Особенности зарубежных инвестиций

Первопроходцы

География присутствия наших игроков за рубежом весьма разнообразна. В основном россияне осваивают сегмент жилой недвижимости, однако и коммерческая вызывает у них все больший интерес. Четкой тенденции, как в жилом секторе, ограничивающемся Дубаем, Антальей и пр., нет. Игроки рынка коммерческой недвижимости присутствуют в США, Черногории, Австрии, Швейцарии и ряде других стран. Правда, все российские компании, инвестирующие сегодня в зарубежную недвижимость, можно пересчитать по пальцам: это «Интеко», «МИАН», Mirax Group, HELIOPARK Group и заявившая о себе совсем недавно Central European Hotel Investment (C.E.H.I.) (аффилированная с Azimut Hotels Company). Последняя приобрела бизнес австрийской компании Austrain Hotel Company, владеющей 20 отелями уровня 3–4*, располагающихся в трех странах Евросоюза (Австрия, Германия и Чехия).

Проекты корпорации Mirax Group, активно работающей как за рубежом, так и у себя дома, реализуются во многих странах. К примеру, в Швейцарии компания строит фешенебельный альпийский курорт Le Village Royal с развитой инфраструктурой. В скором времени здесь на площади 120 тыс. кв. м расположатся 220 апартаментов, 550 гостиничных номеров и 35–45 отдельно стоящих шале, а также будут построены SPA-центры, бассейны, каток, зоны для занятий боулингом и керлингом, комфортабельные подъемники, ночной клуб, бутики, SPA-клиника для лошадей. В реализацию задуманного девелопер вложит 350–400 млн. швейцарских франков. Еще один проект корпорации – Aqua By Mirax. Это 13 эксклюзивных трехэтажных вилл с собственными причалами, которые расположены на охраняемой территории фешенебельного закрытого острова Allison Island в Майами-Бич. В этот проект девелопер вложит порядка $90 млн. Astra Montenegro – курортный город-клуб на берегу Адриатического моря, который также возводит Mirax Group. В рамках проекта будут построены таунхаусы, четырехэтажные виллы, отель площадью 25 200 кв. м и 32-этажный многофункциональный жилой комплекс площадью 30 тыс. кв. м. Это лишь малая часть из зарубежных проектов корпорации. Создается ощущение, что «развернуться» в полную силу девелопер может лишь за пределами отечества.

Вышла на зарубежный рынок и компания «МИАН». В Софии девелопер приобрел земельный участок для строительства офисного центра. На территории 0,5 га будет построен бизнес-центр класса А общей площадью около 25 тыс. кв. м с двухуровневым подземным паркингом на 275 машино-мест. Предполагаемый объем инвестиционных затрат – 50 млн. евро. Это пока единственный зарубежный проект компании, но, как говорят в «МИАНе», не последний.

Активный игрок на зарубежном рынке – компания «Интеко» (Украина, Казахстан, Чехия). В Астане компания строит многофункциональный центр «Москва-парк». В 25-этажном здании площадью 74 697 кв. м разместится бизнес-центр класса А, гостиница, а также торгово-развлекательный комплекс, включающий кинотеатр, фитнес-центр, ночной клуб, рестораны и бары. В подземной части предусмотрен паркинг на 260 машино-мест. Проект планируется завершить в 2009 году.

Еще один проект компании – апарт-отель в Карловых Варах, который появится в результате реставрации существующего исторического здания. Общая площадь отеля составит 1980 кв. м.

Нормальные герои всегда идут в обход?

На вопрос «Почему компания решила выйти на зарубежный рынок?» опрошенные нами эксперты отвечали почти одинаково: прозрачность, стабильность, понятность зарубежных рынков. К примеру, Болгария «приглянулась» «МИАНу» из-за благоприятного инвестиционного климата, что важно для уставших от бюрократических препон российских компаний, а также из-за нормативной и юридической поддержки иностранных инвесторов, оказываемой на правительственном уровне. Кроме того, весьма привлекательно и географическое расположение Болгарии: страна находится между северо-западной Европой, Азией и Средним Востоком и обладает развитой транспортной инфраструктурой. Растущая международная активность Болгарии, вступившей с января 2007 года в ЕС, – еще один фактор, способствующий увеличению спроса на качественные офисные помещения как со стороны крупных болгарских, так и международных компаний. «Выход на международный рынок важен для нас как с точки зрения получения дохода, так и дополнительного опыта, который может оказаться очень полезным в стратегической перспективе», – объясняет Олег Артемов, первый заместитель генерального директора «МИАН-Девелопмент».

Сферой деятельности Central European Hotel Investment является ведение гостиничного бизнеса. «Мы хотели выйти на европейский рынок и поставили задачу консультанту сделки – Jones Lang LaSalle – подобрать компанию не слишком маленькую и не слишком большую, являющуюся локальным игроком, управляющую и владеющую отелями уровня mid scale, с перспективами развития сети и широким географическим охватом по Европе. Всем этим требованиям и отвечает приобретенная нами европейская сеть», – рассказывает Марина Руднева, управляющий директор Central European Hotel Investment (C.E.H.I.).

Для Mirax Group важным фактором являются наличие покупательского спроса и роста рынка. «В Европе уже много лет цены растут стабильно, из-за этого рынок более предсказуем. Вкладывая в недвижимость Европы сегодня, можно просчитать, какова будет прибыль от продажи через 10 лет», – говорит Сергей Полонский, председатель совета директоров Mirax Group. Примечательно, что специалисты корпорации в течении полугода оценивали перспективы и инвестиционную привлекательность российских городов-миллиоников и полумиллионников. В результате, свернув строительство в одном из региональных городов, Mirax Group приняла решение в ближайшее время пока не выходить на российский региональный рынок. «Для того чтобы Россия в глазах западных стран не была только сырьевой державой, российским игрокам необходимо выходить на зарубежные рынки», – поясняет свою позицию г-н Полонский.

Впрочем, как бы ни заманивали своими перспективами дальние страны, не стоит забывать, что российский рынок по сравнению с европейским по-прежнему остается высокодоходным. «Инвестиции в рынки РФ были и остаются более рискованными, но одновременно и более высокодоходными, чем европейские. Это подстегивает всех инвесторов внимательно присматриваться к российским регионам и следить за их развитием», – отмечает г-жа Руднева.

Технологии входа

Как правило, самостоятельно выйти на зарубежный рынок российским компаниям не так-то просто. Здесь вряд ли поможет знакомство с потенциальным конкурентным окружением или знание местного законодательства и прочих реалий. Только в альянсе с местным партнером, который будет лоббировать ваши интересы в местной администрации, можно реализовывать будущие проекты. Даже строительный гигант Mirax Group, который решительно отказывается от создания совместных предприятий с местными компаниями, и тот не рискует в одиночку выходить на этот вроде бы прозрачный и в то же время полный подводных камней зарубежный рынок. «Для реализации того или иного зарубежного проекта нам не нужны формальные совместные предприятия, – говорит глава корпорации, – но на рынок каждой страны мы выходим с местным партнером. Либо заключаем договор с компанией, которая лоббирует наши интересы, либо находим человека, который прожил в этой стране достаточно долго, но знает российский менталитет».

«Приход чужака на любой рынок всегда воспринимается с опаской, – размышляет Марина Руднева. – Когда вы не входите в чей-то бизнес, а выходите как самостоятельный игрок, несомненно, возникают вопросы: кто вы и зачем пришли? У каждого города, страны свои национальные особенности, преференции, отношения, привычки потребления и взаимодействия, которые надо изучить и учитывать при ведении бизнеса и принятии стратегического решения о выходе на новый рынок», – советует эксперт.

Свою оценку зарубежному рынку дала глава «Интеко» Елена Батурина: при реализации инвестиционно-строительных проектов за рубежом у российских компаний возникает ряд дополнительных проблем, среди которых работа в условиях иной правовой базы, собственная специфика прохождения проекта и согласования исходно-разрешительной документации. В «МИАНЕ» придерживаются иного взгляда на проблему. По словам Олега Артемова, даже несмотря на наличие незнакомой процедуры согласований, все процессы, по крайней мере в Болгарии, идут быстрее. «Например, на согласование предпроектной документации может уйти около 2 недель, если не нужно вносить изменения в генплан, и 2–3 месяца – если нужно, у нас же это совсем другие сроки», – поделился опытом г-н Артемов.

По опыту российских ритейлеров, в массовом порядке поглощающих небольшие региональные сети для быстрого завоевания доли рынка того или иного города, наши игроки на международной арене действуют по такому же принципу. Реже – приобретают участки. Практически все реализуемые проекты Mirax Group за рубежом – следствие инвестиционной покупки компании. Самый яркий пример – приобретение турецкого отеля Sungate Port Royal и его последующая реконструкция. Кстати, с покупки этого отеля компания решила основательно выйти в гостиничный сектор, развивая бренд Sungate Port Royal, пока, правда, за рубежом.

Central European Hotel Investment с приобретением гостиничного бизнеса Austrain Hotel Company «обзавелась» сразу 8 проектами отелей бизнес-класса на разных стадиях девелопмента. Два проекта будут завершены до конца текущего года. Общий номерной фонд сети после запуска проектов в 2009–2010 году составит более 3000 номеров. Кроме того, в ближайшие 3 года планируется открытие новых отелей в Австрии и Германии, а также одной гостиницы в Болгарии. Кстати, в Central European Hotel Investment не исключают, что эти отели будут носить название «Азимут». «Не скрою, что мы обсуждаем возможность запуска нескольких отелей под маркой «Азимут» в Европе в этом году. Но окончательно говорить о сроках и формате интеграции рано. Сформирован единый наблюдательный совет двух сетей, который и создаст до конца текущего года единую стратегию брендового портфеля», – поясняет Марина Руднева.

Перспективность интеграции россий­ского гостиничного бренда на зарубежный рынок оценила директор по консалтингу Colliers International Елена Риставаара. По ее словам, налицо ряд выгод, которые Azimut получит от этого приобретения: это быстрый выход на зарубежные рынки и владение несколькими рентабельными отелями Европы. «Но есть риск того, что выход российских гостиничных сетей на рынки стран Европы будет не таким быстрым, как это видит Azimut, так как компании предстоит серьезная конкурентная борьба с международными гостиничными сетями», – замечает г-жа Риставаара.

Активно скупает и доводит «до ума» европейские отели Heliopark Group. В частности, компания приобрела отель в Германии (Баден-Баден). В настоящее время гостиница работает под брендом Heliopark Bad Hotel Zum Hirsch.

Начинать проект с «нуля» всегда бывает довольно сложно. На его реализацию может потребоваться 5–7 лет. Однако и здесь есть свои исключения. Как считает г-н Полонский, очень многое зависит от самой компании, ее масштабности, портфеля проектов здесь, в России. «Вот если бы в России компания занималась строительством небольших объектов, то при выходе на международные рынки ей пришлось бы туго. Репутация компании и портфель ее проектов в этом случае играют значимую роль», – говорит Сергей Полонский и приводит в пример проект в Черногории, начатый с «нуля». По его словам, помимо «веса» компании определенную роль сыграла и лояльность правительства Черногории. «Во Франции или в Москве такое просто невозможно», – подчеркивает г-н Полонский.

Принципы ведения бизнеса

Игроки, осваивающие зарубежный рынок, отмечают, что принципы ведения бизнеса за рубежом практически не отличаются от российского. По словам г-жи Рудневой, необходимо всего лишь придерживаться единых для всего мира принципов деловой этики, ответственности, последовательности действий и стратегической основы ведения бизнеса. Но было бы неверно утверждать, что там все как у нас. «Некоторые национальные отличия существуют, в частности в отельном бизнесе. Например, в России наиболее частая ситуация, когда владелец отеля, как объекта недвижимости, и менеджерская компания принадлежит одной компании. В Европе же нередко владелец отеля сдает его в аренду управляющей компании и одновременно с ней же заключает договор на управление. Это накладывает отпечаток на систему взаимодействия с владельцем и формат инвестиций в обновление и реконструкцию номерного фонда, которые крайне важны для успешного функционирования любой гостиницы. В России это пока редкость», – говорит Марина Руднева.

Mirax Group не приходится адаптироваться на зарубежных рынках. Как говорит Сергей Полонский, в России компания уже давно работает по законам международного рынка, и реализация ее проектов идет в сотрудничестве с мировыми «топовыми» компаниями. По информации «Интеко» и, в частности, г-жи Батуриной, «строительные компании Западной Европы могут быть спокойны – на данный момент мы концентрируемся преимущественно на рынках стран СНГ и Восточной Европы».

Информация

Доходность иностранных проектов

Как правило, доходность зарубежных проектов в Европе более низкая, нежели в России. К примеру, в сегменте сдаваемых в аренду офисных помещений класса А , по данным Jones Lang LaSalle, в I квартале текущего года в Великобритании доходность составила 4,5%, в Континентальной Европе – 4.75–5.75%, тогда как в Москве – 8–8.5%. В среднем же, по словам Владимира Замая заместителя директора отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis, составляет в среднем 11-16% против 20–30% в России. «Очень дорогой «входной» билет, сверхдорогая земля и пр, – сетует специалист и добавляет, – Внутри национального рынка доходность, как и везде, варьируется от сектора. Так доходность офисного и торгового сегментов примерно одинакова, тогда как промышленные проекты, как правило, более высокодоходны». Доходность зарубежных проектов зависит не только от вышеперечисленных факторов, – уверяет Максим Темников, член Совета Директоров корпорации Mirax Group. «В первую очередь доходность проектов зависит от рынка и от уровня самого проекта. В частности, проекты MIRAX отличает наличие обширной и разнообразной инфраструктуры, уникальных услуг. Это значительно влияет на привлекательность объекта и соответственно, его доходность», – говорит Темников. Однако говорят специалисты, появляются в Европе проекты, позволяющие получить большую доходность. Как рассказал Андрей Брагинский, заместитель директора, департамент финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, из-за кризиса ликвидности, зачастую девелоперы или инвесторы вынуждены продавать свои иногда незавершенные проекты из-за дифицита финансовых ресурсов. «Такие срочные продажи создают уникальные инвестиционные возможности для инвесторов, у которых есть собственные финансовые ресурсы илил доступ к, сейчас, дефицитному кредитному ресурсу», – отмечает г-н Брагинский.

С точки зрения наиболее привлекательных стран для инвестирования, специалисты CB Richard Ellis рекомендуют присмотреться к Лондону. По их словам, несмотря на то, что доходность проектов, реализуемых в этой стране невысока, его рынок самый прозрачный и знаковый, выйти на который имеет смысл хотя бы из репутационных соображений. «К тому же жилищные проекты в Лондоне имеют особый статус и привлекают многих игроков», – считает г-н Замай. Далее, по степени привлекательности следуют (в хронологическом порядке): Париж, с большим отрывом Франкфурт и Мюнхен. «Сегодня едва ли не самым привлекательным для инвестиций остается рынок России, но также привлекательны рынки Индии и Вьтнама, где ощущается большая потребность в новом строительстве. Это развивающие рынки с развивающейся экономикой, чем-то похожие на российский рынок», – добавляет Андрей Брагинский.