Для всех, кто наблюдает за развитием гостиничного рынка Москвы в последние годы, очевидно, что это развитие идет в сторону наиболее дорогого и престижного сегмента. У инвесторов сложилось стойкое убеждение, что в столицу приезжают люди, соревнующиеся в стремлении потратить за короткое время как можно больше денег, при этом основная доля расходов предназначается для оплаты если не места под солнцем, то хотя бы крыши над головой.

В этом есть своя логика: при общем дефиците участков в Москве стоимость земли подталкивает инвесторов к реализации в первую очередь дорогих проектов, даже если далеко не каждая площадка пригодна для строительства на ней очередного «Ритц Карлтона» или Four Seasons. Дело в том, что гостиницы «попроще» не соответствуют не только амбициям инициатора проекта, но и законам экономической целесообразности.

Правительство Москвы настолько обеспокоено креном в сторону дорогих проектов и невысокими темпами строительства новых гостиничных объектов, что готово участвовать в выравнивании «диспропорций». Логика такова: если рынок в своем сегодняшнем состоянии не в силах саморегулироваться, следует применить государственное регулирование. Один из вариантов – прямые запреты на строительство офисных зданий в некоторых районах города, например, в пределах «Золотого Острова», а также попытки если не запретить совсем, то по крайней мере ограничить активность девелоперов в этом сегменте в пределах ЦАО. Для гостиничных проектов, развитие которых необходимо для города, вводится режим «максимального благоприятствования», облегчающий процесс согласования разрешительной документации.

Экономические меры сводятся к установлению ряда льгот, призванных облегчить процесс приобретения участков, финансирования строительства и запуска готового объекта в эксплуатацию, включая льготы по оплате аренды земельного участка в наиболее сложный первый год работы отеля на рынке и на время строительства (но не более 3 лет в совокупности) (Постановление № 516 ПП «О неотложных мерах по стимулированию гостиничного хозяйства г. Москвы»).

Как показывает зарубежная практика, запретительные меры редко дают желаемый результат. И хотя в приводимых далее примерах речь будет идти о более знакомом мне гостиничном рынке, можно предположить, что смена объекта запрета не меняет дела по существу.

Так, в Брюсселе в конце 90-х годов был введен мораторий на строительство новых гостиниц, тем не менее инвесторы нашли способ обойти за счет развития проектов в так называемых смежных секторах, в частности в сегменте апарт-отелей.

В отношении экономических мер, предложенных правительством Москвы для стимуляции гостиничных проектов, еще рано говорить о практических результатах. Хотя первые настораживающие моменты уже проявляются. Во-первых, стимулируются не все гостиничные проекты: в пределах ЦАО льготы распространяются на малые (до 100 номеров) отели, более «вместительные» объекты получают льготы только в том случае, если они расположены за пределами ТТК.

Во-вторых, остается неясным вопрос относительно доли города: если она и не выплачивается «напрямую» в виде взносов на развитие объектов городской инфраструктуры, то остается неясной «цена вопроса» выкупа прав долгосрочной аренды. (Согласно Постановлению, «доля города» в этом случае рассчитывается с понижающим коэффициентом 0,5, но в нашей практике встречаются абсолютно противоположные случаи – от полного отсутствия этих выплат, до выплат по коэффициенту 1.)

В-третьих, уменьшение выплат за аренду земельного участка, предназначенного для строительства гостиниц, увеличивает сумму налога на прибыль, сокращая, таким образом, возможный экономический эффект, ожидаемый в течение первого года эксплуатации отеля.

Пример: малая гостиница в центре Москвы. Площадь: 3,8 тыс. кв. м

Экономические параметры проекта без льгот по аренде земли
Средняя ставка дисконтирования (год 1–10)	12,5%
Срок окупаемости собственного капитала, лет	3,90
Год стабилизации	5
IRR	28,37%
Чистая стоимость капитала (NPV)	$10 329 887
NPV на номер	$210 814
Экономические параметры проекта, включающие льготу по налогу на землю
Средняя ставка дисконтирования (год 1–10)	12,5%
Срок окупаемости собственного капитала, лет	3,87
Год стабилизации	5
IRR	28,63%
Чистая стоимость капитала (NPV)	$10 417 302
NPV на номер	$212 598
Чистая операционная прибыль гостиницы в первый год работы (без учета льготы): $790 тыс., налог на прибыль: $189 тыс. / Чистая операционная прибыль (с учетом льготы): $894 тыс., налог на прибыль: $215 тыс.

Следующий пример показывает, что в целом экономическая эффективность налоговых льгот не оказывает решающего воздействия на судьбу проекта, и, наверное, это положительный вывод, поскольку пока не ясна и сама технология получения этой налоговой льготы. (С одной стороны, введение экономических льгот должно быть достаточно действенным рычагом воздействия на гостиничный сектор. Однако льготы часто сопровождаются злоупотреблениями, предотвращать которые призваны различные бюрократические условия и «оговорки». Последние в конечном счете часто «сводят к нулю» желание инвесторов получать эти льготы. Так, попытки стимулирования рынка гостиниц и рекреационных центров принимались в соседней Украине (точнее, в Крыму), но были обставлены таким количеством ограничений и условий, что получение льгот теряло всякий смысл. Похожая ситуация складывалась в Сочи. Не дало пока видимых результатов в гостиничной сфере и введение льгот в Калининграде и области).

В целом пока, как показывает практика консультантов Colliers International, решение строить или не строить гостиницу принимается под воздействием факторов, лежащих вне плоскости льгот, установленных Москвой. Здесь следует признать преобладание административных мер, оказывающихся более действенными в вопросах стимулирования рынка, чем экономические льготы, возможно, в силу их большей конкретности и «привычности» для обеих сторон. Поэтому прямой запрет или разрешение на строительство объекта, несущего конкретную функцию, оказывает решающее воздействие на принятие инвестором окончательного решения относительно назначения проекта.

Загрузка...