Темы масштабного строительства, редевелопмента и создания крупных многофункциональных объектов сегодня популярны и востребованы. Само собой, архитектура в этом процессе играет определяющую роль. В рамках прошедшей в Москве конференции «Масштабное строительство: инвестиции и девелопмент» с практическим докладом выступил Рейн Йансма – голландский архитектор международного уровня, учредитель компании Zwarts & Jansma Architects. Господин Йансма поделился с CRE собственным уникальным опытом в реализации масштабных проектов.

– Чем можно объяснить увеличение числа крупных многофункциональных проектов, стремление к освоению больших территорий как у нас, так и за рубежом? Это тренд последнего времени или вынужденная необходимость?

– Мне кажется, одна из причин – это то, что девелопмент и строительство становятся все более комплексными. Люди начинают требовать от нас более высокого качества проектов: теперь уже освоение территорий предполагает и наличие инфраструктуры, и устойчивое пользование в перспективе. И, как мы поняли, размер участка также имеет значение: поскольку он влияет и на объем привлекаемых инвестиций, и на перспективу их возврата.

– Иными словами, инвесторов проще привлекать крупными проектами?

– Если у вас небольшой проект, возможно, все проще и легче в деталях, но зато вам не удастся добиться такого качества, какое достигается при реализации крупного проекта. В основном я имею в виду какие-то вопросы инфраструктуры. Допустим, в случае с небольшим проектом вы не можете предусмотреть съезд с крупной транспортной магистрали или предусмотреть дополнительную линию метро. Ведь если вы живете в городе, очень важно иметь контакт с другими людьми – этот фактор определяет качество жизни. Чтобы вам было удобно ходить на работу, отводить детей в школу, вечером с друзьями ходить ужинать или в кино – именно такие мелочи и определяют качество жизни.

– Над какими крупными проектами вы сейчас работаете?

– Наиболее крупный комплексный проект – это весьма сложный в своей реализации проект AMFORA, предполагающий удвоение центра Амстердама. Он будет реализован в несколько этапов, и строительные работы займут от 10 до 20 лет. При утверждении проекта (которое должно было произойти до 12 апреля. – Прим. ред.) они могут начаться в 2018 г. Его главная идея – использовать подземное пространство под каналами, которых очень много в Амстердаме: возвести там многоуровневые подземные сооружения, проложить коммуникации. Таким образом, высвобождается наземныя территория: люди смогут им пользоваться, вновь получить доступ к каналам, площадки рядом с которым сейчас превратились в постоянное место для парковки. Кроме того, это ноу-хау с точки зрения возведения инфраструктуры и коммуникаций. Ведь обычно при осуществлении нового проекта все инфраструктурные сооружения, электроэнергетика, станции метро – все это строится на уровне земли.

Наш клиент, компания Strukton, которая заказала и будет осуществлять этот проект, является крупным девелопером и строитель в Нидерландах. По их задумке проект объект реализовываться поэтапно потому, что строить в центре Амстердама сейчас очень сложно. Хотя бы потому, что у нас действуют очень жесткие нормы, регулирующие содержание взвешенных частиц в атмосфере.

Идея заключается в том, чтобы под каналом создать 6 уровней подземных сооружений. Первоначально планировалось сделать один или два уровня, но стоимость проекта в итоге оказалась слишком высокой. Предполагается, что строительные работы будут вестись строго под каналом, и все соседние здания и другие объекты, а также система водоснабжения затронуты не будут. Кроме того, вокруг Амстердама существует кольцевая дорогая, и доступ для автомобилей к этой подземной системе будет лишь на некоторых точках этой дороги. Внутри этой системы также можно будет фильтровать выхлопные газы автомобилей.

Как я упомянул выше, реализация проекта займет лет двадцать. Первоначально песком будет закрыта территория, где нет воды, потом построят несущие стены сооружения, а потом возведут крышу системы, которая одновременно станет дном самого канала. Потом канал вновь заполнят водой. А внутренние подземные работы продолжатся. Уровень затрат на реализацию проекта составляет около 1500 евро за 1 кв.м.

– Состояние подземной, речной почвы в Амстердаме позволяет осуществлять такие проекты?

– Strukton, автор концепции, – компания, которая является подрядчиком по строительству крупных линий метрополитена в Амстердаме. Так что она обладает самыми глубокими знаниями о почве в городе. Проводя работы по строительству метро, компания Strukton установила, что на глубине 30 м есть водонепроницаемый уровень. Однако если просто сделать несколько уровней без углубленных стенок, все равно будет существовать риск их затопления. Поэтому стены подземного сооружения уходят вглубь на 60 м.

– Как известно, у нас в Москве сложная ситуация как с грунтами, так и с парковками: участков под них тоже не хватает. Насколько было бы интересно и, главное, возможно применить эту технологию в нашей столице?

– Я думаю, что для Москвы, где ведутся масштабные подземные работы, это тоже вариант. Существует у вас и система кольцевых автодорог, которая также может использоваться в целях создания подобных подземных систем. Что, кстати, решит вопрос не только с перегрузкой дорог, но и с качеством воздуха в городе – сегодня это проблема многих столиц. Также подобный способ освоения пространств дает высвободить какие-то пространства, к которым нет доступа или которые используются нефункционально. Естественно, мы не предлагаем переселяться людям под землю или строить под землей торговые центры и т.д. В таких местах можно, к примеру, устраивать небольшие спортивные залы или любые заведения, не требующие доступа дневного света.

Однако при этом необходимо решить проблему сточных вод. Это важно, особенно если климат города предполагает частые сильные ливни. В Нидерландах, к примеру, если девелопер строит объект на какой-то зеленой территории, он должен компенсировать использование участка строительством стока для дождевой воды, резервуара для хранения воды на случай пиковой нагрузки. А в Сингапуре или Куала-Лумпуре, с их тропическими ливнями, при возведении многоуровневого подземного сооружения один уровень служит для отвода резервных сточных вод. Угроза затопления действительно существует.

– Осуществление столь глобальных и не рядовых проектов невозможно без хороших, грамотных партнеров. Какими качествами, на ваш взгляд, должен обладать девелопер для осуществления совместной работы?

– Ну, во-первых, это должны быть приятные люди, с которыми приятно работать. Здесь, наоборот, размер уже не имеет значение. Их должна интересовать не только прибыль: их должен также вдохновлять новый проект. Получение денег, конечно, является необходимой и составной частью проекта, но его целью должно быть улучшение жизни людей. Ну и, конечно, он должен быть интересным.

– Работая в других странах, вы имеете возможность помочь местным архитекторам внедрить новые идеи, совершенствоваться или, наоборот, реализовать свои, иногда фантастические, идеи? Позволяют ли это местные нормативы?

– Мне кажется, что нормативы сейчас везде довольно жесткие, не только в Нидерландах. В Грузии, в Тбилиси – там вообще строительный процесс регулируется на каждом шагу. Что касается реализации идей, мне кажется, что когда работаешь в другой стране, ты представляешь другую культуру, зачастую сам того не подозревая. В итоге партнеры открывают открывают друг в друге много нового – и в этом состоит увлекательный процесс сотрудничества. Мы приносим взаимную пользу друг другу.

– Как оцениваете тенденции, свойственные нашей архитектуре? Следует ли она каким-то глобальным трендам или имеет свой курс развития?

– В принципе все соответствуют глобальным тенденциям, как и в Дубае и Китае, где девелоперы сразу принялись реализовывать крупные проекты. Но после первой волны их реализации осознали, что важно не только строить отдельные объекты, но и осваивать городское урбанистическое пространство. Нельзя сказать, что Москва как-то отстает в этом плане: город обладает мощным урбанистическим качеством. Но я уже вижу, что в городе серьезно стоит проблема с инфраструктурой. И проблема в том, что если на какой-то территории в Москве строится много высотных зданий, нужно сделать эту территорию доступной и для других целей. Чтобы она могла выполнять и какие-то другие общественные функции. Чтобы глобализм и погоня за прибылью для девелопера не затмевали необходимость более функционально использовать землю именно с точки зрения инфраструктуры. Проектирование инфраструктуры – не менее важно, чем проектирование зданий. Именно этим сегодня мы и занимаемся в Голландии.

– Кстати, Россию просто захватила мода на архитекторов из Голландии. С чем это связано?

– Может быть, отчасти это связано с тем, что в Голландии архитекторы начинали работать в ограниченном пространстве и с ограниченными средствами. Ведь Голландия – многонаселенная страна, а территории у нас не так много. У нас было не так уж много крупных проектов, и это заставляло архитекторов не концентрироваться на своих проектах, а оглядываться по сторонам. Чтобы создавать здания, максимально удобные для окружающих. Возможно, какую-то роль в популярности голландских архитекторов сыграло и строительство футбольных стадионов: их довольно много возведено в Голландии, но процесс этот не может быть бесконечным. В итоге наши архитекторы стали строить стадионы за рубежом. А с Россией у Нидерландов всегда были исторические контакты. Сегодня архитектурный рынок стал совсем свободным, мы абсолютно открыты к международному сотрудничеству. И тоже готовы к приезду российских архитекторов в нашу страну.

– Московские и региональные девелоперы сегодня часто пытаются привлечь внимание к своим проектам за счет иностранных архитекторов…

– Также обстоит дело и в Нидерландах. Иногда голландские архитекторы обижаются: зачем девелоперам нужен иностранный специалист, если можно и собственными силами обойтись. Но с другой стороны, контакты с видными представителями своей профессии вдохновляют на что-то творческое. К примеру, у нас был такой проект – создание станции легкого метро в центре Амстердама. В нем мы проектировали всю подземную часть. Были предусмотрены подземные развлекательные центры, а также гостиница, парковка, в том числе на 4000 велосипедов. В этом проекте участвовали представители всех континентов. Было много иностранцев, среди которых японец Тойо Ито (Toyo Ito), испанское архитектурное бюро «Крус & Ортис» (Cruz & Ortiz), а также наш соотечественник Эрик Ван Эгераат.

– Тем не менее в Москве проектов, полностью реализованных иностранными архитекторами, практически нет.

– Да, это так. Конечно, архитектор всегда хочет участвовать в проекте до самого конца. С другой стороны, если есть возможность сотрудничать с местным архитектурным бюро, а потом выступать в качестве консультанта, это тоже неплохо. Что касается новых или развивающихся экономик, здесь очень важен вопрос взаимной интеграции, иногда на бытовом уровне или на уровне национальностей.