Александра Славянская: Креативность – это образ жизни, в котором работа, окружение, образование, создание нового, живой интерес к тому, что ты делаешь, образуют единство

– В связи с чем было принято решение о выходе ГК «Овентал» на петербургский рынок коммерческой недвижимости?

– Дело в том, что деятельность нашей компании с самого начала была во многом связана с эти городом. На наш взгляд, Петербург был и остается одним из самых интересных и инвестиционно привлекательных городов России. Кроме того, изначально основание ГК «Овентал» было связано с питерским банком «Северный морской путь», который помогал нам в развитии. Поскольку банк корнями уходит в Санкт-Петербург, мы обратили свое внимание на этот город. Это была одна, неформальная, причина. Формально же мы, конечно, оценивали регионы по их инвестиционной привлекательности. И на момент нашего выхода на рынок, который пришелся на 2005–2006 годы, самыми интересными с этой точки зрения регионами после Москвы были Санкт-Петербург, Екатеринбург и Тюмень. Это и объясняет наш выбор. Правда, с Екатеринбургом у нас пока не сложилось, а на рынке Питера и Тюмени мы успешно работаем.

– Какие сегменты в сфере коммерческой недвижимости Северной столицы Вам наиболее интересны и почему?

– В первую очередь нас привлекают офисные центры различного позиционирования. Это основное направление нашего бизнеса, понятное и интересное для компании, в том числе в силу накопленного опыта. До того как прийти в ГК «Овентал», я восемь лет занималась маркетинговым консультированием и консультированием в области создания концепций для деловых и торговых центров. И когда меня пригласили в «Овентал», все стороны хотели использовать этот опыт. Есть и второй момент. Под бизнес-центры и торговые комплексы, так же как и под жилищное строительство, легче всего брать кредитование. Денежный поток (cash flow) объектов такого типа понятен банкам, и под них они выдают кредиты охотнее, чем, например, под строительство гостиницы. Кроме того, выбирая для себя проекты, мы останавливаемся на тех, которые будут более ликвидны.

– Как Вы оцениваете текущее состояние петербургского рынка бизнес-центров, сильна ли на нем конкуренция и каков потенциал его дальнейшего развития?

– По нашим оценкам, у рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга колоссальный потенциал. Поток западных инвесторов на питерский рынок увеличивается, сам город активно развивается. В то же время я считаю, что сейчас в Петербурге не хватает как бизнес-центров класса А, так и интересных проектов, которые способны объединить различные творческие направления и, возможно, представляют интерес для туристов. Те деловые комплексы класса А, которые есть в городе, на мой взгляд, слишком вычурны и при этом недостаточно функциональны. Фактически их «подтягивали» до отметки «класс А», а вот таких объектов, как, например, «Дукат II» или «Лесная Плаза» – максимально функциональных, с великолепным распределением площадей, хорошей системой безопасности – в Питере, увы, мало…

– Реализацией каких проектов в Петербурге сейчас занимается ГК «Овентал»?

– Сейчас мы заканчиваем проект «Ткачи», около полугода планируем потратить на его развитие. В это же время будем искать другие проекты, либо столь же интересные с точки зрения архитектуры и потенциала, либо более простые, но с приемлемой для нас доходностью – не менее 10 %. Второй наш объект в Питере – БЦ Owental History – успешно функционирует с 2007 года, у него 100 %-ная заполняемость. Как и все остальные наши проекты, он был реконструирован на базе исторического здания (ранее в нем располагалась типография газеты «Правда»). Сейчас мы решили воспроизвести эту историю – переоборудовать холлы, где разместим артефакты тех времен.

– Каким образом Вам достались эти объекты?

– Наша компания просто приобрела их на рынке. Мы не работали с городом или государственными органами, мы являемся абсолютно рыночными инвесторами. Хотя у нас был опыт работы по инвестиционному контракту с объектом на Лиговском пр. – часть здания мы купили, а на вторую половину пришлось заключать договор. Но это сотрудничество оказалось крайне неудачным. Нам совершенно не понравилось работать с Правительством Санкт-Петербурга, и мы больше никогда не будем этого делать. Контракт полностью учитывает интересы города, при этом для инвестора он абсолютно рисковый. По условиям контракт может быть расторгнут городом в любой момент, при этом никакие средства, затраченные инвестором на проект, возвращены не будут. У меня вообще сложилось впечатление, что город не заинтересован в инвесторах, которые за свои деньги готовы восстанавливать исторические памятники и делать из них здания, пригодные для современного цивилизованного использования.

– А тем, как функционируют действующие объекты в Петербурге, какой операционный доход приносят, как они заполнены, Вы довольны?

– Да. Конечно, всегда хочется, чтобы было еще лучше, но, тем не менее, сейчас объекты работают и приносят больший доход, чем в среднем по рынку. Например, Owental History заполнен на 100 %, офисный центр «Лиговка» – даже на 110 %, поскольку мы сдаем в аренду и дворовую территорию, МФК «Ткачи» – пока на 70 %.

– На Ваших объектах в Петербурге работают внешние управляющие компании. Какие-то сложности управленческого характера возникают? Если да, как они решаются?

– Мы вполне довольны работой УК. Сложности есть всегда, потому что работают люди, а не машины. Всегда существуют вопросы, связанные с искажением информации, с недопониманием. Иногда возникает ощущение, что те, кого ты нанял, могли бы работать лучше и приносить больше денег. Есть вопросы, связанные с тем, что наши представления о том, как нужно проводить, например, учет, и представления управляющей компании об этом различаются. Но для нас важно главное: УК нас слышит, принимает во внимание наши интересы, работает на результат. И мы видим это, проверяя свои расчетные счета.

– Кто сегодня является арендатором Ваших объектов, какие площади в среднем они занимают? Какова Ваша арендная политика, ставки? Сильна ли ротация?

– У нас много арендаторов самого разного толка. Это как крупные компании, например, «Интурист», подразделение ОАО «РЖД», западные структуры (такие как «Либхерр-Русланд», страховая компания «АЛИКО»), так и мелкие фирмы, работающие на рынке услуг для конечного покупателя: агентства недвижимости, школа игры на гитаре и т. д. К этим компаниям нужен несколько разный подход, но все они сейчас довольны сотрудничеством с нами и платят чуть больше, чем в среднем по рынку. Это большая удача для нас, тем более что большинство арендаторов снимает наши помещения достаточно давно, например, якорные арендаторы «Интурист», «РЖД» и «Либхерр-Русланд» «сидят» у нас с 2007 года. Что касается ротации арендаторов, то она незначительна – не более 10 % в год.

– Что Вы делаете для увеличения доходности объектов и привлечения арендаторов?

– Все. Мы очень стараемся. Возможно, у нас не всегда получается, но мы работаем искренне. Вся наша команда, начиная от сантехников, готовых приехать ночью, если что-то случилось, а «аварийка» не едет, и заканчивая управляющими, которые всегда работают в интересах наших арендаторов.

– Почему основой концепции МФК «Ткачи» стало креативное пространство?

– Это идея одного из моих коллег, Алексея Нешитова, который впоследствии стал куратором проекта. Когда у него возникла мысль сделать в Петербурге объект в формате «арт-пространство», он пришел с этим ко мне. Мы попили чаю и решили попробовать. На самом деле все было не так просто, конечно. Однако Алексей сумел доказать и мне, и нашим инвесторам, что креативное пространство имеет право на жизнь, что это будет более выгодно и интересно, чем просто создать бизнес-центр. К счастью, для моих акционеров challenge и иновационность не просто модные слова – им действительно интересно делать интересный бизнес. Поэтому концепция «Ткачей» была принята.

– В чем именно заключается эта креативность?

– В том, что мы хотим объединить творческие бизнесы под одной крышей. В том, что пространство, которое мы делаем, само по себе обязано поддерживать тех, кто рождает новые идеи – в нем должно удобно думаться и хорошо придумываться. Оно должно быть таким, чтобы ты мог работать в офисе, а мог в кафе с ноутбуком. Или же, по желанию, смог уединиться где-то на винтовой лестнице и спокойно поразмышлять или, допустим, пойти на выставку и именно там поймать ту самую идею. Креативность – это образ жизни, в котором работа, окружение, образование, создание нового, живой интерес к тому, что ты делаешь, образуют единство. И оно дает силы, обладает синергетическим эффектом.

– На каких именно арендаторов рассчитаны «Ткачи» и имеют ли они отношение к основной креативной функции МФК?

– Да, конечно, наши арендаторы связаны с идеей нашего креативного пространства. Это такие компании, как Brand in Trend, магазины Nevalenki, магазин Electra, i:Store, детская скрипичная школа и танцевальная студия, выставочное пространство «Планета Event». Мы ждем всех, кто создает необычные вещи и придумывает новое.

– Текущие арендные контракты доказывают состоятельность данного концепта?

– Тьфу-тьфу… Вроде бы.

– Какие аргументы доказывают, что в данной локации эта функция к месту?

– У нас есть арендаторы. Им у нас нравится. Они приводят друзей. У нас есть посетители. Им у нас нравится. Они приходят еще раз и приводят друзей.

– И последний вопрос. Какие перспективы у ГК «Овентал» в нашем городе?

– Я люблю Питер и очень надеюсь, что перспективы хорошие. К тому же мы находимся в постоянном поиске интересных объектов.