Две стороны ленд-девелопмента

На землю в России всегда смотрели как на одно из самых надежных капиталовложений. «Земля является невозобновляемым ресурсом, и интерес к девелопменту земли всегда был высок, достаточно вспомнить дачные 6 соток, получить которые стремилась любая семья в СССР. После кризиса 1998 года интерес к земельным сделкам постоянно повышался. В настоящее время быстрый рост экономики и давление нефтедолларов создает спекулятивный интерес к сделкам с землей. Высок интерес также к девелопменту земли и недвижимости на ней. Свободных перспективных территорий остается все меньше, и спрос на них растет. Это привело к тому, что за последние годы стоимость земли многократно выросла», – рассуждает вице-президент компании ADG Group Григорий Печерский. Обычно землю покупали для того, чтобы сохранить сбережения. Как отметил генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин, специфика российского рынка заключается в том, что земля массово скупается даже при отсутствии планов ее освоения, если реальная цена оказывается значительно меньше рыночной.
В результате сформировалось и характерное лицо «ленд-девелопмента по-русски». «Рынок ленд-девелопмента в России можно назвать самым развитым с точки зрения общей площади земельных участков, приобретенных различными игроками рынка. При этом объем вложенных в данный сегмент средств не идет ни в какое сравнение с инвестициями в другие сегменты рынка», – говорит директор департамента оценки инвестиционных проектов консалтинговой группы «НЭО Центр» Михаил Ильин.

Землевладельцы остаются в тени
Стандартная схема деятельности российских латифундистов выглядела следующим образом. «Предметом интереса коммерческих организаций становились земли сельхозназначения. Чтобы вступить в права собственности, как правило, у сельскохозяйственных работников выкупались паи в бывших колхозах, а затем устанавливался контроль над самим сельхозпредприятием и всей его землей», – рассказывает Григорий Печерский. Подобный механизм был не всегда юридически безупречен. Достаточно вспомнить опыт компании «Вашъ финансовый попечитель», чей проект «Рузская Швейцария» обернулся скандалом, – ленд-девелоперов обвиняют в незаконном присвоении земельных паев нескольких совхозов.
Как правило, после завершения сделки назначение земель менялось, и колхозные территории продавались по частям. При таком сценарии уже на стадии поиска участков решающее значение имел административный ресурс.
«На сегодняшний день в России наибольшее количество участков сельхозназначения, и это наименее экономически эффективное их использование, особенно в городских агломерациях. Поэтому ленд-девелопмент почти всегда предполагает изменение статуса земель для индивидуального жилищного строительства либо земли поселений для офисного, торгового строительства. Административный ресурс, безусловно, необходим не только для переоформления земли, но и на этапе ее поиска», – говорит Андрей Бушин.
Хотя с принятием новых нормативных актов ситуация с переводом земель стала гораздо более понятной и открытой по сравнению с началом десятилетия, без благословения местных властей крупные проекты реализовывать по-прежнему непросто.
«Я не могу сказать, что этот бизнес абсолютно непрозрачный и насквозь коррупционный. Есть процедура перевода земель из одной категории в другую. Все они прописаны. Другой вопрос, что использование административного ресурса позволяет сделать это не за 2–3 года, а за 6–8 месяцев или даже меньше. Используя имеющиеся административные ресурсы, можно сократить сроки и, таким образом, увеличить доходность проекта», – говорит вице-президент компании Storm Properties Евгений Алешин.
До сих пор для большинства компаний ленд-девелопмент сводится к лоббированию изменения хозяйственного назначения земли. Нетрудно догадаться, что свою деятельность они не афишируют. «90% представленных на рынке компаний специализируются на земельных спекуляциях. Неудивительно, что большинство игроков предпочитают держаться в тени. Это и крупные землепользователи, которым удалось приобрести земли сельхозназначения в нескольких районах области, и мелкие компании, у которых есть хороший административный ресурс в отдельно взятом районе», – рассказывает Евгений Алешин.
Стоит отметить, что крупнейшие землевладельцы России еще никак не заявили о себе на рынке. Это естественные монополии. Такие как, например, РЖД, которой принадлежат территории отчуждения вдоль железных дорог, станции и пункты, которые их обслуживают.

Доходы меньше, чем кажутся
Основные этапы работы ленд-девелопера: перевод земель из одной категории в другую, разработка концепции использования, подключение к магистральным сетям коммуникаций, включение земель в программы регионального и федерального развития.
Каждый новый этап сулит большую доходность, но при этом и сопряжен с крупными затратами. Поэтому чаще всего ограничиваются просто изменением назначения земли и обеспечением необходимых коммуникаций. Детальной проработкой концепции занимаются единицы. Помимо того что сам по себе генплан участка в несколько сотен га требует денег и времени, подробная концепция отсекает значительную часть покупателей, у которых могут быть свои планы по освоению территорий.
«Готовя документацию, ленд-девелопер стремится сделать максимально широким спектр разрешенного использования. Если, скажем, решили отдать землю под коммерческую недвижимость, то стараются согласовать примерно следующее целевое назначение участка – «для строительства многофункционального торгово-офисно-развлекательно-логистического и еще какого-то там центра». Решение о конечном варианте использования участка остается за покупателем. При этом в основном глобально определиться с предназначением участка достаточно легко. Понятно, если земля у реки, а река чистая, то лучше отдать ее под жилье. Если у федеральной магистрали, то под логистику. Правда, бывали случаи, когда готовили участок под жилье, а оказывалось, что лучше всего он приспособлен для строительства коммерческой недвижимости. На мой взгляд, более детальная проработка проекта серьезно снижает возможность последующего маневра для покупателя, особенно если в качестве оного выступает профессиональный девелопер. Идеальная ситуация, когда ленд-девелопер предоставляет документацию, разрешающую строить на данном земельном участке до такого-то количества квадратных метров площадей и позволяющую получить такой-то лимит инженерных коммуникаций. Если излишне подробно разрабатывать проект, то можно потерять гибкость при продаже – круг покупателей сильно сократится», – говорит Евгений Алешин.
Доходность от ленд-девелопмента может достигать нескольких сот процентов при окупаемости в три-четыре года. Для сравнения: при последующем девелопменте срок окупаемости отодвигается до шести лет, а средняя доходность составляет 30–50% процентов.
Тем не менее при стандартной практике ликвидность разных участков может существенно различаться. В результате оказывается, что, хотя после изменения статуса земли цены на нее могут вырасти в разы, сверхприбыли спекуляции приносят не так часто, как может показаться на первый взгляд. «На текущий момент на рынке можно встретить существенное количество участков, которые, даже переведенные в наиболее востребованные назначения, не пользуются спросом у покупателей. Вполне возможна ситуация, когда участок площадью 100 га земель сельскохозяйственного назначения приобретался по цене $100 за сотку, а через несколько лет выставляется на продажу за $1000 за сотку, но уже только в той части, которая реально может быть востребована рынком, например, 20 га. В таком случае доходность составит 30–40% годовых, и это при впечатляющей разнице в начальной и конечной цене и не очень существенной абсолютной массе прибыли. Есть, конечно, и ситуации с доходностью более нескольких сот процентов годовых, но в любом случае не следует забывать, что зачастую доходность в 30% при реализации проекта по строительству коммерческой или многоэтажной жилой недвижимости гораздо более выгодна с точки зрения прибыли, чем более высокая доходность в ленд-девелопменте», – говорит Михаил Ильин.

Большая земля
Как уверены участники рынка, со временем количество краткосрочных спекуляций будет сокращаться, – наиболее привлекательные участки уже разобрали, а крупные землевладельцы задумываются о стабильном увеличении дохода. Интерес вызывает уже не быстрая перепродажа земли, а комплексное развитие участка. Это принципиально новая отрасль – реализация больших проектов требует значительных ресурсов. В первую очередь нужна сильная команда и компетентные партнеры. «Трудность заключается в том, что для самостоятельного освоения земли необходимо иметь экспертизу девелопмента недвижимости. К тому же компания не может быть экспертом во всех категориях недвижимости, поэтому при комплексном освоении участков привлекаются партнеры, специализирующиеся на отдельных видах недвижимости», – говорит Григорий Печерский. Пока на рынке всего несколько компаний решили заняться подобными проектами. Например, «Масштаб» запустил проект А101, «Новая Площадь» заявила о строительстве «Новой Ижоры», Coalco развивает «Большое Домодедово».
Все они уверены, что операции с землей, которые проводили в стране раньше, к ленд-девелопменту имеют отдаленное отношение. «Последние 15 лет люди занимались только точечной застройкой. О комплексном освоении земли никто не задумывался, поэтому возник ложный стереотип, что ленд- девелопмент – это просто земельные спекуляции», – считает директор департамента маркетингового анализа управляющей компании «Масштаб» Наталья Чукаева.
Рассуждая о перспективах ленд-девелопмента, обычно обращаются к западному опыту. Классические примеры оригинальных проектов, связанных с комплексным развитием территорий: China-Singapore Suzhou Industrial Park и Waz Holland Park в Китае (промзоны, научный парк, логистический центр), проект Ancora Werft Marina в Германии (комплексное развитие территории с учетом морской застройки), LakeView Corporate Park в США (многофункциональный индустриальный парк). России пока похвастаться нечем.
«Можно сказать, что в России ленд-девелопмент – явление абсолютно новое. В Советском Союзе градостроительства как такового не было. У нас строились заводы. Вокруг них вырастала инфраструктура, отдельной частью которой было жилье для сотрудников завода и их семей. Исходя из этого с шестидесятых годов градостроительная политика была производственной. Тресты получали земли для строительства крупных заводов, и уже внутри этих проектов развивалось градостроительство. А мир развивался по-другому. Все диктовали рыночные условия», – говорит генеральный директор компании «Новая Площадь» Денис Семыкин.

Город встал на якорь
География ленд-девелопмента довольно широка. Новые проекты могут вырасти рядом с любым крупным городом. (Для земельных спекуляций выбирали в подавляющем большинстве случаев участки в Подмосковье.) «В первую очередь будут развиваться населенные пункты вокруг городов-миллионников. Все остальное – это географические аспекты. Где человеку жить приятно, там и будут селиться», – уверен Денис Семыкин.
Срок окупаемости полноценного ленд-девелоперского проекта может составлять и 30, и 50 лет. Чтобы он не сошел с дистанции раньше срока, необходима продуманная, сбалансированная концепция. Это краеугольный камень и довольно весомая статья расходов. Например, при разработке проекта «Большая Ижора» 2,5% от всех инвестиций (порядка $2,5 млрд.) потрачено на разработку генплана города и детального бизнес-плана.
«Суть ленд-девелопмента в том, чтобы из большой территории сделать востребованный и понятный аудитории продукт. Для этого необходим комплексный подход. Если мы не привнесем своей оригинальной идеи, то не получится удачного проекта. Начинается работа с решения, в какой нише выгоднее всего работать, дальше уже отрабатываются детали», – рассказывает Наталья Чукаева.
У каждого проекта есть своя аудитория, в расчете на которую и формируется лицо города. В качестве примеров можно вспомнить наши старые наукограды и рабочие поселки – при прочих равных характеристиках состав инфраструктуры и социальная среда здесь существенно различаются. Сегодня в генплан входит большое количество самых разных инфраструктурных объектов, начиная от спортивных площадок и заканчивая участками, отведенными под строительство церквей.
«Если мы хотим, чтобы учитывались традиционные ценности, чтобы люди занимались спортом, вели здоровый образ жизни, получали образование, то надо заложить соответствующую инфраструктуру. В частности, сейчас ведем переговоры с рядом институтов о возможности открыть свои филиалы в нашем пригороде, чтобы людям было куда приезжать учиться. Хотя мы понимаем, что, возможно, значительная часть студентов будет приезжать сюда из других регионов. Такие проекты не будут полностью дотационными. Возможно, это будет частно-государственное партнерство. Но тем не менее должен быть сохранен баланс, все должно быть подчинено общей цели и проект должен быть коммерчески выгоден. По этой причине мы, например, не стали строить Диснейленд», – говорит Наталья Чукаева.
Роль «якоря» в ленд-девелопменте играют промышленные предприятия или бизнес-центры, способные обеспечить жителей работой. «Во всем мире ленд-девелоперы борются за людей, которые платят налоги. Обеспечить развитие новых городов позволяют правильный генплан, правильное позиционирование бизнеса. Крупные компании как якорные арендаторы в торговом комплексе создают рабочие места и привлекают большое количество людей, генерируют потоки. Сегодня отмечается большой интерес к ленд-девелопменту со стороны крупных компаний (и российских, и западных). В городах ощущается дефицит площадей, а самостоятельно строить цеха в чистом поле они не могут», – рассказывает Денис Семыкин.
Например, при развитии проекта «Большая Ижора» основными направлениями будут рекреация (комплексное развитие функции круглогодичного морского курорта и туризма, спортивно-развлекательный сектор, загородное жилье высокого и среднего класса, парусный спорт) и промышленность (наукоемкое, высокотехнологичное экологически чистое производство, инновационные разработки). Ядром проекта А101 станет бизнес-парк площадью 500 тыс. кв. м. Учитывая «якорь», неудивительно, что основная часть строящегося жилья здесь ориентирована на людей со средним и высоким уровнем дохода. При этом предусмотрены и отдельные микрорайоны экономкласса.
«Если основная масса жилья – экономкласс, то делать в качестве градообразующих предприятий офисные центры неразумно – большая часть людей будет приезжать на работу из других мест. Как это, например, произойдет в «Большом Домодедово», где одновременно строится жилье экономкласса и бизнес-центры», – считает Наталья Чукаева.

Проект государственной важности
На ленд-девелопмент уже обратили внимание федеральные власти. Например, первый вице-премьер Дмитрий Медведев включил «Большое Домодедово» в список приоритетных проектов, поддерживаемых Росстроем. «Власти уже заявляли о готовности поддержать крупные проекты. Механизмы пока еще никак не прописаны, но мы надеемся, что эта поддержка позволит ускорить работу и количество бумажной волокиты сократится», – говорит Наталья Чукаева.
Ключевую роль в этом вопросе играет позиция местной администрации, которая, как правило, легко идет на контакт. Как отмечают ленд-девелоперы, большинству городов сейчас необходимо развиваться, обрастать городами-спутниками, при этом в бюджете нет денег даже на генплан. В такой ситуации ленд-девелопер и администрация одинаково заинтересованы друг в друге. «Административный ресурс ничего не значит. Если ваш бизнес не рассчитан на взятки, а вы работаете в правовом поле, то существуют очень четкие механизмы работы. Если в той или иной области власти желают, чтобы им помогли с разработкой генплана, мы входим туда, инвестируем», – делится опытом Денис Семыкин. Помимо создания генплана ленд-девелоперы берут на себя заботу о развитии инфраструктуры, дорожном строительстве. Например, проектом А101 запланированы реконструкция Калужского шоссе (трасса А101) и сети связующих дорог. Также будет построена новая дорога по маршруту Солнцево – Бутово – Видное.
От позиции властей зависит и участие в проекте якорных арендаторов. «Крупные арендаторы интересуются в первую очередь местным налоговым полем. Есть регионы, старающиеся создать благополучный инвестиционный климат, туда в основном и идут. То есть происходит синергия усилий власти, ленд-девелоперов и крупных компаний, способных создать рабочие места», – рассказывает Денис Семыкин.
Участники рынка уверены, что предпосылки для развития ленд-девелопмента в стране самые радужные. Сейчас в большинстве крупных городов свободной земли практически не осталось, при этом общая плотность застройки в стране крайне низкая. «Будем смотреть правде в глаза – пока в России нет ни одного реализованного проекта в сфере ленд-девелопмента. А это направление очень востребовано, потому что переделать наши старые города практически невозможно, а точечная застройка всех проблем не решает», – уверена Наталья Чукаева. Тем не менее никто не берется предсказать, когда российский ленд-девелопмент достигнет мирового уровня. (Для сравнения, в Китае в среднем открывается 10 новых городов в год.) Это совершенно новая область для нашего рынка. Поэтому большинство крупных землевладельцев не торопятся занять свободную нишу, а ждут момента, когда будут закончены первые проекты, по которым можно будет судить о привлекательности всей отрасли.