На рынке коммерческой недвижимости корпорация Mirax Group известна своими масштабными проектами – как офисными, так и жилыми. Недавно компания начала осваивать азы гостиничного бизнеса. Но не в России. Строительный гигант постепенно начинает завоевывать международные рынки. О том, насколько это тяжело и что значит управление отелем в стиле mirax, рассказал CRE председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский.

– Расскажите, пожалуйста, чем для корпорации Mirax Group привлекательны международные рынки?
– По нашему мнению, для нормальной работы на новой площадке девелоперу необходимы две вещи: цивилизованный рынок, уже выработавший прозрачные процедуры покупки участков, получения разрешений на строительство и т. д., и стабильный покупательский спрос, в первую очередь на объекты того класса, который предлагает девелопер. Регионы, где наша компания может полноценно работать и получать стабильный доход, находятся не только в России, но и за рубежом.
Проанализировав рынки разных стран, мы выбрали те, которые считаем перспективными с точки зрения покупательского спроса и роста рынка. Не менее важный фактор – наличие цивилизованной системы получения разрешений на строительство, проектирование и т. д.
Компания сейчас работает в 8 странах мира, и в ближайших планах – еще порядка 4 стран, где мы начнем строительство уникальных высокоинженерных сооружений. Наш подход следующий: мы не строим панельные дома и типовые здания, а занимаемся только сложными инженерными объектами, которые впоследствии становятся знаковыми. В этом наше конкурентное преимущество.
Я не считаю, что наши компании должны заниматься только российскими проектами, наоборот, российский бизнес должен скупать зарубежную недвижимость, иностранные компании и делать бизнес в западных странах. Это должны быть не только самолеты, вооружение, а какие-то высокотехнологичные проекты. Нашу страну перестанут воспринимать как сырьевую державу, когда российский бизнес будет находиться не только внутри страны, но и за ее пределами. Российские проекты за рубежом создают бренд России в целом.

– Чем для вас привлекателен зарубежный рынок?
– В Европе уже много лет цены растут стабильно. Из-за этого рынок более предсказуем. Вкладываясь в недвижимость Европы сейчас, можно сразу посчитать, какова будет прибыль от ее продажи через 10 лет. Перспективен рынок США: несмотря на ипотечный кризис, недвижимость здесь пользуется устойчивым спросом. Мы считаем, что через 3–5 лет в США будет очередной экономический подъем. Интересен для инвесторов и рынок недвижимости Турции, в частности Стамбула – в ближайшие годы он будет активно расти.
Черногория – потенциальный туристический центр Европы. Он удобен россиянам (отсутствие визового режима) и европейцам, так как цены на европейские курорты сегодня настолько высоки, что сами европейцы не могут себе их позволить.

– Расскажите подробнее о ваших международных проектах.
– Сейчас идет строительство города-курорта Astra Montenegro общей площадью 900 тыс. кв. м на берегу Адриатического моря. Это будет первый проект такого уровня, имеющий собственную пристань для яхт. Astra Montenegro будет включать отель площадью 25 200 кв. м, 32-этажный многофункциональный жилой комплекс площадью 30 тыс. кв. м, а также блок с таунхаусами и три четырехэтажные виллы на вершине горы. Завершится строительство в 2010 году. Общий объем инвестиций в проект – более 200 млн. евро.
В Швейцарии, в Аминоне, мы строим горнолыжный курорт Le Village Royal, который расположится в горах на высоте 1450 м. Проект поделен на три зоны, на территории которых будут построены высотные здания (10 – 13 этажей), включающие 220 роскошных апартаментов площадью от 80 до 200 кв. м, каждый с видом на долину и горные вершины. А также отель на 500–550 номеров (10 отдельных строений) и зона шале (35–45 отдельно стоящих шале). Общая площадь участка составит 120 тыс. кв. м.
В комплексе будет очень развитая инфраструктура: SPA-центры, бассейны, каток, зоны для занятий боулингом и керлингом, комфортабельные подъемники, ночной клуб, бутики, SPA-клиника для лошадей. Строительство проекта обойдется нам примерно в 350–400 млн. швейцарских франков.
Кроме того, Mirax Group строит самое высокое здание на Украине – многофункциональный комплекс MIRAX PLAZA Украина. Акционеры группы реализуют жилой проект AQUA by MIRAX на закрытой охраняемой территории фешенебельного закрытого острова Allison Island в Майами-Бич (США). В Турции мы купили отель Sungate Port Royal, а в Камбодже – частный бутик-отель MIRAX Resort. В деловом районе Парижа наш партнер «Строймонтаж» планирует строительство многофункционального комплекса высотой 300 м. Это будет самое высокое здание в городе.

– На международные рынки компания Mirax Group выходит самостоятельно или через партнерство с местными игроками?
– На рынок каждой страны мы выходим с местным партнером. Либо это компания, с которой заключается договор и она лоббирует наши интересы, либо находим человека, который прожил в этой стране довольно долго, но хорошо знаком с российским менталитетом. Для реализации того или иного зарубежного проекта нам не нужны формальные совместные предприятия. Часто мы приходим на рынок страны через покупку готовых объектов с последующей их реконструкцией. Так, например, было в Турции.

– Есть ли в активе Mirax Group свободные земельные участки?
– Мы не ставим перед собой задачу осуществления девелопмента с нуля: на реализацию такого проекта может уйти пять-семь лет. Кроме того, мы не занимаемся спекуляциями на рынке земель, не хотим покупать участок и ждать, когда он вырастет в цене. Предпочитаем брать проекты с понятной перспективой и развивать их.

– И тем не менее у вас есть проект, начатый с «нуля».
– Действительно, в Черногории мы приобрели участок для нового строительства, потому что нам понятны сроки реализации проекта и его перспективы. Правительство Черногории очень хочет развивать свою страну, и поэтому они более гибки и лояльны по сравнению с другими странами. Свой проект мы запустили фактически за полгода. Во Франции или в Москве такое невозможно.

– С какими сложностями вы столкнулись при выходе на международный рынок?
– В каждой стране есть свои особенности. Выходить со своими проектами в разных странах нам помогает наш опыт. В России мы давно работаем по законам международного рынка. Реализация наших крупных высокотехнологичных проектов идет в сотрудничестве с топовыми компаниями со всего мира. Поэтому если компания высокотехнологичная, с хорошей системой управления, динамичная, энергичная и имеет большой опыт работы с международными проектами, никаких проблем с выходом на мировые рынки у нее нет. Вот если бы в России компания занималась строительством небольших объектов, то при выходе на международные рынки ей пришлось бы туго. Репутация компании и портфель ее проектов в этом случае играют значимую роль.

– Планируете ли вы продавать свои зарубежные проекты?
– Да мы вообще все продаем. Но в данном случае все индивидуально. В каких-то странах продаем, где-то оставляем. Все зависит от конъюнктуры рынка. В частности, Sungate Port Royal пока не планируем продавать. Это новый, перспективный бизнес Mirax Group. Мы хотим построить сеть таких отелей в разных странах. В конечном итоге не исключен либо выход из этого бизнеса, либо продажа отелей, но сейчас об этом говорить еще рано.

– Гостиничный бизнес – не профильный для вашей компании. С чем связано желание освоить данную нишу?
– Развитие гостиничного бизнеса связано с нашим желанием диверсифицировать риски. Рынок гостиниц, так же как и рынок офисных площадей, подвержен влиянию 7–8 летних циклов колебания стоимости. Причем эти два сегмента, как правило, идут в противофазе: то есть если на одном рынке будет провал, другой будет демонстрировать рост. Это не настолько доходный бизнес, как девелопмент: срок окупаемости гостиницы составляет от 8 до 12 лет, тогда как девелоперские проекты окупаются за 3–5 лет. У нас есть свои технологии для уменьшения срока окупаемости наших гостиничных проектов до 5–7 лет. К примеру, такой эффект может произвести строительство в рамках проекта резиденций, апартаментов.
Управление гостиницей – то же самое, что управление проектом. Все те навыки, которые у нас есть в девелоперском бизнесе, мы применяем в гостиничном управлении. В управлении MIRAX GROUP находится более миллиона метров в Москве – мы же не находили другую сеть, а создали свою и эффективно управляем. Разница в том, что наша система будет иметь свое отличие, уникальность во всем: в оперативности по отношению к клиентам, в мгновенном принятии решений, в настрое руководства, более эффективном и гибком управлении системой.

– Планирует ли Mirax Group развивать гостиничный бизнес в России?
– У гостиничного бизнеса своя специфика. Если среднегодовая загрузка отеля составляет менее 73% – этот отель считается экономически невыгодным. России надо перенять опыт Лас-Вегаса, где власти, прежде чем выдать разрешение на строительство отеля, ждут увеличения потока туристов. При этом надо учитывать, что в нашей стране гостиничный бизнес имеет четко выраженный сезонный характер. Это, безусловно, снижает среднегодовую загрузку отеля даже в таких привлекательных для туристов местах, как Сочи.
России не нужно большое количество фешенебельных отелей, зато есть необходимость развития сети недорогих гостиниц. В настоящее время мы не планируем входить в этот сегмент. Корпорация в настоящее время сосредоточила свои усилия на реализации высокотехнологичных проектов, которые могут использоваться только для гостиниц самого высокого уровня.

– Скажите, почему Mirax Group не выходит со своими проектами в российские регионы?
– Два года назад мы провели полевые исследования региональных рынков: наши специалисты посетили все города-миллионники и полумиллионники для того, чтобы на месте оценить ситуацию и потенциальные возможности. Полгода в этих городах работали наши представители, после чего мы собрали большой консилиум, проанализировав каждый регион. В итоге приняли решение, что в краткосрочной перспективе в российские регионы не пойдем. В то же время мы отслеживаем ситуацию по всей России и ждем появления территорий, перспективных для реализации наших проектов.
Во всем мире бизнес сосредоточен в основном в столицах. Есть, к примеру, Лондон и вся Англия, которая в десятки раз отличается от столицы по стоимости недвижимости. Такая же ситуация во Франции и в Париже. Исключение, пожалуй, составляют Соединенные Штаты Америки, в которых исторически сложились три крупнейшие развитые деловые города: Чикаго, Нью-Йорк и Лос-Анджелес. Во всех остальных странах мира максимум по одной деловой точке. Россия – не исключение. Мы не сможем создать в каждом из 89 регионов бизнес-сити «Москва», построив по три-пять миллионов метров. Там они никому не будут нужны.

– Тем не менее сейчас регионы охватила «ситимания». Как вы считаете, будут ли региональные «Сити» востребованы в той мере, насколько это востребовано в Москве?
– Я сниму шляпу, если хоть одному региональному городу за исключением, пожалуй, Санкт-Петербурга, удастся реализовать подобный проект. «СИТИ» нужны там, где численность жителей составляет не менее 5–7 млн. человек. В остальных случаях это бессмысленно. В каждом российском регионе, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, существует большое количество свободных участков земли и нехватка коммерческих площадей. Но было бы авантюрой и лукавством навязывать регионам с численностью населения меньше 5–7 миллионов такие высокотехнологичные, а оттого и дорогостоящие проекты, как, например деловой комплекс «Федерация». Проблему дефицита офисных площадей там можно решить с помощью среднеэтажных бизнес-центров.

– Какая очередная амбициозная цель стоит перед вашей компанией?
– Да, этот год стал одним из самых важных для нас. Мы всем доказали, что наш бизнес стабилен, показатели из года в год увеличиваются, а это значит, что мы движемся в правильном направлении – к тому, чтобы быть девелопером № 1 в Европе к 2010 году. В прошлом году мы вышли на западные рынки и планируем наращивать портфель зарубежных проектов – по нашим подсчетам, к 2009 году 10% дохода корпорации будут приносить именно они. Проанализировав свой портфель проектов, мы пришли к выводу, что достойных конкурентов на международных рынках у нас практически нет. Это дает нам право определить цель: к 2015–2017 году стать девелоперской компанией номер один в мире.
В наших планах – во всех мегаполисах мира создать свои девелоперские подразделения для строительства масштабных объектов вроде Mirax Plaza, башни «Федерация» и т. д.