Игорь Богородов: «Складской бизнес – для терпеливых»

– В прошлом году на рынке складской недвижимости был зафиксирован рекордно низкий объем введенных в эксплуатацию объектов.  Для вас прошлый год тоже был годом «кризисных последствий»?
– 2011 год для складского рынка недвижимости был достаточно удачным. При том что темпы развития отрасли было трудно назвать высокими и объем введенных площадей был действительно небольшим, в 2011 году рынок все же оживился. Возобновился интерес к складским объектам как со стороны арендаторов, так и со стороны девелоперских компаний. В кризис складские объекты вводились  в совсем небольшом объеме, многие проекты были заморожены. Учитывая же, что ритейлеры и другие потребители складской недвижимости в 2011 году активизировали свое развитие, увеличились их обороты в торговле, возник новый виток спроса на складские мощности, который не был подкреплен достаточным объемом предложения. Соответственно, мы наблюдали рост ставок и уменьшение доли вакантных площадей как в Московском регионе, так и в других наших региональных проектах. Что касается развития нашей компании в 2011 году, мы достроили объекты, реализация которых началась в кризис, –
вторую фазу в Климовске (53 тыс. кв. м), инфраструктурные проекты в Ростове-на-Дону (логопарк «Дон») и Ногинске (логопарк «Ногинск-Восточный»).

– Как вы оцениваете возможности по привлечению заемного капитала? В прошлом году, насколько я знаю, вы рефинансировали ряд кредитов по существующим проектам.
– Как нам кажется, было некоторое оживление на рынке по финансированию и рефинансированию объектов. В 2011 году мы продлили соглашение о долговом финансировании с банком Aareal по проекту «Истра», получив дополнительные $ 34 млн со сроком погашения общего кредита в $ 143 млн в апреле 2016 года. Также мы подписали соглашение о рефинансировании проекта в Ногинске с банком «ЮниКредит». Это порядка $ 83 млн cо сроком погашения в октябре 2016 года. Данное соглашение рефинансирует нашу предыдущую задолженность перед Nordbank на более выгодных условиях. Также мы рефинансировали объект в Шушарах в Санкт-Петербурге и первую фазу объекта в Климовске.

По некоторым нашим проектам мы заменили собственные средства банковским плечом. Таким образом, теперь у нас есть возможность направить собственный капитал в строительство новых объектов. Например, в этом году мы планируем начать строительство второй очереди логопарка «Дон» в Ростове-на-Дону. Почему мы так много занимались вопросами финансирования и рефинансированию в 2011 году? Текущий год с точки зрения инвестиций будет непростым. На российском рынке существует много проектов, которые начинались пять лет назад и которые должны быть рефинансированы в этом году. Поэтому банки будут в основном заниматься вопросами рефинансирования кредитов, эти вопросы будут отвлекать инвесторов и банковские структуры от того, чтобы вкладывать деньги в новые проекты. Благодаря тому, что нам удалось высвободить свои средства в прошлом году, мы имеем возможность направить эти деньги на освоение новых проектов.

– О каких новых проектах идет речь? Над чем вы намерены работать в 2012 году?
– Мы запустим третью фазу складского комплекса в Климовске площадью около 50 тыс. кв. м, также построим еще около 50 тыс. в Ногинске, продолжим реализацию второй очереди складского комплекса в Ростове-на-Дону (около 30 тыс.  кв. м). На этих площадках уже была создана инфраструктура, что позволяет достаточно быстро и эффективно реализовать следующие фазы. Это ближайшие планы на 2012 – первый квартал 2013 года.
Помимо строительства новых фаз в рамках уже существующих проектов, мы рассматриваем новые площадки на севере и юге Москвы. Еще одно направление, над которым мы планируем работать,  – формат build-to-suit в регионах. Всего в 2012 году в развитие планируется инвестировать около $ 200 млн.

– С чем связана сегодняшняя активизация спроса на формат build-to-suit?
– Это можно связывать с активным ростом и развитием торговых компаний при отсутствии достаточного количества складских проектов под специфику и требования этих арендаторов. Надо признать, что build-to-suit имеет хорошие перспективы с учетом дефицита спекулятивных cкладов в Московском регионе. В других регионах проекты build-to-suit могут быть востребованы по причине нестабильного спроса на качественные площади со стороны арендаторов.
Компании, которые склоняются к формату build-to-suit, как правило, идут двумя путями: либо просят девелопера построить склад по своим стандартам, либо строят сами с надеждой на то, что, когда они реализуют проект, под него найдется инвестор, а им удастся а) высвободить свои средства, чтобы развивать профильный бизнес, б) поменять статус собственника на статус арендатора в этом проекте. Нам интересен и первый, и второй вариант сотрудничества. Мы можем выступать и в роли девелопера, и в роли инвестора, покупая готовые, уже заполненные арендаторами объекты.

– У вас в портфеле уже есть проекты build-to-suit?
– В ряде готовых комплексов за счет собственных средств Raven Russia была проведена адаптация под заказчика как разновидность build-to-suit. В прошлом году мы адаптировали стандартный склад класса А под нужды X5 Retail Group – установили на объекте холодильные и морозильные камеры, реализовали другие технические решения. В общей сложности инвестировали в адаптацию более $ 20 млн. Ритейлерам – при отсутствии банковского финансирования – сложно отвлекать из оборота средства на то, чтобы переделывать склад под себя. У каждого специфические требования: алкогольным компаниям нужна определенная система вентиляции, которая позволит лицензировать этот склад, продуктовым ритейлерам не обойтись без холодильников и морозильников. Предлагая заказчикам склад по их «лекалам», мы, с одной стороны, облегчаем финансовую нагрузку арендатора. С другой стороны, мы облегчаем свое положение как арендодателя – арендатор садится к нам надолго, обеспечивая стабильный арендный доход.

– Чего хотят арендаторы складской недвижимости сегодня? Есть ли какой-то очевидный тренд, связанный с их поведением? Известно, например, что арендаторы в регионах предпочитают маленькие площади и короткие договоры аренды…
– Да, это по-прежнему актуально для регионов. При этом для девелопера – с точки зрения операционной деятельности – легче сдать сразу большой объем, чем разбивать склад на несколько частей. Например, мы можем идти навстречу тому или иному арендатору, но есть технологические свойства склада. Сделать блоки меньше 3 млн кв. м сложно, потому что в блоке должны быть и сантехнические узлы, и офисы и т. д. Осознавая, что в регионах по-прежнему востребованы небольшие площади, мы нашли формы технического решения, чтобы предлагать арендаторам небольшие блоки: мы делаем для арендаторов отделку офисов за наш счет, организуем отдельную входную группу, устанавливаем разделительную стену в зависимости от планировки, монтируем индивидуальные приборы учета электроэнергии и т. д.Так, например, в логопарке «Дон» компания «Ашан» взяла в аренду дополнительные помещения площадью 2300 кв. м, а компания «Рулог» – 2700 кв. м; в новосибирском логопарке «Обь» компаниям OSG и «Морон» мы предоставили помещения общей площадью 2450 кв. м и 3100 кв. м соотвественно. Если же говорить в целом о поведении арендатора, оно стало более осознанным. Сейчас арендаторы стали более опытными и точно знают, что им нужно.

– Некоторое время назад сразу несколько складских девелоперов заявило о масштабных программах по освоению регионального пространства. Но  многие планы так и остались на бумаге. Складывается ощущение, что кризис лишь подтвердил убеждение регионалов о том, что склады класса А здесь, как и прайм-офисы, – непонятная роскошь, без которой вполне можно обойтись.
– Сегодня рынок складской недвижимости регионов, конечно, отстает от столичных рынков. Прежде всего потому, что потребители качественных складов – крупные ритейлеры и логистические компании – не так быстро выходят на региональные рынки. Соответственно, и логистическая инфраструктура развивается не так быстро, как нам бы хотелось. Освоение регионального рынка ритейлером занимает в среднем три–четыре года. Таким образом, сейчас
многие ритейлеры присматриваются к новым территориям. Если пойдет развитие с их стороны, подтянется и логистическая инфраструктура. Локальные игроки, в подавляющем большинстве работающие на региональных рынках, склонны использовать площади, которые уже существуют. При этом есть прецеденты, когда местные ритейлеры, познакомившись с преимуществами складских комплексов класса А (сокращение издержек на операционные расходы, скорость обработки товара и т. д.), начинают создавать спрос на качественные помещения. Думаю, адекватная  логистическая инфраструктура в российских городах  – это вопрос времени. Мы верим в это, а потому реализуем ряд региональных объектов.
Сегодня складским девелоперам интересны все города-миллионники, в которых активно развивается торговля и растет потребительский спрос.

– Вы работаете в нише инфраструктурных проектов, которые, по логике вещей, должны активно приветствоваться властями. Помогают ли губернаторы в решении инфраструктурных вопросов, связанных с коммуникациями, дорогами т. д.?
– На сегодняшний день есть интерес локальных управленцев к тому, чтобы пришли люди и проинвестировали в их регионы. Но встречные шаги делают очень немногие. Либо это губернаторы, которым приходится это делать в силу обстоятельств, либо управленцы, думающие «по-новому». Случается, что последние создают какие-то зоны для развития проектов, подводят инфраструктуру хотя бы к границам этих зон. Как бы то ни было, все эти вопросы решаемые. Иногда, правда, они удлиняют периоды согласований, подключений, но безвыходных ситуаций не бывает. В связи с тем, что мы реализуем большие проекты, как правило, мы создаем для них временную инфраструктуру, а потом, со временем, подключаем объект по постоянным схемам. Таким образом, на период строительства у нас одни условия, на период эксплуатации – другие.

– Как расширение границ Москвы повлияет на развитие рынка складской недвижимости?
– Владельцы земель на присоединяемых территориях не захотят сейчас продавать свои участки по цене участков, предназначенных для складского строительства. Это, разумеется, будет тормозить развитие отрасли. Владельцы земли здесь в принципе держат высокий ценник, что серьезно влияет на экономическую целесообразность развития складских проектов. Теперь у них появился соблазн придержать участки, чтобы впоследствии продать их еще дороже.
Второй момент, который будет сдерживать развитие присоединяемых территорий, – отсутствие градостроительного плана. Пока нет планирования, вряд ли будет возможность заниматься строительством. Хотя в целом это правильный подход: лучше сейчас все остановить, сделать план, а потом в соответствии с ним реализовывать объекты, выдавать разрешения. Если нет общей картины развития города, это приводит к нарушениям в работе всей его инфраструктуры: дорог, транспорта и т. д.

– Как предстоящие выборы повлияют на инвестиционный климат? Вы готовы корректировать свою стратегию в зависимости от политико-экономической ситуации в стране?
– Многие компании, работающие на российском рынке, сегодня затаили дыхание и ждут марта. Это нормальная ситуация не только для нашей страны, но и для всего мира – состояние неопределенности, связанное с выборами президента. И дело даже не в том, кто придет к власти, а в том, какая команда будет управлять страной, какими будут политический и экономический курс, какими будут приоритеты. Скорее всего, первая половина 2012 года будет характеризоваться выжидательной позицией инвесторов. Наша позиция в этом отношении простая: мы хотим работать, мы уже здесь и хотим продолжать развивать свой бизнес в России. Наша составляющая сегодня – это не то, что можно собрать и увезти, это не акции, которые можно продать. У нас нормальный бизнес, который мы строим надолго. Основная наша цель – строительство и долгосрочное владение складскими комплексами класса А в Москве и регионах России. Без сомнения, мы будем продолжать делать то, что делаем.

– За всю историю развития своего бизнеса в России вы только накапливаете активы? Или у вас были какие-то продажи?
– У нас была одна продажа, но это был маленький актив. Он был приобретен в самом начале, и впоследствии поступило хорошее предложение, от которого было сложно отказаться. Это был актив небольшого размера, под одного клиента. Такие проекты, как правило, строят под себя, под свое управление. Если же говорить о стратегии в целом – да, это наращивание активов. Причем не так важно, каким образом идет наращивание. В самом начале бизнеса в России мы покупали готовые объекты, «Кулон-Балтия» и «Кулон-Южный» – примеры таких активов. Все остальное – из-за того, что на рынке отсутствовали объекты инвестиционного качества, – мы строили совместно с девелопером, а впоследствии выкупали его долю в проекте.

– Насколько складской сегмент сегодня конкурентоспособен с точки зрения альтернативности инвестиций? Озвучьте основные цифры по отрасли для понимания «привлекательности» сегмента…
– Ставки аренды по складам класса А в Московском регионе составляют от $ 125 до $ 135/кв. м в год (triple net), в зависимости от объема арендуемых площадей. Операционные расходы – $ 35–45, в зависимости от того, чего хочет арендатор. Если, к примеру, ему нужно дополнительное электричество, OpEx будет выше. Ставки капитализации сейчас стабилизировались, для Московского региона они составляют 12–13 %. В регионах – на пару процентов выше из-за больших рисков и большей премиальной составляющей.

Себестоимость строительства по Московскому региону оставляет $ 800–900/кв. м с НДС. В регионах себестоимость сопоставима со столичными ставками, а иногда и выше, при этом стоимость аренды склада ниже  – это еще одна причина, почему региональный рынок развивается не так быстро.  Высокая стоимость строительства в регионах связана с высокой стоимостью доставки материалов: одно дело доставить европейские доки в Москву, другое дело – в Новосибирск. Кроме того, в регионах есть проблемы с опытными строителями, и иногда их приходится везти отсюда.
Получается, что девелопмент складских объектов – не такой уж привлекательный бизнес с точки зрения альтернативности инвестиций. Можно зарабатывать больше. Но это будет уже другой бизнес, другие риски и менее долгосрочные перспективы. А складской бизнес – для тех, кто хочет зарабатывать меньше, но долго. 

– Чего ждать девелоперам и потребителям складской недвижимости в 2012 году? Как будет развиваться рынок?
– Недостаток качественного предложения в сегменте складской недвижимости класса А, которое будет ощущаться в Московском регионе и в 2012 году, будет оказывать давление на арендные ставки, а также стимулировать арендаторов к заключению предварительных договоров аренды на этапе строительства объектов. Основной проблемой для складского девелопмента в России по-прежнему будет являться отсутствие доступного финансирования. Привлечение заемных средств в 2012 году будет затруднено, в том числе в связи с нестабильной ситуацией на международных финансовых рынках. Эта ситуация будет сдерживать планы девелоперов, связанные с реализацией новых масштабных проектов в Москве и регионах России.