под себя строят промышленные компании. Ритейлеров, как правило, перехватывают спекулятивные склады, расположенные на основных логистических узлах, но и здесь стали заявляться новые проекты. Так,  под Пензой,  ЗАО «Тандер», управляющая компания сетью магазинов «Магнит», обещает построить к 2013 г. новый международный логистический центр.  Проект находится на стадии проработки, поэтому дата начала строительства пока не анонсируется. Ожидается, что на территории нового центра будут размещены автотранспортное предприятие и склад. Как отмечает Егор Дорофеев, «Магнит» одна из тех компаний, которые часто строят под себя, просто за отсутствием предложений о покупке готовых объектов.

«Уровень вакантных площадей в регионах чуть выше в Москве, так что региональные проекты built to suit, как правило связаны с более специфическими запросами заказчиков», –  считает Петр Зарицкий.

Действительно, трудно найти примеры, чтобы о складе built to suit задумались при наличии незаполненных спекулятивных площадей. Так в Казани ничего не слышно о строительстве «складов с учетом индивидуальных пожеланий заказчика», поскольку свои площади готовы предложить два безликих спекулятивных проекта.

Так же и в  Уфе, как известно страдающей от дефицита площадей крупные игроки предпочитают идти к монополисту и арендовать последние площади в единственном качественном складском комплексе города «Логопарк Сигма». Так, совеем недавно федеральный логистический оператор компания «С-Лоджистик» арендовала  там для «Леруа Мерлен» 2500 кв.м.

Как показал опыт, в большинстве случаев строительство складов под ключ не так привлекательно для девелоперов и заказчиков, как принято говорить. Девелопер получает здесь твердые гарантии, однако меньшую прибыль чем в спекулятивных проектов. Для заказчика же единственный плюс в built to suit –  возможность реализовать свои специфические потребности. Широко востребованы подобные проекты окажутся только в том случае, если в течение ближайших нескольких лет, несмотря на растущий спрос, никто из федеральных игроков не рискнет запустить крупный проект за приделами Москвы.