Эдуард Цехетнер «Люди, у которых есть, что продавать, знают, как с нами связаться»

– Как бы вы описали вашу основную стратегию инвестирования? С точки зрения географии, секторов недвижимости, параметров вложений и т. д.

– Мы работаем в восьми странах: в Австрии, Германии, Польше, Чехии, Словакии, Венгрии, Румынии и России. Здесь мы сосредоточены в основном на Москве, несмотря на то, что владеем объектом недвижимости в Санкт-Петербурге.

У нас есть большой портфель недвижимых активов, которые сдаются в аренду. Управление активами составляет около 80 % нашего денежного потока. Когда мы покупаем оптимальный актив, то, как правило, вкладываем деньги в начало цепочки создания добавленной стоимости, в развитие и пытаемся получить прибыль от этого развития. Затем стабилизируем и оптимизируем прибыль в течение всего цикла владения активом, в целом он не должен быть дольше 5–10 лет. Но все зависит от того, что это за актив, где находится и т. д. Потом нужно его продать. Чем быстрее разгоняется этот механизм, тем больше денег удастся заработать.

– В России компания Immofinanz владеет преимущественно торговой недвижимостью, при этом в Европе у вас представлены все сегменты недвижимости, включая жилье. С чем это связано?

– Стратегия инвестирования была принята много лет назад, еще до моего прихода в компанию. В тот момент это был очень перспективный класс активов. Перспективным он остается и сейчас, потому что у этого формата очень большие возможности для развития, в том числе для диверсификации. Судите сами: торговые центры прошли через кризис гораздо лучше, чем офисная недвижимость. К тому же, когда ты на большом рынке, таком как Россия, лучше сконцентрироваться на чем-то одном.

В настоящий момент в Москве у нас четыре действующих ТЦ: «Золотой Вавилон I», «Золотой Вавилон II», «Золотой Вавилон Ростокино» (самый большой из всех представленных ТЦ – 168 тыс. кв. м чистой арендуемой площади) и ТЦ «Пятая Авеню». Мы владеем 100 % акций в каждом из них. Компании также принадлежит «Гудзон», один из крупнейших проектов в сфере торговой недвижимости в Москве (GLA – 56 тыс. кв. м), занимающий второе место по объему инвестиций Immofinanz Group.

Что касается планов на будущее, сейчас ведется ряд интересных переговоров, но мы не раскрываем информацию о них, потому что это сразу увеличивает конкуренцию. Если же говорить о среднесрочной перспективе, возможно, наш портфель активов однажды прирастет многоквартирными жилыми проектами. В Австрии мы наработали в этом большой опыт. Например, в Вене строится примерно 500–700 квартир каждый год, которые потом сдаются в аренду. В настоящее время у нас есть девелоперская компания в Берлине, в ведении которой находится восемь жилых проектов. Думаю, и здесь мы могли бы строить жилье, не дорогое и не дешевое – уровня бизнес-класса.

– В центре или на окраине?

– Чем ближе к центру, тем лучше, но нужно рассматривать отдельно каждый конкретный проект, потому что необходимо владеть ситуацией по транспорту, по получению земли и т. д. Существуют некоторые предварительные условия, которые должны быть выполнены для начала реализации проекта. Скорее всего, мы начнем с небольшого объема, потому что здесь это будет наш первый опыт.

– Как развивается ваш проект «Гудзон»? Сроки открытия проекта были перенесены…

– Открытие проекта было перенесено на 2013 год. Когда мы будем знать точную дату открытия, сделаем соответствующее объявление. Нам пришлось перепланировать центральную часть: то, что мы принимали в эксплуатацию, не соответствовало нашим требованиям. Было решено повысить качество продукта – настолько, что теперь нужно получать новое разрешение на строительство. Например, мы будем создавать дополнительные места для парковки и дополнительные торговые пространства для магазинов, чтобы предложить идеальное сочетание арендаторов, включая многие международные бренды. Кроме того, «Гудзон» уже создал несколько сотен рабочих мест на этапе строительства и будет предлагать еще более привлекательные рабочие места после открытия. Торговый центр будет генерировать дополнительные налоговые поступления и, таким образом, представлять собой важный экономический показатель для города, являясь одним из немногих торговых центров класса А в Москве.

– Можно ли уже сейчас оценить уровень спроса на ТЦ со стороны арендаторов?

– Мы уже согласовали контракты с несколькими ключевыми арендаторами и вполне довольны спросом: на каждый лот у нас претендуют в среднем два–три арендатора.

– Будут ли в ТЦ «Гудзон» ритейлеры, которые сотрудничают с вами по всем вашим торговым проектам, такие как H&M, Media Markt и др.?

– Говоря о торговых центрах Immofinanz Group, мы нацелены на сбалансированное сочетание арендаторов из сильных, популярных местных торговых марок и известных международных брендов –пул арендаторов должен соответствовать потребностям месторасположения. В Москве включение престижных международных брендов является необходимым условием. Тем не менее мы не можем указать названия компаний на стадии переговоров – это конфиденциальная информация.

– Как вы оцениваете работу четырех действующих ТЦ? На каком уровне находится заполняемость объектов? Есть ли в планах компании реконцепция объектов, ротация арендаторов и т. д.?

– Наши инвестиции в России являются активами с сильным денежным доходом и проявили устойчивость даже во время кризиса. Мы более чем удовлетворены российским портфолио: заполняемость четырех торговых центров составляет 95,4 % по состоянию на 31 октября 2012 года, общая балансовая стоимость – $ 1,511 млн. Доход от аренды составил 38,9 млн евро во II квартале отчетного года, что представляет собой прибыль в 10,3 %. Самым крупным и наиболее прибыльным объектом в розничном портфеле Immofinanz Group является «Золотой Вавилон Ростокино». В обычную практику компании входит постоянный анализ всех наших объектов, и мы постоянно устанавливаем меры для того, чтобы сохранить сочетание арендаторов, всегда держим руку на пульсе времени для того, чтобы наши торговые центры отвечали современным требованиям.

– Вы активно работаете с местными девелоперами/партнерами при реализации проектов. Как выстраиваются ваши взаимоотношения? Как вы разграничиваете сферы ответственности, как выбираете партнеров?

– Мы очень многое делаем сами. У нас достаточно собственных ресурсов для самостоятельного управления проектами. При этом, безусловно, работаем и с партнерами… Принцип следующий: мы используем девелоперов для получения опыта работы на местах, для контактов с местными арендаторами, властями и другими участниками процесса. Но проектом управляем единолично, потому что только в этом случае проект реализуется комплексно.

– Одна из примет сегодняшнего дня: ожидания по доходности инвесторов и девелоперов, как правило, не совпадают. Вы испытываете это на себе?

– Мы не покупаем готовые проекты у девелоперов, а сами реализуем проекты и сами ими владеем. Но ситуация очень похожа на правду. До кризиса девелоперы делали очень быстрые деньги, и некоторые из них до сих пор не осознали, что времена изменились. Эта ситуация характерна и для России, и для Польши, и для Румынии, и для других стран. Очень непросто научиться адаптироваться к реальности после тучных времен. Те девелоперы, которые этому так и не научились, просто исчезли с рынка. Девелоперы, работающие сегодня в отрасли, заинтересованы в том, чтобы довести до максимума прибыль в минимально короткие сроки. Мы же заинтересованы в максимальном увеличении своих доходов в течение более длительного периода времени. Получается, что хорошо в самом начале, может быть не лучшим вариантом в течение всего срока владения собственностью. Если вы заключаете очень дорогой контракт с арендатором, а он сбегает через три месяца, то девелопер получает свою прибыль, но у вас как инвестора начинаются проблемы. Поэтому нужно активно включаться в процесс сдачи в аренду актива с самого начала. Вы должны сами оценивать арендаторов и взимать с них плату. Таким образом, интересы девелоперов и инвесторов, действительно, не совпадают.

– Какова ваша стратегия выхода из проектов? На каком этапе вы продаете торговые центры?

– Все зависит от проекта, но, как правило, необходимо 5–10 лет для оптимизации и стабилизации дохода. Впрочем, если по истечении трех лет появляется какой-то хороший покупатель, мы можем сделать исключение. Нужно понимать, что со временем потребуется продать каждый из имеющихся объектов недвижимости. И важно сделать это в правильное время. У нас 1828 объектов недвижимости, и каждый должен быть готов к продаже в любой день. Всякий раз, когда есть рынок или нравится покупатель, нужно продавать актив, брать деньги и делать что-то другое.

– Очевидно, что на рынке коммерческой недвижимости существует не так много адекватных ТЦ с точки зрения качества. Как вы ищете новые проекты в России? Кто вам помогает?

– На российском рынке у нас много контактов с девелоперами, банками, брокерами, международными консультантами. Люди, у которых есть, что продать, знают, как с нами связаться. Но получить проекты для оценки не проблема – проблема получить хотя бы одну сделку по ТЦ после оценки 10 объектов.

– По каким основным критериям вы оцениваете активы? Каков он, рейтинг требований к активу от Immofinanz?

– После первого анализа в тесном сотрудничестве с нашим внутренними специалистами мы решаем, хотим ли мы действовать и, если да, то каким образом. Когда речь идет о строительстве, основными критериями являются местоположение, местоположение, местоположение и результаты инвестиционного расчета. Конечно, также рассматривается рынок и конкурентная ситуация. Приобретение проекта имеет смысл только тогда, когда есть перспективы для укрепления нашего портфеля. Эти объекты должны подходить к сегментам нашего бизнеса, а цель заключается в создании добавленной стоимости.

– Каковы основные различия между европейскими странами и Россией с точки зрения торговой недвижимости?

– Из восьми ключевых рынков Immofinanz Group Россия, в частности Москва, является наиболее важным рынком торговой недвижимости, за которым идут Австрия, Польша, Словакия, Венгрия, Чехия и Германия. Здесь сравнительно высокие и стабильные доходы, достаточно сильная экономика при цене $ 100 за баррель нефти. Все это хорошие показатели для нас.

– Как вы оцениваете перспективность регионов с точки зрения инвестирования в недвижимость?

– Россия – огромная страна. А у нас пока еще много работы и возможностей в Москве. Поэтому в настоящее время город с почти 20‑миллионным населением является для нас вполне достаточным. При этом не исключено, что через пару лет мы пойдем в регионы. Когда нам удастся сделать продукт, который гипотетически может быть востребован в регионах и который будет протестирован в Москве, думаю, мы начнем расширяться. В Центральной Европе – Польше, Венгрии и Чешской Республике – у нас есть формат торговли stop shop. Это торговый комплекс от 5 до 20 тыс. кв. м, где в качестве «якоря» представлена либо розничная торговля (продовольственные товары), либо магазин DIY. Потом прибавляются мода, здоровье и красота. Местоположение торговых комплексов характеризуется непосредственной близостью с «эпицентрами городского движения», через которые ежедневно проходит от 30 тыс. до 150 тыс. жителей. Эти региональные торговые центры расположены недалеко от крупных, хорошо известных супермаркетов, и их арендаторы могут быть уверены в высокой устойчивой частоте посещения. С помощью привлекательного и разнообразного сочетания магазинов stop shop предоставляет клиентам эффективный и доставляющий удовольствие шопинг. Уникальный дизайн stop shop во всех рынках гарантирует высокую узнаваемость бренда и вкупе с месторасположением вносит значительный вклад в популярность и успешность ТЦ.

Думаю, этот продукт может быть адаптирован и для России. Но сначала он должен быть протестирован в окрестностях Москвы. Города с населением 50 тыс. человек – как раз подходящий для этого формат.

– Каковы ваши ожидания от российского рынка недвижимости на ближайшие пять лет?

– Я думаю, российский рынок будет активно развиваться и дальше. Это, конечно, зависит от мировой экономики и экономики в Европе. Но Россия – богатая и достаточно стабильная страна. В России в настоящий момент квадратный метр в два–три раза доходнее, нежели чем в Восточной Европе. Причем речь идет не только о торговой недвижимости. Доходность складского рынка составляет сегодня 12–13 % в год, торговой недвижимости – 10–11 %, офисной – ниже 10 %. Как видите, розничная торговля – вполне надежный класс активов.

– А как насчет политических рисков?

– Во многих странах существуют политические риски. Я не думаю, что в России он огромен. Можно было бы рассуждать о том, является ли страна полноценной демократией или нет, но мы не те люди, которые будут вступать в такие дискуссии. Если вы занимаетесь бизнесом, то хотите иметь спокойную, относительно стабильную и безопасную обстановку в стране. И Россия для этого подходит!