Претендент на роль центра

По мнению экспертов, первые шаги к формированию здесь деловой зоны уже сделаны. «В Приморском районе активно воз водятся не только жилые кварта лы, характеризующие территорию прежде всего как спальный район. За последние годы в зоне, ограни ченной Приморским шоссе, про спектами Приморским, Испытателей и Коломяжским, построено большое количество офисных площадей – около 300 тыс. кв. м. Вблизи разместились современные торговые ком плексы – примерно 500 тыс. «квадра тов». Это выше среднего показателя по другим городским территориям и уже говорит о том, что Приморский район характеризуется высокой деловой активностью. Новый курс – на север Чтобы продолжить формирова ние деловой зоны в этой части Приморского района, нужен особо значимый крупный проект – некий «якорь». Таким проектом, по мне нию некоторых экспертов, впол не может стать деловой квартал в Лахте, проект которого реализует ЗАО «Общественно-деловой центр "Охта"». Директор по связям с обще ственностью компании Светлана Афанасьева подтверждает: «Именно такая идея заложена в основу кон цепции будущего «Лахта центра». Мы уверены, что штаб-квартира крупной энергетической компании может стать якорным объектом для форми рования точки притяжения бизне са, альтернативной историческому центру Санкт-Петербурга». «Строительство общественно-делового ком плекса в Лахте подтолкнет крупные компании к переводу их офисов из центра города», – убежден исполнительный директор ЗАО «ОДЦ "Охта"» Александр Бобков.

Говоря о новом деловом центре в Приморском районе, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев подчеркивает: «Речь надо вести не о квартале, который сформируется в непосредственной близости от «Лахта центра», а о большей территории, объединяющей часть Приморского района вокруг Старой деревни и намывные земли Васильевского острова. У них есть общая транспортная связка – Западный скоростной диаметр (ЗСД)». По его мнению, действующие у Старой деревни бизнес-центры – МДЦ «РЕСО», «Гулливер», «Антарес», «Атлантик Сити» и др., будущий общественно-деловой комплекс «Газпром нефти», а также новые офисные центры на территории «Морского фасада» и станут костяком будущей деловой зоны.

Однако есть и сомневающиеся в способности «Лахта центра» выступить «якорем» для создания новой деловой зоны. «Санкт-Петербургу нужен деловой центр. «Охта центр» мог бы стать таким «якорем», но его запретили строить. Теперь он появится на окраине, но вряд ли сможет сформировать там деловую зону», – уверен управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. «В настоящее время в Приморском районе и так существует достаточно много современных востребованных бизнес-центров. Появится еще один – более крупный, вокруг которого разрастется сфера обслуживания. Но район и сейчас изобилует большим количеством объектов обслуживания – это торговые комплексы, рестораны, развлекательные центры, кинотеатры, – добавляет вице-президент группы компаний «Эталон» Кирилл Вязовский. – Определенный элемент полицентричности в появлении «Лахта центра», конечно, есть, но, на мой взгляд, это скорее разумное распределение офисов по всему периметру города».

Транспорт тормозит
Последние полтора десятка лет в Приморском районе вводится в эксплуатацию примерно треть построенного в городе жилья. И освоение его под жилищное строительство продолжается. По данным районной администрации, сегодня активно застраивается Северо-Приморская часть и Каменка, в разработке – градостроительная документация по Лисьему Носу, Лахте, Ольгино, бывшим территориям совхоза «Пригородный», реализуются крупные проекты в Юнтолово и проч. (см. врезку). «Район имеет значительный потенциал развития, во многом благодаря тому, что располагает еще не освоенными территориями и у застройщиков есть возможность приобретать здесь земельные участки», – объясняет директор по маркетингу компании «ЮИТ Дом» Екатерина Гуртовая.

Кроме того, через район пролегают пути горожан, которые едут на дачи в Ленобласть или на отдых в Карелию и Финляндию. Поэтому главная проблема района сегодня транспортная.

«Автомобильному транспорту очень трудно сюда въехать или выехать отсюда. Район является неким анклавом, окруженным железнодорожным сообщением. Поэтому здесь актуален вопрос транспортных развязок. На мой взгляд, идея прекращения функционирования курортной ветки железной дороги в дневной период времени или центра города», – убежден исполнительный директор ЗАО «ОДЦ "Охта"» Александр Бобков.
Говоря о новом деловом центре в Приморском районе, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев подчеркивает: «Речь надо вести не о квартале, который сформируется в непосредственной близости от «Лахта центра», а о большей территории, объединяющей часть Приморского района вокруг Старой деревни и намывные земли Васильевского острова. У них есть общая транспортная связка – Западный скоростной диаметр (ЗСД)». По его мнению, действующие у Старой деревни бизнес-центры – МДЦ «РЕСО», «Гулливер», «Антарес», «Атлантик Сити» и др., будущий общественно-деловой комплекс «Газпром нефти», а также новые офисные центры на территории «Морского фасада» и станут костяком будущей деловой зоны.

Однако есть и сомневающиеся в способности «Лахта центра» выступить «якорем» для создания новой деловой зоны. «Санкт-Петербургу нужен деловой центр. «Охта центр» мог бы стать таким «якорем», но его запретили строить. Теперь он появится на окраине, но вряд ли сможет сформировать там деловую зону», – уверен управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. «В настоящее время в Приморском районе и так существует достаточно много современных востребованных бизнес-центров. Появится еще один – более крупный, вокруг которого разрастется сфера обслуживания. Но район и сейчас изобилует большим количеством объектов обслуживания – это торговые комплексы, рестораны, развлекательные центры, кинотеатры, – добавляет вице-президент группы компаний «Эталон» Кирилл Вязовский. – Определенный элемент полицентричности в появлении «Лахта центра», конечно, есть, но, на мой взгляд, это скорее разумное распределение офисов по всему периметру города».

Транспорт тормозит
Последние полтора десятка лет в Приморском районе вводится в эксплуатацию примерно треть построенного в городе жилья. И освоение его под жилищное строительство продолжается. По данным районной администрации, сегодня активно застраивается Северо-Приморская часть и Каменка, в разработке – градостроительная документация по Лисьему Носу, Лахте, Ольгино, бывшим территориям совхоза «Пригородный», реализуются крупные проекты в Юнтолово и проч. (см. врезку). «Район имеет значительный потенциал развития, во многом благодаря тому, что располагает еще не освоенными территориями и у застройщиков есть возможность приобретать здесь земельные участки», – объясняет директор по маркетингу компании «ЮИТ Дом» Екатерина Гуртовая.
Кроме того, через район пролегают пути горожан, которые едут на дачи в Ленобласть или на отдых в Карелию и Финляндию. Поэтому главная проблема района сегодня транспортная.
«Автомобильному транспорту очень трудно сюда въехать или выехать отсюда. Район является неким анклавом, окруженным железнодорожным сообщением. Поэтому здесь актуален вопрос транспортных развязок. На мой взгляд, идея прекращения функционирования курортной ветки железной дороги в дневной период времени или замена ее на легкорельсовый транспорт очень здравая», – полагает г-н Вязовский. «Значительная часть Приморского района, в частности улица Савушкина и Приморский проспект, обеспечена только наземным общественным транспортом. Кроме того, основной трафик Курортного района, Кронштадта и многочисленных населенных пунктов Ленобласти падает именно на эту часть района. Вероятно, вводимый по планам в 2012 году ЗСД снимет часть этой проблемы, но снимет не полностью: в большей степени дорога является транзитной и не учитывает влияние вновь застраиваемых кварталов района многоквартирными домами», – добавляет директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий.
Многие участники рынка надеются, что в ближайшие годы эта проблема разрешится. «Планы по развитию транспортной инфраструктуры, которые реализуются в настоящее время, должны исправить эту ситуацию», – уверена директор департамента рекламы управляющей компании «Адамант» Алена Мариничева. По словам г-на Бобкова, после строительства «Лахта центра» появится возможность развернуть транспортные потоки в противоположную сторону, разгрузив магистрали, ведущие в центр города.

Специалисты также связывают развитие района со строительством новых станций метрополитена. Транспортная доступность улучшится после ввода в эксплуатацию ЗСД, в частности, вместе с вводом путепроводных развязок на пересечении Планерной улицы и Приморского проспекта, а также Планерной улицы и Богатырского проспекта. Вероятный срок завершения ЗСД – 2015–2016 годы. Реализуются или готовятся к строительству несколько дорожных проектов, в том числе «пробивка» Школьной, Туристской, Мебельной улиц, Комендантского проспекта с выходом на Приморское шоссе со сроком ввода до 2025-го. По мнению Любавы Пряниковой, руководителя направления маркетинговых исследований ООО «Консалтинговый центр "Петербургская недвижимость"», транспортную ситуацию также облегчит строительство перехватывающей парковки около станции метро «Пионерская» и сооружение тоннеля под улицей Савушкина, который свяжет Приморский проспект и одноименное шоссе.

Вместе с тем проект скоростного трамвая на базе существующей линии по улице Савушкина с перспективным продолжением до квартала Юнтолово пока заморожен. «Есть и другие варианты транспортного обеспечения района, – говорит Александр Бобков. – Например, ведутся переговоры о передаче нам ветки от Финляндского вокзала до Белоострова, чтобы пустить там скоростной трамвай, сняв нагрузку с дороги. Тогда по ней будет легко добираться до офиса, да и жителям поселков комфортнее будет ездить в город. Кроме этого планируется присоединить эту территорию к системе развития легкорельсового трамвая». Недавно в Приморском районе наметились еще одна «точка роста», которая поможет решить транспортную проблему. На совещании городской администрации, посвященном строительству нового зоопарка в Юнтолово, прозвучала цифра: ожидается, что ежедневно его будут посещать до 75 тыс. человек. И ЗСД не справится с таким транспортным потоком. Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко испугался: «Народ ломанется новое смотреть – будет еще больше». Представители компании-проектировщика «Интарсия» оценили ежедневный максимальный людской поток в 30 тыс. человек. Но и это очень большая нагрузка на ЗСД. Чтобы разрешить «локальную» транспортную проблему, требуется «пробить» Парашютную улицу и реконструировать Шуваловский проспект. Для чего бюджет обещает выделить дополнительно 2 млрд рублей, которые по факту удорожат проект строительства зоопарка, первоначально оцененный в 11 млрд рублей. В 2012 году на реализацию проекта будет выделено 567 млн рублей, в 2013-м – еще 2,88 млрд.

Но главное, на что проект строительства зоопарка подвиг город, – развитие метрополитена. Петербургский институт «Ленметрогипротранс» в конце октября выиграл конкурс Комитета по транспорту на разработку проектной документации Невско-Василеостровской линии метро – от станции «Приморская» до станции «Зоопарк» и Лахтинско-Правобережной линии – от станции «Театральная» до станции «Морской фасад». Сумма контракта составила 1,24 млрд рублей.

На Невско-Василеостровской линии первой от «Приморской» будет расположена станция «Новокрестовская 1–2». Затем последуют «Улица Савушкина» и «Яхтенная». Следующая станция – «Шуваловский проспект». Станции «Новокрестовская-2», «Улица Савушкина», «Яхтенная», «Зоопарк» будут островными, то есть для посадки будет обустроена только одна платформа. На Лахтинско-Правобережной линии появятся станции: «Театральная 1–2», «Большой проспект 1–2», «Шкиперская» и «Морской фасад». Сроки ввода в эксплуатацию новых станций будут зависеть от бюджетного финансирования. Предположительно, все они должны вступить в строй до 2020 года. А ввод станции «Зоопарк» ожидается в 2015-м.

Спально-деловая зона
В декабре 2010 года вице-премьер России Дмитрий Козак заявил, что считает проект «Лахта центра» не инфраструктурным, а инвестиционным, который принесет городу дополнительные дивиденды. «Строительство «Лахта центра» подразумевает концентрацию многих направлений бизнеса на одной территории, что является функциональным и стратегически верным решением. Однако не стоит забывать, что столь развитая деловая активность положительно повлияет на общую инфраструктуру Приморского района. Следует ожидать развития транспортной инфраструктуры, строительства и развития объектов коммерческой и торговой недвижимости, новых жилых кварталов, предприятий сферы услуг, общественного питания», – перечисляет г-жа Мариничева.

Г-жа Афанасьева добавляет: «Свою роль мы видим еще и в том, чтобы задать новые для Петербурга стандарты формирования городской среды. Это все то, что в конечном счете будет создавать комфорт, достойное качество жизни для петербуржцев. Передовые «зеленые» технологии, энергоэффективность, удобная транспортная инфраструктура, а также мультифункциональность (сочетание офисной и жилой функций с большим объемом социальных и досуговых объектов) позволят создать условия для жизни и работы в одном районе».

Развитие крупных проектов – инфраструктурных ли, инвестиционных ли – не может не повлиять на характер застройки в районе. Останется ли он комфортным для проживания? Не превратится ли исконно спальный район в офисно-деловой?

Специалисты утверждают, что этого не произойдет. «На наш взгляд, такая перспектива маловероятна. Строительство «спальников» в Приморском районе ведется очень активно, и объемы его таковы, что вытеснить эту функцию не представляется возможным ни при каких условиях. Что касается «дачного» направления, то исторически сложившиеся курортные районы в подавляющем большинстве будут сохраняться: они востребованы. Кроме того, освоение дачных поселков всегда связано с трудоемким процессом выкупа частных земель, переговоров с собственниками, что делает реализацию проектов на таких территориях затруднительной», – размышляет Светлана Афанасьева. Таким образом, по ее мнению, локальные общественно-деловые проекты, как, например «Лахта центр», будут способствовать скорее «выравниванию» градостроительной среды в Приморском районе, превращению его в самодостаточную территорию на окраине города, вблизи природы, где можно комфортно жить, работать и отдыхать.

«Лахта центр может стать настоящим бизнес-кварталом, включающим в себя, помимо офисных помещений, предприятия сферы услуг, апартаменты, коммерческие и транспортные объекты – одним словом, полноценный центр деловой активности. Размещение такого объекта вне исторического центра Петербурга отчасти решит проблему с перегруженностью центральной части города, подобные проекты успешно реализуются во многих крупных городах мира. Это позволит расширить деловые границы города и развивать не только центральные районы, но и периферию», – полагает Алена Мариничева. Но г-н Золин уверен, что избавить центр от офисов все равно не удастся: «До кризиса в профессиональной среде шел спор: могут ли быть офисы класса А на окраинах? Да, могут. Есть такой опыт. Например, бизнес-центр «Атлантик Сити» расположился на улице Савушкина в Приморском районе. Место очень хорошее, оживленное. Там все хорошо, но среди арендаторов нет классических компаний сервиса, услуг: они все хотят сидеть в центре».

По мнению Любавы Пряниковой, даже в случае появления «Лахта центра» офисная зона останется на прежнем месте – в южной части района, где она уже сконцентрировалась. «При этом большая часть района все равно останется спальной. Сегодня Приморский активнее остальных районов города застраивается жилой недвижимостью. Безусловно, объем офисов с появлением «Лахта центра» существенно увеличится как за счет площадей в нем самом, так и за счет прочих офисных объектов, которые неизбежно появятся в непосредственной близости. Однако совокупный объем действующих и потенциальных офисных площадей нельзя даже сопоставлять с соответствующими объемами жилой недвижимости», – добавила она.
Кирилл Вязовский в свою очередь считает, что район развивается правильно: в нем разумно сочетаются объекты с разными функциями.