Грандиозные идеи не окупаются?

Большие территории сегодня с азартом осваивают и компании, давно доказавшие миру свою состоятельность, и новые игроки, и непрофильные девелоперы (случайные землевладельцы, решившие пустить в дело участок, годами лежавший мертвым грузом). По оценке Даррелла Станафорда, управляющего директора CB Richard Ellis, из заявленных сегодня проектов 30% сделаны хорошо, 40% – удовлетворительно, а 30% выполнены откровенно плохо. Эксперты говорят, что комплексная застройка – признак взросления рынка, и привычно кивают на Запад. Но в российских реалиях не стоит забывать и о нерыночных механизмах: нередко девелоперов подстегивают государственные программы. В результате значительную часть проектов составляют кратковременные спекуляции слабых игроков, опирающихся на государственную поддержку. «Чаще всего цель такого рода девелоперов – за счет больших объемов получить достаточно динамичные потоки и на этом закрыть проект. Таких проектов процентов тридцать: у людей есть земельный участок, и они пытаются хоть как-то его осваивать. Просчитывает ли кто-то точки роста и потенциальную макроэкономику? Скорее всего нет. Люди начинают задумываться о балансе территорий внутри проекта, только когда уже приходят к консультантам с архитектурными прорисовками», – говорит Владислав Лукиан, руководитель отдела стратегического консалтинга компании «Новая Площадь».

Другой полюс – проекты, рассчитанные на долгие деньги (от 7 до 30 лет). Поскольку объем капиталовложений на начальных этапах довольно велик, срокам реализации и анализу рисков, конечно, уделяется особенное внимание. Существуют стандартные алгоритмы, позволяющие рассчитать риски. Впрочем, правила из западных учебников следует еще привить к российской почве. «Справедливости ради следует отметить, что до настоящего времени реализация подобных проектов была прерогативой государства, и отечественный рынок не имеет аналогов, успешных с коммерческой точки зрения. Зарубежный опыт невозможно калькировать в силу локальных особенностей. Внешняя экспертиза сторонних консалтинговых компаний не всегда достаточна и не дает 100% знания о возможных рисках для проекта. Все это заставляет девелопера брать на себя дополнительный риск, связанный с инновационностью продукта»,– говорит Андрей Савченко, директор по стратегии RDI Group. В условиях ажиотажного спроса возникает понятный соблазн не утруждать себя кропотливой проработкой рисков. В результате, как отметил Даррелл Станафорд, за последние годы интерес инвесторов к российскому рынку несколько охладел. «Последние несколько лет показывают отрицательные результаты. Поскольку спрос гораздо выше предложения, у девелоперов возникает соблазн быстрее закончить строительство, не уделяя внимания качеству, чтобы быстрее продать», – считает эксперт.

Недостижимые квоты

При реализации проекта комплексной застройки девелоперы сталкиваются с немалыми расходами, связанными с обеспечением проекта инженерными сетями и созданием транспортной и социальной инфраструктуры. «В развитых странах эти расходы покрываются за счет городского бюджета, у нас же девелопер должен сам обеспечить проект инженерией, решить вопрос транспортной доступности, построить все необходимые социальные объекты. При этом стоимость создания инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры может составлять до 30% стоимости проекта», – поясняет Максим Темников, член совета директоров корпорации MIRAX GROUP.

Возникли специфические схемы сотрудничества девелопера и государства. По словам г-на Лукиана, государственные субсидии стремятся получить по максимуму и компании, которым по карману проведение сетей своими силами. «Государство заинтересовано в предоставлении субсидий на дорожную инфраструктуру, на транспортно-пешеходные алгоритмы внутри квартала, и здесь можно рассчитывать на реальные бюджетные деньги», – рассказывает эксперт. Правда, по его словам, даже при участии в государственных программах девелопер чаще всего не получает необходимой квоты на присоединение. «Если на начальном этапе не просчитываются генплан существующей территории, геоподоснова, транспортный доступ и масса других факторов, то даже при помощи государства проект попадает в некий коллапс и ничего особенного не получается», – предостерегает Владислав Лукиан.

Для развития комплексных проектов необходимы значительные строительные мощности. Понадобятся доступные строительные кластеры, база под стройматериалы. Нередко насущной необходимостью становятся комбинаты производства панельных домов, расположенные на прилегающей территории. «В Москве уже на 5 лет расписаны квоты на панельное домостроение, поэтому компании, которые входят в бизнес, должны опираться на собственные мощности. Здесь девелоперы разнятся как в подходах, так и в реализации проектов. Крупные игроки в такой ситуации просто покупают строительные подразделения, проектные институты. Можно, например, вспомнить, как «Базовый элемент» приобрел «Штрабаг» и «Хохтиф». В этом случае мы имеем дело с проектами совершенно другого уровня», – полагает Владислав Лукиан.

Кто заселит новые города?

Масштабные проекты требуют стабильности и в экономике, и политической жизни страны. По словам Андрей Савченко, в настоящий момент для реализации проектов комплексного освоения территорий созданы максимально комфортные условия как для инвестиционных структур, так и для девелоперских компаний. «Глобальные риски и форс-мажор влияют на все сферы экономики. Сегодня, на наш взгляд, нет предпосылок для возникновения глобального системного кризиса ни на рынке недвижимости, ни в экономике страны в целом. Даже в случае временного ухудшения конъюнктуры на рынке недвижимости вероятность долгосрочного снижения ценности активов, которыми управляет компания, мы рассматриваем как незначительную», – делится взглядами на ситуацию в стране эксперт.

Возможно, для глобального кризиса действительно нет никаких предпосылок, но о демографических проблемах давно говорят уже первые лица страны. Вопрос, кто будет жить в новых городах, учитывая, что население сокращается, пока не получил ответа.

«Чтобы учитывать риски, надо проводить сложное математическое моделирование, но я таких проектов на MIPIMе не видел. Наверное, государство имеет планы по решению демографической программы, уже есть какие-то расчеты, на которые могли бы опираться девелоперы при подготовке проектов, но пока мало кто задумывается о демографических рисках», – сообщает Дмитрий Хотимский, глава московского представительства IGI Capital Management LLC. Сегодня девелоперы делают ставку на рост урбанизации в стране и обновление жилого фонда. «Иногда мы оцениваем демографию для инвесторов и девелоперов. Естественно, демографическая ситуация в стране не очень хорошая, жилой фонд сегодня сильно обветшал. Предполагается, что люди будут просто переселяться в новые дома. Важно, что все эти проекты выйдут на рынок не одновременно, поэтому резкого обвала не произойдет», – считает Даррелл Станафорд.

Комплексные проекты не поднимутся без «якорей», которые будут притягивать специалистов и удерживать их, побеждая маятниковые миграционные потоки в сторону Москвы. Пока, как отметил Владислав Лукиан, индустриальные гиганты, такие как «Тойота» и «Фольксваген», вынуждены сами развивать крупные земельные участки и комплексно их осваивать под свои индивидуальные технические линии. «Вызвано это низкой заинтересованностью девелоперов в такого рода потенциальных резидентах в рамках комплексного освоения крупных территорий. Думаю, через 2–3 года перспектива создания таких парков, кластерных кустов станет закономерностью. Девелоперы от комплексной жилой застройки перейдут к долгим, но стабильным денежным потокам», – полагает эксперт. Но не стоит переоценивать потенциал промышленных «якорей». «В Калуге построили новый завод «Фольскваген»: предполагается, что население вырастет на 3%, при этом строят целые города. Откуда уверенность в спросе, непонятно», – отмечает Дмитрий Хотимский.

Единственное место, не страдающее от проблем с демографией, – Москва. «Сегодня общая тенденция – экспансия Москвы за МКАД. Она продолжит свое развитие и с точки зрения экспансивной миграции, так как проблемы будут решаться за счет внешних иммиграционных потоков. Это общая тенденция, характерная для Парижа, Лондона, Шанхая. «Метрополия» в негласном ответе за бывшие республики СССР, ныне страны СНГ, также как, например, Париж благоволит гражданам из Марокко, Алжира или Туниса», – считает Владислав Лукиан. Однако, как отметил эксперт, специфичность таких жителей не учитывается, хотя ехать в страну будут «отнюдь не высококвалифицированные кадры». Впрочем, как успокаивает Даррелл Станафорд, крупные проекты не строятся в расчете на иммигрантов.

Концептуальные проблемы

«Основной риск комплексных проектов – это маркетинговый риск. Именно поэтому мы уделяем особое внимание уникальности концепции и продуктовой линейке», – говорит Андрей Савченко. Одна из главных проблем в их реализации – отсутствие сбалансированной концепции. Девелоперы зачастую не уделяют внимания созданию среды обитания, просто закидывая в жерло рынка панельные районы, которые в лучшем случае можно назвать «спальной средой». Один из немногих положительных примеров – проект «Северное Домодедово»: компания «Евразия Сити» добавила несколько ярких идей, привлекающих потенциальных покупателей. Здесь предусмотрены такие объекты, как медиапарк, автоспортивный комплекс «Формула-3», которые, с одной стороны, обеспечивают жителей развлечениями, с другой – генерируют новые рабочие места.

Тенденцией в комплексном освоении территорий, прогнозируют эксперты, станет создание проектов, ориентированных на определенные группы граждан. «Все чаще на рынке появляются социальные элиты, которые готовы создавать ту среду обитания, которая была бы им приемлема, даже с учетом репатриации своих капиталов. Нужны такие форматы, которые бы вписывались в благоприятный концепт семейного отдыха, экологии и возможности ведения бизнеса. Уже концептуально появились такие оригинальные форматы жилья, как авиадеревня, синема-парки с клубными деревнями, поселки для любителей гольфа, агродеревни. Эта тенденция в перспективе будет только развиваться», – считает Владислав Лукиан.

Это единичные проекты, которые будут покрывать зоны обслуживания в 100–300 км. Понятно, что они не по плечу девелоперам, ориентированным на массовое строительство. Концептуальные проекты поднимают компании с хорошим административным ресурсом, грамотной политикой реализации по схеме built to suit. Недавно заговорили об агропарке как о новом «якоре» для комплексной застройки. В этот формат, с одной стороны, ложатся крупные логистические хабы, складские кусты и производственные центры по переработке, с другой – необходимо создание бизнес-среды (бизнес-парки, гостиницы, экспозиционные зоны).

Инвесторы ищут проекты, которые имеют ощутимые конкурентные преимущества. «Сразу необходимо учитывать все маркетинговые риски и трезво оценивать возможности, создавая конкурентоспособный проект. Если, например, заметны такие минусы, как плохая транспортная доступность, проблемы с проведением коммуникаций или неблагоприятное социальное окружение, то от таких проектов надо немедленно отказаться», – советует Даррелл Станафорд.

Ускользающие инвесторы

Большинство экспертов говорит о том, что интерес инвесторов к таким проектам невысок. Цена ошибки здесь велика, причем проблемы могут начаться уже на этапе согласования. Помимо этого, комплексная застройка представляет собой довольно сложную конструкцию, – здесь объединены сразу несколько видов недвижимости, каждый из которых несет свои риски. «Если вкладывать значительные деньги в комплексный проект, трудно предсказать, в каком состоянии будет рынок к моменту окончания строительства. Не исключено, что к окончанию проекта будет хорошее время для офисной недвижимости и плохое для торговли», – делится наблюдениями Даррелл Станафорд. В первую очередь игнорируют огромные массивы панельного жилья. «В проекты комплексной застройки вкладываются только российские инвесторы, иностранные комплексной застройкой в России не интересуются, особенно если она связана с городской программой по сносу ветхого жилья», – говорит Максим Темников. Если говорить о российских банках, то наибольшую активность в этой области развил ВТБ. Впрочем, злые языки говорят, что дивиденды от инвестиций в мегапроекты в этом случае будут лежать скорее в административной плоскости.

Есть и противоположное мнение. Например, Даррелл Станафорд заметил, что интерес зарубежных инвесторов довольно велик. «Крупные инвесторы, безусловно, заинтересованы в инвестициях в комплексную застройку. Это и азиатские компании, и европейские, и американские. Шанхайское правитель­ство инвестирует в «Балтийскую жемчужину», «Дойче банк» тесно сотрудничает с девелоперской компанией RBI. Другой вопрос, что основная часть проектов комплексной застройки еще не проработана, и об их концепции судить сложно», – рассказывает эксперт. По мнению Алексея Савченко, западные инвесторы ориентированы на более долгосрочные проекты, чем их российские коллеги. «А отечественные инвесторы пока предпочитают более краткосрочные возможности извлечения прибыли», – считает он.

Стандартная схема западных инвесторов – выкупать проекты уже на финальной стадии, чтобы избежать возможных рисков на этапе строительства. Также возможны инвестиции в большой проект, если он разбит на фазы, таким образом, каждый транш будет окупаться в достаточно короткий срок. «С точки зрения инвестора оценка рисков прежде всего состоит в оценке «цены входа» и разбивке проекта на фазы. Если стоимость входа стремится к нулю, а ввод в эксплуатацию отдельных фаз проекта можно варьировать в зависимости от аппетитов рынка, то риски проекта могут быть вполне управляемыми. Само собой разумеется, что любая площадка имеет рыночную стоимость, поэтому нулевая цена входа не должна восприниматься буквально. Существует масса механизмов, один из них – создание компании, вкладом в которую является земельный участок, с одной стороны, и финансирование – с другой», – рассуждает Олег Мышкин, управляющий партнер, Fleming Family & Partners.

Банки ищут проекты, в которых риски девелопмента снижены благодаря грамотному фазированию и разумной финансовой стратегии. «При инвестициях в комплексную застройку больших территорий для банков важно видеть, кто занимается этим проектом, насколько эти люди серьезно относятся к его пер­спективам, учитывают требования рынка. Чтобы проекты комплексной застройки принимались банком, они должны быть аккуратно разбиты на серии коммерчески жизнеспособных фаз или отдельных проектов, которые могут быстро приносить прибыль. При такой схеме проект может финансироваться за счет собственных средств, на него проще найти покупателя, который будет вкладывать деньги уже на ранних стадиях. Для банков это снизит риски, – у таких проектов больше шансов получить финансирование. Банкиры скорее предпочтут вкладывать деньги в несколько небольших и качественных проектов, чем поддерживать грандиозные идеи, плохо защищенные от возможных рисков», – считает Сергей Гутник, руководитель департамента собственности и туризма Европейского банк а реконструкции и развития. Впрочем, при такой схеме возникают маркетинговые риски. Если рядом нет конкурентоспособных объектов, возникает внутренняя конкуренция между разными фазами. Внутри проекта создается неблагоприятная среда: первые покупатели в основном приобретают дешевое жилье в спекулятивных целях. Крупные компании, купив подъезд или два, выжидают, пока их квадратные метры начнут расти в цене. Эти квартиры возвращаются на рынок и начинают конкурировать с последующими предложениями самих девелоперов.

«Банковские кризисы и политическая нестабильность никогда не влияли благоприятно на рынок недвижимости. Это своего рода прописная истина, тем не менее я убежден в том, что в период экономической нестабильности выживают наиболее продуманные проекты, с правильной концепцией, отличной командой, ответственной за реализацию проекта и грамотно структурированной схемой финансирования. Грамотный, профессионально разработанный масштабный проект городской застройки всегда найдет своего инвестора, банкира и покупателя», – уверен Олег Мышкин.

Как отметил Даррелл Станафорд, сегодня ажиотаж на рынке создает второе и даже третье поколение инвесторов, которые очень хотят войти в рынок и вложили в него большие деньги, надеясь на дальнейший рост цен. Иногда такие инвестиции сделаны с учетом всех рисков, однако часто довольно импульсивны. Тем не менее, как утверждают сами девелоперы, в большинстве случаев компания, берущаяся за комплексное развитие территорий, должна быть готова самостоятельно инвестировать в проект или обладать хорошим административным ресурсом. Для крупных инвесторов в большинстве случаев риски комплексных проектов перевешивают возможные прибыли.