Люкс или эконом – какие отели строить?

Как правило, сейчас часто говорится об острой нехватке отелей категории эконом международного уровня в Москве. Номерной фонд брендированных гостиниц в столице насчитывает около 13 тыс. номеров, из них только 147 номеров относится к экономической категории – это отель Ibis, который практически всегда загружен на 100 %. В то же время в Москве более 5 тыс. номеров категории 5 звезд; таким образом, очевиден серьезный дисбаланс.
3331
Автор: Дэвид Дженкинс
Несмотря на очевидный дефицит гостиниц экономического сегмента, в городе продолжают открываться люксовые гостиницы и отели верхней ценовой категории. Также прогнозируется выход на рынок нескольких тысяч номеров категории эконом. Чем же руководствуются инвесторы при принятии решения, строить в Москве гостиницу эконом-класса или категории люкс?

Сначала, в условиях развивающегося рынка в Москве наблюдался строительный бум гостиниц верхнего ценового сегмента и категории люкс. Среди них первыми брендированными гостиницами столицы стали Radisson, Kempinski, Sheraton, Marriott и Renaissance. В то время как первый брендированный отель эконом-категории – Ibis – открылся лишь в 2009 году. По мере становления рынка соотношение числа гостиниц эконом-категории и верхнего ценового сегмента меняется. В США и странах Европы этот показатель составляет примерно 2:1 (брендированное предложение).

Очевидно, что в Москве имеется значительная свободная ниша для отелей эконом-категории. Однако это не означает, что инвесторам следует отказываться от проектов гостиниц высоких ценовых категорий. В перспективе в этой нише станет меньше возможностей для выхода на рынок, что, в свою очередь, повысит капитализацию существующих объектов. C точки зрения расположения, возможностей для девелопмента гостиниц эконом будет значительно больше.

Существенной разницей в проектах гостиниц классов эконом и люкс является подход к расчету эффективности инвестиций. Так, стоимость гостиницы категории эконом определяется прежде всего на основе генерируемого денежного потока. У этих гостиниц более короткий период окупаемости. Внутренняя ставка доходности (IRR) у гостиниц этого сегмента, как правило, намного выше. В случае, если инвестор рассчитывает выйти из проекта в короткие сроки, гостиница эконом-категории для него предпочтительнее, так как ценовые ожидания более обоснованы генерируемым денежным потоком.

Гостиницы верхней ценовой категории и класса люкс предполагают более длительный период владения, их стоимость определяется не только денежным потоком, но и самим активом: такими факторами, как бренд, расположение, историческая ценность здания и т. д. Определение стоимости люксового объекта – более субъективный процесс, но фактически такие гостиницы могут иметь более высокую капитализацию по сравнению с отелями эконом. Однако для инвестора чаще всего люксовые гостиницы подразумевают более длительный период владения.

В целом при определении рыночной стоимости гостиниц разных ценовых сегментов учитывается ряд факторов. Изначально инвестору необходимо определиться со стратегией выхода из проекта, что, соответственно, позволит понять, гостиницу какой категории лучше строить. В случае быстрого выхода из проекта гостиницы эконом-категории более целесообразны, однако в городе, где спрос все еще намного превышает предложение, не следует отказываться от идеи инвестировать в гостиницы класса люкс и верхней ценовой категории.

Коментарии (0)


Поделиться

25739

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre