ЦМТ вновь выставят на продажу

При этом оценка властей (около 15 млрд руб.) представляется экспертам вполне адекватной. «При общей арендуемой площади всех офисных зданий около 70 тыс. кв. м и средней базовой ставке около $600 без НДС и эксплуатационных расходов (с учетом того что, часть договоров заключалась в 2010 году на довольно низких уровнях),  чистый арендный поток может составлять $40–45 млн в год, что дает при рыночной достижимой ставке капитализации в 9% оценочную стоимость офисного портфеля около $450 млн. Прибавьте к этому стоимость двух гостиниц Crown Plaza и прочей недвижимости ЦМТ – выйдет выше $500 млн за компанию», – говорит Александр Аверкин, директор по работе с ключевыми клиентами S. A. Ricci. Заниженную капитализацию на рынке эксперт связывает с глобальным падением рынков.

По словам Ивана Губочкина, управляющего директора, руководителя отдела инвестиционных услуг CBRE, предложенная городом цена привлекательна как для инвестора, так и для города. «Эта цена немного ниже, чем та, в которую компания была оценена при  IPO – тогда 18% акций были проданы за $105 млн; таким образом, капитализация ЦМТ «до денег/pre-money» была около $480 млн». Сейчас же, говорит эксперт, показатели ЦМТ вернулись на докризисный уровень, гостиница претерпела реновацию (сейчас там располагается Crown Plaza), а также было построено новое офисное здание класса А (GBA = 32 тыс. кв. м), здание гостиницы. «Крайне низкая ликвидность акций компании, отсутствие публичной международной финансовой отчетности (компания не раскрывала ее уже несколько лет), отсутствие независимой оценки имущества – все это ведет к тому, что рыночные котировки не имеют ничего общего с реальной стоимостью актива/компании, которая в разы выше», – добавляет г-н Губочкин.

Это уже вторая попытка властей продать долю в ЦМТ. Прошлой осенью пакет был оценен в 1,445 млрд рублей, однако имеющиеся два претендента (их имена держатся в секрете) отказались от участия в торгах.

Как сообщил журналистам гендиректор РАД Андрей Степаненко, на 10%-й пакет уже есть претенденты – как сторонние инвесторы, так и текущие держатели акций (основной акционер – Торгово-промышленная палата – 51,02%, 18% через инвестгруппу «АЛОР» принадлежат члену совета директоров ЦМТ Анатолию Гавриленко).

«Скорее всего, такая миноритарная доля будет интересна в первую очередь существующим основным акционерам, так как сам по себе пакет акций в 10% не дает покупателю ни операционного контроля над недвижимостью ЦМТ, ни прогнозируемого роста стоимости акций на бирже: бумага на ММВБ – малоликвидная и последние несколько лет находится в нисходящем тренде», – отмечает г-н Аверкин.

«ЦМТ в своем текущем состоянии – либо кандидат на re-IPO (когда новый акционер всерьез займется работой с инвесторами, приведет в порядок отчетность, расскажет о стратегии и покажет новые проекты, одновременно разместит в рынок дополнительный пакет акций), либо кандидат на buy-out – компанию выгоднее сделать частной и собирать все арендные денежные потоки одному или нескольким частным владельцам. Какова бы ни была стратегия инвестора, покупающего пакет города, ясно одно: ему нужно договариваться с крупнейшим акционером ЦМТ – Торгово-промышленной палатой», – считает г-н Губочкин.

ЦМТ владеет офисами и гостиницами общей площадью 270 тыс. кв. м, большая часть которых находится на Краснопресненской наб., поблизости от делового центра «Москва-Сити». Однако такое соседство никак не повлияло на заполняемость ЦМТ: «Уровень вакантных площадей за последние два года всегда оставался крайне низким (менее 3%), при этом ставки аренды начиная с середины 2010 года уверено росли, в то время как в «Москва-Сити» в зависимости от проекта уровень вакантных площадей находится в диапазоне от 5–7% до 15–20%. Проект ЦМТ также «выигрывает» у «Москва-Сити» по таким критериям, как подъездные пути, наличие парковки и плотность застройки», – отмечает г-н Аверкин. При этом 1-я и отчасти 2-я фаза ЦМТ уже немного устарели с точки зрения инженерных систем и по некоторым критериям могут не соответствовать требованиям крупных арендаторов, добавляет эксперт.