Назад
16 Июля 2012, 6:00
Претендент на роль центра
Сегодня уже очевидно, что Санкт-Петербург будет развиваться как полицентричный город. Идея освободить его исторический центр от деловой функции, оставив исключительно туристскую, постепенно становится доминирующей. Но где разместить новый деловой центр города? Многие участники рынка прочат эту роль Приморскому району.
По мнению экспертов, первые шаги к формированию здесь деловой зоны уже сделаны. «В Приморском районе активно возводятся не только жилые кварталы, характеризующие территорию прежде всего как спальный район. За последние годы в зоне, ограниченной Приморским шоссе, проспектами Приморским, Испытателей и Коломяжским, построено большое количество офисных площадей – около 300 тыс. кв. м. Вблизи разместились современные торговые комплексы – примерно 500 тыс. «квадратов». Это выше среднего показателя по другим городским территориям и уже говорит о том, что Приморский район характеризуется высокой деловой активностью.
Новый курс – на север
Чтобы продолжить формирование деловой зоны в этой части Приморского района, нужен особо значимый крупный проект – некий «якорь». Таким проектом, по мнению некоторых экспертов, вполне может стать деловой квартал в Лахте, проект которого реализует ЗАО «Общественно-деловой центр “Охта”». Светлана Афанасьева, директор по связям с общественностью компании, подтверждает: «Именно такая идея заложена в основу концепции будущего “Лахта-центра”. Мы уверены, что штаб-квартира крупной энергетической компании может стать якорным объектом для формирования точки притяжения бизнеса, альтернативной историческому центру Санкт-Петербурга». «Строительство общественно-делового комплекса в Лахте подтолкнет крупные компании к переводу их офисов из центра города», – убежден Александр Бобков, исполнительный директор ЗАО «ОДЦ “Охта”».
Говоря о новом деловом центре в Приморском районе, Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, подчеркивает: «Речь надо вести не о квартале, который сформируется в непосредственной близости от “Лахта-центра”, а о большей территории, объединяющей часть Приморского района вокруг Старой деревни и намывные земли Васильевского острова. У них есть общая транспортная связка – Западный скоростной диаметр (ЗСД)». По его мнению, действующие у Старой деревни бизнес-центры: МДЦ «РЕСО», «Гулливер», «Антарес», «Атлантик Сити» и др., будущий общественно-деловой комплекс «Газпром нефти», а также новые офисные центры на территории «Морского фасада» – и станут костяком будущей деловой зоны.
Однако есть и сомневающиеся в способности «Лахта-центра» выступить «якорем» для создания новой деловой зоны. «Санкт-Петербургу нужен деловой центр. “Охта центр” мог бы стать таким “якорем”, но его запретили строить. Теперь он появится на окраине, но вряд ли сможет сформировать там деловую зону», – Дмитрий Золин, уверен управляющий партнер LCMC. «В настоящее время в Приморском районе и так существует достаточно много современных востребованных бизнес-центров. Появится еще один, более крупный, вокруг которого разрастется сфера обслуживания. Но район и сейчас изобилует большим количеством объектов обслуживания: это торговые комплексы, рестораны, развлекательные центры, кинотеатры, – добавляет Кирилл Вязовский, вице-президент ГК «Эталон». – Определенный элемент полицентричности в появлении “Лахта-центра”, конечно, есть, но, на мой взгляд, это скорее разумное распределение офисов по всему периметру города».
Транспорт тормозит
Последние полтора десятка лет в Приморском районе вводится в эксплуатацию примерно треть построенного в городе жилья. И освоение его под жилищное строительство продолжается. По данным районной администрации, сегодня активно застраивается Северо-Приморская часть и Каменка, в разработке – градостроительная документация по Лисьему Носу, Лахте, Ольгино, бывшим территориям совхоза «Пригородный», реализуются крупные проекты в Юнтолово и проч. «Район имеет значительный потенциал развития во многом благодаря тому, что располагает еще не освоенными территориями, и у застройщиков есть возможность приобретать здесь земельные участки», – объясняет Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Дом».
Кроме того, через район пролегают пути горожан, которые едут на дачи в Ленобласть или на отдых в Карелию и Финляндию. Поэтому главная проблема района сегодня транспортная.
«Автомобильному транспорту очень трудно сюда въехать или выехать отсюда. Район является неким анклавом, окруженным железнодорожным сообщением. Поэтому здесь актуален вопрос транспортных развязок. На мой взгляд, идея прекращения функционирования курортной ветки железной дороги в дневной период времени или замена ее на легкорельсовый транспорт очень здравая», – полагает г-н Вязовский. «Значительная часть Приморского района, в частности, ул. Савушкина и Приморский пр., обеспечена только наземным общественным транспортом. Кроме того, основной трафик Курортного района, Кронштадта и многочисленных населенных пунктов Ленобласти падает именно на эту часть района. Вероятно, вводимый по планам в 2012 году ЗСД снимет часть этой проблемы, но не полностью: в большей степени дорога является транзитной и не учитывает влияние вновь застраиваемых кварталов района многоквартирными домами», – добавляет Михаил Бузулуцкий, директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой-СПб».
Многие участники рынка надеются, что в ближайшие годы эта проблема разрешится. «Планы по развитию транспортной инфраструктуры, которые реализуются в настоящее время, должны исправить эту ситуацию», – уверена Елена Мариничева, директор департамента рекламы управляющей компании «Адамант». По словам г-на Бобкова, после строительства «Лахта-центра» появится возможность развернуть транспортные потоки в противоположную сторону, разгрузив магистрали, ведущие в центр города.
Специалисты также связывают развитие района со строительством новых станций метрополитена. Транспортная доступность улучшится после ввода в эксплуатацию ЗСД, в частности, вместе с вводом путепроводных развязок на пересечении ул. Планерной и Приморского пр., а также ул. Планерной и Богатырского пр. Вероятный срок завершения ЗСД – 2015–2016 годы. Реализуются или готовятся к строительству несколько дорожных проектов, в том числе «пробивка» ул. Школьной, Туристской, Мебельной, Комендантского пр. с выходом на Приморское ш. со сроком ввода до 2025-го. По мнению Любавы Пряниковой, руководителя направления маркетинговых исследований ООО «Консалтинговый центр “Петербургская недвижимость”», транспортную ситуацию также облегчит строительство перехватывающей парковки около станции метро «Пионерская» и сооружение тоннеля под ул. Савушкина, который свяжет Приморский пр. и одноименное шоссе.
Спально-деловая зона
В декабре 2010 года вице-премьер России Дмитрий Козак заявил, что считает проект «Лахта-центра» не инфраструктурным, а инвестиционным, который принесет городу дополнительные дивиденды. «Строительство “Лахта-центра” подразумевает концентрацию многих направлений бизнеса на одной территории, что является функциональным и стратегически верным решением. Однако не стоит забывать, что столь развитая деловая активность положительно повлияет на общую инфраструктуру Приморского района. Следует ожидать развития транспортной инфраструктуры, строительства и развития объектов коммерческой и торговой недвижимости, новых жилых кварталов, предприятий сферы услуг, общественного питания», – перечисляет г-жа Мариничева.
Г-жа Афанасьева добавляет: «Свою роль мы видим еще и в том, чтобы задать новые для Петербурга стандарты формирования городской среды. Это все то, что в конечном счете будет создавать комфорт, достойное качество жизни для петербуржцев. Передовые “зеленые” технологии, энергоэффективность, удобная транспортная инфраструктура, а также мультифункциональность (сочетание офисной и жилой функций с большим объемом социальных и досуговых объектов) позволят создать условия для жизни и работы в одном районе».
Развитие крупных проектов – инфраструктурных ли, инвестиционных ли – не может не повлиять на характер застройки в районе. Останется ли он комфортным для проживания? Не превратится ли исконно спальный район в офисно-деловой?
Специалисты утверждают, что этого не произойдет. «На наш взгляд, такая перспектива маловероятна. Строительство “спальников” в Приморском районе ведется очень активно, и объемы его таковы, что вытеснить эту функцию не представляется возможным ни при каких условиях. Что касается “дачного” направления, то исторически сложившиеся курортные районы в подавляющем большинстве будут сохраняться – они востребованы. Кроме того, освоение дачных поселков всегда связано с трудоемким процессом выкупа частных земель, переговоров с собственниками, что делает реализацию проектов на таких территориях затруднительной», – размышляет Светлана Афанасьева. Таким образом, по ее мнению, локальные общественно-деловые проекты, как, например «Лахта-центр», будут способствовать скорее «выравниванию» градостроительной среды в Приморском районе, превращению его в самодостаточную территорию на окраине города, вблизи природы, где можно комфортно жить, работать и отдыхать. «“Лахта-центр” может стать настоящим бизнес-кварталом, включающим в себя, помимо офисных помещений, предприятия сферы услуг, апартаменты, коммерческие и транспортные объекты – одним словом, полноценный центр деловой активности. Размещение такого объекта вне исторического центра Петербурга отчасти решит проблему с перегруженностью центральной части города, подобные проекты успешно реализуются во многих крупных городах мира. Это позволит расширить деловые границы города и развивать не только центральные районы, но и периферию», – полагает Елена Мариничева. Но г-н Золин уверен, что избавить центр от офисов все равно не удастся: «До кризиса в профессиональной среде шел спор: могут ли быть офисы класса А на окраинах? Да, могут. Есть такой опыт. Например, бизнес-центр “Атлантик Сити” расположился на ул. Савушкина в Приморском районе. Место очень хорошее, оживленное. Там все хорошо, но среди арендаторов нет классических компаний сервиса, услуг: они все хотят сидеть в центре». По мнению Любавы Пряниковой, даже в случае появления «Лахта-центра» офисная зона останется на прежнем месте, в южной части района, где она уже сконцентрировалась. «При этом большая часть района все равно останется спальной. Сегодня Приморский активнее остальных районов города застраивается жилой недвижимостью. Безусловно, объем офисов с появлением “Лахта-центра” существенно увеличится как за счет площадей в нем самом, так и за счет прочих офисных объектов, которые неизбежно появятся в непосредственной близости. Однако совокупный объем действующих и потенциальных офисных площадей нельзя даже сопоставлять с соответствующими объемами жилой недвижимости», – добавила она. Кирилл Вязовский, в свою очередь, считает, что район развивается правильно: в нем разумно сочетаются объекты с разными функциями.
Новый курс – на север
Чтобы продолжить формирование деловой зоны в этой части Приморского района, нужен особо значимый крупный проект – некий «якорь». Таким проектом, по мнению некоторых экспертов, вполне может стать деловой квартал в Лахте, проект которого реализует ЗАО «Общественно-деловой центр “Охта”». Светлана Афанасьева, директор по связям с общественностью компании, подтверждает: «Именно такая идея заложена в основу концепции будущего “Лахта-центра”. Мы уверены, что штаб-квартира крупной энергетической компании может стать якорным объектом для формирования точки притяжения бизнеса, альтернативной историческому центру Санкт-Петербурга». «Строительство общественно-делового комплекса в Лахте подтолкнет крупные компании к переводу их офисов из центра города», – убежден Александр Бобков, исполнительный директор ЗАО «ОДЦ “Охта”».
Говоря о новом деловом центре в Приморском районе, Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, подчеркивает: «Речь надо вести не о квартале, который сформируется в непосредственной близости от “Лахта-центра”, а о большей территории, объединяющей часть Приморского района вокруг Старой деревни и намывные земли Васильевского острова. У них есть общая транспортная связка – Западный скоростной диаметр (ЗСД)». По его мнению, действующие у Старой деревни бизнес-центры: МДЦ «РЕСО», «Гулливер», «Антарес», «Атлантик Сити» и др., будущий общественно-деловой комплекс «Газпром нефти», а также новые офисные центры на территории «Морского фасада» – и станут костяком будущей деловой зоны.
Однако есть и сомневающиеся в способности «Лахта-центра» выступить «якорем» для создания новой деловой зоны. «Санкт-Петербургу нужен деловой центр. “Охта центр” мог бы стать таким “якорем”, но его запретили строить. Теперь он появится на окраине, но вряд ли сможет сформировать там деловую зону», – Дмитрий Золин, уверен управляющий партнер LCMC. «В настоящее время в Приморском районе и так существует достаточно много современных востребованных бизнес-центров. Появится еще один, более крупный, вокруг которого разрастется сфера обслуживания. Но район и сейчас изобилует большим количеством объектов обслуживания: это торговые комплексы, рестораны, развлекательные центры, кинотеатры, – добавляет Кирилл Вязовский, вице-президент ГК «Эталон». – Определенный элемент полицентричности в появлении “Лахта-центра”, конечно, есть, но, на мой взгляд, это скорее разумное распределение офисов по всему периметру города».
Транспорт тормозит
Последние полтора десятка лет в Приморском районе вводится в эксплуатацию примерно треть построенного в городе жилья. И освоение его под жилищное строительство продолжается. По данным районной администрации, сегодня активно застраивается Северо-Приморская часть и Каменка, в разработке – градостроительная документация по Лисьему Носу, Лахте, Ольгино, бывшим территориям совхоза «Пригородный», реализуются крупные проекты в Юнтолово и проч. «Район имеет значительный потенциал развития во многом благодаря тому, что располагает еще не освоенными территориями, и у застройщиков есть возможность приобретать здесь земельные участки», – объясняет Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Дом».
Кроме того, через район пролегают пути горожан, которые едут на дачи в Ленобласть или на отдых в Карелию и Финляндию. Поэтому главная проблема района сегодня транспортная.
«Автомобильному транспорту очень трудно сюда въехать или выехать отсюда. Район является неким анклавом, окруженным железнодорожным сообщением. Поэтому здесь актуален вопрос транспортных развязок. На мой взгляд, идея прекращения функционирования курортной ветки железной дороги в дневной период времени или замена ее на легкорельсовый транспорт очень здравая», – полагает г-н Вязовский. «Значительная часть Приморского района, в частности, ул. Савушкина и Приморский пр., обеспечена только наземным общественным транспортом. Кроме того, основной трафик Курортного района, Кронштадта и многочисленных населенных пунктов Ленобласти падает именно на эту часть района. Вероятно, вводимый по планам в 2012 году ЗСД снимет часть этой проблемы, но не полностью: в большей степени дорога является транзитной и не учитывает влияние вновь застраиваемых кварталов района многоквартирными домами», – добавляет Михаил Бузулуцкий, директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой-СПб».
Многие участники рынка надеются, что в ближайшие годы эта проблема разрешится. «Планы по развитию транспортной инфраструктуры, которые реализуются в настоящее время, должны исправить эту ситуацию», – уверена Елена Мариничева, директор департамента рекламы управляющей компании «Адамант». По словам г-на Бобкова, после строительства «Лахта-центра» появится возможность развернуть транспортные потоки в противоположную сторону, разгрузив магистрали, ведущие в центр города.
Специалисты также связывают развитие района со строительством новых станций метрополитена. Транспортная доступность улучшится после ввода в эксплуатацию ЗСД, в частности, вместе с вводом путепроводных развязок на пересечении ул. Планерной и Приморского пр., а также ул. Планерной и Богатырского пр. Вероятный срок завершения ЗСД – 2015–2016 годы. Реализуются или готовятся к строительству несколько дорожных проектов, в том числе «пробивка» ул. Школьной, Туристской, Мебельной, Комендантского пр. с выходом на Приморское ш. со сроком ввода до 2025-го. По мнению Любавы Пряниковой, руководителя направления маркетинговых исследований ООО «Консалтинговый центр “Петербургская недвижимость”», транспортную ситуацию также облегчит строительство перехватывающей парковки около станции метро «Пионерская» и сооружение тоннеля под ул. Савушкина, который свяжет Приморский пр. и одноименное шоссе.
Спально-деловая зона
В декабре 2010 года вице-премьер России Дмитрий Козак заявил, что считает проект «Лахта-центра» не инфраструктурным, а инвестиционным, который принесет городу дополнительные дивиденды. «Строительство “Лахта-центра” подразумевает концентрацию многих направлений бизнеса на одной территории, что является функциональным и стратегически верным решением. Однако не стоит забывать, что столь развитая деловая активность положительно повлияет на общую инфраструктуру Приморского района. Следует ожидать развития транспортной инфраструктуры, строительства и развития объектов коммерческой и торговой недвижимости, новых жилых кварталов, предприятий сферы услуг, общественного питания», – перечисляет г-жа Мариничева.
Г-жа Афанасьева добавляет: «Свою роль мы видим еще и в том, чтобы задать новые для Петербурга стандарты формирования городской среды. Это все то, что в конечном счете будет создавать комфорт, достойное качество жизни для петербуржцев. Передовые “зеленые” технологии, энергоэффективность, удобная транспортная инфраструктура, а также мультифункциональность (сочетание офисной и жилой функций с большим объемом социальных и досуговых объектов) позволят создать условия для жизни и работы в одном районе».
Развитие крупных проектов – инфраструктурных ли, инвестиционных ли – не может не повлиять на характер застройки в районе. Останется ли он комфортным для проживания? Не превратится ли исконно спальный район в офисно-деловой?
Специалисты утверждают, что этого не произойдет. «На наш взгляд, такая перспектива маловероятна. Строительство “спальников” в Приморском районе ведется очень активно, и объемы его таковы, что вытеснить эту функцию не представляется возможным ни при каких условиях. Что касается “дачного” направления, то исторически сложившиеся курортные районы в подавляющем большинстве будут сохраняться – они востребованы. Кроме того, освоение дачных поселков всегда связано с трудоемким процессом выкупа частных земель, переговоров с собственниками, что делает реализацию проектов на таких территориях затруднительной», – размышляет Светлана Афанасьева. Таким образом, по ее мнению, локальные общественно-деловые проекты, как, например «Лахта-центр», будут способствовать скорее «выравниванию» градостроительной среды в Приморском районе, превращению его в самодостаточную территорию на окраине города, вблизи природы, где можно комфортно жить, работать и отдыхать. «“Лахта-центр” может стать настоящим бизнес-кварталом, включающим в себя, помимо офисных помещений, предприятия сферы услуг, апартаменты, коммерческие и транспортные объекты – одним словом, полноценный центр деловой активности. Размещение такого объекта вне исторического центра Петербурга отчасти решит проблему с перегруженностью центральной части города, подобные проекты успешно реализуются во многих крупных городах мира. Это позволит расширить деловые границы города и развивать не только центральные районы, но и периферию», – полагает Елена Мариничева. Но г-н Золин уверен, что избавить центр от офисов все равно не удастся: «До кризиса в профессиональной среде шел спор: могут ли быть офисы класса А на окраинах? Да, могут. Есть такой опыт. Например, бизнес-центр “Атлантик Сити” расположился на ул. Савушкина в Приморском районе. Место очень хорошее, оживленное. Там все хорошо, но среди арендаторов нет классических компаний сервиса, услуг: они все хотят сидеть в центре». По мнению Любавы Пряниковой, даже в случае появления «Лахта-центра» офисная зона останется на прежнем месте, в южной части района, где она уже сконцентрировалась. «При этом большая часть района все равно останется спальной. Сегодня Приморский активнее остальных районов города застраивается жилой недвижимостью. Безусловно, объем офисов с появлением “Лахта-центра” существенно увеличится как за счет площадей в нем самом, так и за счет прочих офисных объектов, которые неизбежно появятся в непосредственной близости. Однако совокупный объем действующих и потенциальных офисных площадей нельзя даже сопоставлять с соответствующими объемами жилой недвижимости», – добавила она. Кирилл Вязовский, в свою очередь, считает, что район развивается правильно: в нем разумно сочетаются объекты с разными функциями.
Назад
Спецвыпуск
Склады, логистика и индустриальная недвижимость
При поддержке
Загрузка...