Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности

В соответствии со ст. 16 Феде­рального закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Гра­достроительного кодекса РФ» Зе­­мельный кодекс РФ дополнен рядом статей, регламентирующих особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства (ст. 30.1, 38.1 ЗК РФ), а также особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения (ст. 30.2, 38.2 ЗК РФ).
В настоящее время земельное законодательство устанавливает следующие способы предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства: в безвозмездное срочное пользование – органам власти или местного самоуправления, в собственность или в аренду – для всех остальных лиц. При этом продажа земельных участков в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса осуществляется на торгах. Законом предусмотрены лишь два исключения из общего правила:
1) приобретение прав на земельный участок единственным участником несостоявшихся торгов по продаже земельного участка или права аренды земельного участка для жилищного строительства;
2) приобретение прав на земельный участок лицом, с которым в установленном законом порядке заключен договор о развитии застроенной территории.
Торги по предоставлению земельных участков для жилищного строительства проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о цене. Это предполагает, что победителем торгов становится лицо, предложившее в ходе торгов либо наибольшую цену за участок (при продаже участка), либо наибольшую ставку арендной платы (при продаже права аренды участка).
Помимо этого Земельный кодекс предполагает также возможность осуществления жилищного строительства в рамках комплексного освоения территорий, находящихся в муниципальной или госсобственности.

Особенности комплексного освоения
Комплексное освоение – это вы­­полнение инвестором работ по подготовке документации по планировке территории, по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с установленными видами разрешенного использования.
Специфика данного способа предоставления участков предполагает исключительное право инвестора, с которым заключен договор на комплексное освоение, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государст­венного кадастрового учета земельных участков в границах ранее предоставленной территории на приобретение в собственность или на аренду соответст­вующих земельных участков. При этом цена земельных участков, сформированных в ходе комплексного освоения территории, определяется из цен, установленных на момент принятия решения о предоставлении территории для комплексного освоения.
Предоставление земельных участ­ков для комплексного освоения осуществляется исключительно на торгах в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о цене. Но в отличие от описанной выше процедуры предметом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения. Объект торгов при предоставлении земельных участков для комплексного освоения также иной – это стоимость права на заключение договора аренды земельного участка для его освоения в целях жилищного строительства, размер арендной платы в ходе торгов остается неизмененным, что также существенным образом отличает рассматриваемый порядок от процедуры предоставления земельных участков непосредственно для жилищного строительства.
Несмотря на установленные законом различия в порядке предоставления земельных участков для целей дальнейшего жилищного строительства, общим признаком остается использование торгов как способа предоставления участков, что свидетельствует о развитии рыночных начал в земельных правоотношениях.